盐城市人民政府关于进一步加强市区土地出让与储备工作的意见
各县(市、区)人民政府,市开发区、城南新区管委会,市各委、办、局,市各直属单位:
为有效提高市区土地节约集约利用水平和产出效益,不断促进市区土地市场平稳运行,全力推动盐城高质量发展走在苏北苏中前列,根据有关法律法规和政策规定,结合我市实际,现就进一步加强市区土地出让与储备工作提出如下意见。
一、健全土地出让决策机制
(一)决策机构。市区土地出让与储备工作由市区土地出让与储备工作领导小组(以下简称领导小组)统一领导、统筹负责。市政府主要领导、分管领导分别任领导小组组长、副组长,市政府秘书长、有关副秘书长、市发改委、经信委、教育局、财政局、国土局、环保局、规划局、建设局、房产局、审计局、法制办、土地储备中心等部门主要负责同志为领导小组成员。大丰区政府、盐都区政府、亭湖区政府、市开发区管委会、市城南新区管委会主要负责人,根据工作会议研究事项需要,参加领导小组会议。
(二)决策范围。盐都区、亭湖区、市开发区、市城南新区行政区域范围内涉及的工业用地、经营性用地等各类国有建设用地使用权出让和储备工作统一由领导小组批准后实施。大丰区土地利用总体规划编制和调整完善方案、年度国有建设用地供应与储备计划须报领导小组审议。
(三)决策形式。领导小组根据工作需要,适时召开会议,分层决策土地出让管理有关事项。其中,属于市委“三重一大”事项的,由领导小组研究会办并形成意见后,报市委常委会审议;工业项目用地规模33公顷(含)以上、单宗经营性用地土地出让起始价格10亿元(含)以上的,经领导小组审定后,报市委常委会备案;其他土地出让事项,经领导小组审定后实施。
二、规范土地出让流程
(一)编制供应计划。市国土资源局依据国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划、住房建设规划与计划、年度土地储备计划、建设用地使用标准等,结合上年度土地供应分析及本年度土地市场预测,编制市区建设用地年度供应计划,并报领导小组审批。建设用地年度供应计划应于上一年度12月31日前编制完成,并于次年1月31日前提请领导小组审议。市区建设用地年度供应计划实行总规模控制,原则上不得突破,确需调整的,由领导小组研究确定。
(二)出让地块审核。盐都区、亭湖区、市开发区、市城南新区和市土地储备中心以及市有关国有投资公司根据建设用地年度供应计划,申报出让地块。市国土资源局依据土地利用总体规划、建设用地供应计划、拟出让地块现状条件、土地市场状况等,综合审查申报地块出让的可行性。
(三)综合设定出让条件。市国土资源局会同各区政府(管委会)、市规划局等部门和单位,依据市区城市总体规划、控制性详细规划、相关专项规划和节约集约用地要求,合理设置土地出让条件,明确空间范围、用途(复合用途比例)、容积率、建筑密度、绿地率等规划条件,以及工业用地产业准入、环境保护要求、投资强度等指标要求,并综合其他需明确的出让条件,形成地块出让方案。
(四)开展地价会审。市国土资源局至少委托1个有资质的执业机构,按照国有建设用地使用权出让地价评估技术规范进行专业评估,评估结果由市国土资源局组织集体会审。其中经营性用地地价会审应当邀请地块所在地区政府(管委会)、规划、房产等部门和单位人员参加,工业用地地价会审应当邀请所在地区政府(管委会)、经信、环保等部门和单位人员参加。地价会审结果分别经市国土资源局分管负责人、主要负责人签字确认后,随同地块出让方案呈报领导小组备查。
(五)集体决策。地块出让方案报领导小组副组长初审后,呈领导小组组长审定并召开领导小组全体成员会议进行集体决策。领导小组工作会议原则上由领导小组组长召集,也可由领导小组组长授权领导小组副组长主持召开。其中,工业项目用地规模6.67公顷以下的、经营性用地单宗土地出让起始总价低于2亿元的,经领导小组组长审定后,由领导小组副组长牵头召集会议,研究会办有关事项,并将会办情况及审查意见报领导小组组长审定签发。
(六)批后实施。地块出让方案经领导小组审定后,市国土资源局依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)、《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》(省政府令第11号)等相关规定组织实施。
三、加强土地出让监督管理
(一)明确供应方式。除国家和省、市相关规定可采取划拨方式、协议方式供地的项目用地外,其他工业和商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地必须实行招标拍卖挂牌公开出让。工业用地改变用途原则上应收回土地使用权,重新按规定程序出让或者由市土地储备中心进行收储,但利用存量工业用地发展新产业新业态的,按照省政府办公厅《关于促进低效产业用地再开发的意见》(苏政办发〔2016〕27号)有关规定办理用地手续。
(二)坚持“净地”出让。市国土资源局、各区政府(管委会)、市土地储备中心和有关单位应当严格落实“净地”出让要求,拟出让地块必须是土地权利清晰、征收(拆迁)安置补偿全部到位、没有法律经济纠纷、规划条件明确、具备动工开发基本条件的“净地”。未达到“净地”出让条件的,原则上不得出让;确需保留建构筑物的,应由市规划部门出具保留建构筑物的意见,明确纳入出让范围和计算容积率的方式,并在国有建设用地使用权出让方案中进行详细说明,报领导小组审定后实施。
(三)禁止违规设定竞买条件。除工业项目用地可以设定产业类型、投资强度、环境保护要求等准入条件外,商业、娱乐、旅游、商品住宅等经营性用地不得设定具有排他性、唯一性或为竞买人量身定做等影响公平、公正竞争的、造成单一竞买人投标竞买的限制条件。
(四)严格执行土地出让条件。土地出让条件一经确立,原则上不得调整,确需调整土地用途及其比例、容积率等规划设计条件的,必须符合法律法规和政策规定,重新报领导小组审定后实施。
(五)控制零星地块出让。严格控制市区建成区面积1公顷以下的经营性土地出让,其中单宗出让面积小于0.5公顷的,原则上不得出让,作为城市公共设施建设预留空间。积极引导工业项目向工业园区集中,工业园区外原则上不再供应工业用地;工业用地规模1.5公顷以下或设备投资不足2000万元的工业项目不得在省级(含)以上开发园区单独供地。
(六)加强商业用地开发管控。各区政府(管委会)和市土地储备中心、国有投资公司要加大土地招商力度,出让的商业用地至少明确1个竞买意向主体,确保地块交易成功。土地出让条件应当明确用地项目开竣工时间、投资达标运营要求、保障措施和投资违约责任,其中投资达标运营要求、保障措施和投资违约责任由地块所在地区政府(管委会)、市土地储备中心或国有平台公司提出并具体实施。
(七)严格土地估价行为。加强对土地估价机构监管,对在土地估价过程出现违反土地估价技术规程、恶意串通、出具虚假失实评估报告等违反行业规定和违法违规行为的地价评估机构和执业人员,依法实施警告、责令停业、没收违法所得、罚款等行政处罚,并计入诚信档案;构成犯罪的,依法追究刑事责任。政府机关及其工作人员干扰、影响土地评估机构客观、公正评估的,一经查实,严肃追究责任。
(八)规范土地出让金征缴。严格执行土地出让竞买保证金制度,其中经营性用地竞买保证金一般设定为挂牌起始总价的50%。地块成交价款10亿元以下的,应当在90日内全额收取;成交价款10亿元(含)以上的,可适当放宽缴付时间,但最长不得超过180日;出让金收取期限应当在地块出让方案、出让文件和出让合同中予以明确。
(九)加强土地出让金管理和审计监督。市区土地出让收入全部缴入市财政非税收入专户,纳入地方国库管理。其中,区级经营性用地出让收入,由市财政局依据国家、省规定的各项刚性计提及税费规定、重点工程建设资金政策,统一提取和统筹使用,并在土地出让金全额缴纳后15日内结算完毕。严禁以任何形式减免土地出让金,严禁按照土地出让价款缴纳比例分期供地。建立土地出让金审计监督制度,对土地出让金征缴管理、成本结算、资金运转流程、资金使用等方面开展年度审计监督工作。
(十)规范土地出让合同。土地出让合同必须约定规划条件、土地使用条件、土地出让价款缴纳要求、违约责任等内容。其中,经营性用地应当重点约定开竣工时间、土地出让金缴纳、违约责任等内容;工业用地应当重点约定投资强度、项目竣工时间、土地转让条件、违约责任等内容。
四、加强土地储备工作
(一)实行统一储备。市区土地储备工作由市区土地出让与储备工作领导小组统一领导、统筹负责,市国土资源局具体组织实施。要建立以市国土资源局作为职能主体,市土地储备中心具体负责,各区政府(管委会)、各有关部门和单位作为实施主体,各司其职、各负其责的严实管理网络,进一步严格土地储备计划、前期开发整理、入库标准、储备地块管理和资产资金管理。
市国土资源局要依据市委、市政府确定的重点开发片区、重点建设项目,建立健全土地储备新机制;积极支持市城投、交投、公投、铁投等以及各区政府(管委会)符合条件的国有投资公司参与土地整理开发,不断放大土地储备功能和溢出效益。
(二)强化土地储备计划管理。市国土资源局会同各区政府(管委会)、市有关部门和单位,按照市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城市总体规划,以及土地供应计划和市场供需状况,围绕市区功能定位、重点发展板块和项目建设需求,制定年度土地储备计划,提交省国土资源厅审核后,报领导小组审批。土地储备计划应于上一年度12月31日前编制完成,并于次年1月31日前提请领导小组审议。
(三)提升储备土地开发价值。市土地储备中心应当加强储备土地的日常管理,积极参与市区土地和房产市场调控,可以自行或者委托有关单位对储备土地依法依规进行必要的基础设施建设、土地平整、临时利用等前期开发和管护工作,有效提高储备土地开发利用价值。
五、严格批后跟踪管理
(一)加强履约管理。各区政府(管委会)和相关单位应当做好土地交付前各项准备工作,防止因工作不到位造成违约;对开发企业延期缴纳土地出让金、未按时开竣工、工业用地未达到投资强度等违反出让合同约定的,要依约追究违约责任。
(二)加大土地利用日常巡查。市国土资源局要按照土地出让合同中约定的建设条件,对已供应土地的开工建设、实施进度、竣工验收等开发利用情况加大巡查力度和日常监管,促进土地及时开发利用。对构成闲置土地的,依法开展闲置土地调查和处置工作。其中,对因企业自身原因,未按合同约定动工开发期限实施动工开发满一年的,足额征缴土地闲置费;满两年的,依法依规予以收回。
(三)落实共同责任。各级政府(管委会)是土地资源保护和开发利用的责任主体,要持续加强土地出让与储备工作的组织领导和统筹协调,有效规范市区土地市场,正确引导社会预期,不断提升城市品质。市国土资源局作为业务主管部门,要会同领导小组成员单位,按照职能分工严格执行土地出让与储备有关法律法规和政策规定,坚决查处土地出让与储备违法违规行为,有效提高土地节约集约利用水平和产出效益,有力支撑高质量发展和“强富美高”新盐城建设。
盐城市人民政府
2018年7月16日
