景德镇市人民政府关于印发景德镇市中心城区城市更新改造实施办法（试行）的通知
各县（市、区）人民政府，市政府各部门，市直有关单位：
《景德镇市中心城区城市更新改造实施办法（试行）》已经2016年3月28日市政府第64次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
2016年4月15日
景德镇市中心城区城市更新改造实施办法（试行）
第一章 总则
第一条 为规范中心城区城市更新改造活动，进一步完善城市功能，建立市、区两级共同参与城市建设体制，调动社会力量参与城市建设的积极性，形成城市发展的合力，根据国家有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于中心城区城市规划区范围内的城市更新改造活动。
本办法所称城市更新改造，是指由城市更新改造主体对中心城区城市规划区范围内“三老三线一村”（老街区、老厂区、老窑址、城市出入口沿线、城区主干道路沿线、滨江景观带沿线、城中村）具有以下情形之一的，根据城市规划和本办法规定进行综合整治、改造或者拆除重建的活动：
（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的；
（二）建筑质量及消防存在重大安全隐患亟需改造的；
（三）现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合社会经济发展要求，建筑风貌与周边环境极不协调，亟需改造的；
（四）城市重大项目建设需要的；
（五）历史城区与城市文化遗产保护范围内需要改造的区域和建筑；
（六）依法或者经市政府批准应当进行城市更新改造的其他情形。
第三条 城市更新改造应当遵循政府主导、市场运作，规划统筹、公众参与，成片改造、分类推进的原则，按照年度土地收储和出让计划分区分片有序推进。
第四条 对历史城区范围、历史文化街区保护范围和建控地带、全国重点文物保护单位及省级文物保护单位的保护范围和建控地带、传统风貌保护区、工业遗产聚集区的更新改造项目应当按照国家法律法规的规定和控制性详细规划、历史文化名城保护规划、历史街区保护规划的要求，由城市规划主管部门会同文物主管部门组织专门论证，谨慎进行。
第五条 城市更新改造由市、区政府主导，土地使用权人、市场主体共同参与城市更新改造活动。市、区两级应当保障开展组织实施城市更新改造的工作经费，对城市更新改造项目提供适当的资金扶持。
第二章 城市更新改造重点
第六条 城市更新改造要注重将更新改造活动与老城区的历史文化遗存保护相结合，依法保护城市更新改造范围内的历史文化遗存。历史城区和历史文化街区范围内的更新改造，要在市规划局、市文物局、市老城办等历史文化保护相关部门的指导下进行，划定最小更新单元，严格保护城市肌理。
第七条 按照《景德镇市历史文化名城保护规划》要求对城市规划区范围内的国家、省、市文物保护单位和历史文化街区进行保护性修缮，恢复历史街区风貌和文化业态与功能，呈现其文化生态系统特色，打造旅游新业态、新景观；对不符合历史风貌的建筑进行拆除改造；对棚户区、工矿区和企事业单位进行搬迁改造，老工厂生产性功能退城入园。
第八条 城市更新改造过程中要加强休闲旅游基础设施建设，与发展城市旅游相结合。以国际旅游城市标准对城市出入口沿线、城区主干道路沿线、滨江景观带沿线进行改造提升。重点对道路交通，人行道，窖井盖，建筑小品，绿化美化亮化，建筑外立面，水、电、气、通讯管线下地等方面的“三线”沿线环境提升改造，完善旅游标识系统，设置旅游景区标识牌；在重要交通节点设置部分能突出我市特征的标志性构筑物。
第九条 在满足城市总体规划要求的前提下，市、区两级根据城市发展需要，可以在老城区边缘和外围区域进行片区开发和整体打造，市、区两级可作为实施主体，也可以通过合作形式引进其他主体进行实施。
第十条 市规划、国土部门根据城市总体规划和城市发展需要编制中心城区城中村改造专项规划，划定城中村改造禁建区、限建区和可建区域。禁建区域内城中村改造一律严禁原址重建，改造户需集中上楼安置或另选址集中安置；符合改造重建条件的限建区和可建区的城中村改造，由各县（区、管委会）和街道（乡、镇）根据城中村专项规划要求编制所辖区域内村庄布局规划和村民房屋建筑统一规划，村民按照审批的规划设计方案统一建设。具体改造年度计划由县（区、管委会）摸底调查后，上报市政府确定。
第十一条 各县（区、管委会）要尽快组织开展辖区内涉及“三老三线一村”更新改造用地的调查摸底和确权工作，全面掌握辖区内“三老三线一村”改造用地的土地、房屋、人口等基本情况，分类列表造册、标图建库，建立数据信息库，锁定改造数据。
第三章 城市更新改造相关政策
第十二条 市规划局、市国土资源局等相关部门负责组织编制中心城区城市更新改造“1+5+N”规划体系。即，1个中心城区城市更新改造专项规划纲要，昌江区、珠山区、市高新区、市陶瓷工业园区、浮梁县5个片区专项规划，以及N个更新改造单元规划。城市更新改造规划要细化用地功能、统筹安置用地布局、编制用地和资金平衡方案、明确改造策略和模式、项目建设强度等改造要求和技术指标，报经市政府批准后，作为“三老三线一村”更新改造的刚性依据。
第十三条 由市规划、国土部门牵头，根据控制性详细规划，合理测算旧城存量土地及可更新土地，根据旧城更新的难易程度和紧迫性，划定合理的旧城更新单元，作为土地一级开发的基本边界。
第十四条 各县（区、管委会）根据全市城市更新改造专项规划制定辖区内城市更新改造年度实施计划。城市更新改造计划要与近期城市建设规划相衔接，明确城市更新改造的重点区域及其更新方向、目标、时序、成本测算、总体规模和更新策略等指导性意见。年度实施计划报市政府确定后，由各县（区、管委会）负责具体实施。
第十五条 被依法鉴定为危房而又不在城中村整体改造计划范围内的单栋建筑需要维修改造的，根据《景德镇市城市规划区内危旧房修缮管理办法（试行）》和《景德镇市农民住房建设管理办法》等有关规定执行。
第十六条 鼓励各县（区、管委会）在交通、市政公共设施和社会事业服务设施等相关领域采取与社会资本合作的模式推进城市更新改造。对列入省、市PPP项目库的项目，享受《景德镇市推广政府与社会资本合作（PPP）模式实施意见》规定的相关优惠政策。
社会资本参与城市更新改造相关项目的土地一级开发整理的，社会投资人在约定期限内完成土地一级开发整理后，在返还实际投资额和财务费用的基础上，给予其投资回报。其中，财务费用参照银行同期贷款基准利率据实核算；投资回报按照不高于实际投资额的同期三年期银行贷款基准利率的1.3倍确定。
第十七条 各城市更新改造项目土地出让“七金”要按规定全部上缴。个别更新改造项目建设资金自身难以平衡的，报经市政府研究同意后，市本级提留部分的金额，可安排专项建设资金给相关项目建设单位用于补充项目建设。
第十八条 城市更新改造项目土地出让金在扣除土地成本和“七金”后的收益由市、区两级进行分成。
（一）由市本级投融资建设平台主导开发建设、区级政府仅参与房屋和土地征收的，由市、区两级按7:3进行分成。区级政府征收补偿成本可实行“包干制”。成本包干价确定后，其节约部分全部奖励区级政府，超支部分由区级承担。
（二）区级政府通过区级财政、独立招商引资等方式积极筹措资金，独自承担项目及周边配套设施建设，不需市本级财政投入的，由市、区两级按1:9进行分成。
（三）其他由市、区两级共同参与建设的城建项目，按区级政府参与建设比例进行分成，分成比例适当向区级政府倾斜。
（四）市政府明确需封闭运行的城市重点建设项目，其土地出让收益不参与分成，全部按原渠道返还给项目建设单位。
（五）各区主导建设的项目在按规定上交市级土地出让金分成后自身难以平衡的，报经市政府研究同意后可由市财政给予适当补贴。
第十九条 各区级政府分成的土地收益主要用于城市基础设施的建设和维护方面，同时，须安排一定比例作为对被征用土地对农民留地安置的货币补偿。该货币补偿资金由镇、村通过市场回购土地、投资入股等方式发展集体经济，弥补失地农民基本生活保障资金的不足，解决失地农民生活、就业、养老方面的实际困难及落实村办公用房等。各区级政府要制定严格的资金管理办法及对所辖乡镇、街道建立征收补偿工作业绩考核机制。
第二十条 各县（区、管委会）依法开展征收补偿工作，维护城市整体利益和长远利益，依法保障被征收人的合法权益和参与城市更新改造开发企业的正当利益。依法依规制定征收补偿方案，严格履行征收补偿政策，确保征收资金足额、及时补偿到位。同时加强宣传、教育、解释工作，维护社会稳定。对少数被征收人无法达成协议的，各县、区政府要依法及时作出征收补偿决定，并依程序申请法院强制执行。
第二十一条 各县（区、管委会）要加强对“两违”的打击和管控力度，坚决遏制边改造边违建、抢建偷建的违法行为。城市更新改造项目范围内，2011年11月17日以后新增的违法用地和违章建筑按打击“两违”政策严格执行。
城市更新改造项目范围内未办理房地产权登记、又不属违法用地或者违章建筑的建筑物、构筑物或者附着物，应当根据本市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为权属确定的更新对象。
第二十二条 城市更新改造项目涉及安置的，在充分尊重被征收人意愿的基础上，鼓励货币安置和集中上楼安置。城中村整体改造或其他重大项目建设涉及搬迁村民数量较多且确需安置地安置的，实行集中统一安置，安置地规划和选址按照城中村改造安置原则进行。
第二十三条 符合宅基地安置政策的，原则上实行以“以旧换新”的原则置换宅基地。在政府统一划定的安置区范围内统一规划、统一标准、统一设计、统一审批、统一建设，村民新建安置用房面积不超过每户360㎡，占地面积不超过120㎡；一户多宅基地被征收的，只安置一处宅基地，其他宅基地按面积实行货币化补偿。
第二十四条 各县（区、管委会）在实施城市更新改造过程中，确实需要建设还建房的，应集中规划布局，节约用地，确保动迁户得到及时妥善安置。
第二十五条 鼓励和支持城市更新改造范围内的工业企业退城入园。产业发展用房的还建按企业实际生产能力在工业园区或偏远郊区工业用地上集中配建。原有厂区用地按规划要求实施业态更新或由国土部门统一收储，土地收益优先用于企业改制和下岗职工安置。规划、国土部门要严格把关，做到集约节约用地。
第二十六条 在旧城更新改造过程中，注重中心城区的职住平衡，优先鼓励文化、新兴休闲和创意办公等产业在中心城区布局，但对历史文化街区等需要优先保护的区域应当注重传统功能的延续性。改造安置用地及老厂房改做教育、科研、创意设计、文化发展等用途的，可以依法采取划拨或协议出让方式提供土地。协议出让土地出让金计收办法按照市国土部门有关规定执行。
第二十七条 城市更新改造项目在取得土地征转用批复、规划条件明确、土地权利清晰没有法律经济纠纷并与被征收人达成征收补偿安置协议的前提下，具备动工开发基本条件的可按现状以公开出让方式供应土地，列入城市更新改造成本的资金可先行用于改造的土地和房屋征收补偿。
对于土地征收和补偿成本较高、预期收益难以实现项目平衡的，可以与其他平衡地块一并搭配供应土地。
第二十八条 城市更新改造范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用于公园、绿地、停车场、公厕等基础设施和公共服务设施的建设。未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的，可以根据城市更新改造规划一并纳入更新改造单元，由市规划、国土等主管部门办理相关手续，协议出让给其相邻地块的城市更新改造实施主体。出让的零星土地总面积不超过该项目总用地面积的10%。
异地安置的火烧房、水毁房、倒塌房等零星危旧房，原房屋地块由市国土部门收储，日常监管由市、区城管执法部门及所属街道、社区共同负责，防止出现“两违”建筑。待今后集中成片后再整体出让开发建设，具体由各区级政府与市国土、城管执法部门协商出台监管办法。
第二十九条 市规划、国土部门根据城市总体规划和土地利用规划，可在土地使用权出让合同中与更新项目实施主体约定配套建设保障性住房、产业用房、基础设施和公共服务设施的内容。
第三十条 根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房，具体办法由相关主管部门另行制定，报市政府批准后实施。
第三十一条 规模较大的城市更新改造项目可以分期实施。城市更新改造项目要明确分期实施的时序、规模等规划控制指标。
分期实施的城市更新改造项目应当优先安排基础设施、公共服务设施和用于安置回迁业主的建筑。
第四章 其他
第三十二条 实施城市更新改造过程中，应当通过发展绿色建筑，改善能源结构，营造宜居环境，加强建筑废弃物再利用等多种途径，有效推进节能减排工作。
第三十三条 相关管理部门及其工作人员在城市更新改造管理中有违规违纪行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
对城市更新改造实施主体违反城市规划和土地管理等方面法律、法规的行为，应当依法追究法律责任。
第三十四条 本办法自印发之日起施行。
