周口市人民政府办公室
关于印发周口市推进供给侧结构性改革商品房
去库存专项行动方案（2016—2018年）的通知
周政办 〔2017〕 6号
各县（市、区）人民政府，市经济开发区、东新区、港口物流产业集聚区管委会，市直有关单位：
《周口市推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动方案（2016—2018年）》已经市政府同意，现印发给你们，请结合工作实际，认真贯彻落实。
2016年12月30日
周口市推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动方案（2016—2018年）
根据《河南省推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动方案（2016—2018年）》，为加快商品房去库存，促进房地产业持续健康发展，结合我市实际，制定本专项行动方案。
一、总体要求和目标
按照推进供给侧结构性改革的总体要求，坚持“因地制宜、分类施策、统筹推进城乡发展”的基本原则，努力扩大住房消费，有效释放市场购房需求，切实优化住房供给侧改革，加强结构性引导，提高供应品质，营造房地产市场发展良好环境，激发房地产市场活力。
2018年底，市区商品住房去库存周期保持在10个月以下，县（市）商品住房去库存周期保持在12个月以下，商品住房供应结构更加合理，供应品质进一步提高，供求总量基本平衡，全市房地产市场持续保持平稳健康发展态势。
二、工作措施
（一）规划先行，分类调控
1.科学编制住房建设规划。各县（市、区）要结合当地城镇化进程，统筹考虑住房总需求、城市发展和产业布局、商品住房库存以及供求关系缺口等因素，科学编制住房规划和年度计划，努力使各类房屋建设总量、速度及空间布局与城镇化发展水平相适应。各县（市、区）于2017年3月底前要编制并公布当地“十三五”住房发展规划和年度实施计划。住房规划和年度计划编制所需经费由同级财政安排解决。各县（市、区）要结合规划和地方实际，科学统筹安排改善性住房、普通商品住房、政府保障性住房的供应比例以及相应的土地供应计划，力求市场供求总体平衡，协调发展。（责任单位：市住房和城乡建设局、规划局、发改委、国土资源局，各县市区政府、管委会）
2.严格控制土地供应。根据实际情况，合理确定商品住房用地供应规模，统筹做好规划和市场监管，严格执行土地利用总体规划和年度土地出让计划，控制新增建设用地供应总量，充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，科学合理控制土地供应节奏，促进土地供应平衡。对商品房库存总量大、去化周期超过18个月且商品房销售连续3个月同比不升反降的县（市、区），要减少直至暂停商品房建设用地供应。商服、办公等房地产库存去化周期超过36个月的县（市、区），要适当压缩乃至暂停新增商服用地供应规模。已经供应的商品房待开发土地，规划、住房城乡建设、国土等有关部门要合理控制项目开工和建设供应节奏，使之与市场需求和库存消化能力相衔接，避免产生新的大面积的库存。城中村（棚户区）改造腾空的建设用地，鼓励用于城市基础设施和公共服务设施建设；用于房地产开发用地的，应纳入住房用地供应计划，严格控制供应规模和节奏，确保商品房有序投放市场。（责任单位：市国土资源局、住房和城乡建设局、规划局、发改委，各县市区政府、管委会）
3.合理调整房地产用地结构。市、县国土、规划、住房和城乡建设等部门要根据市场状况，以完善城市功能为导向，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。（责任单位：市国土资源局、规划局、住房和城乡建设局，各县市区政府、管委会）
4.改善商品房供应结构。对在建商品住房项目，在不改变用地性质、容积率、建筑密度等指标并满足公共配套服务设施的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型作出调整，支持居民自住和改善性住房需求。支持库存商品房向文化体育、健康养老、教育医疗、房屋租赁等产业用房转型利用，以丰富的产品形态满足不同消费群体需求，促进房地产业与现代服务业、新型产业协同发展。（责任单位：市规划局、国土资源局、住房和城乡建设局）
（二）进一步扩大住房消费
5.大力支持农民进城购房。持续抓好《周口市人民政府关于积极支持住房消费促进房地产市场平稳健康发展的意见》（周政〔2016〕20号）的政策落实，适时研究出台新的支持农民进城购房的政策。农民进城购房后，各部门要强化创业和生活保障，确保进城农民在城市享受同等市民待遇。对自主创业、从事工商业经营的进城农民还可进行创业培训、创业担保贷款，可优先办理注册登记或审批备案手续。（责任单位：市住房和城乡建设局、财政局、人力资源和社会保障局、教育局、工商局、国土资源局）
6.进一步发挥金融对住房消费的支持力度。对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为20%。对拥有1套住房且贷款已经结清的居民家庭购房，视同为首套房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例不低于30%。银行业金融机构要积极发展农村居民个人住房贷款业务，2017年初要出台“农民安家贷”配套实施细则，切实发挥金融对农民进城的支持引导作用。（责任单位：人行周口市中心支行、农行周口分行、市政府金融办）
7.持续加大住房公积金对住房消费的支持力度。研究出台扩大住房公积金制度覆盖范围的政策措施，将符合条件的农民工、个体工商户、灵活就业人员等纳入住房公积金受益范围，并将缴存住房公积金列入劳动合同约定事项，加强规范和引导，强化执法督查。放宽住房公积金贷款政策，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买自住住房，最低首付款比例为20%。使用商业性贷款购买商品住房，符合支取、贷款条件的可提取住房公积金偿还商业性贷款或转为公积金贷款。（责任单位：住房公积金管理中心、市人力资源和社会保障局、市财政局、人行周口市中心支行）
8.加大商业类商品房去库存力度。鼓励全市各级行政机关和事业单位、金融机构通过购租商业房来满足其业务用房需要。在完成商品住房去库存任务同时，新增商业类商品房库存量始终控制在合理区间。对房地产开发企业根据实际情况调整不适应市场需求产品设计的，在符合有关规定的前提下，相关部门应当予以批准。（责任单位：市规划局、国土资源局、住房和城乡建设局）
9.扩大商品住房需求。各县（市、区）要加强对改善型住房去库存的相关政策研究，适时出台符合当地实际的库存去化政策。有条件的县（市）可将购房补贴范围扩大到城镇家庭自住及改善型住房，有效扩大改善型住房需求。（责任单位：各县市区政府、管委会，市发改委、财政局、规划局、国土资源局、住房和城乡建设局）
（三）推进商品住房与保障房通道畅通
10.大力推进棚改货币化安置工作。认真落实《周口市人民政府关于印发周口市棚户区改造货币化安置办法的通知》（周政〔2016〕19号）规定，建立完善棚改货币化安置的模式和流程，积极推进棚改货币化安置工作。2018年底，库存去化周期18—30个月的县（市、区）货币化安置比例不得低于80%，库存去化周期30个月以上的县（市、区）要全部实行货币化安置。各县（市、区）要加快出台棚户区改造货币化安置实施细则，利用货币化安置政策，通过消化库存商品住房，缩短回迁安置周期。（责任单位：各县市区政府、管委会，市住房和城乡建设局、财政局）
11.创新住房保障方式。各县（市、区）要创新体制机制，探索尝试货币化购房保障新模式，建立公开、公平、公正的存量商品住房回购机制，推动存量商品住房转为保障房，着力打通商品住房与保障房之间的转换通道。鼓励房地产企业积极参加政府保障性商品住房采购招标，以优惠价格或团购方式满足保障房购房需求。（责任单位：各县市区政府、管委会，市住房和城乡建设局、财政局）
（四）加快住房租赁市场培育发展
12.持续推进房屋租赁市场。完善购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度。积极培育住房租赁经营机构，推进住房租赁规模化、专业化经营。支持房地产开发企业经营租赁型商品房，鼓励房地产开发企业出租库存商品房；支持房地产经纪机构开展房屋租赁托管业务；支持和规范个人出租住房，鼓励个人依法出租自有住房。引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展房屋租赁地产，解决居民住房需求。（责任单位：市住房和城乡建设局、发改委、国土资源局、规划局、公安消防支队、周口供电公司，各县市区政府、管委会）
13.多渠道增加租赁房源。鼓励政府、企业、社团、个人将拥有所有权、合法使用权或者管理权并符合出租条件的房源用于出租。加强租赁企业备案管理，鼓励个人委托住房租赁企业和房地产中介机构出租住房。依据我市房屋租赁市场需求，细化工作流程，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范进行设计改造后按间出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，确保消防设施完好有效。（责任单位：住房和城乡建设局、发改委、国土资源局、规划局、公安消防支队、周口供电公司，各县市区政府、管委会）
（五）推动住房品质不断提升
14.加大城市配套设施建设完善力度。认真落实《周口市人民政府关于加快完善中心城区房地产开发项目配套基础设施建设管理的意见》（周政〔2015〕36号），加大供水、供气、供热、供电、市政道路等基础设施以及周边学校、医院、公交站点等配套设施建设力度，做到同步规划、同步建设、同步使用，优化房地产开发项目周边配套功能。加强新建小区周边公共资源均等化配置，通过完善新建住宅小区内外基础设施配套建设，提高该区域的便利性、宜居性，促进商品房销售，加快人口集聚。（责任单位：市规划局、国土资源局、住房和城乡建设局、教育局、卫生和计划生育委员会、交通运输局、周口供电公司，各县市区政府、管委会）
15.强化住房供应品质。引导房地产企业适应市场需求，合理供应房源。强化项目规划把关，打造精品工程，建设生态宜居社区。鼓励房地产开发企业推广成品住房，建设节能环保型住房，满足不同人群住房需求。各级规划部门在提出住宅项目规划条件时，对成品住宅面积比例等内容要提出明确要求，并加强监督管理；各级住房和城乡建设部门要切实加强成品住宅项目设计、施工、验收等环节的管理。（责任单位：市住房和城乡建设局、规划局、财政局、发改委、国土资源局）
16.进一步提升物业服务水平。2017年在全市开展物业服务提升年活动。积极组织开展住宅小区示范（优秀）项目创建活动，对创建为2017年省、市物业管理示范（优秀）项目的小区，市政府将对相关物业企业实施奖励。各县（市、区）要以改善老旧住宅小区环境、扩大物业管理覆盖率、提高居民生活质量、构建和谐社区为目标，结合本地实际情况，确定改造项目，制定改造方案，落实改造时间，安排专项资金用于老旧小区改造。物业管理部门要强化物业服务日常监管，提高物业服务行业监管水平和服务效率，对监督检查不达标的物业企业，限期整改，整改后仍不合格的物业企业，重新核定企业资质等级。对不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的物业服务企业，计入企业信用档案系统，对多次计入不良记录的物业服务企业，依法进行清理整顿。（责任单位：各县市区政府、管委会，市住房和城乡建设局、财政局）
（六）持续改善市场发展环境
17.进一步优化行政审批服务。落实行政审批制度改革要求，对过时的限定性政策以及限制房地产开发的不合理规定进行清理。国土、规划、住房和城乡建设等部门要优化服务环境，公开审批环节和收费项目，及时补办相关手续；严格执行《中华人民共和国行政许可法》及相关法律、法规，进一步优化行政审批流程，简化程序、缩短时限、提高效率。（责任单位：市政府法制办、编办、行政服务中心、发改委、住房和城乡建设局、规划局、国土资源局）
18.积极帮助企业解决经营困难。各县（市、区）应积极探索依托政府性平台公司，按照有偿、互助、担保的原则吸引房地产开发企业积极参与，建立房地产开发企业偿债周转基金，在风险可控的前提下，积极帮助困难企业解决开发建设经营过程中短期过桥资金需求，避免企业资金链断裂风险。各县（市、区）政府应主动作为，为企业兼并重组和联合开发牵线搭桥，积极做好问题楼盘的盘活和化解工作。对项目建设涉及的行政事业性收费及政府性基金和相关规费，可以按照相关政策规定采取缓缴、分期缴纳等方式，缓解企业阶段性的资金困难。银行业金融机构要在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产开发企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。（责任单位：各县市区政府、管委会，市政府金融办、住房和城乡建设局、规划局、国土资源局、人行周口市中心支行）
19.进一步强化市场准入和清出管理。加强房地产开发市场准入管理，通过招拍挂方式出让的房地产开发用地，要根据地块的控制性详细规划，设定相应的资质准入条件，从源头上杜绝企业超资质开发问题发生。企业在工商注册地外开发房地产项目的，可以不再新设立独立法人资格的子公司，以分公司名义在项目所在地办理项目审批手续、设立银行账号、并在项目所在地主管税务机关依法办理税务登记，申报纳税，依法缴纳有关税费。支持骨干房地产企业通过品牌输出、合作开发等方式参与县域房地产开发。加强对房地产开发企业的管理，对近3年内无开发项目、无纳税申报的企业，采取降低房地产开发资质等级、吊销房地产开发资质等途径使其退出。加强商品房预售资金监管，保护交易双方当事人合法权益，维护房地产市场的正常秩序，提高防控市场风险发生的能力。加强企业诚信体系建设，对列入严重违法失信企业名单的企业，在资质升级和延续等方面予以限制或禁止。（责任单位：市住房和城乡建设局、国土资源局、规划局、工商局、国税局、地税局、各县市区政府、管委会）
20.引导房地产开发企业改革创新。鼓励房地产开发企业顺应市场规律，减少无效和低端供给，扩大有效和中高端供给，调整营销策略，促进市场消费。支持房地产龙头企业，通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作，不断提升市场竞争能力和可持续发展能力。引导房地产开发企业从单一的开发销售向多元化发展转变，鼓励企业将持有的存量房源投放到租赁市场，租售并举运营住房。（责任单位：市住房和城乡建设局、国土资源局、规划局、工商局、国税局、地税局，各县市区政府、管委会）
三、工作要求
21.夯实责任。各县（市、区）政府、管委会是房地产市场调控的责任主体，要研究制定出台工作措施，建立房地产市场调控部门联动机制，定期召开房地产市场形势分析调控联席会议，及时把握市场走向和发展趋势，积极主动采取精准调控措施，确保市场运行健康平稳。各县（市、区）要将商品房去库存、促进房地产健康发展工作摆上当地政府的重要日程，积极作为，敢于担当，因地制宜出台针对性政策措施，加强市场调控。各级住房和城乡建设、发展改革、财政、税务、教育、人力资源和社会保障、规划、国土等相关部门要按照职责分工狠抓组织落实，做好房地产市场调控各项工作。银行业金融机构要继续做好住房金融服务，继续支持房地产开发企业的合理融资需求，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
22.强化市场监测和预警。各县（市、区）要切实加强房地产市场运行监测和调查研究，及时准确统计上报当地房地产市场运行数据，加强市场分析研判，完善调控和预警机制，及时研究化解房地产市场运行中出现的困难和问题，确保房地产市场持续健康发展，实现市场的自我调节。
23.加强考核监督。完善商品住宅可售面积变化率、消化周期和净减少量等考核指标，对去库存情况定期进行分析、评价、考核，对采取措施不力、去库存效果不明显的县（市、区）进行通报。
