各区人民政府，市直各委、办、局，各开发区管委会：
现将《厦门市进一步完善农村村民住宅建设管理的补充意见》印发给你们，请认真贯彻落实。
厦门市人民政府
2018年3月22日
（此件主动公开）
厦门市进一步完善农村村民住宅
建设管理的补充意见
为贯彻落实党的十九大提出的乡村振兴战略，进一步规范我市农村住宅建设管理，有效遏制违法占地和违法建设（以下简称“两违”）行为，根据《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189号）、《厦门市人民政府关于进一步完善农村村民住宅建设管理的意见》（厦府〔2014〕151号）等有关规定，制定本补充意见。
一、强化村庄规划引领，加强村庄风貌管控
（一）全面加强规划管理。规划主管部门要强化村庄规划引领，统筹抓好村庄规划管理工作，加强村庄风貌管控，引领形成地方特色。镇人民政府（街道办事处）应组织编制或修编村庄规划，经市规划主管部门审查后，报区人民政府批准实施。各区要加大工作力度，在2018年6月底前先行完成一批村庄规划编制（修编）工作，2018年底前完成辖区50%村庄规划编制（修编），2019年底前实现村庄规划编制（修编）全覆盖。规划主管部门在进行村庄规划审查时，要对村庄建筑风貌、村庄管控边界进行重点审查。
（二）明确村庄建筑风貌。镇人民政府（街道办事处）在组织编制村庄规划时要因地制宜、注重挖掘村庄文化内涵，村庄规划要秉持传承与创新的理念，明确村庄建筑风貌要求，重点彰显闽南元素特色，逐步形成和谐统一的闽南建筑风格。
（三）划定村庄管控边界。各区人民政府要严控新建农村村民住宅选址，每个村庄应编制用地布局图，要充分利用丘陵、缓坡、荒地或闲置宅基地等其他非耕地，严格控制使用耕地。各区人民政府应抓紧科学划定村庄管控边界，并在实地埋设固定界桩。所有新建农村住宅须在村庄管控边界内进行选址，对超出管控边界的原则上不予审批，如因特殊情况确需超出管控边界新建农村住宅的，由区人民政府报市人民政府研究同意后方可审批。
（四）实行区域分类控制。市规划主管部门应配合各区人民政府抓紧明确划定农村村民住宅禁建区、限建区和适建区，并根据实际情况适时调整禁建区、限建区范围，合理解决无房户、危房户住房困难。
二、加强农村建房管理，规范村民建房审批
（一）农村村民住宅建设审批必须以村庄规划为依据，要按照先规划、后审批、再建设的原则审批村民建房。
（二）新建、扩建农村村民住宅乡村规划许可证的核发，由市规划主管部门委托镇人民政府（街道办事处）实施。市规划主管部门应制订具体细则，并指导各区开展审批工作。
（三）农村村民新申请宅基地的，必须符合“一户一宅”等申请条件。新建村民住宅的宅基地面积应控制在90平方米以内，层数控制在三层以内，建筑面积控制在270平方米以内；对因宅基地面积受限，新批宅基地面积小于80平方米的，可批建四层，建筑面积控制在300平方米以内。
对家庭人口超过6人、人均建筑面积不足50平方米、无法取得新增宅基地的家庭，在承诺分户后不再申请新增宅基地、且符合村庄规划的前提下，允许其分户后可利用旧宅基地拼户翻改建成单元式住宅，宅基地面积应控制在100平方米以内，层数控制在四层以内，分户后每户住宅建筑面积控制在200平方米以内，人均建筑面积控制在50平方米以内。
（四）新建村民住宅应当按照规划相关要求设置坡屋顶，坡屋顶投影面积不少于建筑占地面积的70%；建筑外立面应同步装修，不能为裸房，如因经济受限应采用涂料、水泥砂浆等进行基本装修，建筑风格样式应体现地方特色。坡屋顶起坡点不得高于顶层屋面0.5米，坡屋顶高度不得高于2.2米。坡屋顶不计入建筑层数、不计算建筑面积。
鼓励村民对既有住宅实施“平改坡”及裸房整治，坡屋顶可从顶层屋面女儿墙开始起坡，坡度不高于30度。对主动实施“平改坡”和裸房整治的村民，各区财政给予以奖代补，具体以奖代补细则由各区人民政府结合本区实际进行明确。
（五）底层允许建设架空层作为停车位或其他使用空间，层高不得高于2.2米，不计入建筑层数、不计算建筑面积。严禁以任何方式变相增加层高。
（六）对批建三层的农村住宅总高度应控制在14米以内（按坡屋顶最高点位置，下同），如未设置架空层，总高度应控制在11.8米以内。对批建四层的农村住宅，总高度应控制在17米以内，如未设置架空层，总高度应控制在14.8米以内。
（七）新建村民住宅均应同步设置三格化粪池，同时预留清掏口。
（八）新建、扩建农村住宅的乡村规划许可证在规划条件中应明确设置坡屋顶、化粪池和同步外装修等。
对违反上述条款建设农村住宅的，镇人民政府（街道办事处）和国土主管部门不予验收通过，不动产登记机构不予办理产权。
三、搭建建房审批系统，建立“建房挂牌”制度
（一）规划主管部门要依托“多规合一”平台，搭建农村村民个人建房审批系统，实现审批、监督管理信息化,平台应延伸至各镇人民政府（街道办事处）并设置受理窗口，方便村民报建。
（二）将村庄管控边界纳入审批系统，镇人民政府（街道办事处）有关部门应实时将审批信息上传至审批系统，规划主管部门不定期对审批情况进行随机抽查。
（三）建立“建房挂牌”制度，镇人民政府（街道办事处）在村民建房现场设置项目信息牌，对无牌建房的一律按违法建设进行查处，实现“建房必审批、施工必挂牌、无牌即违建、违建必拆除”。
（四）项目信息牌上应设置《乡村规划许可证》二维码，通过扫描即可查询审批建房全部信息，发动社会群众参与监督。
四、落实建房“四到场”制度，形成电子档案数据库
严格实施村民建房“四到场”制度，镇人民政府（街道办事处）要做到建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场、竣工验收到场；验收要形成建房质量情况的书面意见，与建房资料一并存档。镇人民政府（街道办事处）应参照有关建设档案管理规定，逐步建立完善农村村民住宅建设管理档案，形成电子档案数据库。
五、探索农房集中建设，鼓励农民提前安置
（一）各区人民政府要探索村民住宅集中建设，促进农村土地集约节约利用。遵循“集中居住、节约用地”原则，试点推行差异化的农村住房解决方案，鼓励农房集中建设，引导村民集中居住。在宅基地供需矛盾突出、城镇化水平较高的村庄，使用集体土地建设“公寓式”村民住宅小区，增加村民住宅有效供应量。在宅基地比较充裕的村庄，推行宅基地“三统一”模式（统一收地、统一配套、统一分配），引导村民集中居住，逐步形成新村。
（二）各区人民政府要落实提前安置政策，对符合《厦门市人民政府关于进一步完善农村村民住宅建设管理的意见》（厦府〔2014〕151号）所明确的提前安置条件的村民，要鼓励其采用提前安置的方式解决住房问题，并由不动产登记机构按规定办理不动产登记。
（三）鼓励村民在符合安全规范的前提下，主动对违建进行整改、拆除违章部分，拆除后建筑面积不超过批准面积、且符合“一户一宅”及其他有关规定的，允许给予办理不动产权，产权登记面积不超过批准面积。
对因不符合“一户一宅”等有关规定无法办理不动产权的村民，鼓励其放弃多余宅基地或旧宅，由村委会统一回收后重新调配，在符合有关规定的情况下，允许给予办理不动产权。
六、做好建房技术服务，重视农房质量安全
（一）市、区两级建设主管部门要切实做好农村住宅设计通用图集的更新、完善和推广工作，采取送图集下乡等方式供广大村民免费选用；要发动本市建筑设计单位和建筑师下乡参与农村住宅设计。鼓励建房村民委托有相应资质的设计单位或有执业资格的设计师进行设计。要开展农村住宅设计与建设试点，形成一批可借鉴、可复制、可推广的示范村庄、示范住宅，以点带面，提升全市农村住宅设计和建设水平。
（二）农村村民住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责，建房村民应与参建各方签订合同，明确双方的权利义务，按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。对批建四层的，应由具备相应资质的施工企业承接施工。
七、强化各级履职尽责，落实监督检查责任
市区两级有关部门要按职责分工加强农村住宅建设批后监管，做到履职尽责。
（一）镇人民政府（街道办事处）要强化审批监管主体责任，建立巡查机制、组建巡查队伍，定期开展巡查，对巡查发现未按审批内容实施建设或无合法建设手续的村民建房，应立即责令停工并会同执法部门进行查处。
（二）执法主管部门要根据工作职责开展“两违”检查，对违法违章的村民建房坚决进行查处，并执行到位。
（三）规划、国土主管部门要会同各区人民政府定期对各镇人民政府（街道办事处）的规划审批、用地审批情况进行监督检查，对发现违规审批的情况要及时予以纠正，并按有关规定进行处理。
八、其他事项
（一）《厦门市人民政府关于进一步完善农村村民住宅建设管理的意见》（厦府〔2014〕151号）与本补充意见不一致的，以本补充意见为准。
（二）本补充意见适用于集美区、海沧区、同安区、翔安区农村。
（三）本补充意见自颁布之日起施行，有效期与厦府〔2014〕151号文一致。
厦门市人民政府办公厅 2018年3月22日印发
