市政办发〔2017〕30号  
邵阳市人民政府办公室
关于印发《邵阳市农村村民住宅建设用地
管理办法》的通知
 
各县、市、区人民政府，邵阳经开区，市直各有关单位：
《邵阳市农村村民住宅建设用地管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
 
 
                 邵阳市人民政府办公室
                  2017年12月29日




邵阳市农村村民住宅建设用地管理办法
 
第一章  总  则
第一条  为加强我市农村村民住宅建设用地管理，规范农村村民建房秩序，简化宅基地审批流程，切实保护耕地，节约集约用地，改善农村人居环境，建设美丽乡村,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省实施〈中华人民共和国规划法〉办法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》、《湖南省人民政府办公厅转发省国土资源厅＜关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见＞的通知》（湘政办发〔2014〕11号）、《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》（湘政办发〔2016〕81号）等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条  本办法适用于本市行政区域内农村村民自住房屋建设用地管理。
第三条  本办法所称农村村民住宅建设用地（即宅基地），是指村民经依法批准，用于建造住宅（包括住房、辅助用房）的集体所有土地；村民住宅建设是指农村村民在依法取得的宅基地上自建房屋的行为。
第四条  村民对依法批准的宅基地享有集体土地使用权，土地所有权归村民所在集体经济组织。任何单位和个人不得侵占或非法转让宅基地。
第五条  宅基地审批管理由县级人民政府负责，县级国土资源行政主管部门负责实施。县级人民政府规划、住建、公安、农业、水利、林业、公路等相关行政管理部门、乡级人民政府（含乡镇人民政府和街道办事处，下同）、村民委员会（含社区、居民委员会，下同）应按照各自的职责，依法对农村村民住宅建设进行监督管理。
第六条  乡级人民政府是农村建房管理的实施主体，具体负责本辖区内村民住宅建设的日常管理、违法占地建房查处等工作。乡级人民政府为农村村民住宅建设用地管理第一责任单位，乡级人民政府行政正职为管理第一责任人。
 
第二章  规划与利用
第七条  县级人民政府应加快制定乡镇、村镇建设规划，根据乡镇、村镇建设规划要求和行政村区划调整情况制定村庄规划。村庄规划要充分考虑农村生产生活的实际需求，合理确定农村居民点的分布、范围、规模和设施配套，明确建房位置。
第八条  切实发挥规划的控制和引导作用。新建农村房屋应符合乡镇土地利用总体规划和集镇、村庄建设规划，禁止占用永久基本农田新建房屋。农村宅基地应当坚持节约、集约用地原则，尽可能在规划的农村集中居住点选址布局，充分利用废旧宅基地、空闲地和非耕地，鼓励占用荒山、荒坡等未利用地进行建设。
第九条  在城镇规划范围内建设农村房屋，不再进行单宗分散的宅基地审批，应当按城乡规划统一安排，集中兴建住宅小区。鼓励城镇规划建设用地范围外的农户依法按照城镇化和集约用地要求，向集镇、中心村的集中居住区集聚，逐步实现集中居住。
第十条  农村村民住宅建设实行年度土地利用计划管理，各县市区农村村民住宅建设占用农用地不得突破年度土地利用计划。县级国土资源主管部门按照上级国土资源主管部门下达的年度计划指标，确定农村村民宅基地年度用地计划指标，并分解下达到乡镇（街道）。对有闲置宅基地的村庄，村民住宅建设原则上不安排年度计划指标。
县级人民政府根据下达的年度计划指标，按照有关规定报市人民政府办理宅基地涉及的农用地转用审批手续。
各县市区农村村民住宅建设用地供应情况应按年度上报市国土资源行政主管部门备案。
第十一条  村民住宅建设涉及占用耕地的，由用地的农村集体经济组织负责补充数量相同、质量相当的耕地，并经县级国土资源、农业管理部门验收确认。不能补充或不具备补充耕地条件的，在办理用地审批手续时,由农村集体经济组织向县国土资源部门按标准缴纳耕地开垦费，县级人民政府负责统筹补充。
鼓励村民将原有宅基地进行土地复垦，复垦后由当地农村集体经济组织与复垦者签订土地承包合同。经县级以上人民政府有关部门确认的村民自行复垦或开发的零星耕地，纳入年度土地利用现状变更后，可专项用于农民建房占补平衡。
第十二条  引导村民坚持在规划确定的居民点选址建房，避开山洪地质灾害易发地段和地下采空区，避免高切坡选址建房。严禁在永久基本农田保护区、生态资源保护区、饮用水源一级保护区、历史文化核心保护范围、河道管理范围、水利工程保护范围和公路两侧建筑控制区建房。
 
第三章  申请与审批
第十三条  凡属集体经济组织且在本集体经济组织内承担相应义务并从事生产经营活动的农村村民，有下列情形之一的，可申请住宅建设用地：
（一）因无住房或现有住房面积明显不足，需要新建住房或扩大住房面积的;
（二）因国家、集体建设需要，原宅基地被征收或被占用，没有进行迁建安置或货币补偿安置的;
（三）因发生或防御自然灾害以及实施村镇规划、土地整治需要迁建的;
（四）原房屋属旧房、危房或被灾毁需申请原地改建、重建的;
（五）因子女结婚等原因分户，缺少宅基地的；
（六）因户籍迁移成为本村集体经济组织成员，经集体经济组织分配承包责任田土，并承担本村集体经济组织成员同等义务，且在原籍没有宅基地或宅基地已依法处置的；
（七）因外出打工、上学、参军入伍、服刑等特殊原因将原农业户口迁出，现户口回迁后继续从事农业生产，并承担本村集体经济组织成员同等义务，且无住房的农业人口；
（八）法律法规规定的其他情形。
第十四条  严格控制住宅用地面积。宅基地面积指住房、辅助用房（单独的厨房、厕所等生活设施）垂直投影占地面积。每户用地总面积标准为：使用耕地的，面积不超过130平方米；占用荒山荒地的，面积不超过210平方米；占用其他土地的，面积不超过180平方米。县级人民政府根据本地土地利用情况可在上述限额内制定具体标准。
第十五条  明确建房分户的基本原则：
（一）独生子女住户，不论几代人，为一个家庭户型；有两个以上农业户口子女的，有子女已达婚龄且已嫁娶的，经公安机关分户可作为两个以上家庭户型，但父母必须伴靠一农业户口子女建房。
（二）夫妻关系存续期间分户的只认定一户；离婚一年以上且未共同生活或离婚后一方又另行结婚的可以认定分户。
（三）与父母共同生活的外嫁女及未婚子女不能和父母分户。
（四）本办法未规定的其他特殊情形，应提交村民代表大会按“一事一议”集体讨论决定，经乡级人民政府协同相关部门审核后公示认定。
第十六条  建房户人数按常住在册农业人口计算，下列人员可计入户内人口：
（一）家庭成员中的现役义务兵、士官（一、二级）；
（二）户口已外迁的在校大、中专学生;
（三）务农和非农人口组合的家庭，在确定非农人口没有享受住房公积金、住房补贴或福利性购房的情况下可计入一人指标；
（四）正在服刑、劳教的人员；
（五）法律法规规定的其他可计入人员。
第十七条  村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：
（一）申请住宅用地不符合土地利用规划、乡镇规划和村庄规划的；
（二）涉及占用农用地未办理农用地转用审批手续的；
（三）不同意将原宅基地退还集体的；
（四）一户一子（女）家庭有一处以上（含一处）宅基地的；
（五）将原住宅出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的；
（六）户口虽已迁入，原籍住房未拆除、未退出或未依法转让的；
（七）原有宅基地面积已达到规定面积标准或能够解决分户需要的;
（八）申请宅基地未确权或土地权属有争议的；
（九）原有住宅拆迁时已按房屋拆迁安置规定进行了安置的;
（十）夫妻双方均为农业户口，双方户口未迁至同一集体经济组织，其中一方已有宅基地的；
（十一）有非法占地建房行为，尚未依法处理到位的；
（十二）国家法律法规及政策规定或县级以上人民政府规定不予批准的。
第十八条  农村村民申请使用住宅建设用地，按下列程序办理：
乡级人民政府成立村（居）民建房联合审批办公室，由分管国土资源工作的负责人任办公室主任，国土资源、城乡规划、建设、农业、林业、水利、公路等站所负责人为成员，负责村民建房的审批、监管、验收等工作。
（一）申请。由本人向集体经济组织提出用地申请，经村民小组代表会议讨论通过，在集体经济组织内张榜公示7天。公示期满无异议，村民委员会签具意见后，由申请者向乡级国土资源所提交用地申请，填写《农村村民建房用地申请审批表》，再向建房联合审批办公室提出建房申请。提交书面申请书、申请人身份及其户籍人口证明材料、农村村民委员会书面意见、原有宅基地的土地使用权证件（限使用原有宅基地的）、房屋所有权证明材料（限改建扩建的）等资料。
（二）核查。乡级建房联合审批办公室组织国土资源、规划、建设、农业、林业、水利、公路等相关站所进行一站式实地审核。对符合条件的，工作人员将填写合格并加盖村组公章的《农村村民建房用地申请审批表》和法律法规要求的其他资料收齐后，正式予以受理。
（三）审批。建房联合审批办公室将符合条件的申请材料组卷，对未涉及农用地转用的在15个工作日内直接审批；对涉及农用地转用的上报县级人民政府审批，各职能部门在20个工作日内完成审批程序。再由乡级建房联合审批办公室依法发放《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》。
（四）放线。建设用地批准书和规划许可证核发后，乡级建房联合审批办公室应在10个工作日内，组织国土资源、规划、建设、农业、林业、水利、公路等相关站所人员和村民委员会、村民小组负责人到实地打桩放线，确定宅基地四至和面积。
（五）查验和批后监管。房屋竣工后，建房户向乡级建房联合审批办公室申请竣工验收。乡级建房联合审批办公室应在10个工作日内，组织国土资源、规划等站所相关人员到实地检查是否按批准的面积和要求建房，原有住宅是否拆除，原有宅基地是否退回。由建房联合审批办公室根据实地查验结果，确定是否出具《竣工验收合格意见书》。对不按批准要求进行建设，或验收不合格的出具整改意见书。
采取集中留地方式安置和集中成片建房的，由集体经济组织集中报批，统一办理用地手续。
严格落实村民宅基地管理“批前四公开”和“批后三到场”制度，即用地计划指标公开、申请建房公开、上报审批用地名单公开、审批结果公开；做到定点踏勘到场、放样定桩到场、竣工验收到场。
第十九条  严格旧宅基地处置。严格执行“一户一宅”政策。农村村民易址新建住宅的，在申请宅基地时应提交原住宅的有关权证、批准文件等资料。其旧宅基地可调剂给本集体经济组织符合宅基地申请条件的成员，并提交调剂双方及村、组负责人签字同意的旧宅基地调剂协议；不作调剂处置的，必须向乡级建房联合审批办公室作出自行拆除旧宅、退出旧宅基地的书面承诺，或向乡级建房联合审批办公室缴纳拆旧保证金。乡级人民政府采取与村民委员会双控拆旧保证金，待旧屋拆除、原宅基地退回集体经济组织，或自行复垦成农用地等措施，经乡镇国土资源所现场验收并出具意见后，方可退回拆旧保证金。建房户未按承诺期限自行处置旧房的，乡级人民政府可直接组织强拆，拆旧保证金不予退还，抵作强拆所需费用。拆除后的旧宅基地由集体经济组织收回，重新分配给集体经济组织其他成员或纳入复垦范围。
乡级政府、村级组织应采取经济、行政、法律等措施确保“建新拆旧”。
第二十条  符合下列情形之一的，报经县级以上人民政府批准，可以注销其宅基地批准文件或有关权证，由村集体经济组织收回宅基地使用权：
（一）为进行乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地;
（二）为实施村庄和集镇规划进行村镇改造需要调整的宅基地;
（三）农村村民一户一宅之外多余的宅基地;
（四）非法转让的宅基地或住房;
（五）自批准建房之日起满两年未动工兴建或未按照批准的用途使用的宅基地（不可抗力因素等特殊情况除外）;
（六）农村“五保户”亡故后遗留的未处置的宅基地；
（七）骗取批准、非法转让或以其他方式非法取得，又不接受依法处理的宅基地；
（八）法律法规规定其他应收回宅基地使用权的情形。
因本条第一项、第二项规定的原因收回宅基地的，村民委员会对原土地使用权人按征收标准给予补偿; 因本条第三项和第四项规定的原因收回宅基地的，村民委员会对原土地使用权人参照征收标准给予补偿。
第二十一条  农村村民在城镇（含城市、县城、建制镇）总体规划和土地利用总体规划确定的建设用地规划范围内建设住宅的，必须同时持有《建设用地批准书》和规划、住建等部门的批准手续，方可施工。
第四章  确权登记
第二十二条  国土资源管理部门负责农村宅基地登记发证工作，乡级人民政府会同村民委员会调处农村宅基地权属争议。
第二十三条  农村村民使用集体土地建住宅的，应当自竣工验收通过之日起30日内持建房批准文件和《竣工验收合格意见书》，向国土资源部门申请办理不动产权属证书。未按批准用地面积建房或改变用地位置等验收不合格的，经处罚后按有关规定办理权属登记。
第二十四条  因合法转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的，当事人应当自变更之日起30日内，向国土资源管理部门申请办理集体土地使用权变更登记，换发不动产权属证书。
第二十五条  宅基地集体土地使用权被收回，当事人应当自接到市、县（市）人民政府通知之日起30日内，向国土资源主管部门申请办理集体土地使用权（不动产权）注销登记。
第二十六条  未按本办法的规定退出旧宅基地的，不得为新建住宅发放不动产权证。
第二十七条  建筑物、构筑物及其附属设施依法批准转让、赠予的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处理。
因农转非、接受继承房产或经有批准权的部门已经批准使用集体经济组织内土地的非本集体经济组织成员，只能按原批准宅基地的占地情况使用集体经济组织的土地，且不能对所属房产进行重新改扩建（不含易地扶贫搬迁户），房屋所有权灭失，土地使用权随之灭失。村委会可采取有偿收回等方式对此类宅基地调剂使用。
第二十八条  城镇居民不得在集体土地上建设或购买住宅，否则，国土资源部门一律不予受理不动产权属登记。
 
第五章  监督检查与责任追究
第二十九条  各级人民政府及相关行政主管部门要对农村村民住宅建设用地违反法律法规的行为进行监督检查。
县级人民政府应组织国土资源、住建、规划、农业、水利、林业部门于每年年底对本年度村民建房管理落实情况进行检查,对当年新增违法用地建房现象严重的，应追究乡级主要领导和分管干部的责任，同时核减下一年度的村民建房用地指标。
县级人民政府相关部门应建立部门联动机制，加大对村民违法占地建房行为的查处力度。
第三十条  县级国土资源行政主管部门要健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管。
第三十一条  未依法取得宅基地许可或者未按照批准文件进行建设的，由乡级人民政府依法予以处理。
第三十二条  县、乡两级人民政府要建立违法用地和违法建设投诉举报制度，并将违法案情及查处结果向社会公开。构建县、乡、村三级巡查监管网络，健全巡查制度，及时查处违法用地和违法建设行为。发现问题应及时处置或根据规定上报县级人民政府及各职能部门的执法监察机构，采取相应的处置措施。各村、组应加强日常巡查，发现违法用地和违法建设应立即向乡镇人民政府报告。对没有及时发现和制止，造成违法用地和违法建设成为事实的，追究乡级人民政府和村组负责人的责任。
县级人民政府接到群众投诉举报的，应做好记录并及时通知乡级人民政府到现场调查核实，情况属实的，应及时组织人员进行调查处理。
第三十三条  按照“谁审批、谁监管”的原则，县、乡两级人民政府要严格按照相关法律法规的规定切实履行监管职责，对违法行为及时发现、及时制止、及时查处。
第三十四条  对农村宅基地管理责任单位和责任人未依法依规履职的，按照以下规定处理：
（一）出现违规办理规划许可或用地许可的，其批准手续无效，分别由县级规划、国土资源主管部门负责收回。对违规办理审批手续的单位给予通报批评；对责任人依法依规予以处分；造成经济损失的，由相关责任单位和责任人依法赔偿。
（二）对农村违法用地建房行为，按《邵阳市农村违法用地建房行为处理办法（试行）》（市政办发〔2017〕29号）进行处理。相关责任单位和责任人未认真履行监管职责造成违法事实的，由县级人民政府对乡级人民政府和县级相关职能部门给予通报批评、绩效考核不合格等处理，并追究相关单位的监管责任和相关责任人的责任。
（三）建房户违反《乡村建设规划许可证》或《建设用地批准书》内容建房的，责任单位和责任人未认真履行监管职责造成违法事实的，县级职能部门、乡镇人民政府对有责任的相关站所、村级组织给予通报批评，并对相关责任人员依法依规追究责任。
（四）负责农村村民建房监管的部门和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法依纪予以追究责任。
 
第六章  附  则
第三十五条  国有农场、林场、牧场、渔场等住宅建设用地管理，参照本办法执行。
第三十六条  农村村民在本办法施行前已合法取得宅基地审批许可但尚未办理权属登记的，按照市、县（市）国土资源行政主管部门的有关规定办理宅基地权属登记。
第三十七条  各县市区应根据本办法制定实施细则。
第三十八条  本办法自2018年1月1日起施行。