周口市人民政府办公室
关于印发应用房地产评估技术加强存量房交易
税收征管工作实施方案的通知
周政办〔2011〕 103号
各县（市、区）人民政府，市经济技术开发区管委会、市人民政府各部门：
现将《周口市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作实施方案》印发给你们，请认真遵照执行。
二〇一一年十月二十七日
周口市应用房地产评估技术加强存量房交易
税收征管工作实施方案
根据财政部、国家税务总局《关于推广应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）、河南省人民政府办公厅《关于做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（豫政办〔2011〕84号）以及河南省地方税务局《关于印发应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管推广工作实施方案的通知》（豫地税发〔2011〕115号）的文件精神，为进一步推动我市房地产税制改革，规范全市存量房交易税收管理，结合我市实际，制定本方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以提高税法遵从度为目标，坚持法治、公平、文明、效率的原则，从研究房地产估价技术手段入手，建立健全存量房交易申报价格评估机制，规范存量房交易税收征管，防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，创造依法治税、公平税负的良好环境，探索房地产税制改革新思路及税收征管新模式。
二、工作任务和目标
（一）建立评估模型。按照房地产估价技术的原则和方法，利用房产、土地等管理部门信息资料，建立覆盖市区和所有县城城区（包含县级市市区）的存量房交易价格申报评估技术标准及模型。
（二）验收评估系统。利用全市统一的评税软件对纳税人申报的交易价格进行批量评估，在对评估值科学测试、验证的基础上，通过省地税局技术小组组织评定验收，确保评估结果的公平性和准确性。
（三）按时上线运行。保证我市存量房纳税评估软件2012年7月1日前正式上线运行。系统运行后，在存量房交易环节直接调取评税系统的评税价格，对交易价格明显偏低，又无正当理由的，按照评估值计算征税，实现对存量房交易环节税收控管。
（四）建立争议解决机制。联合价格管理部门，制定存量房交易计税价格认定办法，明确存量房申报价格与评估值争议解决途径，保障存量房评估系统顺利运行。
三、估价内容
（一）应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作推行范围为周口市市区和所辖县城城区（包含县级市市区）。
（二）存量房交易申报价格评估的对象是进行交易的存量房地产，以住宅为主，逐步探索对其他类房地产进行估价。
（三）评估时点为2011年9月30日。
四、工作步骤
应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作在市政府的统一领导下分三个阶段进行。
（一）准备阶段（11月1日—11月15日）
1、制定工作方案。制定《周口市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作实施方案》。各县（市、区）结合各自实际，制定符合本地区具体情况的应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作落实方案，在市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组统一领导下开展工作。
2、开展动员、培训和调查工作。召开应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作动员会议，传达省政府、国家税务总局、省地税局、市政府有关文件精神，对有关人员进行房地产评估知识培训。组织人员调查分析本地区房地产市场及其房地产价格的因素情况，包括：房地产分布的特点与规律；房地产价格在不同地区间呈现差异性的原因；影响价格的各种因素；上年度二手房契税申报均价和实际成交均价的差距；上年度契税、房地产一体化管理模式及收入情况；上年度一手房、二手房交易总量（总额、总面积、总套数）等。
3、聘请房地产评估专家、评估师、专职从业人员组成存量房交易价格申报评估工作专家组，负责指导评税工作。
4、确定数据采集单位。成立招投标小组，邀请相关中介机构参与投标，确定数据采集协作单位。
5、选取试点，模拟采集。邀请专家，选取5个房屋类型比较齐全的住宅小区作为分区，实地勘察，确定标准房并进行模拟数据采集。
（二）实施阶段（2011年11月16日-2012年3月30日）
1、采集相关数据，建立数据库。
（1）数据采集培训。按照省地税局统一的数据采集方案，组织数据采集人员集中学习，统一采集标准、要求、时限，做好数据采集准备工作。
（2）实施数据采集。按照数据采集方案的要求，中标中介机构组织相关人员开展调查，全面采集全市住宅小区房产信息，分区获取存量房交易申报价格评估所需各项基础数据，由税务机关审核确认标准房价格。
（3）获取数据资料。向房产、国土、住建等部门提出数据需求，获取房地产的基础数据，满足存量房交易申报价格评估的需要。
数据来源：
①发改部门负责提供各类房屋交易计税价格。
②财政部门提供2007年1月1日以来缴纳契税的房地产相关数据。
③国土部门提供地理信息系统（GIS）、工业、商业、住宅及其他土地基准价格、修正系数、土地级别图、基准地价图、基准地价表以及土地级别与基准地价更新调整情况说明等。
④住建部门提供各住宅小区情况、分幅分丘分户图、住宅价格指数、分类房产建安造价标准及造价指数、建设工程费用等。提供增量房、存量房房屋类型、交易价格、交易时间等资料（内容包括房产证号、地号、丘号、楼幢号、小区名称、坐落地址、建筑结构、房屋总层数、所在层数、建筑面积、主卧朝向、建成年份、交易类型、交易评估价格、办证时间、房屋用途等）；地号划分平面电子地图；地号丘号与住宅小区的对应表；房屋租赁面积、坐落地址、图片等。
⑤规划部门提供城区（县城）规划图；住宅小区、商用房详细分布图等。
⑥民政部门提供城区地图、县（市）政区图。
⑦统计部门提供分县（市）区住宅（增量房、存量房、商品房及经济适用房）每月价格指数。
2、完成技术、软件设置
（1）制定技术细则。按照省地税局技术方案，确定全市数据项和数据采集标准。按照省地税局技术小组的要求，结合本地评估机构，对评估模型涉及的调整参数等进行本地化设置，在评估区位划分、标准存量房设立、可比实例库建立、修正系数确定的基础上，制定科学和可行的技术细则。并邀请专家对我市的技术标准和业务需求进行论证，确保其科学性、权威性、可操作性。
（2）调整软件设置。根据划分片区和分区的标准存量房、可比实例库和标准存量房基准价格，以及分析评税所需的各项参数和数学模型，提出软件本地化的技术标准和业务需求。与软件公司共同对评估系统进行本地化调整，设定地理代码、价格调整公共参数、个性参数等。
3、数据审核、录入及操作人员培训
（1）项目组组织人员分区域对采集数据进行集中审核，完成初审后定期向项目组交接数据采集资料；项目组对初审数据进行复审，确认准确后录入计算机。
（2）对前台操作人员进行系统上线前的操作培训工作。
（三）检验阶段（2012年3月30日—2012年7月1日）
1、软件试运行
（1）调试系统各项设置，保证系统顺利运行。
（2）评估结果分析。选取存量房实际交易案例，利用评估系统进行评估，将评估结果与存量房实际交易价格进行比对、分析，找出价格差异原因。
（3）完善技术标准。根据分析结果和收集试运行阶段存在的相关问题，组织技术人员、专家讨论，修订技术标准和业务需求，不断优化评估系统。
（4）再评估、完善。根据完善后的技术标准，再选取存量房实际交易案例，利用评估系统进行评估，将评估结果与存量房实际交易价格进行比对、分析，进一步修订技术标准和业务需求，直至评估结果与实际交易价格差异满足设计需要。
2、迎接验收
（1）申请验收。评估结果与实际交易价格检验误差达到可控范围且系统运行稳定，申请省地税局技术小组组织评定验收。
（2）确定指导系数。根据系统评估数值与实际交易价格差异，征求省地税局技术小组和专家意见，确定我市纳税指导系数，报省地税局审定。
（3）政府公告。向各县（市、区）政府通报工作成果，市政府下发公告，对应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作进行明确，营造工作氛围，推动评估工作开展。
（4）建立保障机制。由市发展改革委员会和市地税部门制定存量房交易计税价格认定办法，明确存量房申报价格与评估值争议解决途径；制定系统信息缺失处理办法，保障存量房评估系统顺利运行。
3、上线运行
自2012年7月1日起正式上线运行。系统正式运行后，在存量房交易环节直接调取评税系统的评税价格，对交易价格明显偏低，又无正当理由的，按照评估值进行征税，并建立存量房交易价格申报评估机制，实现对存量房交易环节税收控管。
五、保障措施
为保证我市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作顺利开展，市政府成立周口市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组。
组 长： 刘继标 市政府常务副市长
副组长： 冯干敏 市政府副秘书长
华 刚 市地方税务局局长
成 员： 程新华 市发展和改革委员会主任
朱学清 市财政局副局长
梁洪斌 市统计局局长
余纪云 市国土资源局局长
建 志 市住房和城乡建设局局长
孟庆武 市民政局局长
黄松涛 市规划局副局长
领导小组下设办公室，办公地点设在市地方税务局，华刚兼任办公室主任。
领导小组工作职责：落实人员、建立组织、明确职责，全面指导存量房交易价格申报评估各项工作；确定工作方案、制订具体的信息传递制度，规范存量房交易价格申报评估工作；负责协调各相关部门，保障存量房交易价格申报评估工作数据取得及时、真实、有效；积极协调评估资金，为评估工作顺利开展提供保障。领导小组办公室的具体职责是：统筹协调各成员单位之间的合作事项，负责提供具体工作需求，拟定各阶段具体实施方案并组织实施等日常具体工作。
六、工作要求
（一）提高认识，加强领导。存量房纳税评估工作就是运用评税技术来核定房地产交易价格，核心是应用房地产批量估价技术建立存量房交易价格申报评估机制，加强存量房流转环节税收管理，堵塞税收漏洞，增加财政收入。各成员单位、尤其是各级地税部门要充分认识到这项工作的重要意义，实行“一把手”负责制，把应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作纳入年度重点工作，层层细化分解，实行目标管理，明确责任、明确标准，扎扎实实推进评税工作，为房地产税制改革提供依据，为地方财政收入增长提供保障。
（二）明确职责，密切配合。开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管是一项综合性很强的工作。需要政府各相关部门紧密配合，积极参与，发改、财政、地税、住建、国土、规划等部门提供大量的数据支撑。要建立部门信息共享机制，减少数据整合和处理中的技术障碍，提高信息共享和协调联动水平，从而促使我市的房地产交易计税价格核定工作得以顺利开展。
（三）充分准备，狠抓落实。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作任务重，工作量大，需要投入大量的人力、物力，各级财政部门要及时了解评估工作经费需求，并及时安排拨付所需经费，以确保评估工作的顺利进行。各级地税机关在工作中要起主导作用，配备好相应的人员，落实好资金、技术手段和硬件设备。同时，加强对相关人员的业务培训，通过向书本学习、聘请专家授课等方式，学习相关房地产评估方面的理论和技能。落实责任制，抓紧、抓实各项工作，确保工作按时、保质、保量完成。
（四）加强交流，及时反馈。各成员单位、各级地税机关对于工作中出现的新情况、新问题要认真分析和研究，及时将工作的进展情况及需要解决的问题报送应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组。要及时对工作进行小结，总结工作中取得的成果和不足，为下一步工作任务提供指导。
