湖州市住房和城乡建设局关于印发湖州市国有土地上房屋征收评估技术规范的通知
各房地产估价机构：
为加强国有土地上房屋征收评估技术管理，切实保障被征收当事人的合法权益，我局对《湖州市国有土地上房屋征收评估技术规范》（湖建发〔2013〕123号）进行了调整，现重新印发给你们，请遵照执行。
湖州市住房和城乡建设局
2018年6月4日
湖州市国有土地上房屋征收评估技术规范
第一章 总 则
第一条 为加强本市国有土地上房屋征收评估技术管理，保证征收评估质量，维护房屋征收当事人的合法权益，保障公益类建设项目顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《房地产估价规范》和《国有土地上房屋征收评估办法》等规定，结合本市实际，制定本规范。
第二条 凡在本市行政区域范围内，评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本规范。
第三条 本规范所称国有土地上房屋征收评估（以下称征收评估），是指为确定被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，根据被征收房屋和用于产权调换房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及土地使用权等影响被征收房屋和用于产权调换房屋价值的因素，对其房地产市场价格进行的评估。
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权，在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。
第四条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
房屋征收评估价值应当以人民币计价，精确到元。
第五条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
第六条 被征收房屋的室内装修以及其他不可移动的围墙、假山、水井、烟囱、水塔等附属物的价值应单独评估确定，并在评估报告中标明。
涉及非房地产类附属物需要评估提供补偿依据的，可由房地产估价机构委托具有相应资质的估价机构进行评估，并将非房地产附属物评估报告作为附件列入被征收房屋评估报告。
第七条 房地产估价机构在本市行政区域内承接征收评估业务的，须经房屋征收部门备案并按下列程序开展评估工作：
（一）根据委托要求，明确评估的范围、对象等基本情况；
（二）在征收范围内公布本机构名称及资质、评估工作安排、项目负责人和其他估价人员执业资格等有关情况；
（三）拟定评估作业方案，包括拟采用的评估技术路线及评估方法的选定，拟定整体评估及分户评估的作业步骤；
（四）进行实地查勘，根据结构、用途等不同类别，对评估范围内的房屋进行分类；采用分户调查、丈量、拍摄等方法调查记录评估对象内外部状况；
（五）收集房地产交易实例等评估所需要的其他资料，并对收集的资料进行核实、分析、整理；
（六）选定评估方法，计算确定评估结果；
（七）将分户的初步评估结果在征收范围内公示，并安排估价师进行现场说明解释，接受咨询；
（八）出具整体评估报告及分户评估报告，并在征收范围内公开告知对评估结果进行复核以及鉴定的申请方式、申请期限、受理机构等；
（九）评估资料归档。房地产估价机构应当将下列资料与评估报告（含技术报告）共同整理存档：
1．评估委托合同；
2．征收决定；
3．评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
4．评估对象的实地查勘记录、影像照片等资料。
评估报告及有关资料至少应保留三十年。
第二章 评估方法
第八条 被征收房屋具备比较法评估条件的，应当选用比较法评估。不具备比较法评估条件的，对成本法、收益法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估，并在评估报告中说明原因。
第九条 采用比较法评估被征收房屋价值的，由房地产估价机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及土地使用权（住宅房屋除外）等因素评估确定。
评估比准价格由房地产估价机构从被征收房屋类似房地产中选取三个以上（含三个）可比实例，进行交易情况修正和市场状况、房屋状况调整后确定。
被征收房屋属于非成套住宅的，可根据前款规定选取普通成套住宅作为可比案例。
第十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
第十一条 未完成工程应采用假设开发法进行评估。未完成工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。属于征收原因停建、缓建的，估价时选择业主自行开发前提；属于非征收原因停建、缓建的，估价时选择自愿转让开发前提。
第十二条 未超过批准期限的临时建筑，应按成本法评估，以重置价格结合成新计算其建筑物价值。
第十三条 建筑物的折旧应是由各种因素造成建筑物价值的损失，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。估价人员可对照《房屋完损等级评定标准》的规定和国有土地上房屋征收房屋成新率相关标准确定。
第十四条 非住宅房屋的征收评估应结合房屋所属土地使用权获得方式及使用年限对房屋价值（不包括重置价格结合成新部分）进行调节。
以出让方式获得土地使用权的，土地出让合同中有约定的按合同约定补偿，未约定的按每年5‰的标准结合已使用年限修正，修正系数超过-20%的按-20%计算；以行政划拨（单位改制后保留行政划拨的除外）方式获得土地使用权的，调节系数为-20%；单位改制后以保留行政划拨、租赁的方式获得土地使用权以及剥离土地使用权的，调节系数为-40%，其中租赁方式的，按每年1%的标准结合剩余年限修正。
第十五条 被征收房屋合法占有的土地面积小于或等于其建筑面积按规定容积率占有的土地面积时，不再对土地另行评估；被征收房屋合法占有的土地面积大于其建筑面积按规定容积率占有的土地面积时，超过部分按照《湖州市区土地储备管理办法》（湖政发〔2010〕2号）的规定评估确定。
规定容积率以批准文件为准，批准文件中未明确的参照该地块该用途基准地价所对应的容积率：I－IV级，商服用地2.5，住宅用地1.5，工业用地1.1；V－VIII级，商服用地2.0，住宅用地1.2，工业用地1.1。各县按本地土地储备管理有关规定处理。
第十六条 房屋室内一般装修的价值应按照各地公布的房屋室内一般装修补偿指导价结合成新评估确定。未公布指导价的由房地产估价师根据市场价格结合成新评估确定。
附属物的价值应按照重置价格结合成新评估确定。
第三章 比较法技术路线
第十七条 房地产估价机构应根据被征收房屋的用途分类，在征收范围内按类得出比准价格，以比准价格设定标准样本房屋。标准样本房屋为各项修正或调整系数均为零、建筑结构为砖混二等的全新房屋。
第十八条 房地产估价机构根据《房地产估价规范》，按以下技术路线得出比准价格。
（一）选取可比实例。选取可比实例应遵循以下原则：
1．可比实例应选择与评估对象处在同一地区或同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产，相邻相近的优先选取；
2．可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；
3．选用可比实例的数量为3个以上（含3个）；
4．可比实例的交易价格应是正常价格或可修正为正常价格；
5．可比实例的成交日期应与评估时点接近，两者相差不宜超过一年，且不得超过两年。可比实例的成交日期不能晚于评估时点。
（二）各项因素修正或调整。在建立价格比较基础后，进行交易情况修正和市场状况、区位状况、实物状况、权益状况调整。
除有规定外，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30%；经修正或调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2。
1．有下列情形之一的特殊交易实例一般不宜选为可比实例：
①有利害关系人之间的交易；
②交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；
③被迫出售或被迫购买的交易；
④人为哄抬价格的交易；
⑤交易双方或一方有特别偏好的交易；
⑥相邻房地产的合并交易；
⑦受迷信影响的交易；
⑧其他非正常的交易。
当可供选择的交易实例少于3个时，在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将上述交易情况下的交易实例选为可比实例，并对其进行交易情况修正，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。
2．市场状况调整应将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估时点时的价格；
3．区域状况调整应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为评估对象区位状况下的价格。
区域状况调整的内容主要包括：位置、交通、外部配套设施、周围环境等、所处楼幢、楼层和朝向等。
4．实物状况调整应将可比实例在其自身状况下的价格调整为评估对象自身状况下的价格。
实物状况调整的内容主要包括：建筑规模、结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度和土地状况等。
5．权益状况调整应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为评估对象权益状况下的价格，其调整的内容应包括规划条件、土地使用期限、共有情况、担保、租赁、查封等情况。
（三）得出比准价格。比准价格的计算公式为：
标准样本房屋的比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正后，应根据具体情况计算出一个综合结果，作为标准样本房屋的比准价格。
第十九条 房地产估价机构应根据被征收房屋的用途，将被征收房屋与相同用途的标准样本房屋进行区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次以及土地使用权（住宅房屋除外）等因素比较，按比较法原理修正比准价格得出各被征收房屋的评估价值。
其计算公式为：被征收房屋评估价值＝[比准价格×（1+区位修正系数）×（1+层次修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其它因素修正系数）-标准样本房屋重置价格+被征收房屋重置价格×成新率]×建筑面积
公式中的房屋重置价格按各地公布的房屋重置价格标准执行，成新率根据各地公布的房屋成新率标准执行。
第四章 附 则
第二十条 本规范未作规定的，应按照《房地产估价规范》的有关规定执行。
第二十一条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，用于产权调换房屋和被征收房屋的价值应当由同一家估价机构按同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。
第二十二条 本规范自公布之日起执行，原湖州市住房和城乡建设局发布的《湖州市国有土地上房屋征收评估技术规范》（湖建发〔2013〕123号）同时废止。但本规范施行前已依法实施的征收（拆迁）项目，继续沿用原有规定。
湖州市住房和城乡建设局办公室 2018年6月12日印发
