越城区、柯桥区、上虞区人民政府，市政府各部门、各单位：
现将《关于加强市区经营性用地出让管理工作的若干规定》印发给你们，请认真贯彻执行。
绍兴市人民政府
2016年7月26日
关于加强市区经营性
用地出让管理工作的若干规定
为进一步规范土地出让行为，建立公开公平公正的土地市场秩序，提高土地利用效率，提升城市功能和品质，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规，结合绍兴实际，现就加强市区经营性用地出让管理工作规定如下：
一、做细土地出让前期工作
（一）加强计划编制。按照“规划引领、规模适当、净地出让”原则，合理安排出让土地的总量、结构、布局、时序。年度经营性用地出让计划由国土部门牵头，会同属地政府（管委会）、相关部门合理编制。属地政府（管委会）根据区域拆迁计划、基础设施配套、地块成熟程度等情况提出列入计划的地块；规划部门从城市规划的角度，对整体性、科学性进行审查；国土部门从地块的权属、用地性质、净地标准等方面进行审核，并根据地块成熟程度，将计划出让地块按照“正式、备选、后备”进行分类，在每年1月31日前完成计划编制并上报市政府。未列入计划地块原则上不得出让，计划地块如需调整必须报原批准机关批准。
（二）坚持规划先行。加快实现城乡规划确定的建设用地范围内控制性详细规划全覆盖，并依法审批控制性详细规划，控制性详细规划未经审批的地块不得出让。加强出让地块前期研究，拟出让地块由属地政府（管委会）对地块及其周边区域现状的土地使用、建筑性质、公共配套、市政设施、交通条件、环境状况、地上地下管杆线等情况开展调查论证，明确与拟出让地块相关联需同步实施的道路、河道、绿化及其他配套设施的用地范围、建设规模、建设主体、实施方式、建设时序等内容。规划部门按照土地出让计划，根据控制性详细规划和前期调查论证结果，科学编制规划设计条件书。规划设计条件书中应明确拟出让地块的空间范围、土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、建设工期等规划条件，以及拟出让地块内确需保留的地下管线情况，地块周边500米范围内的现状与规划市政设施分布情况，地下空间开发利用的范围、用途、规模等。规划设计条件书的附图除地块红线图外，应另附地块周边现状与规划市政、公共设施分布图。
（三）严格实行“净地”出让。拟出让地块必须是农用地转用征收（拆迁）安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权属清晰、规划条件明确、具备动工开发所必需的其他基本条件的“净地”。不具备“净地”条件的宗地，一律不得出让。按照“成熟一块、出让一块”要求，对列入出让计划地块，由属地政府（管委会）或市级有关单位负责做好土地及房屋征收、拆迁、地上地下管杆线清理迁移、道路基础设施配套等各项前期工作，确保达到“净地”要求。
二、健全统筹协调机制
（四）加强土地出让综合研判。国土、规划部门应结合相关部门意见，对拟出让地块进行入市研判，分析土地出让合规性和合理性，力求出让地块功能合理、规模合适、时机合拍，体现“水尽其值、地尽其价”，实现优地优价目标。市区经营性用地出让联席会议对属地政府（管委会）提交的地块出让方案，根据城市发展重点和总体规划布局要求，对地块出让时序、重点方向、区域规模等方面进行审核。出让地块方案经联席会议审议通过后，由属地政府（管委会）根据权限依法组织出让。
（五）强化土地规划条件审核。拟出让地块规划设计条件书在提交国土部门之前，需报市规划局审核。单宗用地面积5万平方米以上的商品住宅项目、单宗建筑面积10万平方米以上的商贸综合体项目、重要文物保护范围的项目规划设计条件书由市规划局审查后，上报市规管委审定。
（六）严把工程设计方案审查关。加强工程设计方案审查，严格依据规划设计条件书进行方案设计。位于城市中心区快速路主干道两侧建筑面积5万平方米以上、其他区域建筑面积10万平方米以上、重要文物保护范围的项目，设计方案需上报市规管委审议。经市、属地政府（管委会）规管委审议通过的设计方案涉及重大调整的，调整方案应重新上报。
（七）健全土地出让价格集体决策制度。国土部门应当委托有资质的评估机构根据拟出让地块的规划条件和土地市场情况开展地价评估，评估机构应当独立出具土地估价报告并严格履行电子备案程序。出让人应根据土地评估价格、土地市场情况等，在市场评估的基础上，结合经营性用地建设管理要求，经集体决策，综合确定拟出让地块出让起始价，严禁未经评估直接确定土地出让起始价，土地出让起始价不得低于所在地级别基准地价的70%。对估价结果采用情况及理由，要纳入集体决策的记录文件，存档备查。
三、明确土地出让管理要求
（八）加强混合出让项目的管理。合理确定商品住宅用地规模，单宗出让面积原则上在30亩以上。对不同用途高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应的综合用途建设项目用地，可以按照一宗土地实行整体供应。涉及混合两类以上城市建设用地大类的，应明确各建筑面积比例。住宅、商业商务设施同宗出让、分期建设的，有关部门应在相关合同中明确商业商务设施需在项目的第一期规划建设，以及项目同期建设中住宅不先于商业商务设施预售。商业住宅等经营性用地与工业研发等产业用地不捆绑出让。
（九）加强建筑节能和环境保护管理。商业、商务（办公）、商品住宅等用地建筑应符合有关绿色建筑标准，建设主管部门可以提出装配式建筑配置要求。原土地用途为工业用地以及加油站、危废收集利用与处置、生活垃圾收集处置、污水处理厂等场地，再开发利用为经营性用地的，属地政府（管委会）要会同环保部门按照规定进行土壤和地下水环境调查评估，确定为污染场地的，要按照“谁受益、谁治理”的原则治理修复达到环保要求后方可出让。土壤污染及治理有关情况应纳入土地出让公告。土地出让后，在使用过程中发生污染的，应按照“谁污染、谁治理”的原则，承担污染治理相关费用。
（十）加强功能和运营管理。投资、商务等部门可以对商业用地提出统一招商、统一运营、商业业态布局等要求，可以对商务（办公）用地提出引入企业的行业类型等相关要求。出让人可以提出商业、商务（办公）物业的持有比例和持有年限，并写入土地出让公告和合同。配套的社区管理用房和物业管理用房应明确整体持有。
（十一）加强转让管理。土地使用者要按照土地出让合同的约定进行开发建设，依法进行预售、转让等行为。国有土地使用权转让后，新的土地使用者应按约履行原出让合同中约定的义务。房屋建设工程转让时，必须已付清土地出让金，领取不动产权证书，并完成房屋建设开发投资总额的25%以上。土地使用者在完成开发建设并领取不动产权证书后，土地出让合同中约定自持部分不动产，在持有年限内不得转让。
四、规范土地出让行为
（十二）规范土地出让方式。商业、商务（办公）、商品住宅等经营性用地应当采取公开招拍挂方式出让。位于城市重要特定地区、具有重要功能性的商业商务（办公）等经营性用地，鼓励采用附带规划设计方案、基础设施要求、功能建设要求、运营管理要求的方式实施出让。
（十三）严格土地出让条件设置。经营性用地出让严禁违法违规设定准入要求、竞买人资质等具有排他性或唯一性的影响公平公正竞争的前置条件。对包含商品住宅用途的出让土地不得增设规划条件以外的开发建设要求。在土地前期招商中不得向意向企业承诺不符合控制性详细规划的规划条件、设置影响公平竞争的出让条件，不得将上述内容纳入招商协议。
（十四）规范交易信息发布规则。土地出让公告应于招标拍卖挂牌活动开始前20日发布，土地出让结果应于招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内发布。土地出让公告必须在当地土地有形市场、主流媒体公开发布，并在中国土地市场网、绍兴公共资源交易网、国土部门网站公开，出让起始价超过1亿元的应适当扩大公告范围。土地出让公告发布后，不得在出让文件中新设竞买前置条件。公告期间，土地出让公告内容发生变化的，必须按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等引起土地价格调整的，必须经依法审批重新发布出让公告。严格按照土地出让文件要求进行报名资格审查，不得无故阻碍竞买人报名，严禁泄露竞买人信息。
（十五）完善土地出让合同内容。土地出让成交后，应按成交确认书约定的时间签订土地出让合同。土地管理部门应在土地出让合同中严格约定交地时间、开竣工时间、容积率等规划条件和土地出让金及缴纳方式、违约责任等内容，并明确土地出让金缴纳期限不得超过1年，可一次性付款或分期付款；分期付款的，首次缴纳比例不得低于全部土地出让金的50%（含保证金）且缴纳期限不得超过1个月，竞买保证金不低于土地出让起始价的20%，开竣工履约保证金不低于土地成交价的5%且最高不超过2000万元。土地使用权及地上建筑物是否允许分割转让，以及地下建筑物允许自持、销售比例，应在规划设计条件书中明确，并写入土地出让公告和合同。土地出让合同约定内容确需变更的，应提交属地政府常务会议（管委会主任办公会议）审定，其中涉及土地成交价超5亿元的应提交市政府常务会议审定。
五、严格土地出让履约管理
（十六）严格规划条件变更审批。经营性用地出让后，土地使用者要严格按规划条件进行建设，任何单位和个人都无权擅自变更规划条件。住宅、商业、商务（办公）类建设项目，不得改变规划条件确定的用地性质，不得提高容积率，不得提高建筑高度，不得提高建筑密度，不得降低绿地率，不得减少规划条件确定的基础设施、公共服务配套。除上述不得变更外，在符合《浙江省城乡规划条例》等法律、法规规定的前提下，其他确需变更的，必须按原批准程序报批，不得以会议纪要等形式替代规定的变更程序。拟调整的内容应征求原报名的竞买人意见，并向社会公示，公示时间不得少于20日。
（十七）加强土地批后监管。各地各相关部门要采取建设项目用地信息公示、项目开竣工申报、现场核查、竣工验收、履约保证金、定期通报、建立诚信档案等方式，切实加强出让土地开发利用的全程动态监管。未取得合法用地手续的，不得受理建设工程招投标，不得发放建设工程规划和施工许可证。加强以土地出让合同履行为主要内容的项目用地复核验收，凡没有用地复核验收意见或复核验收不合格的，不予办理不动产登记或分割办理不动产登记。土地使用者在履行合同中存在违反法律法规规定行为的，有关部门要依法依约处理，并向社会公示，纳入企业诚信档案。依法依规处置闲置土地，提高土地利用效率。
（十八）严格土地出让金收缴管理。土地出让收入全部缴入市级财政专户，支出通过一般公共预算和政府性基金预算予以安排，严格“收支两条线”管理。土地使用者要按照合同约定，按时缴纳土地出让金；未按时缴纳的，国土部门要严格按照合同约定收取违约金，并有权解除合同。未按出让合同约定缴清全部土地出让金及违约金的，国土部门不得办理不动产登记，也不得按出让金缴纳比例分割办理不动产登记，建设部门不得办理商品房预售。有关部门应限制土地使用者在拖欠土地出让金（含违约金）期间参与新的土地出让交易活动。任何单位不得擅自减免土地出让金和违约金，也不得以解决历史遗留问题、土地换项目、先征后返、奖励补贴等形式变相减免土地出让金。特殊情况，由属地政府常务会议（管委会主任办公会议）确定处置办法，处置金额1亿元以上的需报市政府常务会议审议。
六、强化土地出让监督执纪
（十九）落实共同监管责任。属地政府（管委会）为土地出让和批后监管的责任主体，要切实强化土地出让管理工作的组织领导，认真落实土地出让各项法律法规和政策规定，规范土地出让行为。各级规划、国土、建设、审计、财政、监察等部门，要按照各自职能职责加强监督检查。有关责任单位要加强对公开出让经营性用地配套基础设施和公共服务设施的建设管理，协调督查配套设施同步开发建设。要将土地闲置率等批后监管工作作为衡量建设用地节约集约利用水平的重要指标，纳入属地政府（管委会）领导班子实绩考核评价指标体系。市政府常务会议、各区政府常务会议（管委会主任办公会议）每年至少一次听取区域经营性用地出让综合情况汇报。
（二十）严肃查处土地出让违法违规行为。严禁领导干部插手干预土地出让。对规划、国土管理工作中需第三方提供服务的项目要严格执行有关公开招标规定。严禁领导干部直系亲属及其所在单位参与承担该领导干部所在辖区或行业的政府投资第三方服务项目（规划编制、测绘任务、土地评估等）。严禁我市规划、国土系统现任公务人员作为专家参加本市规划设计、工程等方案的评选、评审等工作。凡在土地出让工作中存在弄虚作假、徇私舞弊、玩忽职守等失职渎职行为的，要严肃追究有关人员及相关单位的责任。
本规定自发布之日起施行，有效期两年。此前市政府有关土地出让管理文件与本规定不一致的，以本规定为准。
