三亚市人民政府
关于印发加强城市设计和建筑风貌管理
实施细则的通知
 
各区人民政府，各管委会，市各有关单位：
《关于加强城市设计和建筑风貌管理实施细则》已经七届市委常委会第52次会议、七届市政府第14次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
 
 三亚市人民政府
2017年12月29日
    （此件主动公开） 


关于加强城市设计和建筑风貌管理实施细则
 
第一条  为深入贯彻落实《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（中发〔2016〕6号）、《住房城乡建设部关于将上海等37个城市列为第二批城市设计试点城市的通知》（建规〔2017〕148号）、《中共海南省委 海南省人民政府关于加强城镇规划建设管理工作的实施意见》（琼发〔2016〕23号）以及《海南省人民政府关于加强城市设计和建筑风貌管理的通知》（琼府〔2017〕15号）精神，进一步助推我市国际化热带滨海旅游精品城市的建设，塑造富有特色的城乡风貌,现结合我市实际情况，特制定本实施细则。
第二条  在本市中心城区、特色产业小镇、旅游度假区、产业园区等片区总体规划和控制性详细规划修编以及新建、改建、扩建项目和村庄规划范围内的建筑风貌应符合本细则的有关规定。
第三条  贯彻《三亚市城市总体规划（2011-2020）》（国办函〔2016〕76号）和省市“多规合一”确定的空间管控原则和要求，开展三亚市总体城市设计，结合本市历史文脉及地域环境特点，统筹协调建筑布局、风格、体量、尺度、色彩等，处理好山、海、河、林、田、城之间的关系，促进建筑与环境、人与自然和谐共处。中心城区、特色产业小镇和旅游度假区以及产业园区总体规划和控制性详细规划修编工作中，应强化城市设计内容，增加城市设计篇章，将城市设计要求纳入城市控制性详细规划和土地出让条件。
第四条  结合总体城市设计和本地实际，划定海岸带、河流两侧、湖泊周边、山体周边、中心城区和主干道以及重要景观路两侧、大型公园周边、历史文化街区周边等为重要景观风貌控制区，在开展城市设计的基础上组织编制城市设计导则，并作为指导建设项目设计和规划报建的控制要求。
（一）滨海控制区：滨海一线严格遵守后退最高潮位线控制等相关空间管制要求，严格保护滨海岸线、沙滩及滨海绿化带，保障滨海地带的公共性和良好的可进入性，因地制宜规划建设富有活力的滨海公共开敞空间，营造具有热带滨海风貌特色、环境优越的滨海景观带；原则上只能用于旅游和其它公共设施的建设，强化滨海地区的公共性。滨海二线要保护和梳理自然山体、河流水系、湿地等作为城市重要公共开敞空间的生态景观要素；严格管控各类“显山露水”的视线通廊。
（二）滨河控制区：滨河区域的规划建设要相互协调、格调统一、尺度适宜，可结合功能布局建设适量造型挺拔、简洁的高层建筑，避免形成连续的滨河高层界面。滨河沿线在符合城市安全和防洪纳潮要求下应尽量保持河道及岸线的自然形态，将生态保护、河道整治、用地开发与景观优化、丰富旅游活动结合起来。严格保护和视具体情况恢复红树林植被，除现已建成的人工岸线外，其余未建岸线应尽量采用自然生态式护岸。现已建人工岸线，宜通过出挑、架空、跌落等方式增加亲水活动空间，原则上河湖水系管控蓝线外50米范围内用于园林绿化建设。
（三）山前控制区：保护山地自然环境资源，保障山体及山边地带的公共性和良好的可进入性。严格管控山地区域发展建设，中心城区坡度大于25%、25米等高线以上，坡度小于25%、35米等高线以上用地不应建任何建筑物，已有建设应逐渐整改和恢复生态。25米～35米等高线或距山脚50米以内区域，以及坡度在15%～25%的缓坡地区域属于景观敏感的山前控制区，在保障“山-海”廊道前提下，严格控制该类区域内的功能、开发规模及开发强度。
第五条  重要景观风貌控制区的城市设计导则由市城乡规划主管部门组织编制，报市政府审批，并报省城乡规划主管部门备案。经批准的城市设计导则应当严格执行，任何单位或者个人不得擅自修改。修改城市设计导则，应当先编制城市设计调整方案，依据城市设计调整方案对城市设计导则进行修改，按照原审批程序审批。
第六条  市城乡规划主管部门在审查审批城乡、旅游度假区以及产业园区总体规划和控制性详细规划时，应当把城市设计作为重点审查内容，确保城市设计编制的科学性和可操作性；市住房城乡建设部门、市综合行政执法部门、各区人民政府（育才生态区管委会）及区综合行政执法部门应当根据各自职责，共同做好城市设计和建筑风貌管控工作。
第七条  建筑风貌应体现地方自然与人文特色，形成与自然环境协调的城市景观，满足所在地段的城市设计导则和控制性详细规划，并符合下列要求:
（一）建筑风格：根据地域风貌、民俗特色、时代特征、生态节能等因素确定，并综合考虑所在地区的功能定位与周边环境，应采用骑楼、柱廊、阳台、遮阳板、垂直绿化等体现热带滨海特色的建筑构建形式。现代风格建筑顶板应采用轻盈飘板、廊架等建筑元素，建筑高度不大于36米的居住建筑应当采用坡屋顶形式。高层建筑风格、造型应当简洁大方,避免琐碎、花哨；居住建筑沿中心城区、主次干道、重要景观路布局的，其临街建筑立面宜体现公共建筑特征，具有晾晒功能的生活阳台应当设置在不临街的方向。文物建筑、历史文化保护区内建筑应保持原有风貌特色，对周边建设控制区内建筑的高度、体量、形式和色彩应严格控制，延续传统建筑及街区的风貌特色。村庄规划范围内农村新建住房采用坡屋顶建筑形式，崖州历史文化区应以传统历史文化及历史建筑风格（明清）为主，延续古城风貌形态；育才生态区应以黎苗建筑风格为主，打造民族特色建筑；其它各区以热带滨海建筑风貌为主，造型应轻盈、简洁、通透。
（二）建筑形态：应当尊重自然地形地貌，与周边建设项目和谐共处，形成与自然山水环境相融合、与周边建设项目相协调的布局形态，在海边、河边、山边以及商业街道两侧等区域应采用退台式设计。
（三）建筑界面：中心城区、主次干道、重要景观路两侧的建筑布局应当注重临街建筑界面的完整性和连续性，并尽可能布局公共建筑。沿街商业、办公等公共建筑贴线率不得小于70%，步行街、商业街沿线建筑贴线率不得少于85%。
（四）建筑高度：对于新建居住建筑，主城区一般不得高于80米，在滨海、滨河（湖）和临山地段原则上应当布置低层和多层建筑；确需布置较高建筑物的，临近山体的建筑最高不得超过山脊线高度的1/3，且应当进行景观视线分析论证；沿中心城区主次干道两侧的建筑高度不得超过道路红线宽度加道路两侧建筑后退道路红线距离之和。建设标志性建筑确需超过规定的建筑体量尺度要求的，应当组织深入论证并广泛征求社会各界意见。村庄内新建住房采用坡屋顶建筑形式，建筑层数不得超过三层，建筑高度控制在12米以内。
（五）建筑天际线：高层建筑布置应高低错落，连续等高建筑数量不宜超过3栋，3栋以上应当进行错落设计，高差不小于较高建筑的l/5，以利于形成富于变化的天际轮廓线。
（六）建筑面宽：为避免建筑面宽过大形成封闭、呆板的空间感受，一般以点式建筑为主，海边、河边、山边等重点区域禁止采用大面宽的高层板式建筑，尽量做到显山露水。临海、临河、临山建筑高层部分（24米以上）的正投影总宽度与地块面宽的比值不应超过60%。
（七）建筑色彩：历史文化区内的建筑外墙色彩以灰白色为基调，灰色为辅助，屋顶采用灰蓝色；其余地区建筑外墙色彩总体以清新淡雅的白色和浅暖色系为基调色，建筑局部可适当使用深色、亮色为辅助色，不宜大面积使用饱和度高的颜色。单栋建筑主要色彩不宜超过2种，同一组建筑的主要色彩不宜超过3种，同一街道、同一街区的建筑色彩应当相互协调。
（八）建筑材质：应符合热带滨海城市清新淡雅的风格，采用浅色系的涂料、板材等材质，禁止使用高反射系数的材料，建筑外墙应使用以体现地方特色的木材、石材或仿石、仿木等材料为主。要严格控制使用玻璃幕墙，没有特殊使用要求的建设项目原则上不得采用大面积玻璃幕墙。
（九）夜景灯光：遵循“整体规划、重点设计、分布实施、统一管理”原则，彰显三亚“国际、热带、滨海、旅游”的城市特征。通过搭建智慧城市照明管理控制系统平台，以亮度适中的黄白暖色调为主，以暖白投光灯适度渲染建筑特征，着力打造区域“金色屋顶”，体现安静柔和的效果。
（十）广告牌匾：建筑户外广告牌匾的风格和色彩应与建筑风格和色彩相协调，地方特色文化建筑要采用传统风格的广告牌匾，现代建筑采用现代风格的广告牌匾，欧式建筑采用欧洲简约风格或现代风格的广告牌匾。历史文化街区广告牌匾色彩采用“淡、素、雅”的颜色为主，饱和度较低；商业服务片区广告牌匾色彩采用“亮、跳、艳”的颜色为主，饱和度较高；商务办公片区广告牌匾颜色不限，包边和支撑构件以深色调为主。广告牌匾应采用铝塑板、彩钢扣板、木板等材料；墙面大型广告采用亚克力内透光、液晶触摸屏、LED、光纤显示、光投射装置、霓虹灯等其他新型材料，禁止使用喷绘布等低档材料和荧光涂料等反射光强的材料，广告牌包边可根据需要采用木材和不锈钢等材质。
第八条  应提高建设项目园林绿化水平，居住、文化设施、教育科研、医疗卫生等建设项目绿地率不得低于40%。建设项目园林绿化应当坚持乔、灌、花、草相结合，以遮荫树种为主，减少大面积草地和硬质铺地，力争形成森林小区的生态效果；建设项目内部道路和室外场地铺装应当采用透水性材料；要坚持采用本土树种和灌木、花卉品种，体现热带特色；鼓励采用垂直绿化、架空绿化、屋顶绿化来丰富建设项目绿化效果，强化整体生态特色；建设用地面积大于4万平方米的住宅项目或以住宅性质为主的综合用地项目，应临城乡道路布置不小于该项目建设用地面积5%的公共绿地（广场），并对社会公众开放使用。
第九条  按照“窄马路、密路网”的布局理念完善城乡道路设施建设，加强建设项目公共服务设施配套的规划管理。控制性详细规划、城市设计和规划条件明确要求配套的公共服务设施应当在建设项目设计方案中落实，与主体建筑同步规划、同步建设和同时投入使用。居住类建设项目设计方案中公共服务设施配置不符合《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）、《住宅设计规范》（GB 50096-2011）等相关设计规范要求的，不得通过审批。积极推动地下空间配套停车场、人防等设施建设，提高地下空间的综合利用效率，新建居住类建设项目原则上要采用地下停车、人车分流的模式优化项目环境品质。
第十条  健全规划报建审查机制。加强对海岸带、河流两侧、湖泊周边、山体周边、中心城区主干道以及重要景观路两侧、大型公园周边、历史文化街区周边等重要景观风貌控制区建筑方案的审查，位于重要景观风貌控制区的建设项目，应当征集不少于3个设计方案进行比选，在方案审查中要注重对建筑风格、体量、尺度、色彩、外立面、装饰、园林绿化、是否与周边环境协调等影响景观效果的要素进行审查。
第十一条  在方案审查中引入三维数字模拟，对建筑与周边环境协调程度进行科学判定。要进一步完善社会监督机制，改进专家评审公众参与形式，邀请市民代表、人大代表、政协委员、社区代表等参与建筑方案审查。
第十二条  建立建筑使用后评估制度。按照“适用、经济、绿色、美观”的方针，在大型建筑工程竣工投入使用后2年内，市城乡规划主管部门应当组织相关部门、专家和市民代表等对其建筑功能、交通及停车、风貌外观、园林绿化以及与周边自然环境和街区环境的整体融合情况等进行评估，对评估发现的重大问题要进行整改。
第十三条  本细则自印发之日起施行。对于不符合本细则要求，但在本细则印发之前已经取得国有土地使用权证且修建性详细规划已依法批准，或已经取得建设工程规划许可证的建设项目，对城乡景观风貌影响不大的，可以继续按照已批准的修建性详细规划或报建方案实施；已批准的修建性详细规划或报建方案对城乡景观风貌影响较大的，城乡规划主管部门应当积极主动地与项目开发主体单位协商，对照本细则要求优化项目报建方案。
第十四条  违反本细则规定，法律、法规有处罚规定的，从其规定。
第十五条  本细则由三亚市规划委组织实施并负责解释。