营政发〔2012〕16号
 
关于印发加强老旧住宅和保障性住房小区管理工作意见的通知
 
各市（县）、区人民政府，市政府各部门、各派出机构、各直属单位：
　　《关于加强老旧住宅和保障性住房小区管理工作的意见》业经2012年10月26日营口市第十四届人民政府第54次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。
　　
　　
　二〇一二年十月三十日
 
关于加强老旧住宅和保障性住房小区管理工作的意见
　　
　　为加强老旧住宅小区、保障性住房小区（包括回迁楼小区）整治改造和规范化管理，改善广大群众的居住环境和生活质量，实现小区管理规范化、制度化，营造房屋使用安全、配套设施齐备、管理维护有效、环境整洁优美的人居环境，根据国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》的有关规定，结合我市实际，现就加强老旧住宅和保障性住房小区管理工作提出如下意见。
　　一、基本原则
　　坚持政府主导的原则。采取政府统一组织、部门分工负责，政府投入资金的方式，统筹安排，分步实施，标本兼治，确保小区整治改造与规范化管理协调推进。
　　坚持改造与管理并重的原则。既要抓好小区前期的整治改造，完善配套设施，提升使用功能，又要搞好小区后期规范化管理，提高服务质量，促进良性发展。
　　坚持属地管理的原则。充分发挥基层组织作用，明确保障性住房小区和老旧住宅小区的管理单位，健全完善管理体制，落实工作任务。
　　坚持因地制宜，分类指导的原则。结合小区物业管理实际，采取“区别对待、一区一策”的办法，建立适合小区的管理模式。
　　二、工作目标
　　对已经整治改造的老旧住宅小区、住宅组团实施规范化管理；对需要整治改造的老旧住宅小区加快改造进度，达到标准后实施规范化管理；对保障性住房小区分期分批实施改造，达到标准后移交辖区，实施规范化管理；对正在建设的保障性住房小区，按照规划要求高标准、高质量建设，保证配套设施完备，竣工验收合格后移交辖区管理。
　　三、工作措施
　　（一）加大老旧住宅小区和保障性住房小区整治改造力度。由市住房城乡建设委牵头、有关单位配合，对老旧住宅小区和保障性住房小区进行调查摸底，制定《营口市老旧住宅小区和保障性住房小区整治改造计划》，经市政府审定后，由市住房城乡建设委组织实施。出台小区改造标准，对小区环境进行综合整治，并建立长效监管机制。小区经整治改造达到标准后，市住房城乡建设委负责组织移交所在辖区，实行属地化、规范化管理。
　　（二）实施规范化物业管理。经改造的老旧住宅小区和保障性住房小区实行属地化管理，并结合小区实际，选择适合小区的物业管理模式。
　　1．专业物业企业管理。对配套设施比较齐全，业主选择“花钱买服务”的小区，由街道办事处、社区组织业主选聘物业企业，实行专业化物业管理。
　　2．小区业主自治管理。对小区业主选择自治管理的，引导小区业主建立业主委员会，实行自治管理。
　　3．社区管理。对基础设施不健全、低收入人口集中的老旧住宅小区，社区成立“社区物业服务中心”，以确保小区环境卫生和生活秩序为前提，以社区服务中心为管理主体，实行较低收费的基本服务。
　　（三）规范物业企业经营行为。市住房城乡建设委会同市物价部门对无资质、无独立法人资格或未经审批收取物业费的行为进行清理规范；对违反规定，不具备资格、不按规定实施物业管理的行为，依法进行查处。严格查处乱收费、只收费不服务、高收费低服务等损害业主利益的行为，维护业主合法权益。
　　（四）加强政策扶持。市、区两级政府设立专项资金，用于保障性住房小区移交前的改造和后续物业管理补助。市住房城乡建设委对尚未出售的保障性住房及配套的商业用房、车库实行统一经营管理，其收益用于补充保障性住房小区电梯费。市人力资源社会保障局会同相关地区，为老旧住宅小区和保障性住房小区每万平方米提供1—2名公益性岗位。市供电部门对安装电表并按表计费的住宅小区单元电子门、楼道灯用电统一执行居民合表电价标准，不参与阶梯电价计算；对采取表外加量方式收费的住宅小区单元电子门、楼道灯用电统一执行居民电价标准，并参与阶梯电价计算。小区供电、供水、供暖、供气等设施设备的维修，按照有关规定执行。房屋主体以外的共用设施维修，由小区所在辖区负责。
　　四、组织保障
　　（一）加强组织领导。成立市保障性住房管理服务中心，负责保障性住房改造和管理工作。各级政府、各相关部门要把老旧住宅小区、保障性住房小区整治改造和管理工作作为重要的惠民工程纳入议事日程。坚持一把手负总责，分管领导具体负责，落实责任，明确任务，完善措施，扎实推进。建立一级抓一级、层层抓落实的组织体系和工作体系，为小区管理工作提供强有力的组织保障。
　　（二）明确职责分工。市住房城乡建设委负责制定并组织实施老旧住宅小区和保障性住房小区改造标准、物业管理行业指导方案；辖区政府、管委会负责对老旧住宅小区和保障性住房小区实行属地管理；市、区城管综合执法部门负责小区内私搭乱建、乱涂乱画等现象的整治工作；其他相关单位按照各自职责做好老旧住宅小区和保障性住房小区的改造和物业管理工作。
　　（三）严格查验制度。市住房城乡建设委要加强对老旧住宅小区、保障性住房小区整治改造的监督和指导，对改造完毕的保障性住房小区进行综合验收，保证小区共用设施设备的完整性和使用性。辖区政府、管委会在接收新建小区、老旧住宅小区和保障性住房小区前，要组织管理单位进行验收，达到使用标准后，办理接转手续；对配套设施未按规划设计完工或缓建、漏建的，不予办理接转手续。
　　本意见适用于我市主城区，其他各市（县）区、园区参照执行。