吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法第一章 总 则
第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)和《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 因公共利益需要，在本市行政区域内征收国有土地上的房屋，对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予补偿的，适用本办法。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
第四条 市、县(市、区)人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
井冈山经济技术开发区管理委员会、庐陵新区管理委员会依据本办法，受市人民政府委托负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
吉安市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室为市人民政府的房屋征收部门(以下简称市房屋征收部门)，组织实施市中心城区规划区内国有土地上房屋征收与补偿工作，并对县(市、区)国有土地上的房屋征收与补偿工作进行指导和监督。
吉州区人民政府、青原区人民政府确定的房屋征收部门组织实施：
(一)市中心城区规划区以外的国有土地上房屋征收与补偿工作;
(二)市人民政府确定的市中心城区规划区内相关项目国有土地上的房屋征收补偿工作。
各县(市)人民政府确定的房屋征收部门，组织实施本行政区域国有土地上的房屋征收与补偿工作。
第五条 市、县(市、区)人民政府发展改革、建设、城乡规划、国土资源、房产管理、财政、市场和质量监督管理、城管、物价、公安、法制等有关部门应当按照各自职责，互相配合，保障国有土地上房屋征收与补偿工作的顺利进行。
监察、审计部门应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和部门或者单位及其工作人员的监察以及对支付征收补偿费用管理和使用情况进行审计监督。
第六条 房屋征收部门履行以下职责：
(一)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作;
(二)可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督;
(三)接受举报并及时核实、处理;
(四)拟定房屋征收补偿方案，并报本级人民政府审批;
(五)做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作;
(六)对房屋征收范围内房屋的权属、区位等情况调查登记，并公布调查结果;
(七)房屋征收范围确定后，7日内书面通知同级国土资源、建设、城乡规划、房产管理、市场和质量监督管理、税务、公安有关部门暂停办理相关手续;
(八)向被征收人支付(代政府支付)被征收房屋价值的补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费以及补助和奖励，或者提供周转用房;
(九)与被征收人订立补偿协议;
(十)报请作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府依照本办法的规定作出补偿决定;
(十一)依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布;
(十二)依法承办房屋征收与补偿工作的涉法涉诉事项。
第七条 房屋征收补偿方案应当包括以下内容：
(一)房屋征收与补偿的法律依据;
(二)房屋征收的目的;
(三)房屋征收范围;
(四)被征收房屋类型和建筑面积的认定办法;
(五)补偿方式、范围、标准和计算方法;
(六)用于产权调换房屋的基本情况、选购方法和交付期限;
(七)房屋征收评估机构选定办法;
(八)房屋征收补偿签约的期限、地点;
(九)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;
(十)补助和奖励标准;
(十一)房屋征收实施单位;
(十二)住房保障;
(十三)其他事项。
第八条 市房屋征收部门委托市房屋征收与补偿服务中心为中心城区房屋征收实施单位。根据项目需要，市、县(市、区)房屋征收部门也可以委托除开发商、拆迁公司或其他企业、建设单位以及与房屋征收有利害关系的其他单位或者个人外的属地政府、政府派驻机构及相关单位作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以承包方式承接房屋征收任务，不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
房屋征收部门应当对从事房屋征收与补偿工作的人员，进行有关法律、法规和业务知识的培训，做到文明服务、规范上岗。
第二章 征收决定
第九条 为了保障国家安全，促进国民经济和社会发展等公共利益需要，凡符合《条例》第八条所列情形之一，确需征收房屋的，由市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定。
第十条 作出房屋征收决定的程序：
(一)建设单位提出申请。
(二)发展改革部门、国土资源部门、城乡规划部门出具相关预审意见：发展改革部门负责对拟建设项目是否符合当地的国民经济和社会发展规划进行审核，并出具预审意见。其中保障性安居工程建设、旧城区改建项目，是否纳入国民经济和社会发展年度计划，应报经本级人民代表大会审议通过;
城乡规划部门负责对拟建设项目是否符合城乡规划和专项规划进行审核，并出具预审意见，对符合规划的还应出具拟建设项目征收规划红线图;
国土资源部门负责对拟建设项目范围内土地是否符合土地利用总体规划进行审核，并出具预审意见。
(三)房屋征收部门对确需征收房屋的建设工程项目，应当会同城乡规划部门合理拟定房屋征收范围，报本级人民政府确定，并在房屋征收范围内予以公告。
(四)房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知同级国土资源、城乡规划、房产管理、市场和质量监督管理、税务、公安等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明停办事项及暂停期限。暂停期限自征收公告之日起最长不得超过1年。
(五)房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及土地使用权等情况组织调查登记，并在房屋征收范围内向被征收人公布调查结果，被征收人、房屋承租人应当予以配合。
(六)房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县(市、区)人民政府。
(七)市、县(市、区)人民政府应当组织发展改革、财政、国土资源、建设、城乡规划、房产管理等有关部门对征收补偿方案进行论证，并将论证后的补偿方案在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。
(八)市、县(市、区)人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人、公有房屋承租人认为征收补偿方案不符合《条例》及本办法规定的，市、县(市、区)人民政府应当组织由被征收人、公有房屋承租人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
(九)市、县(市、区)人民政府在作出房屋征收决定前，可按照中共江西省委维护稳定工作领导小组《关于印发<第三方辅助评估主体开展社会稳定风险评估暂行规定>的通知》(赣稳发[2015]2号)的规定，在同级维稳部门的监管、指导下，引进第三方辅助评估主体(与评估主体没有行政隶属关系或经济利益关系，有独立的法人资格，取得相应资质证书，具备社会稳定风险评估能力的机构或者社会中介组织)对下列事项进行社会稳定风险评估，作出预警评价：
1.房屋征收事项是否经过合法性和可行性论证;
2.实施房屋征收是否会产生行政争议和具有化解的可能;
3.征收补偿资金和产权调换房源能否筹措到位;
4.拟定的征收补偿方案是否公平、合理。
社会稳定风险评估报告应当提出可实施、暂缓实施或者不可实施的意见。对可实施房屋征收的项目，市、县(市、区)人民政府应当制定社会稳定风险的防范、化解和处置预案。
(十)市中心城区房屋征收决定涉及被征收人、公有房屋承租人数量较多，达1000户以上的，应当经市人民政府常务会议讨论决定。
县(市)房屋征收决定涉及被征收人、公有房屋承租人数量较多时，由县(市)自行确定户数标准，并经县(市)人民政府常务会议讨论决定。
(十一)作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
征收补偿费用包括货币补偿和产权调换房屋建设等资金。
(十二)市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定前，组织城乡规划、国土资源等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对房屋征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以不动产登记(房屋权属)证书和不动产(房屋)登记簿的记载为准;不动产登记(房屋权属)证书与不动产(房屋)登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产(房屋)登记簿确有错误外，以不动产(房屋)登记簿为准。
对房屋征收范围内未依法登记的建筑，由房产管理部门会同国土资源、城乡规划等单位调查认定，对调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿;对调查认定为违法的建筑或者超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
(十三)市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定后，应当7日内在房屋征收范围内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项(被征收人对房屋征收决定不服的，60天内可依法向上一级人民政府申请行政复议，也可在3个月内向人民法院提起行政诉讼)。
第十一条 征收房屋中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等的，依照有关法律、法规的规定办理。
第三章 补 偿
第十二条 作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府应当对被征收人给予公平、合理补偿。补偿包括：
(一)被征收房屋价值(即：被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方公平交易方式在评估时点自愿交易的金额)的补偿。
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿(具体补偿标准另行制定)。
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿(具体补偿标准另行制定)。
第十三条 市、县(市、区)人民政府应当对被征收人给予补助和奖励(具体补助和奖励标准另行制定)。
第十四条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产(即：被征收房屋的区位、用途、权属性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产)的市场价格(即：被征收房屋类似房地产在评估时点的平均交易价格)。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》及市人民政府批准的房屋征收评估办法评估确定。
第十五条 房地产价格评估机构按照下列程序选定或者确定：
(一)房屋征收部门向社会发布房屋征收评估信息;
(二)具有相应资质的房地产价格评估机构向房屋征收部门报名;
(三)房屋征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单，供被征收人协商选定，协商选定期限不少于7日;
(四)供被征收人选择的房地产价格评估机构不得少于3家，少于3家的，房屋征收部门可以从符合资质条件的房地产价格评估机构中邀请;
(五)被征收人在规定时间内就选定房地产价格评估机构协商达成一致意见的，将协商结果书面告知房屋征收部门;
(六)协商不成的，由房屋征收部门组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票决定;
(七)按照少数服从多数的原则投票仍不能确定的，房屋征收部门应当通过摇号、抽签等随机选定方式确定;
(八)房屋征收部门公布被征收人选定或者确定的房地产价格评估机构名单。
被征收人协商选定房地产价格评估机构的，协商过程应当公开。房屋征收部门组织被征收人通过投票决定或者随机选定方式确定房地产价格评估机构的，应当由公证机构依法公证。
第十六条 房地产价格评估机构选定或者确定后，房屋征收部门应当在10日内向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
第十七条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资搬迁等费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托有相应资质的评估机构通过评估确定。
第十八条 房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户初步评估结果。房屋征收部门应当将分户初步评估结果告知被征收人。
分户初步评估结果告知被征收人7日后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核评估。
被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。市房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内对评估报告进行审核，出具书面鉴定意见。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
第二十条 被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县(市、区)人民政府应当提供不低于被征收房屋套内建筑面积的房屋用于产权调换，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人选择，并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围，具体由房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案征求意见过程中确定。
第二十一条 房屋征收部门对个人住宅征收补偿安置建筑面积不低于36平方米。
征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36平方米，不结算差价;超出36平方米的部分实行阶梯式价格，36至50平方米的部分按照市政府当年公布的保障性住房成本价格结算(目前仍按1940元/㎡执行)，超出50平方米的部分按市场价结算。被征收人选择货币补偿且其住房面积小于36平方米的，按照36平方米建筑面积结算。
县(市、区)人民政府根据实际情况，可以制定比前款更优惠的最低补偿安置面积办法。
第二十二条 市、县(市、区)人民政府在发布房屋征收决定公告的同时，应当在房屋征收范围内公告住房保障条件。
被征收人及直管公房、单位自管公房承租人，符合保障性住房(廉租住房、公共租赁住房)条件的，可以向房屋征收部门提出书面申请，经同级住房保障管理部门对房屋征收部门提交的申请保障住房的被征收人名单予以核定、确认，并通过“三审三公示”后，可不参加轮候(摇号)，按房屋搬迁的先后顺序分房。
第二十三条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人支付临时安置费或者提供周转用房。产权调换房屋到期未交付的，应当自逾期之日起按原标准2倍支付临时安置费。
搬迁费、临时安置费具体标准由市、县(市、区)人民政府制定，并根据实际情况适时调整。
第二十四条 因征收房屋造成停产停业损失的，应当予以补偿。给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：
(一)被征收房屋具有不动产登记(房屋权属)证或者经有关部门认定为合法建筑;
(二)有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋;
(三)已办理税务登记并具有税负核定凭证。
第二十五条 因征收房屋造成停产停业损失的补偿标准由征收当事人参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商确定;协商不成的，委托相关专业评估机构评估确定。
停产停业补偿期以月为单位计算。实行房屋产权调换的，补偿期自征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止;实行货币补偿的，补偿期最多不超过6个月。
第二十六条 征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。
第二十七条 房屋征收部门与被征收人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点面积和交付期限、产权调换房屋的差价结算、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议签约期限不得少于30日;房屋搬迁期限不得少于15日;货币补偿款应当在补偿协议约定期限内支付;对申请产权调换的当事人安置的临时过渡期限，多层建筑安置小区不超过24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十八条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定书应当载明被征收房屋基本情况、补偿决定内容和依据以及行政复议、行政诉讼的权利等事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十九条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。对按期搬迁的被征收人应当给予奖励。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁;禁止建设单位参与搬迁活动。
第三十条 按照补偿协议已完成搬迁或者按照补偿决定确定的搬迁期限已完成搬迁的房屋，房屋征收部门负责组织实施拆除。
承担房屋拆除工程的企业应当具有相应施工企业资质等级，并对施工安全负责。
第三十一条 被征收人迁出原地后的义务教育入学，征收之时可选择继续在原户籍所在地按原招生办法入学，或者在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。
对符合城市居民最低生活保障范围的困难家庭，因居住地发生变化造成人户分离的，在征收补偿完成1年内，凭迁出地民政部门出具的证明材料，由迁入地民政部门审查核定发放最低生活保障金。1年后，按规定向迁入地民政部门提出申请。
因征收迁移的居民在就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面，既可选择迁出地的居民待遇，也可选择迁入地的居民待遇。
第三十二条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府依法申请房屋所在地基层人民法院强制执行。市、县(市、区)人民政府申请人民法院强制执行前，应当依法书面催告被征收人履行搬迁义务。
申请机关向人民法院申请强制执行，除依法提供强制执行申请书及附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点及面积等材料外，还应当依法提供下列材料：
(一)征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;
(二)征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见;
(三)社会稳定风险评估材料;
(四)申请强制执行的房屋状况;
(五)被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况;
(六)法律、行政法规规定应当提交的其他材料。
第三十三条 房屋征收补偿工作完结后，房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
审计机关应当加强对房屋征收补偿费使用情况的监督，对房屋征收补偿项目费用情况进行专项审计，并公布审计结果。
第三十四条 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，登记机构注销房屋所有权登记和土地使用权登记。
第四章 法律责任
第三十五条 市、县(市、区)人民政府和房屋征收部门的工作人员以及房地产价格评估机构或者房地产估价师在房屋征收与补偿工作中违反《条例》和本办法规定的，按照《条例》第四章的相关规定承担法律责任。
第五章 附 则
第三十六条 县(市、区)人民政府可以根据本办法，结合本地实际情况，制定具体实施细则。
第三十七条 本办法自2017年3月1日起施行。2012年1月1日起施行的《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(吉府发[2011]15号)及《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》、《吉安市中心城区征收评估指导标准》、《吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿、补助和奖励标准》(吉府办发[2011]20号)等3个配套文件同时废止。本办法施行前已实施或者正在实施的国有土地上房屋征收项目，继续按照原有的政策执行。
本办法未尽事项，按国家、省有关法律、法规及政策执行;与国家、省新出台的法律、法规及政策不一致时按国家、省有关法律、法规及政策执行。
