本溪市人民政府文件
本政发〔2014〕16号
本溪市人民政府关于本溪市国有
土地上房屋征收与补偿的指导意见
各区人民政府，本钢，市政府有关委办局、直属机构：
为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《本溪市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令第174号）等有关规定，市政府现就国有土地上房屋征收与补偿提出如下指导意见：
一、征收与补偿原则
（一）征收国有土地上单位和个人房屋，应对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。
（二）对被征收人应给予下列补偿：
1．被征收房屋价值的补偿；
2．因征收房屋造成搬迁、临时安置的补偿；
3．因征收房屋造成停产停业损失的补偿。
对被征收房屋价值的补偿，按照不低于房屋征收决定公告发布之日被征收房屋类似房地产的市场价格确定。被征收房屋的价值，由征收决定公告中公布的房地产价格评估机构评估确定，评估价值应包含被征收房屋的装饰装修价值。
用于产权调换房屋的价值由评估机构评估确定，评估时点应与被征收房屋价值的评估时点一致。
（三）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因城乡规划、产业政策调整、环境保护等因素不能提供产权调换房源的，实行货币补偿。
（四）征收房屋实行产权调换的，按照被征收房屋货币补偿金额和用于产权调换房屋价值结算差价。征收部门应在征收补偿方案中确定用于产权调换房屋的户型和建筑面积。
产权调换房屋的建筑面积与补偿协议约定面积发生误差的，按以下方式处理：
1．产权调换房屋面积大于协议约定面积时，面积误差在3平方米以内（含3平方米）的部分，被征收人按照征收补偿协议确定的结算价格缴纳差价；大于3平方米部分，被征收人不缴纳差价款，产权归被征收人所有。
2．产权调换房屋面积小于协议约定面积时，面积误差在3平方米以内的部分，按照征收补偿协议确定的结算价格返还被征收人；大于3平方米的部分，按照征收补偿协议确定的结算价格双倍返还被征收人。
（五）被征收房屋建筑面积和用途，以房屋所有权证载明的为准；房屋所有权证未载明的，以产权档案登记为准；产权档案未登记用途的，以规划管理部门审批的实际用途为准；被征收人对建筑面积有异议的，以市房产产权管理部门核定的建筑面积为准。
二、征收住宅房屋
（一）征收多层住宅房屋按照被征收房屋建筑面积给予15%的补助面积；征收平房按照被征收房屋建筑面积给予20%的补助面积。
（二）被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内完成签约并搬迁的，给予8平方米的签约奖励面积。
房屋征收部门应根据被征收区域实际情况划定集体搬迁范围，在集体搬迁范围内，被征收人在征收补偿方案确定签约期限内全部完成签约并搬迁的，给予3平方米评估价格的货币奖励。
（三）被征收人在征收补偿方案确定签约期限内完成签约并搬迁的，被征收房屋建筑面积、补助面积和签约奖励面积总和不足45平方米的，不足部分按照评估单价的80%予以补贴；被征收人家庭为城市低保户或低保边缘户的，被征收房屋建筑面积、补助面积和签约奖励面积总和不足45平方米的，按照45平方米计算。
（四）临时安置费由征收人按照被征收房屋的建筑面积（建筑面积不足40平方米的，按照40平方米计算）向被征收人支付。每平方米每月支付标准由评估机构根据被征收区域类似住宅房屋的市场租赁价格确定。
被征收人选择产权调换的，临时安置费自签订征收补偿协议起按季度发放，过渡期不超过27个月；超过协议约定过渡期限的，自逾期之月起临时安置费增加一倍。
被征收人选择货币补偿的，一次性给予6个月的临时安置费。
（五）搬迁费按1000元计发。
（六）被征收住宅房屋的空调、有线、宽带等设施的迁移，总计给予500元迁移补偿。
（七）从事商业经营的住宅房屋同时符合下列条件的，其实际用于经营的建筑面积，应按照类似房地产市场交易评估价格与住宅房屋市场评估价格差额的30%给予补助。
1．被征收的住宅房屋在征收前依法取得工商营业执照、征收时正在营业并依法纳税2年以上，且房屋所有权证、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点一致；
2．被征收的住宅房屋为沿城市主次干道的临街一层或处于政府规划和引导的商业区建筑一层。
从事商业经营的住宅房屋是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋，在实际使用过程中改为商业经营的房屋。
（八）征收从事商业经营的住宅房屋，经营损失参照非住宅房屋停产停业损失补偿标准及办法进行补偿。
（九）征收住宅房屋货币补偿金额=（被征收房屋面积+补助面积+签约奖励面积）×评估单价+补贴金额+临时安置费+搬迁费+迁移补偿+集体搬迁奖。
征收从事商业经营的住宅房屋货币补偿金额=（被征收房屋面积+补助面积+签约奖励面积）×评估单价+补贴金额+临时安置费+搬迁费+迁移补偿+集体搬迁奖+差额补助+经营损失。
三、征收非住宅房屋
（一）征收非住宅房屋除房屋价值的补偿外，还应当给予被征收人以下补偿：
1．货物搬运以及设备拆卸、搬运、安装的费用；
2．无法恢复使用设备按重置价格结合成新结算的费用；
3．因征收造成停产停业的利润损失和其他经济损失。
（二）被征收非住宅房屋符合下列条件的，房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿:
1．被征收房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑，在征收公告之日仍在持续生产经营的；
2．有合法、有效的营业执照和依法纳税证明，且营业执照上载明的住所（营业场所）为被征收房屋。
（三）被征收非住宅房屋的停产停业损失补偿，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定；协商不成的，由征收决定公告中公布的房地产价格评估机构评估确定，履行评估程序的时间不计入签约期限。
（四）非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：
停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋月租金+月净利润+员工月生活补助）×停产停业补偿期限。
用于生产经营的非住宅房屋月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。
月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的，按照生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。
员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上一年度的本溪市最低工资标准计算。
员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。
停产停业期限按6个月计算。
（五）被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。
（六）生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；无约定的，由被征收人自行解除租赁关系。
（七）非住宅房屋实行产权调换的，签订协议6个月后至产权调换房屋交付期间，房屋征收部门向被征收人支付用于生产经营的非住宅房屋月租金，支付方式在补偿协议中约定。
（八）从事商业经营的非住宅房屋，被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内完成签约并搬迁的，给予5平方米的签约奖励面积。
从事商业经营的非住宅房屋是指服务对象接受服务、直接用于商业活动的房屋，不包含用于生产、办公、存储、堆放的非住宅房屋。
（九）征收非住宅房屋货币补偿金额=被征收房屋价值的补偿+停产停业损失的补偿+设备（货物）的搬运费用+无法恢复使用设备重置价格结合成新结算的费用+签约奖励。
四、其他事项
本指导意见自2014年4月16日起执行，《本溪市人民政府关于本溪市征收国有土地上房屋实施货币化安置工作的指导意见》（本政发〔2012〕15号）同时废止。
采煤沉陷区治理项目、本意见施行前已做出征收决定的项目和已依法取得房屋拆迁许可证的建设项目，继续沿用原有的规定办理。
本溪满族自治县、桓仁满族自治县可参照本指导意见，并结合本地区实际制定具体实施意见。
本溪市人民政府
2014年4月3日
抄送：市委、市人大、市政协办公厅，市纪委，市委各部委，市中级法院，市检察院，国家和省机关驻市直属机构，市各民主党派，市工商联，市各人民团体，各新闻单位。
（共印260份）
2014年4月3日印发
本溪市人民政府办公厅
