《德州市中心城区老旧小区整治改造实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。
德州市人民政府办公室
2016年4月6日
德州市中心城区老旧小区整治改造实施方案
为贯彻落实省政府《关于运用财政政策措施进一步推动全省经济转方式调结构稳增长的意见》（鲁政发〔2015〕14号）、省住建厅等11部门《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发〔2015〕5号）、市政府《关于实施2016年民生实事的决定》（德政发〔2016〕9号）精神，扎实开展老旧住宅小区整治改造工作，结合我市实际，制定如下实施方案。
一、整治改造的范围
老旧住宅小区主要是指建设年代久远，建设标准不高，房屋年久失修，设施落后，配套不全，人文环境差，物业管理不完善的小区。
本次整治改造的范围：城市规划区内（不含陵城区）1995年以前建成投入使用，国有土地上主体建筑结构完好，未纳入棚户区、城中村改造及重大项目建设计划，未来10年内不会拆迁改造的老旧住宅小区。改造后可纳入毗邻小区统一管理的零星住宅，也可划入本次改造范围。群众整治改造意愿强烈的可适当放宽年限和规模。
二、总体任务目标
2016—2018年，中心城区完成整治改造项目188个，改造面积256.3万平方米，改造户数33131户，惠及城镇居民10.3万人。
2016年，完成整治改造项目73个，改造面积98.5万平方米，改造户数12260户，惠及城镇居民3.8万人。
2017年，完成整治改造项目70个，改造面积95.6万平方米，改造户数12493户，惠及城镇居民4万人。
2018年，完成整治改造项目45个，改造面积62.2万平方米，改造户数8378户，惠及城镇居民2.5万人。
三、整治改造的原则
（一）统筹规划、分类实施。对实施整治改造的老旧小区，德城区、德州经济技术开发区、运河经济开发区（以下简称“三区”）要明确整治改造内容和标准，统一组织规划设计，逐一对整治改造方案进行审定。实施地下管线改造的，要纳入整治改造内容通盘考虑，统一办理相关手续和规划设计，坚持先地下后地上，统一管沟开挖、统一管线下地，避免重复建设。
（二）先易后难、先急后缓。三区要结合城乡环境综合整治，先实施容易整治的项目，先改造群众最迫切、意见最统一的老旧小区。要根据资金状况，做好综合平衡，因地制宜，依法推进。老旧小区内的危房，应当列入棚户区改造计划，具体按照省、市棚改有关政策执行。
（三）征求意见、居民参与。三区在确定整治改造内容、进行规划设计之前，要广泛征集居民意见和需求，整治改造方案要进行公示，施工过程和验收接管要有居民代表参与监督，后期管理模式要由广大居民决定，整治改造工作要紧紧依靠社区居委会和社区居民。
（四）改管并举、注重长效。整治改造后的老旧小区要根据小区实际，及时组织实施专业化或者简易物业管理，实现物业管理全覆盖，并建立物业管理长效机制，防止“前改后乱”。
四、整治改造的内容
（一）居住环境方面。
1．清理拆除各类违章建筑物、构筑物，治理“脏、乱、差”，清理乱搭乱建、乱堆乱放、乱贴乱画；
2．进行小区绿化提升，清理整治侵占公共绿地行为，补栽花草树木，美化小区环境；
3．完善环卫设施，取消垃圾道、垃圾池，配置密封的垃圾桶、垃圾箱。
（二）基础设施方面。
1．进行小区道路升级改造，修复或安装路灯；
2．维修或新建雨、污水排放设施，有施工条件的应实行雨污分流；
3．有条件的增设机动车停车位，修建自行车、电动车停车棚，小区统一设置电动车充电点；
4．增设健身活动设施，有条件的可增设文化活动场所及设施；
5．疏通消防车通道，有条件的应完善消防设施、器材，增设室外消火栓或在临近道路上增设市政消火栓，建设“灭早、灭小、3分钟到场的微型消防站”。
（三）专营设施改造方面。
对年久失修、存在质量安全隐患的供水、供热管网及强弱电进行维修改造，同步改造楼内公共部位的相关管网，具备条件的同步实施一户一表改造工程。对无供水、供热、燃气等专营设施的老旧小区，要按照市政府《关于印发〈德州市中心城区城市基础设施配套费征收使用管理办法〉的通知》（德政发〔2014〕2号）规定同步实施新建管网建设。
（四）房屋修缮方面。
1．对破损的屋檐、落水管、散水、雨篷、报箱等进行修缮更新；
2．修缮楼道台阶、扶手、楼道窗、楼道灯，安装单元安全门；
3．维修屋面防水，清洁、粉刷外墙面和楼道；
4．有条件的可实施既有居住建筑节能改造。
（五）物业管理方面。
具备条件的老旧小区，应当实施专业化的物业管理；设置出入口，安装安防监控等智能化设施，修建岗亭或值班室；有条件的配建物业管理用房、社区服务用房，配置养老服务设施，建设文化活动中心。不具备条件的，整治改造后由街道办事处或社区居委会接管，实施简易物业管理，内容包括：配备保洁人员，提供卫生保洁、绿化养护服务。三区可探索各成立1个大型物业服务企业，优先从老旧小区住户中招聘物业服务人员，对整治改造后的小区实行打包管理、保本经营。
五、实施步骤
（一）准备阶段。
1．在已确定的年度整治改造计划基础上，广泛征求社区居民意见，确定整治改造小区的名单及每个改造项目的具体实施方案。
2．广泛征求居民意见。本着建管并重的原则，在每个项目实施改造前，由街道办事处组织社区居委会或业主委员会，充分征求居民意见，确定是否引入市场化的正规物业公司，并确定物业收费价格。若不实行正规物业公司管理，由街道办事处实施简易物业管理。涉及供水、供热、节能改造等需业主出资的专有部分改造也要广泛征求居民意见。
3．有供水、供热等专营设施改造任务的老旧小区，市公用事业局要明确专营单位，提前介入，调查摸底，制定详细的设计、施工方案。
4．三区要加大公开公示力度，将年度改造任务、改造小区明细、改造内容、物业管理方式及收费标准、供水供热改造方案及收费情况向居民公示，争取广大居民的理解和支持。
（二）实施阶段。
1．三区要和市公用事业局密切配合，本着先地下后地上的原则，有供水、供热等专营设施改造任务的小区，具备条件的由专营单位先行施工，为其他改造施工创造整洁有序环境，力争5月份竣工。
2．老旧小区整治改造要坚持阳光规范操作，严格遵守各项制度，严格工程施工、监理、招投标和工程审计，鼓励引入项目建设管理公司，精心组织工程建设，确保工程质量和安全，确保年底前完成年度任务。
3．三区要和市城管执法局密切配合，督导街道办事处、三区城管执法部门加大违章建筑拆除力度，做好执法进小区工作。
（三）验收阶段。
老旧小区整治改造完成后，由三区牵头，组织有关部门、街道办事处、社区居委会、居民代表对小区进行验收交付。供水、供热等专营设施由市公用事业局负责竣工验收，改造完成后由专营单位接收管理。
六、资金管理和扶持政策
（一）加强资金筹措。三区要充分发挥省、市奖补资金的引导作用，不断加大老旧住宅小区综合整治改造资金的投入和相关资金整合力度，提高资金使用效益。充分利用专营单位、设施经营等市场资金，拓宽资金渠道。在符合规划要求、保证建筑结构安全的前提下，可探索采用加层改造、增建商业设施、增建停车位（库）、增建公共服务设施等途径进行融资。老旧小区整治改造涉及国有企业的，企业要积极配合，并通过各种渠道主动分担部分整治改造费用。业主室内专有部分的改造费用由业主自行承担。2016—2020年，三区财政可按照有关政策，根据实际需求和财力可能，按照每月每平方米0.2—0.4元的标准，分阶段对接管老旧小区且收支无法平衡的骨干物业企业给予专项补助。
（二）加强资金管理和跟踪问效。财政部门要按照“专项管理、分账核算、专款专用、绩效考核”的要求，加强奖补资金管理，切实规范资金的筹集、拨付、使用、决算审计等各项工作。要按照规定程序及时、足额将奖补资金拨付到项目实施单位，确保项目早开工、早完工。市级分配省、市奖补资金时，要结合上年度绩效考核情况，对考核优良的区给予适当倾斜。财政、住建等部门应对奖补资金使用情况和项目进展情况进行监督检查和跟踪问效，杜绝截留、挤占和挪用，确保资金及时足额到位和项目按时完成。项目实施单位要加强项目核算管理，切实提高资金使用效益。 （三）经营激励。三区可对承担老旧小区服务任务的物业企业实施激励政策。
1．规模经营激励：以街道办事处或社区居委会为单位，将辖区内老旧小区的物业管理整体打包，确定1家骨干物业企业接管，使其通过规模化经营降低成本。
2．特许经营激励：将物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予相关物业企业，弥补其物业收费缺口。
3．拓展经营激励：允许物业企业在法律法规范围内，围绕物业服务，自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。
4．后续经营激励：对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业企业，在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%。
七、保障措施
（一）加强组织领导。为确保老旧小区整治改造工作有序推进并取得成效，成立由分管副市长任组长、市直有关部门和三区政府负责人为成员的德州市中心城区老旧小区整治改造工作领导小组。三区政府（管委会）作为整治改造工作的责任主体，对整治改造工作负总责；街道办事处是整治改造的实施主体，居民委员会全程参与。三区成立相应的领导机构和组织实施机构，组建物业管理办公室，加快推进辖区内的老旧小区整治改造和物业管理工作。
（二）加强部门合作。市住建局负责老旧小区整治改造工作的总体协调指导；市房管中心负责督导落实和监督管理，指导物业服务企业提高服务质量。各级房产管理部门要加强对物业服务企业的管理，物业企业要积极配合电信企业在住宅区进行基站、宽带等通信基础设施新建、改建、维护等。市发改委负责协调指导老旧小区整治改造工程的立项审批工作。市公安局负责协调指导老旧小区治安秩序维护工作，指导安全防范设施建设；公安派出所负责开展消防设施、器材改造，排除消防隐患。市财政局负责按照有关规定加强奖补资金的监督管理。市审计局负责整治改造资金的审计和监督工作。市经信委负责协调指导监督通讯、宽带数据传输等管线入地改造工作。三区政府（管委会）、市城管执法局按职责协调指导拆除违法建（构）筑物。市公用事业局负责督导专营单位做好供水、供热等设施设备改造接收工作。市物价局负责整治改造后小区物业管理收费标准的核定。
（三）加强任务考核。要落实目标责任制，创新工作机制，建立老旧小区整治改造工作定期通报制度，对有关单位和部门工作进展情况、存在的问题及时予以通报并重点研究，强化政府督导，确保整治改造工作顺利实施。
（四）加强宣传引导。新闻媒体要大力宣传老旧小区整治改造工作的重要意义和有关政策，引导社会各界和广大居民积极参与改造工作，为老旧小区整治改造营造良好的舆论氛围。
本实施方案自印发之日起施行，有效期至2020年12月31日。
附件：德州市中心城区老旧小区整治改造工作领导小组成员
