各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门:
《新乡市城中村改造建设管理实施细则》已经2011年2月26日市政府第13次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。
二○一一年三月三日
新乡市城中村改造建设管理实施细则
第一章总则
第一条为加快推进城中村改造进程,切实改善城中村村民的居住环境,解决好城中村村民的长远生计问题,促进城市建设顺利进行,根据《城乡规划法》等法律法规规定,借鉴外省市城中村改造的经验,结合我市实际,制定本细则。
第二条本实施细则所称城中村是指位于本市建成区(含凤泉区)内,但土地权属、户籍、行政管理体制仍然保留着农村模式或者由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式,由成片农宅组成的村落或街区。
第三条通过城中村改造使原村庄或街区成为规划合理、公共服务设施配套齐全、居住条件和环境改善、城市形象提升、村民就业岗位和经济收入增加,有利于城市管理的现代化居住社区。
第四条按照“政府主导、区级负责、市场运作、村民自愿、一村一案”的改造方针,市人民政府统一领导全市城中村改造工作,各区人民政府、高新区管委会是城中村改造工作的直接责任单位。
(一)市政府职责:负责制定本市城中村改造的相关政策;审定全市城中村改造计划;按照城中村改造计划指导和协调各区人民政府、高新区管委会及城乡规划、建设管理、国土资源、拆迁管理、房产管理等各职能部门工作。
(二)市城中村改造建设管理办公室职责:作为市政府城中村改造工作的日常办事机构,具体负责组织编制全市城中村改造计划,监督、指导各区、高新区管委会城中村改造工作,审核已纳入改造计划的城中村改造建设方案、确定城中村改造项目及宣传教育、调查研究工作、协调土地征用、规划审批、施工管理、产权登记等手续的办理,监督、考核评定各责任单位城中村改造建设工作业绩。
(三)各区人民政府、高新区管委会职责:按照新乡市城中村改造总体规划,编制本辖区城中村改造计划;组织、协调、实施本辖区城中村改造建设项目;制定本辖区相关优惠扶持政策。
负责组织本辖区城中村改造项目的招商引资工作;组织编制本辖区城中村改造项目建设实施方案(包括开发建设时序、规划方案、拆迁安置方案、生产经营用地安排、旧村拆除计划等内容),并报市城中村改造建设管理办公室备案后方可实施。
各区人民政府、高新区管委会也应成立常设工作机构,明确责任领导和配备专职工作人员,落实相应的办公条件、通信、交通工具、拨付专项办公经费。(四)市国土资源、城乡规划、住建管理、拆迁管理、房产管理等相关部门,根据各自的工作职责对全市城中村改造建设项目进行相应的管理工作,明确城中村改造项目手续办理的责任领导、责任人、工作要求和办事时限,开辟城中村改造项目的“绿色通道”,特事特办,全力服务。
市人民政府将根据市城中村改造建设管理办公室对有关部门的考核情况,对工作业绩突出的给予表彰,对推诿扯皮、工作不力,严重影响城中村改造项目进程的,予以严肃处理。
第五条城中村改造可根据各村实际情况,在充分保证村民利益的前提下,经市政府批准可以采取由村民委员会(股份制公司)组织实施改造,也可以村民委员会(股份制公司)由与房地产开发企业联合实施改造等其他改造方式。
第二章申报程序
第六条各区人民政府、高新区管委会每年12月10日之前将本辖区计划改造的城中村报市城中村改造建设管理办公室,市城中村改造建设管理办公室对符合条件的城中村进行审查,并上报市人民政府下达下年度全市城中村改造计划。
第七条列入改造计划的城中村改造项目实施前,需由各区人民政府、高新区管委会以正式文件方式上报市城中村改造建设管理办公室备案。改造项目备案资料应包括以下基本内容:(一)“4+2”工作法会议记录、公示证明、开发商与村委会签订的正式开发协议、开发企业资信证明、开发保证金缴纳证明。
(二)编制的改造建设实施方案:
1.村庄基本情况:村庄四至、人口、户数、房屋建筑面积、非住宅建筑面积、改造用地情况、村集体经济收入等情况说明。
2.分期建设方案:整个村庄共分几期开发改造,每期开、竣工时间、开工面积、安置村民面积、开发销售面积。
3.拆迁安置办法:明确房屋拆迁补偿标准、村民安置楼房位置、楼房分配方法及旧村拆除办法。
4.市城市规划委员会的会议纪要。
5.经批准的修建性详细规划。
6.土地出让合同或土地证。
7.需提供开发公司的资料(工商营业执照、税务登记证、开发企业资质证书、银行资信证明、开发业绩证明)。
8.其他所需文件、资料。
第八条经审查批准同意实施的城中村改造项目,由市城中村改造建设管理办公室向项目实施单位发放《新乡市城中村改造项目备案确认表》,项目实施单位持《新乡市城中村改造项目备案确认表》和相关部门的缴费通知单到行政服务中心或相关部门办理缴费手续,享受本细则规定的各项优惠政策。
第九条未列入年度改造计划范围而确实具备改造条件的城中村,由辖区政府补报,经市政府批准后,可按本细则要求进行改造,享受各项优惠政策。
第十条已列入改造计划的城中村项目,从审批之日起2年内无实质性进展(未通过市土地资产委员会,市规划委员会,进行拆迁建设的),经区、市城中村改造建设管理办公室确认,取消该村城中村改造项目,不再享受各项城中村改造优惠政策。
第三章土地管理
第十一条城中村改造用地应纳入全市土地供应计划。除重大公益建设项目外,城中村现有土地应全部用于城中村改造,与城中村改造开发无关的项目不予审批。
第十二条城中村改造原则上应当利用原建设用地,不得新占农用地,确需重新选址占用农用地的,应当按照国家有关规定和程序报批。
第十三条直接用于安置村民的居住用地、村集体经济组织生产用地,可按划拨方式或出让方式办理。用于公益事业和市政设施的用地按划拨方式办理。用于房地产开发等经营性用地应当按招标、拍卖、挂牌程序取得土地。
第十四条城中村改造工程开工建设后,其土地出让金收益部分,扣除国家、省上解部分外,剩余部分全部返还各区人民政府或高新区管委会,用于支持城中村改造。
第十五条建立对净地出让前介入城中村改造开发企业的补偿机制。对参与拆迁安置原村民的开发企业,若在招标、拍卖或挂牌出让中未竟得该宗土地,由市人民政府从该宗土地出让收益中专项列支,补偿其前期投入的成本及利息支出。
第四章规划管理
第十六条城中村的改造建设规划应当纳入城乡规划的统一管理,符合城市总体规划。
第十七条城中村改造应将改造村庄可利用的所有土地(含建设用地和可以转为建设用地的农用地)纳入该村整体改造的统一规划。
第十八条城中村改造建设规划应按照“功能第一、景观并重、经济实用、居住与就业统筹、集约节约用地”的原则和《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容按照《中华人民共和国工程建设标准强制性条文(城乡规划部分)》从宽执行。
第十九条编制城中村改造修建性详细规划,应充分听取村民意见,合理配套公共服务设施和市政基础设施。
第二十条市城乡规划部门和各区人民政府、高新区管委会要依据有关法律法规,加强对未改造城中村违法建设的管理,对私搭乱建的,坚决依法予以拆除,防止因城中村改造引发的抢建、乱建现象发生。
第五章拆迁和安置管理
第二十一条城中村的拆迁安置补偿方案,应在各区人民政府、高新区管委会的组织指导和监督下依照有关法律和政策规定进行制定,经“4+2”工作法通过后,在拆迁改造现场内张榜公示(公示7天)。在拆迁安置补偿方案中,应载明货币补偿或产权调换的参照标准,供被拆迁人选择。
第二十二条城中村村民的房屋拆迁补偿以房产证标注面积或基准建筑面积为准进行补偿。依据河南省宅基地面积划分标准,结合我市城中村村民居住区容积率控制标准测算出户均基准建筑面积为200平方米。
第二十三条参与城中村改造建设的房地产开发企业,在与村民委员会(股份制公司)商议城中村改造建设拆迁安置补偿事宜时,可以参照下列原则确定其拆迁安置补偿方案:
(一)被拆迁人选择货币补偿方式时,其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积,有房屋产权证的房屋,以房屋产权标注面积为准,按我市房地产市场评估价给予货币补偿。没有房屋产权证的房屋,凭宅基地证以基准建筑面积为准进行补偿,其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积在基准建筑面积内的,按房地产市场评估价给予货币补偿;超过基准建筑面积的部分,给予适当货币补偿。
(二)被拆迁人选择产权调换补偿方式时,其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积,有房屋产权证的房屋,以房屋产权证按标注面积1:1进行产权调换。没有房屋产权证的房屋,凭宅基地证每处合法宅基地,按基准建筑面积予以安置,实际拆除面积未达到基准建筑面积部分,由被拆迁人按照新建住宅建筑安装成本价补齐差价;实际拆除面积超过基准建筑面积的部分,由拆迁人给予适当货币补偿。
(三)每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置。在城中村改造期间,符合分户条件的本村村民,原则上每户可按新建住宅建筑安装成本价购买一套面积不大于120平方米住宅,具体分户条件由各区人民政府、高新区管委会根据本辖区的实际情况制定。
(四)拆迁补偿安置方案中,应明确安置房源的位置、数量、层次、面积及结清差价计算方法和选择房源先后顺序的办法等内容。
第二十四条进行改造建设的城中村涉及拆除村民委员会(股份制公司)的办公用房、生产用房和其他用房,拆迁人与被拆迁人可参照评估机构的评估结果或双方协商签订拆迁补偿安置协议。
第二十五条进行改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的,其搬迁补助费和临时安置补助费标准参照新乡市城市房屋拆迁补偿补助标准有关规定标准执行。
第二十六条拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿标准,原则上执行新乡市国家建设征用土地上附着物补偿标准。
第二十七条2004年5月1日以后未经市规划部门批准、违规建设的村民住宅及其他建、构(筑)物,按违法建筑处理,拆迁时一律不予补偿。
第六章优惠政策
第二十八条为降低改造建设成本,对全市城中村改造建设项目安置区(开发区域以市城中村改造建设管理办公室测算、审核意见为准)所涉及的有关下列行政、事业、经营性收费予以减免:
(一)除国家、省明文规定不得减、免的各类行政事业性收费外的全部免收;
(二)市、区政府有关部门管辖单位收取的经营性收费,原则上按照标准的50%收取;
(三)市政基础设施配套费除收取本市规定的用于补助供热、供气、供水企业部分外,其他予以免除;
(四)人防工程易地建设费参照经济适用住房政策执行;
第二十九条城中村改造工程建设所涉及的建筑税,市级留成部分全额支持给各区人民政府和高新区管委会用于城中村改造建设。
第三十条城中村改造项目免建要求配建住宅总建筑面积5%的廉租房,安置区域免收新菜地开发基金。
第七章监督管理
第三十一条自本办法颁布之日起,城中村内必须停止除批准建设改造之外的一切建设活动,所在区人民政府、高新区管委会、乡(镇)人民政府、街道办事处及村委会按照各自职责负责城中村范围内建设活动的管理工作,依法制止村内任何形式的私搭乱建,并配合市规划行政主管部门依法对违法建筑组织拆除。
第三十二条城中村改造项目建设方案一经审批,不得擅自更改。凡未按审批方案实施的,由各职能部门依照相关法规予以处罚,并按审批方案予以纠正。
第三十三条城中村改造项目实施时除市政基础设施建设外,城中村改造项目原则上应先安置后拆除,村民安置一块,拆除一块。不按规定拆除旧村的,不得进行下一期工程建设。
第三十四条在城中村改造建设中,凡建设审批手续不全;不优先安置本村村民,新建住宅违规向社会销售;建新不拆旧;群众意见较大且造成严重不良后果的项目,经市城中村改造建设管理办公室核实后,责成有关部门令其立即停工、整改,整改不合格的改造项目,有关部门不得为其办理建设工程规划许可、建设工程施工许可、土地使用、房产预售许可等相关手续,并记入不良纪录。情节严重的今后不得参与我市城中村改造项目。
第三十五条城中村改造项目建成后,由市城中村改造建设管理办公室组织有关部门进行综合验收,验收合格后由房产管理部门办理房产登记手续。
第三十六条城中村范围内的住户,应积极配合城中村的改造工作。对于阻碍改造违反治安管理规定的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十七条各级政府部门及工作人员应树立服务意识,不得以任何借口阻挠城中村改造工作,更不得借城中村改造之机牟取个人私利。凡不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第八章附则
第三十八条本细则实施后至2013年12月31日前开工建设的城中村改造项目,按本细则执行。
2010年12月31日前已签订正式联合开发协议、拆迁安置协议、开工建设的城中村改造项目应按新政文〔2008〕46号文件执行。
第三十九条各区人民政府、高新区管委会可结合本辖区和改造村庄实际情况,制定相应城中村改造实施政策。各县(市)、平原新区、产业聚集区、工业园区涉及城中村改造项目的,可参照本细则制定相应城中村改造实施政策。
第四十条本细则自发布之日起施行。
