本政发〔2016〕6号
本溪市人民政府关于做好房地产去库存
进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见
各自治县、区人民政府，本钢，市政府各委办局、直属机构：
按照中央经济工作会议精神和国家、省关于化解房地产库存的若干意见，为进一步改善房地产供需结构，促进全市房地产市场稳定健康发展，市政府现提出如下意见：
一、进一步加强对房地产去库存工作的组织领导，签订责任状，落实去库存主体责任，明确任务目标
近期我市房地产工作重点是消化商品房库存，稳定和提振房地产市场。
（一）各县（区，含本溪高新区，下同）要加强对房地产去库存工作的组织领导，成立本县（区）房地产去库存工作领导小组，县（区）长任组长，分管副县（区）长任副组长，县（区）有关部门为成员单位，共同推动、协调、落实房地产去库存工作。各县（区）政府是推动房地产市场稳定和健康发展、化解房地产库存工作的责任主体，县（区）长是第一责任人，分管副县（区）长及有关人员是相关责任人，负责落实辖区内房地产去库存指标，具体协调去库存涉及的有关工作，争取利用2—3年时间将我市房地产库存调整到合理水平。
（二）市政府将与各县（区）政府签订房地产去库存工作责任状，纳入政府绩效考核。同时，市政府将加强房地产去库存工作的监查考核，对履行去库存、稳市场主体责任不力的县（区）进行约谈并追究责任。
2016年，全市商品房销售面积和销售额“双控指标”同比增幅不低于10%，全市消化商品房库存保底指标分别是：商品房销售面积141.6万平方米、商品房销售额57.05亿元（2016年各县区房地产去库存指标任务详见附件）。
二、加强房地产调控，控制房地产开发规模、开发布局和供应节奏，允许未开发用地转换用途
（三）加强房地产开发用地供应管理，控制新增房地产用地出让和审批，有计划地供应土地，除国家支持的新兴产业，养老、文化、旅游、体育、健康养生等特色地产及棚户区改造项目外，减少房地产开发用地供应。
（四）调控房地产项目新开工面积和开工时间，引导房地产开发企业暂缓办理新开工项目审批，促进待售商品房销售。
（五）允许未开发土地转换用途。对已经出让、未开工建设的房地产开发用地，经开发企业申请，可按规定程序调整土地用途、商业比例等规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家鼓励支持的新兴产业及开发特色地产。
三、加大力度，全面推进棚户区改造新型货币化安置工作，完善相关房屋征收配套政策，着力打通棚户区改造安置房与待售商品房之间的通道
（六）棚户区改造项目属于政府投资的民生工程，要坚持全面推行新型货币化安置原则，由各县（区）政府负责辖区内棚户区改造安置房源的市场化“团购”工作，切实将待售商品房转化为棚户区改造安置房源，打通棚户区改造安置房与待售商品房之间的通道，加快实现商品房去库存。
（七）由县（区）政府负责，对辖区内符合棚户区改造安置户型的房源直接用作棚户区改造安置房源，通过新型货币化方式安置棚户区改造居民；对辖区内无符合棚户区改造安置户型房源的，引导棚户区改造居民跨区域市场化购买商品房给予安置。
（八）调整完善棚户区改造房屋征收补偿相关政策，对棚户区改造居民选择新型货币化安置的，在房屋征收补助和奖励方面按照《本溪市人民政府关于本溪市国有土地上房屋征收与补偿的指导意见》（本政发〔2014〕16号）执行。对选择货币化安置的，以核定被征收房屋建筑面积与评估价格核算的补偿价款，作为货币安置价款。此外，为鼓励集体搬迁，再给予3平方米评估价格的货币奖励。通过政策调整，为打通棚户区改造安置房与待售商品房之间的通道起到保障作用。
（九）建立和完善房屋征收评估制度，规范评估机构委托程序、价格评估及评估成果鉴定程序，合理确定征收补偿评估价格。市房产部门每年向社会公布一次房屋征收评估机构名单，并实行动态管理。
四、加大住房公积金支持力度，鼓励农民进城购房
（十）进一步释放住房公积金，发挥住房公积金作用，扩大住房公积金缴存覆盖面。2016年全市住房公积金个贷率要达到80%以上。
（十一）扩大公积金贷款规模。缴存住房公积金职工的直系亲属可以作为共同还款人，相互使用住房公积金用于购买自住房。
（十二）鼓励引导农民工及农村合作经济组织成员参加公积金缴存，市住房公积金管理中心要为农民工及农村合作经济组织成员开通缴存账户建立通道，及时为农民工流动办理接续、转移缴存手续。用工单位要将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策。市人社局、市住房公积金管理中心要加强对用工单位的监督，将为职工缴存住房公积金纳入《劳动合同》，按时为农民工缴存住房公积金。要加强对用工单位监督检查，敦促用工单位按规定缴存住房公积金，支持农民工利用公积金贷款购买商品住房，改善住房条件，扩大住房消费。对未缴存住房公积金的农民工和农民进城购房的，只要其直系亲属正常缴存住房公积金，即可申请住房公积金贷款。
（十三）各商业银行要积极开展农村居民个人住房信贷业务，扩大业务范围，创新金融产品，支持农民进城购房；认真落实农村林权、土地承包经营权、农村居民住房财产权抵押制度。各县（区）要加快农民住房、宅基地和承包地等确权、登记和发证工作，加快建立和完善农民财产抵押制度和交易平台，支持农民进城购房、定居，促进新型城镇化健康发展。
（十四）放开农民工及农村合作经济组织成员购买经济适用住房涉及优惠价款和土地价款的限制条件，取消与就业单位签订两年以上劳动合同并缴纳社会保险的规定。
（十五）农民进城购房后，市、县（区）教育部门及时发放子女就学保障卡，并按进城农民要求及时办理转学手续。取得居住证后，其子女进城接受义务教育的，享有与城镇居民子女同等待遇，凭房产证由市、县（区）教育行政部门统筹安排入学，学校不得拒绝，不得收取政策规定以外的费用。
五、加快培育发展住房租赁市场，实行租售并举，全面实行公租房货币化补贴制度
（十六）发展和培育住房租赁经营机构，推进住房租赁规模化、专业化、市场化经营，建立开发与租赁一体化的运作模式。今后，政府不再新建公共租赁住房，实行公共租赁住房货币化补贴制度，全面推行公共租赁住房以租代建，租赁符合条件的存量商品住房作为公共租赁住房房源，鼓励有条件的房地产开发企业将其持有的存量房源向社会出租。
（十七）全面贯彻落实公共租赁住房涉及的营业税、所得税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税等各项税收优惠政策。建立租赁市场房源信息平台，规范管理租赁行为，维护租赁双方的合法权益。
六、减免税费，降低成本，加大房地产供给侧和需求侧的政策支持力度，降低房价
（十八）降低计税毛利率。房地产开发项目位于我市城区和郊区的，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率为10%；开发项目位于本溪满族自治县、桓仁满族自治县的，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率为5%。
（十九）非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。
（二十）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
（二十一）个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
（二十二）降低城镇居民和农民工个人购房贷款首付比例。居民购买首套房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例为30%。
七、优化房地产市场发展环境，进一步清理和降低房地产税费，规范行业收费行为
（二十三）各县（区）、各有关部门要加大协调和服务力度，简化审批程序，缩短审批时限，提高办事效率。
（二十四）对已出让未达到净地条件的房地产开发用地，县（区）政府要限期完成房屋拆迁。对拆迁有困难，且已投入资金完成了一定开发规模，经建设单位申请、有关县（区）政府承诺、规划主管部门同意后，国土资源部门可将已出让用地划小收费供地单元，核发土地使用证。
（二十五）规范房地产行业收费行为，清理涉及房地产开发过程的不合理收费、押金、监管资金等。无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低，取消散装水泥专项基金。
（二十六）为提高开发企业资金的流动性，本意见执行期间，不对商品房预售资金进行监管。房地产展示交易会期间，适当减收住宅房屋所有权登记费和住宅房屋交易手续费。
八、推进房地产业转型升级
引导房地产开发企业转变观念，灵活促销。根据市场变化和消费需求，及时调整营销策略，采取务实灵活的促销手段，促进商品房销售。
（二十七）支持房地产企业适应市场需求，调整产品结构，发展多元化地产，将库存商品房转化为总部经济、科技产业、电子商务、众创空间和旅游、文化、体育、物流、养老、健康养生等特色地产，政府将给予优惠政策扶持。
（二十八）对在建但尚未销售的商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件前提下，鼓励房地产开发企业对不适应市场需求的住房户型做出调整，有关部门应给予支持。
九、加强对房地产开发企业监管，鼓励房地产企业兼并重组
（二十九）加强对房地产开发企业资质动态监管，完善企业市场退出机制。推行企业诚信体系建设，对诚信企业享受行业资质免检，加快行政审批速度，监管资金实行最低比例等特惠待遇。
（三十）鼓励房地产开发企业兼并重组、转型升级，提高产业集中度，提供更多适销对路、绿色低碳、节能环保的高品质住房，发展跨界经济。对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，各商业银行应提供融资支持和相关金融服务。
十、加大城市基础设施和公共服务设施建设力度
（三十一）加大城市新区，尤其要加大太子河新城基础设施和公共配套服务设施建设资金投入，培育新城区，提升太子河新城整体品质，增强新城区影响力，实现新城区疏解中心区人口、交通、环境的作用。
（三十二）对于主城区老旧基础设施有计划地进行更新改造，改造后的基础设施要充分留有余量，满足未来城市更新需要。
十一、拓展和利用城市地下空间，鼓励建设地下停车场，缓解城市停车用地紧张矛盾
（三十三）为缓解城市地面停车用地紧张矛盾，鼓励房地产开发项目拓展和利用城市地下空间建设地下停车场，对地下停车场不计入容积率，但计算建筑面积。地下停车场建筑面积不作为核定市本级土地出让金、行政事业性收费和政府性基金的计费基数，降低地下停车场建设成本，鼓励居民购买和租用地下停车场。
十二、加强市场监测和舆论引导
（三十四）加强对房地产市场的监测分析，适时掌握商品房存量动态。市、县（区）房产部门和统计部门要建立房地产市场管理信息系统，研究发布能够反映不同地区、不同类型商品房待售变动情况的信息，及时摸清辖区内每一家房地产企业的商品房库存和未开工闲置土地情况，为政府决策提供服务。
（三十五）坚持正确的舆论导向。新闻媒体要加大房地产市场调控政策的宣传力度，合理引导消费，增强市场信心，营造有利于化解房地产库存的良好舆论氛围。
（三十六）本意见未明确事项按照国家和省、市已下发的相关文件执行。
附件：2016年各县（区）房地产去库存指标任务分解表
本溪市人民政府
2016年3月21日
附件：
2016年各县（区）房地产去库存指标任务分解表
| 县（区） |
商品房销售面积 （万平方米） |
商品房销售额 （亿元） |
备 注 |
| 本溪满族自治县 | 12 | 4.49 | |
| 桓仁满族自治县 | 15 | 5.72 | |
| 平山区 | 18 | 6.47 | |
| 明山区 | 73 | 32.3 | |
| 溪湖区 | 6 | 1.55 | |
| 南芬区 | 3.6 | 1.27 | |
| 本溪高新区 | 14 | 5.25 | |
| 合 计 | 141.6 | 57.05 |
抄送：市委、市人大、市政协办公厅，市纪委，市委各部委，市中级法院，市检察院，国家和省机关驻市直属机构，市各民主党派，市工商联，市各人民团体，各新闻单位。（共印260份）
本溪市人民政府办公厅 2016年3月21日印发
