评估报告定义：指评估师根据相关的评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。即，征地拆迁之中，评估报告是评估被拆迁人房屋的价格，评估必须具备公平、公正、合理、客观、独立、科学性几大要素。然而实践中，评估报告仅仅一张没有盖章的纸，写着房屋补偿价格、地上附着物价格、奖励价格等等，所谓的合法评估报告，要求老百姓签订拆迁补偿协议。那么，在征地拆迁之中，评估报告具备什么才合法生效的呢？今日北京渊博律师事务所崔鹏分析了以下几大要件。
要件一：评估机构的认定
实践中，各地方拆迁方都是制定评估机构或者选出几个评估要求被拆迁人选择，这种评估机构的选择方式是对的吗？法律针对评估机构的选择如何规定？
（1）评估机构的选择
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
依据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
实践中，拆迁方直接选定或者选定几家评估机构让被拆迁人选择，显然不合法。
（2）评估机构的资格
依据《房地产估价机构管理办法》第十二条规定，新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。暂定期内的三级资质房地产估价机构不可以从事房屋征收的房地产估价业务。一份有效的评估报告要列明：评估人员和评估机构的资质证明，并该有名章和公章缺一不可。没有相应的证明和公章属于无效评估报告，即不合法。
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要件二：评估方式
依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
在征地拆迁之中，评估机构住宅多用于市场法计算、门面多用于收益法等。即被拆迁人可以依据同等地块周边类似商品房的市场价格作为参考的依据。
要件三：评估程序
依据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》之估价程序中指出：自接受估价委托至完成估价报告期间， 房地产估价应按下列程序进行： l明确估价基本项； 2拟定估价作业方案; 3搜集估价所需资料； 4实地查勘估价对象； 5选定估价方法计算； 6确定估价结果； 7撰写估价报告； 8估价资料归档。
明确估价基本事项主要应包括下列：
（1）明确估价目的。估价目的应由委托方提出；
（2）明确估价对象。 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况；
（3）明确估价时点。估价时点应根据估价目的确定， 采用公历表示；
要件四：评估报告有效组成部分
评估报告应当包括下列主要内容：
1、标题及文号。评估报告的标题及文号是不可缺少的内容；
2、声明。注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任，提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；
3、摘要。应当提供评估业务的主要信息及评估结论；
4、正文。（1）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；（2）评估目的；（3）评估对象和评估范围；（4）价值类型及其定义；（5）评估基准日；（6）评估依据；（7）评估方法；（8）评估程序实施过程和情况；（9）评估假设；（10）评估结论；（11）特别事项说明；（12）评估报告使用限制说明；（13）评估报告日；（14）注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字 。
（5）附件。与正文有关的数据、房屋图片等内容。
以上为真正合法有效的评估报告，并不是简简单单一张或者几张纸而已。
要件五：评估的合理性
1、评估的时间节点
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
2、评估包括
被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
3、评估考虑因素
被征收房屋价格应考虑房屋的区位、用途、建筑机构、新旧程度、建筑面积、土地性质等因素。
4、房屋产权及面积认定
《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
北京渊博律师事务所崔鹏提示广大被拆迁人，征地拆迁之中，评估报告的结果是否合理、公平、公正取决于法律法规，评估的结果直接影响到房屋的补偿，关乎到我们被拆迁人的原有生活是否改变。了解上述内容后，你们就会清楚辨别你家的评估报告的合法。如有任何疑问，及时咨询专业征地拆迁律师团队，避免错过最佳维权时机，造成不可挽回的局面。
