鹰潭市农村村民建房管理办法的通知

各县（市、区）人民政府，市龙虎山风景名胜区管委会，鹰潭高新技术产业开发区管委会，市信江新区管委会，市政府各部门：

　　现将《鹰潭市农村村民建房管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2014年8月13日

　　鹰潭市农村村民建房管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范农村村民建房管理，推进美丽乡村建设，促进节约集约用地,保护耕地，维护农民合法权益，根据《江西省城乡规划条例》、《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《江西省人民政府办公厅关于切实加强农村住房建设管理的通知》等法规政策规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的农村村民建房，必须遵守本办法。

　　本办法所称农村村民建房，是指农村集体经济组织成员使用本村集体土地建造住宅的行为。

　　第三条 县（市、区）人民政府，市龙虎山风景名胜区管委会、鹰潭高新技术产业开发区管委会、市信江新区管委会（以下简称管委会）负责辖区内的农村村民建房审批、监督管理工作。在城市规划区外不涉及占用耕地、林地的，可以委托乡（镇）人民政府、街道办事处审批，审批结果报县（市、区）人民政府、管委会备案。

　　规划、国土资源等部门履行农村村民建房的规划、用地管理和监督职责，建设、房管、城管等有关部门应当按照各自职责做好相关工作。

　　乡（镇）人民政府、街道办事处负责辖区内村庄规划和乡镇土地利用总体规划的编制工作，对农村村民建房进行审批（审核）和监督，具体实施工作由规划所、国土资源所负责。

　　村委会、村小组负责做好本村农村村民建房的相关管理和监督工作。

　　第四条 农村村民建房应当依法办理规划和用地审批手续，不得未批先建。在城市和镇规划区内，应当取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设用地批准书》；在乡、村庄规划区内，应当取得《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》。

　　第五条 农村村民建房实行一户一宅制度，一户村民只能拥有一处宅基地。禁止城镇居民到农村买地建房或购买农民住宅。

　　第六条 农村村民之间发生宅基地使用权争议的，由当事人或村小组、村委会组织协商解决；协商不成的,由乡（镇）人民政府、街道办事处调处。

　　在争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。宅基地使用权争议处理后，需要重新确定使用权的，应当到原土地登记发证机关办理变更登记。

　　第二章 用地规划与计划

　　第七条 乡（镇）人民政府应当按照优化农村人居环境、改善农村面貌、提升农村文明的原则，认真组织编制镇、乡和村庄规划，与土地利用总体规划相衔接，合理引导农民建房相对集中建设，促进自然村落适度归并。村庄规划报批前应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。编制镇、乡和村庄规划应当节约集约用地，少占用耕地和林地，禁止占用基本农田。

　　城市总体规划、镇总体规划确定的规划建设用地范围内的乡、村庄，不再编制乡规划、村庄规划。

　　镇、乡和村庄规划编制经费由县（市、区）人民政府、管委会负责，纳入本级财政预算。

　　村庄规划编制后，村小组应当将规划范围内原已分配到户的耕地、林地承包经营权以及自留地、宅基地进行调整、收回，保障村庄规划的实施。收回宅基地可以给予适当补偿。

　　第八条 农村村民建房应当遵循统一规划、统一布局、统一风格、统一体量原则，选址必须符合村庄规划和乡镇土地利用总体规划，不得在地质灾害隐患点选址建房，不得破坏生态环境、损毁古树名木、损毁历史文化遗存建房。风景名胜区、城市入口沿线、主要交通干道沿线应当按照统一的建筑风格建房。

　　规划部门应当大力推广《江西省和谐秀美乡村特色农房设计图集》等农房设计图，无偿提供并指导建房申请人按设计图纸建房。

　　第九条 城市规划区内农村村民建房实行分区管理。除D类危房改造外，在城市核心区、中心区禁止单独分散建房，推进“城中村”改造，兴建多层或高层农民住宅小区。“城中村”改造可以结合城市建设，通过市场配置土地形式进行。在规划控制区经批准可以按照村庄规划新建三层以下（含三层）住宅，鼓励兴建多层或高层农民住宅小区。

　　第十条 城市规划区外农村村民建房鼓励集中兴建农民新村。尊重民意、因地制宜推进“空心村”治理和旧村改造，完善基础设施和公共设施，改善农村环境面貌。

　　第十一条 农村村民建房实行用地计划管理。县（市、区）人民政府、管委会每年应当优先安排农村村民建房用地计划指标，保障用地需求。农用地计划指标不足的，可以通过城乡建设用地增减挂项目折抵指标和旧村改造置换指标解决。

　　第十二条 农村村民建房确需使用耕地的，应当由建房申请人或其所在村小组负责补充数量和质量相当的耕地，也可以由县（市、区）人民政府、管委会向建房申请人统一收取耕地开垦费，用于耕地占补平衡。

　　第三章 建房申请与审批

　　第十三条 农村村民建房应当按照城乡规划，优先申请使用原有宅基地、村内空闲地和未利用土地。

　　农村村民可以在归并的中心村、集镇申请集体建设用地建房，但不得再向村小组提出建房用地申请，必须拆除原有住宅，退回原有宅基地。

　　第十四条 农村村民建房应当严格控制用地面积和建房面积。在城市规划区外，申请建房使用非耕地、非林地的，每户不得超过180平方米；使用耕地、林地的，每户不得超过120平方米。在城市规划区内，经批准可以单独建房的，每户用地面积不得超过120平方米。新建房屋楼层控制在三层以下（含三层）,建筑面积不得超过360平方米（含隔热层），隔热层高度按有关规定执行。

　　县（市、区）人民政府、管委会可以在前款规定的标准内，根据当地实际制定具体标准。

　　第十五条 农村村民符合下列情形之一的，具备申请建房条件：

　　（一）达到法定结婚年龄、且原有住房面积人均不足50平方米，确需分户建房的。

　　（二）因征地拆迁或村庄改造需要搬迁的。

　　（三）原有住房危旧或因灾倒塌且无其他住宅，需要在原址改建并符合规划的。

　　（四）原有住房危旧或因灾倒塌且无其他住宅，需要另择地址建房，并书面承诺同意限期拆除原有住宅退还宅基地的。

　　（五）法律法规规定可以申请建房的其他情形。

　　核定人均原有住房面积时，独生子女按照2人计算。

　　第十六条 农村村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：

　　（一）原有宅基地面积超过规定标准，可以用于分户建房而申请另择地址建房的。

　　（二）不符合城乡规划、乡镇土地利用总体规划的。

　　（三）出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上房屋的。

　　（四）将住房赠与他人或者改作他用的。

　　（五）法律法规规定其他不得批准的。

　　第十七条 农村村民申请建房，应当与乡（镇）人民政府、街道办事处签订协议书，交纳履约保证金，承诺按照批准的用地面积、四至、房屋层数、建筑面积、建筑风格等批准要求建房。履约保证金数额由县（市、区）人民政府、管委会确定。

　　申请另择地址建房的，应当按协议约定拆除原有住宅、退回原有宅基地。先建后拆的，应当在新建住宅竣工后3个月内拆除原有住宅、退回宅基地。

　　第十八条 农村村民申请建房，按照下列程序办理：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　（一）申请。建房人向村小组提出书面申请，村小组初审后认为符合申请建房条件的，报村委会审查。书面申请应载明下列事项：

　　1.建房申请人姓名、身份证号码、年龄、住址、家庭人口及户籍、是否是本村集体经济组织成员。

　　2.原有住房面积、宅基地面积。

　　3.是否符合分户建房条件。

　　4.选址是否在村庄规划内、是否存在土地争议。

　　5.涉及占用耕地的，应当明确补充耕地的意见。

　　（二）公示。村委会将申请建房情况和村小组初审意见在村务公示栏公示，公示时间不少于7天。对公示期满无异议的且符合建房申请条件的，签署意见后报乡（镇）人民政府、街道办事处。

　　（三）受理。乡（镇）人民政府、街道办事处应当成立农村村民建房管理办公室，受理建房申请。

　　（四）勘查。农村村民建房管理办公室应当在受理后5个工作日内，组织规划所、国土资源所及相关管理机构和村委会、村小组到现场勘查，对村小组和村委会的审查情况进行核实，勘测用地四至、面积、地类。

　　（五）审批。乡（镇）人民政府、街道办事处应当采取办公会形式集中审批，每月至少审批一次。审批结果应当在村务公示栏公示，公示期限不少于7天。公示后无异议的，由规划所、国土资源所分别核发《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》。公示后有异议的，由农村村民建房管理办公室组织规划所、国土资源所及时查实。对不予批准的，应当书面告知建房申请人和村委会、村小组，并说明理由。

　　须经县（市、区）人民政府、管委会审批的，县（市、区）人民政府、管委会应当组织规划、国土资源等部门进行集中联审联批，每月至少审批一次。根据联审联批结果，由规划、国土资源部门分别核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》。

　　（六）放线。规划及用地许可证件核发后，农村村民建房管理办公室在5个工作日内，组织规划所、国土资源所及相关机构和村委会、村小组到实地打桩放线，确定用地四至、面积。

　　（七）竣工验收。房屋竣工后，建房人应当在3个月内向农村村民建房管理办公室申请竣工验收。农村村民建房管理办公室在5个工作日内，组织规划所、国土资源所到实地检查是否按照批准的面积和要求建房，原有住宅是否拆除。验收合格的，凭规划所、国土资源所的验收意见和村小组、村委会出具的退回原有宅基地证明材料，由乡（镇）人民政府、街道办事处出具竣工验收合格意见书，退回全部履约保证金。

　　（八）登记发证。竣工验合格收后，由建房申请人持建房批准手续和竣工验收合格意见书申请宅基地使用权和房屋产权登记发证。

　　原有房屋需要增建隔热层的，由规划部门按程序审批。

　　第十九条 建房申请人取得本办法第四条规定的相关许可后，应当按照打桩放线的位置建房，不得扩大和移位。

　　经批准的宅基地，应当在批准之日起两年内建成。两年不建的，原批准用地文件失效。

　　第二十条 农村村民建房涉及占用农用地的，应当先行办理农用地转用审批手续。农用地转用由乡（镇）人民政府、街道办事处按批次逐级上报市人民政府批准。

　　第二十一条 农村村民符合申请建房条件的，经村小组、村委会审查，乡（镇）人民政府、街道办事处批准，可以购买本村村民住宅。买卖双方应当在合同生效后30日内办理房屋产权和宅基地使用权变更登记。

　　第二十二条 严格农村村民建房收费管理，无法律政策依据的收费项目，一律不得收取费用。

　　第二十三条 允许经济条件较好、土地供求矛盾突出的农村集体经济组织对新申请宅基地开展有偿使用试点，试点方案由农村集体经济组织通过村民会议讨论提出，经乡（镇）人民政府、街道办事处和国土资源部门审查，报县（市、区）人民政府、管委会批准实施。

　　第二十四条 有下列情形之一的，依法收回宅基地使用权：

　　（一）自批准建房之日起两年内未建的。

　　（二）非法转让宅基地或者地上建筑物的。

　　（三）采取欺骗手段骗取批准的。

　　（四）新建房屋竣工后，未按协议约定退回原有宅基地的。

　　（五）实施旧村改造、统一兴建新村，迁入新村后须退回原有宅基地的。

　　第四章 监督检查

　　第二十五条 县（市、区）人民政府、管委会应当建立农村村民建房管理考核奖惩制度，将其纳入相关行政主管部门、乡（镇）人民政府、街道办事处、村委会年度工作目标考核体系。对建房审批、监管不到位的，实行责任追究。

　　对年度内未发生违反规划、违法占地建房的村小组实行奖励，奖励资金由县（市、区）人民政府、管委会财政安排。

　　第二十六条 县（市、区）人民政府、管委会及其规划、建设、国土资源、城管等部门负责本辖区内农村村民建房的监督检查工作。在监管过程中，各部门应当密切配合，实行监管信息共享。在市城市规划区三级巡控范围内，应当抄告市城市规划区控制违法违规建筑工作领导小组办公室（市城管局）。

　　第二十七条 乡（镇）人民政府、街道办事处为农村村民建房监管第一责任单位，党政主要领导为第一责任人，规划所、国土资源所为监管具体责任单位。

　　乡（镇）人民政府、街道办事处对本辖区违反规定建房的行为应当依法及时制止。在乡（镇）、村庄规划区内的，当依法查处；在城市规划区内的，应当配合有关行政主管部门依法查处。

　　规划所、国土资源所应当加强对房屋基础达到正负零前的巡查、验线，及时制止移位或者扩大用地面积行为。禁止以“以罚款代审批”形式超面积占地建房。

　　第二十八条 村委会、村小组发现本辖区内违法建房行为的，应当立即制止，并及时向规划所或国土资源所报告。

　　第二十九条 规划、建设、国土资源、城管、乡（镇）人民政府等在查处违法建房行为中，发现应当移送监察或司法部门的，应当及时移送。

　　第三十条 供水、供电、通信等部门应当协助做好农村村民建房监督工作，对未按照本办法第四条规定建房的，不得办理供水、供电、通信。

　　第五章 法律责任

　　第三十一条 农村村民未取得《乡村建设规划许可证》或《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，或未按照规划许可要求建房的，按照城乡规划法律法规有关规定进行处罚。

　　第三十二条 农村村民未取得《建设用地批准书》，或未按照用地许可要求建房的，按照土地管理法律法规有关规定进行处罚。

　　第三十三条 农村村民违反规定建房，在收到责令停止建设通知书或者限期拆除处罚决定书后不停止建设的，经县级人民政府同意，作出决定的行政机关可以采取查封施工现场、强制拆除等措施。

　　第三十四条 不履行拆除原有住宅、退还原有宅基地协议约定的，由乡（镇）人民政府、街道办事处责令限期履行，逾期不履行的，依法没收履约保证金并拆除原有住宅，收回原有宅基地使用权。没收的履约保证金用于拆除费用使用。

　　第三十五条 村委会、村小组或者其他人将村集体土地买卖或者以其他形式非法转让给他人建房的，除没收违法所得外，视情节按每平方米10-50元予以罚款处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。所建房屋按违法建房论处。

　　第三十六条 行政机关及其工作人员在农村村民建房审批、监管过程中有违法行为，或者因监管不力而导致违法建房现象严重的，由监察部门依照有关规定进行处理。

　　第六章 附则

　　第三十七条 国有农场、林场的村民建房管理，参照本办法执行。

　　第三十八条 市城市规划区外周边乡镇作为城乡发展控制区，即余江县的中童、洪湖（刘垦）、白塔渠、水产场，贵溪市的志光、天禄，龙虎山风景名胜区的龙虎山、上清，龙虎山大道、白鹤湖大道两侧1000米以内等区域，其农村村民建房参照城市规划区进行管理。

　　第三十九条 本办法实施中的具体问题由市国土资源局会同市城乡规划局负责解释。

　　第四十条 本办法自印发之日起实施。本办法印发之前本市出台的有关农村村民建房规定与本办法不一致的，以本办法规定为准。