各县市区人民政府,云龙示范区管委会,市政府各局委办:
　　《株洲市城市房屋拆迁管理实施办法》已经市政府常务会议研究通过,现予以印发,请认真执行。

二○一○年十二月十六日

 

株洲市城市房屋拆迁管理实施办法

第一章　总则

　　第一条　为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）和《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》（以下简称《办法》）等有关规定,结合本市实际,制定本实施办法。
　　第二条　凡在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。
　　第三条　拆迁人应当依法对被拆迁人给予补偿、安置。
　　被拆迁人、房屋承租人应当在拆迁公告规定的期限内签订房屋补偿安置协议,并按协议约定完成搬迁。
　　本办法所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位；
　　本办法所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有权人；
　　本办法所称房屋承租人,是指合法租赁国有直管公房或单位自管公房的单位和个人；
　　本办法所称房屋拆迁实施单位是指依法取得城市房屋拆迁类的房地产企业资质等级证书的房屋拆迁中介机构；
　　本办法所称房屋拆迁实施工作人员,是指取得《城市房屋拆迁执业证》的自然人。
　　第四条　株洲市房产管理局是本市城市房屋拆迁的主管部门（以下简称房屋拆迁管理部门）,负责对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理,株洲市房屋拆迁管理办公室负责日常工作；各县（市）房产管理局负责其行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。
　　各区人民政府负责本行政区域内城市房屋拆迁的具体组织协调工作和安置房（含政府规定优惠价格、对被拆迁住户提供的定销商品房）的建设、筹集工作。
市发改、规划、国土资源、建设、公安、城管、财政、工商、物价、税务、教育、卫生、自来水、电业、燃气等有关部门和街道办事处、社区居委会,应当依照本办法的规定,按照各自职能,配合做好城市房屋拆迁的相关工作。

第二章　拆迁管理

　　第五条　需要拆迁的单位必须向房屋所在地的房屋拆迁管理部门提出申请,取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。申请城市房屋拆迁许可证,应当向房屋拆迁管理部门提交下列资料:
　　（一）建设项目批准文件；
　　（二）建设用地规划许可证；
　　（三）国有土地使用权批准文件；
　　（四）拆迁申请书、拆迁计划及拆迁方案；
　　（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
　　前款第（一）项属非国有投资建设项目的,其建设项目批准文件按国家有关规定办理。
　　前款第（四）项所提供的资料,应当载明拟拆迁范围内的房屋基本情况、拆迁补偿安置方式和期限、拆迁实施步骤、各项补偿补助费用预算、安置房源、拆迁实施单位及工作人员名单、房屋拆除方案（含安全防护和环保措施）等事项。
　　市人民政府实施土地储备,其提交的资料按国家有关规定办理。
　　第六条　申请房屋拆迁许可证时,申请人应按照《条例》、《办法》和本办法的相关规定,合理编制拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案经房屋拆迁管理部门审核批准后方可公布实施。
　　第七条　申请房屋拆迁许可证时,申请人须将拆迁补偿安置资金存入拆迁专用存款账户,专款用于拆迁补偿、安置,不得挪作他用,并接受房屋拆迁管理部门的监管。
　　公共基础设施等财政性投资拆迁项目,其城市房屋拆迁补偿安置资金预算,经房屋拆迁管理部门审核后方可实施；未经房屋拆迁管理部门审核的财政性投资拆迁项目补偿安置资金预算,有关部门不得将其列入拆迁成本。
　　第八条　房屋拆迁管理部门应当自受理拆迁申请之日起30日内对申请事项进行审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的,应当作出不予拆迁许可的决定,并说明理由书面告知申请人。
　　第九条　房屋拆迁建筑面积在1万平方米以上或涉迁居民户数在120户以上的,城市房屋拆迁管理部门应当告知被拆迁人享有听证的权利。应当事人的申请,在核发房屋拆迁许可证前,城市房屋拆迁管理部门应当召开听证会,听取拆迁当事人的意见。听证意见作为核发房屋拆迁许可证的参考依据。
　　第十条　房屋拆迁管理部门在颁发房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。
　　房屋拆迁管理部门应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
　　第十一条　拆迁人应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁政策、拆迁补偿补助标准、产权调换房源信息、拆迁实施单位和评估单位名称及工作人员名单等事项,并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。
　　拆迁期限内,拆迁人不得擅自改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人的供水、供电等基本生活条件。
　　第十二条　拆迁人应当在房屋拆迁许可证载明的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。
　　拆迁人不得擅自扩大或缩小拆迁范围；确需变更的,应当重新办理房屋拆迁许可及有关手续。
　　需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满15日前,向房屋拆迁管理部门提出延期申请；房屋拆迁管理部门应当自受理延期申请之日起10日内给予书面答复。
　　第十三条　拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动:
　　（一）房屋及其附属物的新建、扩建、改建（含装饰、装修）；
　　（二）改变房屋和土地用途；
　　（三）建立新的房屋租赁、房屋抵押关系。
　　房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续,并在拆迁范围内予以公告。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限,暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的,必须经房屋拆迁管理部门批准,延长暂停期限不得超过1年。
　　第十四条　拆迁人应当委托具有拆迁资质的拆迁实施单位实施拆迁。涉及重大利益的公益性项目,拆迁人应当委托二级以上资质的国有拆迁实施单位实施拆迁。
　　拆迁人应向拆迁实施单位支付拆迁实施服务费,具体指导标准另行制定。
　　第十五条　拆迁实施单位的选定,由房屋拆迁管理部门根据拆迁实施单位的资质等级、社会信誉度、现有项目完成情况,确定3至5家拆迁实施单位供拆迁人选择。拆迁人应当与被选定的拆迁实施单位签订拆迁委托合同,并在拆迁委托合同签订之日起15日内报房屋拆迁管理部门备案。
　　被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。
　　房屋拆迁管理部门不得接受拆迁委托。
　　第十六条　城市房屋拆迁单位实行拆迁资格证制度。接受拆迁委托的拆迁实施单位必须取得房屋拆迁管理部门颁发的城市房屋拆迁类的房地产企业资质等级证书,并根据资质等级承担相应的拆迁业务。
　　第十七条　城市房屋拆迁实行拆迁工作人员持证上岗制度。城市房屋拆迁实施工作人员应当在取得房屋拆迁管理部门颁发的《城市房屋拆迁执业证》后,方可从事房屋拆迁实施工作。从事城市房屋拆迁实施的单位其持证上岗工作人员不得少于8人。
　　第十八条　除拆迁当事人另有约定外,城市房屋拆迁都应当委托评估机构进行评估。城市房屋拆迁评估机构应当具有省级以上建设行政主管部门颁发的房地产价格评估资质。拆迁房屋估价时点以房屋拆迁许可证颁发的日期为准。
　　城市房屋拆迁评估机构应当在房屋拆迁管理部门备案登记后,方可从事城市房屋拆迁评估业务。房屋拆迁管理部门根据城市房屋拆迁评估机构的资质等级、从业经历、协调能力、评估技术水平、社会信誉等,结合城市房屋拆迁工作的需要,决定是否备案登记。
　　未经房屋拆迁管理部门备案登记的城市房屋拆迁评估机构,不得接受城市房屋拆迁评估业务的委托,不得出具拆迁评估报告或价格咨询报告等。
　　第十九条　需进行拆迁分类评估的,拆迁人应向房屋拆迁管理部门提出分类评估及确定评估机构的书面申请。拆迁管理部门审查后,在已备案登记的城市房屋拆迁评估机构中,根据项目性质、规模等因素,推选3至5家评估机构,通过公开抽签的方式予以确定。
　　确定评估机构后,拆迁人应当与评估机构签订评估委托合同,并报房屋拆迁管理部门备案。
　　评估机构出具评估报告后,应当对拆迁当事人的咨询作出解释、说明。
　　第二十条　拆迁补偿安置协议签订后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
　　第二十一条　拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人在拆迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自受理裁决申请之日起30日内作出。
　　当事人对裁决不服的,可以申请行政复议或提起行政诉讼。拆迁人依照本办法规定对被拆迁人给予货币补偿或货币补偿金额已提存,或者提供拆迁安置用房、周转用房的,复议和诉讼期间不停止拆迁的执行。
　　第二十二条　拆迁住宅房屋,房屋拆迁管理部门在裁决时,对被拆迁人在本市城市规划区内没有其他住宅的,应当裁决以房屋产权调换为补偿安置方式；对被拆迁人在本市城市规划区内有其他住宅的,可以裁决以房屋产权调换,也可以裁决以货币补偿为补偿安置方式。
　　拆迁非住宅房屋,房屋拆迁管理部门在裁决时,应以一次性货币补偿为补偿安置方式。
　　第二十三条　被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由作出裁决的房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。
　　实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
　　第二十四条　拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹房屋的,依照有关法律法规办理。
　　第二十五条　尚未完成拆迁补偿安置的建设项目进行转让,应当经房屋拆迁管理部门同意,原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人,房屋拆迁管理部门应当自转让合同签订之日起30日内予以公告。
　　第二十六条　被拆迁房屋的拆除工作应当由具有相应资质的建筑施工企业承担。承担房屋拆除施工的建筑企业对房屋拆除施工安全负责,并报建设行政主管部门备案。建设行政主管部门、房屋拆迁管理部门应各司其职,加强对房屋拆除施工安全的监督管理。
　　第二十七条　拆迁人应当在房屋拆除完毕后15日内到房产、国土资源部门申请办理被拆除房屋及土地的权属注销手续,房产、国土资源部门应凭拆迁人提供的经房屋拆迁管理部门鉴证的拆迁补偿安置协议、拆迁许可证复印件和被拆迁房屋权属证书、国土使用权证书办理注销手续。未注销的不得进行新的房屋产权登记与土地使用权登记。
　　第二十八条　被拆迁人或者房屋承租人搬迁时,须保持原房屋的完整,不得损坏房屋各种设施,违者须承担相应的赔偿责任。
　　第二十九条　被拆迁人或者房屋承租人搬迁时,公安、教育、邮政、电信、工商、税务、广电、水电气等部门和单位,应当及时为其办理户口迁移、子女转托转学、电话及有线电视迁移、停止供水供电和供气、工商企业或个体工商户的变更、注销登记或歇业手续。
　　城市区人民政府、街道办事处、社区居委会,应当协助房屋拆迁管理部门开展工作；应房屋拆迁管理部门请求,派人参加、见证房屋拆迁管理部门有关拆迁文书的送达工作。
　　第三十条　被拆迁人依《条例》、《办法》和本办法取得的拆迁补偿款,在重新购置房地产时,凭房屋拆迁管理部门颁发的房屋拆迁许可证、拆迁当事人签订的补偿安置协议书,对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。
　　被拆迁人依《条例》、《办法》和本办法取得的拆迁补偿款,凭房屋拆迁管理部门颁发的房屋拆迁许可证、拆迁当事人签订的补偿安置协议书,免征个人所得税。
　　第三十一条　房屋拆迁管理部门应当建立健全拆迁档案管理制度,加强对拆迁档案资料的管理。

第三章　拆迁补偿与安置

　　第三十二条　拆迁人应当依照本办法规定,对被拆迁人给予补偿、安置。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑按建筑材料成本给予适当补偿。
　　第三十三条　拆迁住宅房屋可以实行货币补偿安置,也可以实行房屋产权调换安置。具备原地安置条件且被拆迁人提出要求的,原则上实行原地产权调换；因城市规划不具备原地安置条件的,原则上就近产权调换,也可实行货币补偿或选择定销商品房。
　　拆迁非住宅房屋,原则上实行一次性货币补偿安置,有条件的,可实行产权调换。
　　第三十四条　拆迁公益事业用房的,拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。
　　第三十五条　实行货币补偿的,除当事人另有约定外,补偿金额应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。
　　实行产权调换的,除当事人另有约定外,拆迁人与被拆迁人应当根据被拆迁房屋的市场评估价格和所调换房屋的市场评估价格,结清产权调换的差价。
产权调换房屋应符合国家质量安全标准。
　　拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。
　　第三十六条　房屋拆迁补偿安置协议应当规定货币补偿金额、付款方式、付款期限、拆迁期限和违约责任以及当事人约定的其他条款；实行产权调换的,双方还应当就安置房屋位置、面积、差价结算、原房屋承租人安置等签订协议。
　　第三十七条　被拆迁房屋室内装饰、装修补偿按《株洲市城市房屋拆迁室内装饰装修补偿指导价格》进行补偿。
　　第三十八条　拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。拆除住宅用房,按实际应搬迁次数支付搬迁补助费,搬迁补助费用为每次500元。
　　拆除生产、经营用房,拆迁人应当按照拆卸、搬运、安装生产设备的实际合理开支支付搬迁补助费。
　　第三十九条　拆迁住宅房屋实行产权调换且被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的,拆迁人应当支付临时安置补助费。临时安置补助费每月为被拆迁房屋评估价值的5‰,但每户每月最少不低于700元。
　　拆迁住宅用房实行货币补偿的,拆迁人应当按前款规定的标准一次性支付3个月的临时安置补助费。
　　由拆迁人提供周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。
　　拆迁非住宅房屋造成停产停业的,拆迁人应当支付停产停业补助费。停产停业补助费每月为被拆迁房屋分类评估价的7‰,停产停业补助时间一般为3个月。在《拆迁公告》规定的期限内提前搬迁的,按提前搬迁的时间适当增加停产停业补助费。
　　第四十条　拆迁人不得擅自延长过渡期限。周转房的使用人应当按时腾退周转房。
　　实行房屋产权调换需要过渡的,应在拆迁补偿安置协议中明确过渡期限。安置房为多层建筑的,过渡期限一般不得超过18个月；安置房为高层建筑的,过渡期限一般不得超过30个月。
　　因拆迁人的责任延长过渡期限的,拆迁人应当按照下列规定向被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费:
　　（一）自行安排周转房,延长时间在一年以内的,延期内按照本办法第三十九条第一款标准的2倍支付；延长时间超过一年的,超过一年后按照本办法第三十九条第一款标准的3倍支付；
　　（二）由拆迁人安排周转房的,除另有约定外,延长时间在一年以内的,延期内按照本办法第三十九条第一款标准支付；延长时间超过一年的,超过一年后按照本办法第三十九条第一款标准的2倍支付。
　　第四十一条　对在《拆迁公告》规定的拆迁期限内签订房屋拆迁补偿安置协议,并按协议约定完成搬迁的被拆迁人,拆迁人可以给予下列奖励和奖励性补贴:
　　（一）按期搬迁奖励: 按被拆迁房屋评估价格的5％；
　　（二）提前搬迁奖励: 根据签订房屋拆迁补偿安置协议时间,分阶段、分档次,最高不超过每平方米220元；
　　（三）奖励性补贴: 住宅房屋按被拆迁房屋评估价格的30％,非住宅房屋按被拆迁房屋评估价格的15％；
　　（四）拆迁住宅房屋,对被拆迁人选择货币补偿的,每户给予寻找房源补助费3000元。
　　第四十二条　被拆迁住宅房屋市场评估单价不足下列标准的,由拆迁人按下列标准补偿:
　　一类区砖混结构: 2200元/平方米；砖木结构: 2000元/平方米；简易结构: 1800元/平方米；
　　二类区砖混结构: 2000元/平方米；砖木结构: 1800元/平方米；简易结构: 1600元/平方米；
　　三类区砖混结构: 1800元/平方米；砖木结构: 1600元/平方米；简易结构: 1400元/平方米；
　　其它类区砖混结构: 1600元/平方米；砖木结构: 1400元/平方米；简易结构: 1200元/平方米。
　　以上类区的划分以《株洲市人民政府关于公布株洲市城区基准地价更新成果的通知》为依据。
　　第四十三条　拆迁住宅房屋,对享受最低生活保障待遇等无法改善自身居住条件的被拆迁人和国有直管公房承租人、廉租住房承租人实行保障最低居住水平安置。其每套住宅建筑面积低于下列标准的（在同一城市规划区内有其他住宅的,合并计算面积）,拆迁人对自愿选择产权调换方式的被拆迁人应当增加面积安置。具体安置办法为: 被拆迁房屋在一类区原建筑面积不足45平方米的、在二类区原建筑面积不足50平方米的、在三类区原建筑面积不足55平方米的、在其它类区原建筑面积不足60平方米的,由拆迁人分别按同类型房屋45平方米、50平方米、55平方米和60平方米的补偿价值标准提供普通商品住房或二手住房予以产权调换补偿安置,其补足面积部分只按评估价格计算补偿价值,不计算其它补偿。
　　以上类区的划分以《株洲市人民政府关于公布株洲市城区基准地价更新成果的通知》为依据。
　　第四十四条　被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋、土地权属证书登记为准,房屋、土地权属证书登记与登记簿记载不一致的,以登记簿记载为准。已改变房屋用途的,以规划、国土资源部门的批准文件为依据。
　　第四十五条　因历史原因,未经规划、国土资源部门批准,临街一楼住宅房屋改作营业用房,房屋所有权证书登记的产权人、房屋位置与工商税务登记的证照一致,并在拆迁公告发布前连续合法经营、有纳税记录3年以上的,可按被拆迁房屋评估价值增加50％进行补偿。
　　营业面积以实际用于营业的自然间计算；营业与日常生活共用同一自然间的,以该自然间一半的面积计算。
　　第四十六条　因历史原因,未经规划、国土资源部门批准,对单位自管办公用房、厂房、车间及其他非住宅房屋改作住宅使用,现居住使用人为单位安排居住的,可分别按以下情况处理:
　　（一）现居住使用人在本市规划区内另有自有房屋的,或不具备公房承租条件的,现居住使用人应按期腾退房屋,由拆迁人对房屋产权人进行补偿；
　　（二）现居住使用人在本市城市规划区内没有其他房屋、且不能改善居住条件的,由房屋产权人另行调剂房屋供现居住使用人居住,拆迁人对房屋产权人进行补偿；房屋产权人不能另行调剂房屋供现居住使用人居住,不能负责按期搬迁腾房的,由拆迁人实行一次性货币补偿,将被拆迁房屋补偿价格的80％付给现居住使用人、20％付给房屋产权人；或者用住宅房屋对房屋产权人实行产权调换后,由现居住使用人继续居住。
　　第四十七条　在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内,有以下情形之一的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报房屋拆迁管理部门备案后实施拆迁。拆迁前拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理保全和公证提存。
　　（一）产权不明晰、无人管理的房产及附属物；
　　（二）房屋所有权人死亡,无继承人继承的,或继承人不明确的；
　　（三）法律、法规规定的其他情况。
　　第四十八条　拆迁设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行。

第四章　法律责任

　　第四十九条　违反本办法规定,需要给予处罚的,依照《条例》《办法》和其他有关法律法规进行处罚。
　　第五十条　房屋拆迁一方当事人胁迫、侮辱、殴打另一方当事人,妨碍拆迁工作顺利进行的,或采取非法手段阻碍房屋拆迁管理部门执行公务,违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的,由公安机关予以治安处罚；构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第五章　附则

　　第五十一条 各县（市）可参照本办法制定实施细则。
　　在本市城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿安置的,参照本办法执行。
　　第五十二条 本办法自2011年2月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目,其拆迁不适用本办法。《株洲市城市房屋拆迁管理实施办法》（株政发〔2006〕21号）同时废止。

　　附件: 株洲市城市房屋拆迁室内装饰装修补偿指导价格

 

主题词: 城乡建设　房屋　管理　通知
　抄送: 市委各部门,株洲军分区。
　　　　市人大办、市政协办,市中级人民法院、市人民检察院。
　　　　各民主党派市委,各人民团体。
　株洲市人民政府办公室　　　　　　　　　　　　　2010年12月31日印发