杭州市人民政府办公厅关于规范
创新型产业用地管理的实施意见（试行）
杭政办〔2014〕2号
各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
为促进创新型产业发展，规范创新型产业用地管理工作，根据《国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》（国土资发〔2012〕132号）、《浙江省人民政府办公厅关于切实做好省级产业集聚区产业引导和项目准入工作的意见》（浙政办发〔2012〕3号）等文件精神，经市政府同意，现就规范创新型产业用地管理提出如下意见。
一、明确指导思想
以我市“十大产业”发展导向为基础，从创新型产业发展实际需求出发，坚持“优地优用，严进严出”的基本原则，建立创新型产业用地管理机制，规范创新型产业项目用地准入评估、达产验收制度，实现产业用地差别化管理，以优化我市国土空间开发格局，推动创新型产业健康可持续发展，增强经济发展活力。
二、加强规划引导
市、区两级规划部门要做好市区范围内规划调整工作，明确创新型产业用地布局和结构，引导创新型产业空间结构合理分布。根据创新型产业用地需求，做好具体地块的选址论证工作，科学制定创新型产业项目用地技术经济指标。
在符合城市规划的前提下，存量工业项目转型升级成创新型产业项目的，其用地管理参照本意见执行，并按土地性质改变前后的土地差价补缴土地出让金。
三、规范创新型产业用地管理
（一）严格限定创新型产业范围。本意见所称创新型产业是指文化创意、信息软件、物联网、节能环保、现代物流等具有显著创新、创意特征，从第二产业中分离出来的以产品研发、核心技术产品生产试验为主的产业，具体按产业分类指导目录实施分类。
（二）切实提高产业用地集约利用水平。结合我市产业功能分区和布局结构，提高创新型产业用地容积率（原则上不低于2.0）和创新型产业用地在我市产业用地中的比重，提高产业用地集约利用水平。
（三）规范创新型产业用地程序。创新型产业项目前期立项、用地审批等工作，参照杭州市区工业项目用地前期准备、土地出让办理程序执行，由市发改委、规划局、环保局、国土资源局等部门负责做好相关工作。
（四）创新型产业用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。国土资源管理部门根据各区政府（开发区管委会）出具的联系函编制土地出让方案，报有权一级政府批准后实施。对税收、招商引资等有特别要求的项目，由区政府（开发区管委会）在联系函中列出具体条件，由国土资源管理部门在土地出让方案中予以明确，各区政府（开发区管委会）负责监督实施。
（五）建立创新型产业差别化地价管理。根据创新型产业用地特征，建立创新型产业差别化地价管理制度，创新型产业用地出让起价按工业用地评估价的1.5倍修正后评估确定。
工业用地出让起价原则上按不低于成本价评估确定。具体成本由区政府（开发区管委会）根据本辖区范围内开发区、工业功能区做地成本进行测算后报市政府统一平衡确定。
（六）创新型产业用地试行“先租赁后出让”的弹性供地制度。首期用地采用租赁方式供地，办理租赁土地使用权证，租赁期限最长不超过6年，年租金为出让价格和土地还原率的乘积。未经出租人同意，租赁土地使用权不得转让、出租和抵押。租赁时，应对最高出让年限（含租赁期限）和出让价格予以明确。特殊项目经市政府批准可采用一次性出让的方式供地。
创新型产业通过达产验收的，可办理剩余年限土地出让手续，缴纳土地价款（租赁时确定的最高出让年限土地出让价格总额－已缴纳的年租金总额），换发剩余年限土地使用权证书。未通过达产验收的，由区政府（开发区管委会）责令企业限期整改，整改期限最长不超过1年，并签订土地租赁合同补充协议以延长租赁期限。逾期仍未通过达产验收的，解除土地出让（租赁）合同，收回建设用地使用权，地上建（构）筑物和不可移动的设备、设施的价值经评估并报市政府确定后予以补偿，解除合同、补偿等具体事宜应在履约监管协议或土地出让（租赁）合同中予以明确。如达产验收中仅税收指标未达标，允许企业按税收指标补足差价，并视为验收通过。
（七）规范创新型产业用地产权管理。按本意见供地的项目原则上按工业（创新型产业）用途登记土地使用权，以区别于普通工业用地。具体由产权登记管理部门根据本意见办理。
（八）规范创新型产业用地分割转让管理。创新型产业用地原则上不得分割转让，但为鼓励节约集约利用土地，对部分特殊项目，在已取得出让土地使用权和保持创新型产业用地性质不变的前提下，经市政府批准，允许企业将用地整体或按规划确定的分割单元转让（可转让建筑面积合计不超过项目地上总建筑面积的50%）。政府保留优先回购权。企业转让前应先征求所在区政府（开发区管委会）的意见，区政府（开发区管委会）放弃优先回购权的，方可转让给同类性质企业。回购价按原出让土地使用权价格扣减使用年限后确定，对地上建（构）筑物及不可移动的设备、设施按现值评估后予以补偿。
四、强化创新型产业准入评估制度
（一）实施创新型产业项目用地准入管理。申请用地的准入条件包括投资强度、容积率、单位用地产值（营业收入）、单位用地达产税收、万元增加值综合能耗等，其中投资强度不低于450万元/亩、单位用地产值（营业收入）不低于850万元/亩、单位用地达产税收不低于35万元/亩、万元增加值综合能耗不高于0.05吨标准煤/万元。
国家、省、市在产业导向、集聚分类、控制指标等方面对创新型产业有具体规定的，准入要求不得低于已有规定。各区政府（开发区管委会）可结合实际，制定实施更严格的地方标准。
（二）建立创新型产业资格审查制度。意向用地单位向所在区政府（开发区管委会）提出申请，由各区政府（开发区管委会）牵头成立的创新型产业投资项目准入评估机构对申请项目进行评审，对符合准入条件的用地企业出具审查意见。各区政府（开发区管委会）将取得创新型产业投资项目资格的企业名单报市产业主管部门备案，并抄送市国土资源局，作为审核创新型产业用地出让、转让的依据。
（三）严格创新型产业达产验收。为规范创新型产业用地管理，各区政府（开发区管委会）要牵头成立创新型产业投资项目达产验收评估机构，并制定达产验收具体规定，根据项目准入条件和土地出让合同要求开展达产验收工作。通过验收的，出具《杭州市创新型产业投资项目达产验收意见书》，作为建设用地复核验收、房屋所有权初始登记的申请材料之一。
（四）加强创新型产业项目履约管理。创新型产业项目在取得土地使用权、签订土地租赁合同时应缴纳履约保证金。履约保证金按不高于约定的最高年限土地出让金总额的10%缴纳，项目通过达产验收的，全额退还履约保证金（含同期银行活期存款利息），未通过达产验收的，按规定没收履约保证金。违约责任应在履约监管协议或土地出让合同中予以明确。
各区政府（开发区管委会）、市各有关部门要根据本意见制定相关实施细则，切实加强对创新型产业用地管理工作的指导、管理和监督。
本意见自发布之日起30日后实施，由市国土资源局负责牵头组织实施。各县（市）可参照本意见，结合各自实际制定相关规定。
杭州市人民政府办公厅
2014年1月16日
