各县（市、区）住建局（房产局）、国土局，市各有关单位： 根据盐城市人民政府《关于印发<盐城市国有土地上房屋征收与拆迁补偿办法>的通知》（盐政发〔2011〕210号）规定，现将《盐城市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。 盐城市住房保障和房产管理局 盐城市城乡建设局 盐城市国土资源管理局 二O一一年十一月七日 盐城市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法 第一章 总 则 第一条 为规范市国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿管理办法》，参照国家标准《房地产评估规范》、《城镇土地评估规程》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条 在本市行政区域内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产评估活动，适用本办法。评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。 第二章 评估管理 第三条 房屋征收评估应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构实施。外地在盐执业的房地产评估机构或分支机构，应按规定办理备案手续。市房产、建设行政主管部门定期向社会公布房屋征收评估机构名录。未经年检或年检不合格以及其信用档案记载有重大问题的评估机构，不得从事房屋征收评估业务。 第四条 负责国有土地上房屋征收评估的房地产评估专业人员应当是符合第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。国有土地上房屋征收评估项目，评估机构均应派出二名以上专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他房屋征收评估人员应当持有房屋征收评估工作人员上岗证。房屋征收评估人员从事评估业务时，应当向被征收人出示征收评估人员岗位证书。 第五条 房地产价格评估机构的选定： (一)由房屋征收部门向社会发布项目信息和条件； (二)具备资格条件的房地产价格评估机构报名，房屋征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查，并征询房产管理部门意见； (三)房屋征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单，供被征收人协商选定； (四)被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门，被征收人协商选定时间为5个工作日。 (五)被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。 (六)房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。 通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。 第六条 房屋征收评估程序： (一)接受评估委托，明确基本事项；(二)查阅相关资料，开展前期调查；(三)拟订作业方案，进行现场查勘；(四)参照技术参数，进行评估测算；(五)确认测算结果，撰写评估报告；(六)汇总相关资料，提交评估报告；(七)现场咨询答疑，评估材料存档。 第七条 评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。 房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。 第八条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。 两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。 第九条 评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期不少于3日。 公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产评估师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当更正。 第十条 分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收分户评估报告可采用表格形式。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。 整体评估报告和分户评估报告由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。 第三章 评估方法及技术路线 第十一条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 第十二条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权价值的房地产市场价格，考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。 第十三条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 第十四条 房屋征收评估结果应以人民币为计价单位，精确到元。评估报告的有效期为自提交正式评估报告之日起，至项目征收补偿结束时止。 第十五条 根据被征收房屋当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估，但工业、公用事业等在建工程无法选用假设开发法评估的，可选用其它评估方法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。采用技术路线为: （一）确定房地产的类别和性质。被征收房屋设计用途一般分为居住用房和非居住用房。具体分类参照相关规定。 （二）选择评估方法。房屋征收范围较大的项目，可根据被征收房屋状况，运用市场比较法或其他方法先评估出征收片区内不同使用性质、建造年代、建筑结构等具有代表性的房屋的市场基准价格，再通过修正评估出被征收房屋的市场价格。 （三）估算评估价格。对估算出的评估结果应按规范要求进行检查，并考虑不可量化的价格影响因素，进行适当调整、取整或认定，作出最终的评估结果。评估结果有调整时，应在评估报告中明确阐述理由。 第十六条 评估方法的内涵和要求、适用对象和条件及基本公式如下： 一、市场比较法评估。是指将需评估的被征收房屋与在评估时点近期交易已成交的类似房地产（ 3 个以上可比实例）进行比较，根据规范对实例的已知价格作适当修正，估算出被征收房屋的客观合理价格的方法。适用于具有交易性的房地产，适用条件是在同一供求范围内存在较多的类似房地产交易实例。评估时其选取可比实例的要求如下： 1、可比实例应选择与评估对象所处的征收区位相同的地产； 2、可比实例应选择与评估对象相类似房地产，包括用途相同、建筑结构、权利性质相同、规模相当（一般应在评估对象规模0.5-2倍的范围内）等； 3、 选取的交易实例，其交易价格应为正常交易情况下的实际成交价格。 4、 成交日期与评估时点接近，不宜超过 1 年，通常应选择 6 个月内成交案例； 5、 选取 3 个以上的可比实例； 6、 各可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20％，即使在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30％； 市场比较法的各项因素修正在建立价格可比基础上，进行交易情况、交易日期、区域、个别因素修正。对可比实例成交价格的系数修正每项不得超过20％，综合系数修正不得超过30％。 基本公式为： 被征收房屋评估基准价格V0= Vs×100/P1×P2/100×100/P3×100/P4 Vs：可比实例。 P1--交易情况修正系数， 由于采用买卖正常交易实例为可比实例， 因此该系数取100。 P2--交易日期修正系数，将可比实例在其成交日期的价格修正到评估时点的系数。可根据房地产价格变动情况和趋势进行判断。 P3--区域因素修正系数，可比实例与评估对象的外部环境状况（繁华程度、交通便捷程度、环境、景观因素、公共配套设施完备程度、城市规划限制等）不同造成的价格差异的调节系数。 P4--个别因素修正系数，将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格，主要包括新旧程度、结构和装饰标准、设施设备、平面布局、层次和层高、朝向等。 片区内被征收房屋评评估格V= V0×K V为被征收房屋评评估格；V0为样本房基准价格；K为标准样本实体因素情况修正。 二、成本法评估。是指在无市场依据或市场依据不充分的情况下，求取被征收房屋的重新购建价格，扣除折旧，测算出被征收房屋的客观合理价格的方法。适用于区域内较少发生交易的房地产。 基本公式为： 被征收房屋评评估格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 其中： （1）土地重新取得费用 是指被征收房屋占用的合法土地使用权价格，包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉及的税费等。可采用市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法求取。运用基准地价系数修正法用评估时，通过被征收房屋所占土地的区域因素和个别因素等比较，由基准地价（由政府部门定期公布）调整得出被征收房屋的宗地价格。其交易日期修正和土地状况修正方法及系数参照市场比较法。 （2）建筑物重新购建价格。是指假设在评估时点重新建造全新状况的评估对象所必要的支出。包括建造成本、开发管理费用、投资利息、销售税费、开发单位利润等，通常采用成本积算法或参考公布的房屋建筑安装工程价格求取。 （3）建筑物折旧 根据被征收房屋的建成年代、建筑结构等结合其使用、维护保养的程度由评估师现场勘察后确定。建筑物折旧应考虑物质折旧与功能折旧。 三、收益法评估。是将被征收房屋的未来净收益逐年折现到评估时点并累加求取其客观合理价格或价值的方法。该方法适用于有收益的房地产，条件是房地产的收益和风险都能够较准确的量化。 运用此方法评估应根据净收益的年限及变化情况选用不同的基本公式，具体参见《房地产估价规范》。 净收益按照类似房屋的租金或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位级别的社会平均收益水平修正确定。并按下列规定求取： 1、被征收房屋属于出租型的：净收益为客观租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。 2、被征收房屋属于商业型的：净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、税金及附加、管理费用、财务费用。 3、被征收房屋属于生产型的：净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、税金及附加、管理费用、财务费用。 评估对象资本化率应按规范要求求取。 评估对象收益年期的求取主要根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。 四、假设开发法评估。是指将被征收房屋开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取价值的方法。该方法主要适用于在建工程项目。基本公式为： 被征收房屋在建工程价格=开发完成后的房地价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润 估算开发完成后的房地产价值以及其他预期价格评估，通常采用市场比较法与长期趋势法相结合。 第四章 其他征收评估问题处理 第十七条 对住宅及生产办公等用房未经规划行政主管部门批准而改变房屋使用性质的，仍按原使用性质评估。但对取得工商营业执照一年以上并持续营业至今的，对其直接用于经营的建筑面积部分按照该房屋作为营业性用房市场评估金额的一定比例进行评估，方法如下： 评估价格=营业用房评估价格×营业年限权重 满一年的，给予10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿，满15年及以上的，给予最高不超过80%的补偿。最低补偿金额为原用途房屋补偿金额的110%。 第十八条 征收评估应明确被征收房屋所占土地的使用权取得方式。评估方法： 1、划拨方式的营业用房征收评估。按出让方式评估，修正系数参照国土部门出让金收取规定和政府公布的土地基准价（容积率设定为基准地价对应的容积率）测算或估算 ，修正系数不大于0.85。 2、出让方式营业用房的征收评估。根据营业面积大小区分评估修正办法，对独立门面依据市场门面的开间与进深比进行相应的修正。对大型的超市、大卖场等大面积的房地产依据租金并结合市场的实际情况进行评估。 3、营业用房的楼层系数修正，参照市场行情依据区域确定系数，参考系数选取时,价格高宜采用下限系数。 4、金融、保险等服务类营业用房的评估。因该类营业用房具有公益性服务的性质，比正常营业用房价格低，修正系数为0.9。 5、办公用房的评估。出让方式的办公用房应按实进行市场价评估。划拨土地出让金扣除办法参照营业用房，涉及土地用途与房屋用途不一致的特殊情况，需扣除政府收益的数额由相关部门会办确定。 6、工业用房的评估。 （1）对采用基准地价系数修正法进行工业用地评估时应考虑基准地价期日的修正因素； （2）工业用房的评估可采用房、地分开的评估方法，对房屋重置价的评估所考虑的利润和税费建议统一标准费率为8%-12%； 第十九条 住宅房屋合法土地面积大于建筑面积的部分，土地使用权为划拨性质的，其土地使用权补偿费用按估价基准日同区域新增建设用地土地征地成本计算（同区域未有新增建设用地的，按基准地价的60%计算）；土地使用权为出让性质的，按规范要求评估其市场价格。对征收非住宅房屋合法土地使用权面积大于建筑面积的部分，土地使用权为划拨性质的，其土地使用权补偿费用按估价基准日建设用地土地征地成本计算（未有新增建设用地的，按基准地价的60%计算）；土地使用权为出让性质的，根据土地出让合同、规划设计要点等按规范要求评估其市场价格。土地行政主管部门有具体规定的，参照其规定执行。 第二十条 征收房屋室内装饰装修的价值和其他不动产的价值应当与被征收房屋主体的价值分别评估。被征收房屋室内装饰装修的价值应当根据估价时点工程造价结合成新确定。 第二十一条 被征收房屋拆迁评估相关技术参数附后。 第五章 征收评估、复核、鉴定 第二十二条 评估机构应当在委托评估合同约定的时间内完成评估，并出具评估报告。征收评估报告应当遵循独立、客观、公正、合法的原则，由注册房地产估价师签字，并加盖评估机构的印章。任何组织或者个人不得非法干预征收评估活动和评估结果。 评估机构和评估人员与征收当事人有利害关系或者是征收当事人的，应当回避。 第二十三条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。 第二十四条 市房地产评估专家委员会负责对本市行政区域内的征收评估进行技术指导和评估结果的鉴定。评估专家委员会应当由资深专职注册房地产评估师及房地产、城市规划、国土、法律等专家组成，制定议事规则，以确保鉴定结果的客观、公正。 市评估专家委员会成员与原评估机构、征收当事人有利害关系或者是征收当事人的，应当回避。 第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。 　　经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。 第二十六条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照价格主管部门规定的收费标准执行。 第六章 征收估价工作资料存档 第二十七条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档： 1、房屋征收委托评估协议； 2、房屋征收决定公告； 3、估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料； 4、估价对象的实地查勘记录、影像等资料； 5、标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料； 6、确定估价结果的有关系数、参数等证明资料； 7、其他涉及评估项目的必要资料。 评估机构完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料应保存不得少于10年。 第七章 附 则 第二十八条 在房屋征收评估活动中，房地产评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。 第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。 第三十条 在房屋征收决定作出前对拟征收范围内的房屋价值进行预评估的，参照本办法执行。预评估报告不得代替房屋征收评估报告。 本办法中未规定的其它征收评估情况，由市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。 第三十一条《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。 第三十二条 本办法自公布之日起施行。