各县（市）区人民政府，市政府各部门、各派出机构、各直属单位：
《营口市工业用地“先租后让”、“弹性年限出让”实施办法（试行）》业经2018年10月19日第十六届市政府第16次常务会议审议通过，现予印发，请认真贯彻执行。
营口市人民政府
2018年10月25日
（此件公开发布）
营口市工业用地“先租后让”、“弹性年限出让”实施办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为进一步促进国有土地资源优化配置，提高工业用地节约集约利用水平，根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部第61号令）、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）等规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 我市辖区内新申请出让的工业用地在使用“先租后让”、“弹性年限出让”方式时，适用本实施办法。
第三条 本实施办法所称“先租后让”是指对工业用地设定一定期限的租赁期，按照工业用地公开出让程序确定土地竞得人，由土地竞得人进行开发、利用、经营。待租赁期届满，经考核评价达到出让合同约定的固定资产投资强度、建设容积率等条件并缴清土地出让价款后，办理土地登记等用地手续的土地供应方式。
第四条 本实施办法所称“弹性年限出让”是指根据产业生命周期和企业发展状况，在法定土地使用权出让最高年限范围内，实行差别化的土地使用权出让年期的土地供应方式。
第五条 工业用地出让应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划，并纳入年度国有建设用地供应计划。
第二章 基本原则
第六条 “先租后让”的土地使用年限不高于30年，土地成交后签订“6+N”的出让合同，其中6年为租赁期，N年出让期。租赁期满经考核评价达标并缴清土地价款的，方可办理土地登记。
第七条 “弹性年限出让”在少于法定最高使用年限的前提下，辖区政府可根据具体工业项目实际情况确定使用年限，最低不得少于10年。
第八条 出让起始价按使用年限进行修正。其中“先租后让”的竞买保证金按土地出让起始价的20%一次性收取，竞买保证金在土地公开出让成交后转为首期土地价款（即租赁期土地价款）；“弹性年限出让”的竞买保证金按现行规定执行。
第九条 “先租后让”的土地在租赁期内不得转租、转让、抵押。
第十条 土地竞得人应当按照出让合同约定的用途、行业使用土地，未经批准不得改变土地用途、行业类别及其他土地使用条件。
第三章 办理程序
第十一条 辖区工信、环保（如有环保要求）、项目管理及国土等部门进行项目准入审查，经辖区项目审查会议通过后，进入“先租后让” “弹性年限出让”供地程序。
第十二条 辖区国土管理部门根据拟出让工业用地的建设用地规划条件、产业要求、固定资产投资强度等拟定出让方案，提交辖区土地管理委员会审议。
第十三条 辖区土地管理委员会审议通过后，辖区国土管理部门向当地政府报请批复工业项目用地出让方案，辖区政府下发方案批复，并向市国土管理部门申请换发市政府方案批复。
第十四条 工业用地公开出让成交后，辖区国土管理部门与土地竞得人签订出让合同，辖区政府与土地竞得人签订履约监管协议，由辖区政府监管土地竞得人对出让合同条款的履行。
第十五条 土地竞得人凭出让合同向规划行政许可部门申请办理《建设用地规划许可证》。
第十六条 “先租后让”的土地竞得人凭《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》、出让合同、《建设用地规划许可证》及首期土地价款缴款凭证向辖区国土管理部门申请办理《建设用地批准书》，作为土地竞得人在租赁期合法使用土地的凭证。
第十七条 “先租后让”的土地竞得人凭《建设用地批准书》向相关部门申请办理规划报建、施工许可、消防验收、工程竣工验收备案等相关项目建设手续。
第十八条 “先租后让”租赁期满后，经考核评价达标的，土地竞得人付清剩余土地出让价款后（剩余土地出让价款按土地成交价扣除已缴首期土地价款后的差价确定），根据辖区政府出具的项目考核评价意见书，向国土管理部门不动产登记机构申请办理出让期的土地登记，领取不动产权证书。
第十九条 “弹性年限出让”用地在签订出让合同后，相关手续的办理程序按照现行规定执行。
第四章 供后监管
第二十条 根据项目的实际情况，履约监管协议可约定收取不低于总地价10%的履约保证金。在项目开工、竣工、投产阶段分别按30%、30%、40%比例返还。履约保证金的收取、返还及管理由辖区政府负责。
第二十一条 “开工”是指依法取得施工许可证后，进场施工并达到一定开发要求。“竣工”是指按项目规划总设计图完成建设，并办理建设工程竣工验收备案。“投产”是指主体和配套建筑、构筑物、设施及设备移交生产或使用。
第二十二条 “先租后让”租赁期满前一年（即租赁期第5年），由辖区政府组织相关职能部门对项目出让合同约定的建筑面积、最低容积率、固定资产投资强度等指标执行情况进行预考核。指标考核值未达到约定值的，由辖区政府发出通知书，明确相关产业要求、固定资产投资强度、建设容积率等指标须在剩余的土地租赁期内达到出让合同约定水平，否则按出让合同约定解除出让合同并由政府无偿收回土地使用权。
第二十三条 “先租后让”租赁期届满前一个月，由辖区政府组织相关职能部门对项目出让合同约定的产业要求、固定资产投资强度、建设容积率等指标执行情况进行考核评价（初评）。考核评价（初评）须提交市级对应职能主管部门审核，并出具审核意见反馈辖区政府。
第二十四条 辖区编制“先租后让”项目考核评价意见书，市级主管部门审核意见应作为意见书的附件。项目考核评价意见书须在租赁期届满前完成编制，并抄送市级对应职能主管部门。
第二十五条 “先租后让”土地租赁期届满后，经考核评价不达标的，辖区国土管理部门解除与土地竞得人签订的出让合同，政府无偿收回土地使用权，已收取的首期土地价款不予退回；地上建筑物、构建物及其他附着物考虑折旧按照市场评估价补偿，机器、工器具及工艺设施等不予补偿，动产搬迁费用不予补助。具体地上建筑物、构建物及其他附着物的补偿事宜由辖区政府负责，并由辖区政府委托有相应评估资质的评估公司进行评估。
第二十六条 辖区政府应对辖区内的工业用地“弹性年限出让”项目的出让合同履约情况进行考核评估。
第五章 职责分工
第二十七条 辖区政府应落实工业用地属地管理责任。拟定出让工业用地的产业要求、最低容积率、固定资产投资强度等指标，组织辖区供地会审；负责与土地竞得人签订土地履约监管协议；管理履约保证金；监管辖区范围内的工业用地履约情况；编制“先租后让”项目考核评价意见书等。
第六章 附 则
第二十八条 使用年限为50年的工业项目用地出让，其准入及供后履约情况考核评估可参照本实施办法执行。
第二十九条 对符合《辽宁省优先发展产业目录》的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%执行。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发〔2008〕24号）所规定标准40%以上、投资强度增加10%以上。具体工业项目是否符合《辽宁省优先发展产业目录》，由出让方同级以上投资管理部门认定。
对符合《辽宁省农、林、牧、渔业产品初加工项目目录》，在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%执行。具体工业项目是否符合《辽宁省农、林、牧、渔业产品初加工项目目录》，由出让方同级以上投资管理部门或有关管理部门认定。
按比例计算后低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。实际各项成本费用之和是否低于出让底价由辖区财政部门认定。同时土地出让底价不低于所在地土地等别相对应工业用地基准地价的70%执行。
第三十条 工业项目用地的容积率一般不得低于0.8。
第三十一条 盖州市、大石桥市可参照本办法执行。
第三十二条 本实施办法中的相关条款如遇国家及省、市政策调整，按新政策执行。
第三十三条 本实施办法自2018年发布之日起施行，有效期2年。
