泰州市市区国有土地上房屋征收评估细则的通知

各市（区）人民政府，泰州医药高新区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：

　　《泰州市市区国有土地上房屋征收评估细则》已经市政府第3次常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真遵照执行。

　　                      泰州市人民政府

　　                      2017年3月30日

　　抄送：市委各部委办，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，

　　市检察院，泰州军分区，驻泰各单位。

　　泰州市人民政府办公室                     2017年3月30日印发

 
 
泰州市人民政府文件
 
 
泰政规〔2017〕3号
 

 
 
市政府关于印发泰州市市区国有土地上
房屋征收评估细则的通知
 
各市（区）人民政府，泰州医药高新区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：
《泰州市市区国有土地上房屋征收评估细则》已经市政府第3次常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真遵照执行。
 
 
              泰州市人民政府
                      2017年3月30日
 
泰州市市区国有土地上房屋征收评估细则
 
第一章  征收评估总则
第一条  为进一步规范房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，推进房屋征收评估机构工作水平进一步提升，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《房地产估价规范》（GB／T50291—2015）《城镇土地估价规程》《国有土地上房屋征收评估办法》《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》，结合本市市区国有土地上房屋征收工作实际，制定本细则。
第二条  本市市区范围内国有土地上房屋征收补偿评估，适用本细则。
第三条  依法设定的房地产价格评估机构在本市从事房屋征收评估的，应当在市房管部门向社会公布的征收评估机构名录内。
第四条  房地产价格评估专业人员从事房屋征收评估的，应当符合下列条件：
（一）在本细则第三条规定的房地产评估机构执业；
（二）具有1年以上房地产评估工作经历；
（三）能够熟练掌握与房屋征收相关的法律法规、政策及其他业务知识，遵守房屋征收职业道德规范，参加市房管部门组织的培训并考核合格；
（四）无违法犯罪记录。
第五条  本细则所称被征收房屋是指在房屋征收范围内，经产权登记或征收调查确认的房地产。分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业房屋和营业房屋两类。住宅房屋、非住宅非营业房屋、非住宅营业房屋又划分为若干类，具体划分见附件一。
第六条  被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第七条  被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日。
第八条  被征收房屋价值标准是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第九条  根据市区城市现状，按住宅房屋、非住宅非营业房屋、非住宅营业房屋三种情况，进行征收区位分区，具体划分见附件十。
第十条  房屋征收评估应当按照以下程序进行：
（一）签订委托合同，明确基本事项；
（二）开展实地查勘，收集相关资料；
（三）对照评估细则，进行评估测算和内部审核；
（四）提交初评结果，公示并现场说明解释；
（五）修正初评结果，交付整体及分户评估报告；
（六）接受咨询质疑，作出说明解释和复核；
（七）建立评估档案。
第十一条  评估结果的运用包括：
（一）房屋征收项目补偿资金概算评估结果，作为房屋征收项目补偿资金总额概算依据；
（二）房屋征收分户补偿评估结果，作为被征收房屋的补偿依据。
评估结果的货币单位应当精确到人民币元。
第十二条  评估结果应用的有效期自出具正式评估结果之日起，至该征收项目房屋征收补偿结束时止。
第二章  住宅房屋征收评估
第十三条  高档住宅房屋（见附件一）的征收评估适用比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其它方法评估，具体操作按《房地产估价规范》执行，可比实例的选择要求见附件二。
第十四条  一般住宅房屋的征收评估适用比较法的基准价格修正方式进行评估，一般住宅房屋的界定及细分见附件一。其征收补偿评估测算的路线为：
（一）确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求见附件三；
（二）测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按经修正和调整后的各个可比实例价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件见附件二。计算公式为：
基准价格 =  ××××
V_s为可比实例价格，n为可比实例的个数；
为交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；
为市场状况修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；
为可比实例实物状况修正为标准样本住宅实物状况的修正系数，系数确定见附件四；
为可比实例区位状况修正为标准样本住宅区位状况的修正系数，系数确定见附件五；
为可比实例权益状况修正为标准样本住宅权益状况的修正系数，根据本细则第八条规定，该系数取值为100。
（三）确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，公式为：
，j＝1，2，3
Ｖ_oj为标准样本住宅分类基准价格，其中Ｖ_o1为成套住宅分类基准价格，Ｖ_o2为独门院落住宅分类基准价格，Ｖ_o3为非成套住宅分类基准价格，Ｋ_j为对应的分类基准价格调整系数，其取值见附件三；
（四）确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房屋实物状况比较，按比较方式修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格，公式为：  =  × 为被征收住宅评估价格， 为标准样本住宅分类基准价格，K_31i为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实物状况修正系数，系数确定见附件四。
第三章  非住宅非营业房屋征收评估
第十五条  非住宅非营业房屋征收评估首选比较法。因案例收集等具体原因无法适用比较法的，可适用成本法评估。非住宅非营业房屋的成本法评估说明见附件六。
第十六条  成本法评估应当按照下列程序进行：
（一）测算土地重新取得价格。根据被征收非住宅非营业房屋的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格P_D；
（二）确定建筑物的重置价格。根据被征收非住宅非营业房屋的建筑结构，参照市政府公布的重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格P_J；
（三）估测折旧。现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额C，C=P_J×(1-g)（g为成新率）；
（四）补偿价格评估。根据《房地产估价规范》，考虑到国有土地房屋征收评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非住宅非营业房屋的征收补偿价格Ｖ_i＝P_D＋P_J－C。
第四章  非住宅营业房屋征收评估
第十七条  非住宅营业房屋应当区分不同情形，选择相应的评估方法：
（一）非住宅营业房屋有较多交易的，选用比较法估价；
（二）通常有租金等经济收入的，选用收益法估价；
（三）对于商务写字楼、大型宾馆、大型超市、大型百货商场等，单独直接采用比较法或收益法进行评估；
（四）当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或者其同类房地产没有租金等经济收入的，选用成本法。
第十八条  非住宅营业房屋的典型样本房设定见附件八。采用收益法评估被征收非住宅营业房屋典型样本房的基准价格时，应当采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，公式如下：
 
其中Ｖo为商业街区基准价格，a为典型样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定见附件八。
第十九条  被征收非住宅营业房屋评估适用商业街区基准价格比较方式修正，其征收补偿价格经过综合进深修正、商业街道路线修正和楼层因素修正后得到，公式为：
⁼
V_i为被征收非住宅营业房屋评估价格；
为商业街区基准价格；
f₁为综合进深修正系数，具体数据的选用见附件八；
f₂为商业街道路线修正系数，具体数据的选用见附件八；
f₃为商业用房楼层修正系数，见附件八。
第五章  在建工程征收评估
第二十条  被征收房屋为在建工程，具有开发或者再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应当选用假设开发法评估。
第二十一条  假设开发法评估应当按照下列程序进行：
（一）选择具体估价方法；
（二）选择估价前提；
（三）选择最佳开发经营方式；
（四）测算后续开发经营期；
（五）测算后续开发的必要支出；
（六）测算开发完成后的价值；
（七）确定折现率或测算后续开发的应得利润；
（八）计算开发价值。
第二十二条  在建工程评估价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费。
第六章  其他征收评估问题处理
第二十三条 对被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应当给予补偿，并按照下列公式计算：
“地大于房”补偿评估金额＝Ｖ_W×S
S为“地大于房”面积＝合法土地面积－合法房屋建筑面积
Ｖ_W为“地大于房”区位单价=Ｖ_O×K_j /100-P_J×g
Ｖ_O为该征收项目标准样本住宅基准价格；
P_J为该标准样本住宅建筑物重置单价，见市政府公布的重置价格；
g为该标准样本住宅建筑成新率，见附件七；
K_j为分类基准价格调整系数，见附件三。
第二十四条  直管公房和自管公房的评估：直管公房、自管公房为住宅房屋的，其重置价结合成新部分的补偿金额补偿给产权人，其它部分补偿给使用人，计算方法如下：
（一）
为被征收房屋重置价格结合成新部分的补偿金额；
为对应的被征收房屋建筑重置单价，见市政府公布的重置价格；
为对应的被征收房屋成新率，见附件七；
为房屋建筑面积。
（二）=【Ｖ_O×K_j/100×（0.75×100+0.25p_i4）/100-P_J×g】×S
为被征收房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额；
Ｖ_O为该征收项目标准样本住宅基准价格
为该标准样本住宅建筑的重置单价，见市政府公布的重置价格；
g为该标准样本住宅建筑成新率，按附件三的设定要求，g＝0.8；
K_j为分类基准价格调整系数，见附件三;
p_i4：为住宅房屋层次修正系数，见附件四，非成套及独门院落的房屋层次修正参照成套住宅多层住宅房屋层次修正；
为房屋建筑面积。
第二十五条  选择产权调换的住宅房屋，对被征收房屋和待调换房屋进行价格结算时应当按照比较法评估。产权调换房屋评估价值时点应当与被征收房屋评估价值时点一致。
第二十六条  征收评估时涉及的被征收非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质的，其土地补偿评估金额应当扣除土地基准地价的40%。
非住宅营业房屋的合法用地为划拨性质的，其补偿评估价格计算公式为：
 
V_i—被征收非住宅营业房屋的征收补偿评估价格；
V—被征收非住宅营业房屋的市场评估价格；
f₂—为对应的非住宅营业房屋商业街道路线修正系数；
V_jo—泰州市土地基准楼面地价，其中V_j为基准地价，m为标准容积率。
第二十七条  被征收住宅房屋于2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前用于经营，并取得工商营业执照、持续经营一年以上的，根据房屋的不同情况参照非住宅营业房屋按照下列方式评估：
（一）沿街“住改非”房屋，根据营业年限取其营业房屋性质和住宅房屋性质的征收评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的征收补偿评估价格，公式为：
V_i＝W_y×V_iy＋W_z×V_iz
V_i—“住改非”房屋征收补偿评估价格；
V_iy—“住改非”房屋营业房屋性质评估价格；
V_iz—“住改非”房屋住宅性质评估价格；
W_y、W_z分别为“住改非”房屋营业房屋性质和住宅性质的价格权重系数，具体权重系数的选取见附件九。
（二）非沿街“住改非”房屋，其实际营业部分的征收补偿单价＝住宅性质评估单价＋定额补助。定额补助的标准根据经营年限确定，具体见附件九。
第二十八条  2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前用于经营，并取得工商营业执照、持续经营一年以上，且产权登记性质为非营业房屋的非住宅根据房屋的不同情况，参照非住宅营业用房按照下列方式评估：
（一）沿街“非改非”房屋，其征收评估价格
V_i＝W_y×V_iy＋W_F×V_iF
V_i—“非改非”房屋征收补偿评估价格；
V_iy—“非改非”房屋营业房屋性质评估价格；
V_iF—“非改非”房屋非营业房屋性质评估价格；
W_y、W_F分别为“非改非”房屋营业房屋性质和非营业房屋性质的价格权重系数，权重系数的选取见附件九。
（二）非沿街“非改非”房屋，其征收评估单价＝非营业房屋性质评估单价＋定额补助。定额补助的标准根据经营年限确定，具体见附件九。
第二十九条  被征收房屋室内装饰装修价值和对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
凡房屋征收评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程费用分析等各分类专业技术的，具备相应资格的评估机构可直接评估，没有相应资格的评估机构可以委托有资格从事该类业务的其他机构协助评估。此类评估费用按相关收费标准由房屋征收部门另行支付。
未超过批准期限的临时建筑应当按照成本法评估其建筑物残值。
第七章   征收评估报告
第三十条　房地产价格评估机构应当按照《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具征收评估报告，报告附件中应当有能够证明估价师现场实地勘察的材料（如照片等）。
第三十一条　房地产价格评估机构出具的评估报告应当由2名以上注册房地产估价师签名（复印无效）并注明签名日期，加盖房地产价格评估机构公章。在评估报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的房地产价格评估机构，对评估报告的内容和结论负责。
第三十二条  房屋征收评估报告应当图文并茂，所用纸张、封面、装订应当有较好的质量。
第八章  征收评估工作准则
第三十三条  房地产价格评估机构依法确定后，由房屋征收部门作为委托人，与房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托合同应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、估价目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
第三十四条  负责征收评估的房地产价格评估机构应当确定受委托征收评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人应当是注册房地产估价师。
评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。
第三十五条  房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
第三十六条  评估人员应当佩戴由市房管部门统一监制的房屋征收评估工作证件，逐户逐项评估，做到工作上门到户，实地勘测准确、权证查验无误，不得错计或缺项、徇私舞弊。
第三十七条  征收评估结果应当经房地产价格评估机构内部审核评议，房地产价格评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的责任。
第三十八条  房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。
分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内公示不少于5日。
第三十九条  分户的初步评估结果在公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明和解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第四十条  分户初步评估结果公示期满，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。由房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。
第九章  征收评估工作资料存档
第四十一条  房屋征收评估完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及下列资料立卷、归档保管：
（一）房屋征收委托合同；
（二）房屋征收决定公告；
（三）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证
明材料；
（四）评估对象的实地查勘记录、照片等资料；
（五）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
（六）确定评估结果的有关系数、参数等证明材料；
（七）其他涉及评估项目的必要资料。
第四十二条  房屋征收评估机构完成并出具评估报告后，应当对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。房屋征收评估档案的保存期限不少于三十年。
第四十三条  评估涉及办理证据保全手续的房地产的，房屋征收评估机构应当将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。
第十章  附  则
第四十四条  市区集体土地上的房屋评估，可参照本细则实施。其他所辖各市国有土地上房屋征收评估可参照本细则执行。
第四十五条  本细则自发布之日起实施。2012年1月11日泰州市政府发布的《泰州市市区国有土地上房屋征收评估技术细则》（泰政规〔2012〕6号）同时废止。
 
附件：1．被征收房屋分类及其说明
      2．应用比较法的可比实例选择要求及说明
3．标准样本住宅的设定条件及其应用说明
4．住宅房屋实物状况（K₃₁、K_31i）修正说明表
5．住宅房屋区位状况（K₃₂）修正说明表
          6．非住宅非营业房屋及其成本法评估说明和房屋建
筑等级说明
7．房屋成新等级及成新说明确定表
8．非住宅营业房屋评估的基准价格修正法应用说明
9．“住改非”和“非改非”参照非住宅营业房屋评估的说明表
10．泰州市区国有土地上房屋征收区位划分体系

附件1
被征收房屋分类及其说明
一 、住宅房屋分类

二、非住宅营业房屋分类

三、非住宅非营业房屋分类

 

附件2
应用比较法的可比实例选择要求及说明
一、可比实例应当选择与估价对象所处的征收区位分区相同或相邻分区的房屋；
二、可比实例应当与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例应当是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应当按本细则的分类与评估对象的类别相同；
三、可比实例应当与估价对象的建筑结构相似。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：1钢结构，2钢筋混凝土结构，3砖混结构，4砖木结构，5简易结构；
四、可比实例应当与估价对象的规模相当，档次相接近；
五、可比实例的交易类型应当选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应当是正常市场交易价格；
六、可比实例的成交日期应当与价值时点接近，与价值时点相差不宜超过一年，情况特殊的可超过一年，但最长不得超过两年；
七、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应当为3个及以上数量；
八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%；
十、经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2。

附件3
 
标准样本住宅的设定条件及其应用说明
一、住宅标准样本房屋设定要求说明
住宅房屋征收评估时根据被征收房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下列条件：
（一）成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；
（二）层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；
（三）房屋为中等套型，成新为八成新；
（四）应当先在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的角度出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述（一）至（三）项要求在征收项目范围内设定“标准样本住宅”；
（五）每一房屋征收项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应当设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准。
 
住宅标准样本房屋设定说明表

 
二、住宅房屋评估中可比实例选择要求
（一）应当选择与估价对象所处的征收区位分区相同或相邻分区位置相对靠近的住宅房屋；
（二）一般为砖混结构的多层普通装修住宅房屋和被征收房屋配套情况相似；
（三）应当与估价对象的规模相当，档次接近；
（四）可比实例的交易类型应当选取一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应当是正常市场交易价格；
（五）成交日期应当与价值时点接近，与价值时点相差不宜超过一年，情况特殊的可超过一年，但最长不得超过两年；
（六）采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
（七）每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
（八）选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应当超过30%；
（九）经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2。
三、分类基准价格调整系数

分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。在计算“地大于房”情形下，K_j的
取值为：成套住宅为100，独门院落为102，非成套为98。

附件4
 
住宅房屋实物状况（K₃₁、K_31i）修正说明表
 
一、成套住宅房屋实物状况修正系数表
（一）住宅房屋结构状况修正系数P₁表

（二）住宅房屋成新状况修正系数P₂表

（三）住宅房屋朝向状况修正系数P₃表

注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。
（四）住宅房屋层次状况修正系数P₄表
1．多层住宅房屋层次修正系数P₄表

说明：a.底层为车库的，一层系数增加1%，顶层系数减少1%；
b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%；
c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%。
2．小高层及高层住宅房屋层次修正系数P₄
房屋的标准层为100%，每增加或减少一层系数±1%。
以上数据可以根据实际情况在系数上作±0.5的浮动。
二、非成套及独门院落住宅实物状况修正系数表
（一）住宅房屋结构状况修正系数P₁表

（二）住宅房屋成新状况修正系数P₂表

（三）住宅房屋檐/层高状况修正系数P₃表

上表数字在实际勘察时可对照实际檐/层高作范围为±0.5－1.5的变动。
（四）住宅房屋功能状况修正系数P₄表
住宅功能状况按照实际采光、通风、日照、通行等状况综合确定。

住宅功能状况等级说明表如下：

三、有关说明
1．K_31i的取值范围应当界于80～120之间。
2．可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可以参照上述测算办法进行。
3. 实物状况修正系数采用计算方式为：
K_31i/ K₃₁＝0.3P₁+0.2P₂+0.25P₃+0.25P₄

附件5
住宅房屋区位状况（K₃₂）修正说明表
 
一、 住宅区位状况修正调节系数评分表

以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。
二 、住宅区位状况调节系数评分等级说明表

三 、住宅基准价格修正中的区位状况修正系数测算说明：
（一）基准价格修正中的区位状况修正系数以住宅房屋区位状况调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数：
Q＝
其中f₁＝2，f₂＝2，f₃＝2，f₄＝1，f₅＝3，f₆＝1，f₇＝1。
（二）可比实例区位状况调节系数为Q_S，标准样本住宅区位状况调节系数为Q_O，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数K_i32＝。

附件6
非住宅非营业房屋及其成本法评估说明
和房屋建筑等级说明
 
一、非住宅非营业房屋的成本法评估应用
（一）成本法是测算估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
（二）成本法评估的基本公式：
被征收房屋的评估价格＝土地重新取得价格＋房屋重置成本或重建成本－房屋折旧
（三）土地重新取得价格应首选比较法测算，在无法适用比较法时，可采用基准地价修正法、成本法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地购置价款、相关税费、管理费用、投资利息和开发利润等。
注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为：
P_D＝P_O×（1+t）×（1＋a）ⁿ¹×k₁×k₂×k₃×（1+e）×（1+i）ⁿ²×（1+w）
如土地空置且尚未开发，则不计管理费用、投资利息和开发利润。
P_D—土地重新取得价格；
P_O—地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准；
t—契税税率；
a—地价涨落的年均价格指数；
n₁＝价值时点年份-基准地价颁布年份；
e—管理费率，一般取3%；
i—央行公布的价值时点的基准贷款利率；
n₂—计息时间应为投资建设期。如合法房屋建筑面积S≤5万平方米，建设期1年；5万平方米＜S≤10万元平方米，建设期2年；S≥10万平方米，建设期3年；
w—开发利润率，一般取6%；
k₁—土地使用年期修正系数，按土地价值时点后的剩余使用年限计算。具体公式为k=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)ⁿ]。r为土地还原率，一般取值6%；m为待估土地剩余使用年期；n为基准地价设定年期；
k₂—土地状况修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围0.85-1.2。

k₃—土地市场状况修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围0.85-1.2。

4．房屋重新购建价格通常采用成本法求取。房屋重新购建价格内涵包括房屋建设成本、管理费用、投资利息及开发利润等。具体参照公布的重置价格标准。
5．房屋折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。房屋折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。
二、住宅房屋建筑等级说明表
（一）钢筋砼结构多层住宅

（二）砖混结构多层普通住宅

 
（三）砖木结构

（四） 简易结构

三 、非住宅房屋建筑等级说明表
（一）钢筋砼结构

（二）砖混结构

 
（三）砖木结构

 

附件7
房屋成新等级及成新说明确定表
 
一、房屋成新评定等级及说明表

二、房屋成新上限表（限值）

三、装潢成新上限表（限值）

四、房屋成新的评定
应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。

附件8
 
非住宅营业房屋评估的基准价格修正法
应用说明
 
一 、商业街区基准价格的测算
（一）非住宅营业房屋的典型样本房设定条件
1．位于分区内商业用房集中区域；
2．门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等；
3．砖混多层建筑物之底层，一般装修，水泥地面，简易吊顶；
4．单开间，临街店面宽约5米，进深约10米；
5．临分区内街巷。
（二）采用收益法评估典型样本房价格的公式及说明
样本房的基准价格Ｖ_O按下面公式计算：

1．评估对象的年纯收益a一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。
2．评估对象资本化率r的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场提取法和累加法计算。其中应用市场提取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用累加法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照2%－６%的限值数额选取。样本房资本化率取值区间：4%-8%。
3．评估对象收益年期n的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。样本房收益年期一般按40年计算。
二 、基准价格修正法的具体运用
（一）被征收非住宅营业房屋评估值Ｖ_i按下面公式计算：

其中，V_i为被征收非住宅营业房屋评估值，V_o为原始样本非住宅营业房屋基准价格，f_１为综合进深修正系数，f_２为商业街道路线修正系数，f₃为非住宅营业房屋楼层修正系数。
（二）综合进深修正系数f_１表

f_１=底层建筑面积÷临街宽度
该系数适用于底层非住宅营业房屋。临街二层以上及不临街非住宅营业房屋综合进深修正系数均取100。
上述数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。
（三）商业街道路线修正系数f_２表
沿街修正系数取值区间为90－110，双面临街另增加部分不超过5（仅适用于底层）；不沿街修正系数取值区间为50－60。
上述数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。
（四）非住宅营业房屋楼层因素修正系数f₃表

上述数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。

附件9
 
“住改非”和“非改非”参照非住宅营业房屋
评估的说明表
 
一、沿街“住改非”房屋权重系数表

二、非沿街“住改非”房屋定额补助标准表

三、沿街“非改非”房屋权重系数表

四、非沿街“非改非”房屋定额补助标准表

附件10
泰州市区国有土地上房屋征收区位划分体系
一、泰州市区国有土地上住宅房屋征收区位划分

二、泰州市区国有土地上非住宅非营业房屋征收区位划分同住宅房屋区位划分
三、泰州市区国有土地上非住宅营业房屋征收区位划分

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

抄送：市委各部委办，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，
      市检察院，泰州军分区，驻泰各单位。

泰州市人民政府办公室                      2017年3月30日印发