绵阳市人民政府关于旧城区改建工作的意见

绵阳市人民政府关于旧城区改建工作的意见 　　绵府发〔2012〕33号 　　涪城区、游仙区人民政府，科技城管委会，各园区管委会，科学城办事处，市级各部门： 　　为深入贯彻落实市第六次党代会精神，进一步做大做美城市，切实改善人居环境，完善城市功能，提升城市品质，促进产业发展，现就绵阳旧城区改建工作提出如下意见。 　　一、指导思想和基本原则 　　（一）指导思想。坚持以科学发展观为指导，按照有利于完善城市功能和提升城市品位，有利于改善人居条件和优化发展环境，有利于促进服务业集聚发展的要求，科学编制旧城区改建项目实施计划，着力打造功能完善、布局合理、设施配套、特色鲜明、环境优美的现代山水生态城市，促进城市健康可持续发展，使广大市民真正享受到城市发展的成果。 　　（二）基本原则。 　　1、政府主导、市场运作。政府负责旧城区改建政策制定和组织推动；具体项目实行市场化运作，鼓励各类市场主体、社会资金以多种方式参与旧城区改建。 　　2、统一规划、分步实施。在绵阳市城市总体规划的指导下，依据城市控制性详细规划，确定旧城区改建范围，制定旧城区改建项目实施计划；区分轻重缓急，分阶段、分步骤，有序推进旧城改建。 　　3、产城融合、有机更新。正确把握旧城改建与产业转型升级、旧区改建与新区建设、历史传承与未来发展的关系，推进服务业和文化创意产业集聚升级，保护历史文化，彰显特色元素，实现城市形象和产业品质同步优化、人居环境和经济量能同步提升。 　　4、市区联动、统筹推进。市、区政府和园区管委会是旧城区改建工作的责任主体，市政府负责组织协调和统筹推进，区政府和园区管委会负责具体实施。 　　5、成片开发、整体改建。在尊重被征收主体意愿的前提下，政府按照规划对旧城区实施成片改建、组团式开发，限制零星改建。 　　6、以人为本、和谐实施。把充分尊重群众意愿，切实维护业主权益，着力保障公共利益作为旧城区改建的出发点和落脚点，妥善安置被征收群众生产生活，有效化解各种矛盾，努力形成广大群众积极支持旧城区改建的良好局面。 　　二、改建范围和项目审定 　　（一）改建范围。具有下列情形之一的可依法按程序纳入旧城区改建： 　　1、危房集中、基础设施落后、环境状况恶劣、存在安全隐患的区域； 　　2、严重影响市容市貌、道路交通、人居环境和城市功能布局的地段； 　　3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施的区域； 　　4、因城市公共设施建设需要改建的房屋及附属物； 　　5、经市政府批准应当进行旧城区改建的其它情形。 　　（二）项目审定。市政府按以下方式审定旧城区改建项目： 　　1、由市旧城区改建工作领导小组办公室会同市规划部门和市房屋征收部门根据城市控制性详细规划，划定改建范围，进行征收前期摸底、改建意愿调查、风险评估和编制改建方案，经市旧城区改建工作领导小组审核后，报市政府审批。 　　2、由产权人、属地政府、园区管委会或政府授权单位向市旧城区改建工作领导小组办公室提出申请，并提供项目拟改建相关资料，经市旧城区改建工作领导小组审核后，报市政府审批。 　　经市政府审批的旧城区改建项目，由市旧城区改建工作领导小组办公室负责组织编制旧城区改建项目实施计划。旧城区改建项目实施计划经市旧城区改建工作领导小组审核，向社会公示、提交市规委会审议后，报市政府审批，作为旧城改建项目实施依据。 　　三、改建方式和实施程序 　　（一）改建方式。 　　1、净地出让改建。对已完成整理的旧城区改建项目土地，通过招标、拍卖和挂牌方式出让，公开确定旧城区改建项目开发主体。 　　2、整体出让改建。通过“模拟搬迁”方式确定的可征收项目，按公开招拍挂方式确定土地受让人，并签订土地使用权出让合同，约定建设条件、付款方式、交地期限、违约责任、风险承担等内容。土地受让人按合同约定支付土地出让金。由市或区房屋征收部门委托的实施单位，具体负责实施征收补偿、场地平整等前期综合整理工作，并按合同约定向土地受让人交付土地。 　　3、政府授权改建。市政府授权区政府、园区管委会或国有投资公司对城中村、棚户区、历史文化街区和历史风貌街区等特定区域项目，依法实施旧城区改建。 　　4、自主改建。拥有国有存量土地使用权和房屋所有权的单位，按绵阳城市总体规划和城市控制性详细规划提出改建申请，经市旧城区改建工作领导小组审核、市政府批准，对自有产权住房、办公用房、生产用房、商业设施和生产生活场地，以及根据规划要求需纳入整合的地块进行改建。涉及改变土地使用条件的，依法办理用地手续。 　　零星地块上的建筑无法纳入整体改建的，在符合城市规划的前提下，可原址原规模进行改建。 　　（二）实施程序。 　　1、以净地出让改建和整体出让改建方式实施的旧城区改建项目按如下程序进行。 　　（1）圈定调查红线及现状调查。市旧城区改建工作领导小组办公室拟订旧城区改建项目实施计划后，报市政府批准纳入年度土地出让计划和房屋征收计划；市规划部门负责圈定项目调查红线，依据城市控制性详细规划和城市规划管理技术规定确定规划条件，重要地段在拟定规划条件前应编制地块修建性详细规划和开展城市设计；市国土部门组织土地权属调查；市房屋征收部门组织房屋摸底调查。 　　（2）测算成本及制定方案。市国土部门委托评估机构完成土地评估报告，测算宗地出让底价；市房屋征收部门按程序组织国有土地房屋征收评估，测算征收成本，制定国有土地房屋征收补偿方案；市土地统征储备中心按现行征地拆迁补偿安置政策测算集体土地征收成本，制定征地拆迁安置补偿方案；旧城区改建范围内人防工程须拆除的，建设单位按规定申报行政许可后，市人防部门按程序测算成本，制定征收补偿方案。 　　（3）呈报方案。市规划部门向市政府呈报改建项目地块修建性详细规划和城市设计方案；市房屋征收部门向市政府呈报国有土地上房屋征收补偿方案；市国土部门向市政府呈报集体土地征收拆迁补偿安置方案、土地出让方案。 　　（4）房屋征收和土地储备。旧城区改建项目国有土地上房屋征收由房屋征收部门组织征收，集体土地及其地上青苗和建构筑物由国土部门按照现行征地拆迁补偿安置政策组织征收，相关区政府、园区管委会或市政府授权单位负责实施，依法征收的土地纳入市政府土地储备库管理。 　　（5）土地公开出让。按招标、拍卖和挂牌程序公开出让土地，签订土地出让合同。 　　2、以政府授权改建和产权人自主改建方式实施的旧城区改建项目按如下程序进行。 　　（1）提出申请并报市政府批准。由政府授权单位或产权人按城市总体规划和城市控制性详细规划提出改建申请，经市旧城区改建工作领导小组审核、市政府批准，并取得改建项目批准文件。 　　（2）确定改建范围和规划指标。市规划部门根据市政府改建项目批准文件，划定项目调查红线，依据城市控制性详细规划和城市规划管理技术规定确定规划条件。 　　（3）制定改建方案。由政府授权单位或产权人拟定项目改建方案，并报市旧城区改建工作领导小组办公室审核、市政府审批；改建涉及对产权人搬迁安置补偿的，需报市房屋征收部门审查，并签订安置补偿协议。改建方案在审批前向社会公示，审批后向社会公开。 　　（4）办理规划用地手续。改建项目经市政府批准同意后，项目改建人到市规划部门办理地块规划手续，到市国土部门依法完善改建项目用地手续。 　　（5）依法组织实施。项目改建人按照政府批准的改建方案依法组织实施旧城区项目改建。 　　四、支持政策 　　（一）规划政策。 　　1、强化规划引领和控制。按照统一规划、适度整合、突出特色和提升品位的要求，在绵阳市城市总体规划指导下，依据城市控制性详细规划和城市规划管理技术规定，科学确定规划条件，重要地段编制地块修建性详细规划和城市设计方案，报市规委会审议、市政府审批后实施。旧城区改建鼓励建设商务办公、酒店、文化设施等公共建筑，严格控制住宅商品房开发；商务办公、酒店等公共建筑可在城市控制性详细规划指标基础上适当提高容积率，具体提高幅度另行规定。 　　2、实行规划前置服务。纳入旧城区改建项目实施计划的项目，可提前组织编制地块修建性详细规划和城市设计。根据城市控制性详细规划、城市规划管理技术规定、审批通过的地块修建性详细规划和城市设计，对项目实施单位出具规划条件，作为项目测算和融资质押的规划依据。 　　3、精心包装旧城改建项目。由市旧城区改建工作领导小组办公室根据旧城区改建项目实施计划和项目规划条件，逐个组织进行前期征收成本、征收面积等情况摸底，结合地块修建性详细规划和城市设计，进行精心策划和深度包装，对外公开招商，吸引实力强、信誉好、资质高的知名企业来绵投资开发。 　　4、促进公共设施配套。成片居住区改建项目中，除规划确定的市级公共配套设施用地独立划定外，其他公共配套设施所需空间或土地资源由项目区公摊，公共配套设施的项目、位置、规模由旧城区改建地块规划及项目区实施规划确定。为提高土地使用效率，在制定实施规划时，允许街道办事处、社区服务中心、社区用房、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、文化活动中心、农贸市场等公共配套设施在符合国家规范前提下采取叠建的方式进行规划设计。改建片区范围内的商业及相关配套设施应当与住宅建设同步完成，未能同步完成的，规划部门将依法对相关住宅建筑不予验收。 　　（二）用地政策。 　　1、采取多种方式供地。旧城区改建整理出来的土地用于经营性项目开发建设的，根据产业政策、项目特点分别采用招标、拍卖、挂牌等多种方式供地。其中，商品住宅与其他用途混合建设用地的，商品住宅面积达到50%以上的，以拍卖方式出让；商品住宅面积未达到50%的，可采取挂牌方式出让。 　　2、支持整体规划成片开发。土地使用权人按城市规划要求需整合使用周边土地的，由市规划局出具整合意见函，经市国土资源局同意，被整合土地可以协议出让方式供地。被整合土地面积原则上不超过土地使用权人已取得土地面积的1/3，且最大整合面积不超过6000平方米。 　　3、鼓励社会资金参与改建。旧城区改建片区内的整体改建项目，应通过招标方式一次性确定实施主体。在实施主体与原产权人通过市场方式按照自愿原则达成协议后，房管部门办理房屋产权过户，市国土部门按照“地随房走”原则，为实施主体办理土地变更登记手续。 　　4、鼓励实施安置房建设。改建项目安置房建设用地可比照保障性住房政策采取协议方式出让。土地成本全额计入经营性用地取得成本，在经营性用地出让金总价中进行结算。因实施改建项目多修建的安置房，由市房屋征收中心负责代管、市政府统一处置。 　　（三）财税政策。 　　1、加大财政支持。市财政首期设立额度为1000万元的旧城区改建周转金，用于旧城区改建调查摸底、项目包装、规划设计、宣传协调等前期费用（列入征收成本），实行专账核算、循环使用；旧城区改建项目征收实施单位可按征收成本的5%核定工作经费，计入征收成本；将旧城区改建项目需要配套的城市道路、供水、供电、供气、通讯、绿化、环卫等市政公共设施纳入改建项目进行统一建设。各区政府和园区管委会要加大旧城区改建资金投入力度，逐步提高财政资金用于旧城区改建的比例。 　　2、加大资金补助。鼓励涪城区、游仙区和各园区参与旧城区改建，对承担旧城区改建项目的区政府、园区管委会，市政府返还该项目土地净收益的60%，用于组织辖区内的旧城区改建工作。 　　3、减免有关收费。对经市政府批准的旧城区改建项目，免收该项目征收还房面积的城市基础设施配套费。所涉及的经营服务性收费，按相关标准下限收取。因地质条件限制不能修建地下防空室的，由建设单位提出申请并经人防主管部门同意，其旧城区改建项目的安置住房免缴人防易地建设费。 　　4、实行税收优惠。对经市政府批准的旧城区改建项目的安置住房和通过收购筹集的安置房源，符合财政部、国家税务总局《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）规定的，可免征城镇土地使用税、印花税等税收。 　　（四）融资政策。 　　1、多方筹措改建资金。鼓励社会资金垫资参与旧城区改建，对投资者所垫资金按同期银行贷款利率的150-250%给予垫资回报，垫资参与旧城区改建期限原则上不超过两年；发挥政府现有投融资平台作用，通过注入资本金的方式放大银行贷款，支持其对区位条件优越的旧城区改建项目实施改建；对有重大影响的成片旧城区改建项目，可由市、区（园区）联合组建独立的项目开发公司，向国内外招商引资，或将征收回购的土地作为融资抵押物申请金融机构贷款。 　　2、切实做好金融服务。积极争取金融机构支持，扩大旧城区改建项目信贷投入规模；积极引导和鼓励市内外银行业金融机构、各类保险资产管理公司、金融租赁公司和信托公司等加大对旧城区改建项目的支持力度，简化信贷手续，提高服务效率；充分发挥贷款类、权益类、融资租赁类、不动产类等信托产品的融资作用。市政府对信贷投放规模大、为旧城区改建做出突出贡献的金融机构给予表扬、奖励。 　　（五）房屋征收政策。 　　1、严格执行征收程序。将“模拟搬迁”作为城市房屋征收的重要环节，坚持阳光搬迁，充分尊重民意，广泛征求并充分考虑被征收人意见，做好民意调查工作。改建范围内95%以上住户签订“模拟搬迁”协议的，可启动房屋征收程序，作出房屋征收决定。在征收补偿方案确定的签约期限内仍达不成补偿协议，由房屋征收部门报请政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。 　　2、坚持统一的补偿政策。坚持以人为本、民生优先、尊重历史、有利改建的原则，严格执行国家、省、市现行的征收补偿安置政策，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构遵循市场价值原则依法进行评估。坚持统一的征收补偿标准，严禁开发主体和业主私自约定补偿条件。 　　3、鼓励选择货币化补偿。实行货币补偿安置的，被征收人可凭房屋搬迁补偿协议，按首套房购买政策再新购普通商品住房。对符合住房保障条件的住户，可优先配租配售保障性住房。 　　五、保障措施 　　（一）加强组织领导。成立由市长任组长，市政府分管副市长任副组长，市级相关部门和城区政府、园区管委会负责人为成员的市旧城区改建工作领导小组，全面负责旧城区改建工作的组织领导、政策制定和项目推进。领导小组下设办公室，办公室设在市住建局，由市政府联系副秘书长任办公室主任，负责旧城区改建日常工作。从市城乡规划局、市国土资源局、市住建局、市房管局以及涪城区、游仙区政府各抽调1名政策水平高、业务能力强、旧改工作经验丰富的干部到领导小组办公室工作。市政府每半年召开一次专题会议，听取旧城区改建工作进展情况，研究解决旧城区改建中的重大问题；市旧城区改建工作领导小组每季度召开一次工作推进会，及时分析、研究、协调和处理旧城区改建中的具体问题，确保旧城区改建工作有力、有序、有效推进。 　　（二）明确工作职责。市旧城区改建工作领导小组办公室负责旧城区改建规划、政策、年度实施计划的制定和日常管理工作，审核旧城区改建项目，建立旧城区改建项目库，组织开展项目前期调查，指导、检查和督促、监管旧城区改建工作；市住建局负责工程质量和安全监督、安全技术措施备案、施工图设计文件审查备案、房屋销售合同备案，办理建设工程施工许可证、房屋预售许可证；市房管局负责城市房屋征收审批和管理，负责制定旧城区改建城市房屋征收计划，参与项目前期论证与决策，提供房屋产权资料，组织房屋征收；市城乡规划局负责编制城市控制性详细规划、重要地段旧城改建项目地块修建性详细规划和城市设计，划定项目用地红线，拟定规划设计条件，办理项目规划用地、工程规划许可，做好项目实施监管；市国土资源局负责审查土地权属，组织项目宗地评估，依法办理集体土地征收及建设用地用地供地手续，储备旧城区改建土地及宗地公开出让；市发改委负责参与审定旧城区改建项目实施计划和具体项目立项；市财政局负责土地出让金收支管理，落实旧城区改建财政支持政策，评审旧城区改建项目土地收购、征收补偿和前期开发成本；市文广新局负责提供全市文物保护分布情况和有关资料，并提出文物保护的措施和方案，对于项目开发过程中发现的文物，由文物部门采取措施加以保护；市教体局参与旧城区改建项目片区范围内教育设施规划的审核和对项目业主按规划实施的监督；市人防办负责提供旧城区改建项目片区范围内人防工程资料，并制定战时可用于防空的地下室建设方案；市经信委负责旧城区工业企业搬迁改造指导和服务；市商务局负责制定旧城区改建片区范围内商业配套设施建设计划；市投资促进局负责指导旧城区改建项目对外招商；市审计局负责旧城区改建项目审计监督；市监察局负责旧城区改建项目监督检查；市公安局、市司法局、市信访局、市维稳办负责旧城区改建过程中的信访维稳工作；涪城、游仙区政府和各园区管委会负责本区城中村改建项目的招商、融资和组织实施，协助做好辖区内其它旧城改建工作；市级政府投资公司负责市政府委托旧城区改建项目的资金筹措，组织实施部分旧城区改建项目。 　　（三）加大宣传力度。通过报纸、电视、电台、政务网、专栏等媒体，大力宣传旧城区改建的重要意义、主要政策及改建后的美好前景，激发社会各界对旧城区改建的广泛关注和积极参与。市、区有关部门要深入基层和群众，认真听取意见，积极做好动员、解释和说服工作，为推进旧城区改建奠定良好基础。 　　（四）做好稳定评估。加强项目前期摸底排查工作，搞好稳定风险评估，完善应急处置预案，控制风险源头，确保社会稳定与和谐改建。 　　（五）强化督促检查。监察部门要加强对旧城区改建项目的监督检查，对重点项目实行旁站监督，确保依法依规、阳光操作、廉洁实施；目标督查部门要加强对旧城区改建工作进展情况的督查，确保按计划推进。 　　六、附则 　　1、市旧城区改建工作领导小组办公室牵头，市委政研室、市政府法制办、市监察局、市住建局、市城乡规划局、市国土资源局、市财政局、市房管局、绵阳国税局、市地税局、市人防办等参与，根据本意见精神制定具体实施办法，报市政府审批后实施。 　　2、城中村改造办法由市旧城区改建工作领导小组办公室牵头另行制定。 　　绵阳市人民政府 　　2012年9月28日