崇川区、港闸区人民政府，市经济技术开发区管委会，市各有关部门和单位：
为进一步加强对市区（含崇川区、港闸区、市经济技术开发区，下同）商业房地产开发经营活动的管理，促进商业房地产市场健康有序发展，维护社会和谐稳定，根据《商品房销售管理办法》（住建部令第88号）和《省住房城乡建设厅关于进一步加强商品房预售监管的通知》（苏建房管〔2013〕432号）等有关法律、法规，结合我市实际，现就进一步加强市区商业房地产项目管理提出如下意见：
一、优化结构布局，实现商业房地产项目供需平衡
（一）规划、商务等部门应依据商业网点布局规划，强化对商业房地产调控作用。
（二）规划部门要合理规划商业地产布局，通过完善规划选址、业态布局等，优化商业业态结构及用地布局，重点集聚发展南大街、市北新城以及新城区三大商圈。
（三）国土部门应会同各区政府（管委会），根据商业地块区位、交通、周边商业体的现状存量、未来上市量和总体市场需求，制定科学合理、平衡有序的供地计划，确保商业房地产市场供需平衡、有序发展。
（四）各区政府（管委会）要规范招商引资行为，积极引进具有商业经营背景的公司开发建设商业房地产。注重把握商业房地产开发项目的业态，积极支持品牌卖场开发建设，控制在市区建设小商品市场，提高开发项目的质量和品位。要认真进行调研，切实加强风险防范和排查处置，提高项目抗风险能力。
二、严格产权分割，规范商业房地产项目审批管理
（一）商业房地产项目在土地出让前，项目所在地的区人民政府（管委会）应对不得分割销售的比例等提出产权分割意见（自持产权运营比例一般不少于60%）。国土部门在国有建设用地使用权出让时，应将上述内容纳入国有建设用地使用权出让文件和出让合同中。
（二）规划部门在核发商业房地产项目工程规划许可证时，应对房地产开发企业自持部分的房产和不可分割部分的房产在附件、附图中明确具体位置和面积，保持其相对完整性。分割销售最小单元不得小于使用面积30平方米（含本数）。
严格控制规划建设4.5米以上层高中小型商业建筑，有特殊空间高度要求的大型商业建筑，可根据其使用功能合理设置层高。
（三）建设部门应按照项目建设工程有关规范和标准要求，加强施工图审查，确保设计符合规范。
（四）公安消防部门应按规划许可的用途进行建筑消防审核。
（五）公安、价格、供水、供电、供气等部门和单位，要依照职责分工，加强协作机制建设，严格按照规划功能和商业房地产有关规定，规范商业房地产的用水、用电、用气价格，按照房屋所有权证标注的规划用途确定收费标准，加强户籍管理，禁止擅自变更房地产用途。
三、加强销售监管，防范商业房地产项目经营风险
（一）提高商业房地产预售门槛，房地产开发企业在工程形象进度达到地面楼层50%以上，总层数（阁楼不计楼层）低于3层（含）的，工程形象进度达到结构封顶，方可申请预售许可。对于商业办公在同一幢楼中的项目，申请预售许可时的工程形象进度，按照相关文件规定执行。房地产开发企业在申请预售许可时，应提交预售方案和“不采取售后包租或者委托第三方变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的书面承诺。
（二）对不可分割出售类的商业房地产部分，禁止虚拟分割，禁止以出售使用权、租售权、收益权等名义拆零销售。
（三）房管部门在审查预售许可申请时，应按照规定对申请材料进行认真审查，重点审查相关资质和证书、工程进度、土地出让文件明确的不得分割销售比例条款等内容。
四、形成部门联动，加强商业房地产项目后续监管
（一）市政府建立商业房地产开发经营监管联席会议制度，由市政府分管服务业副秘书长牵头，市公安、房管、国土、规划、工商、银监等部门和区政府（管委会）形成联动、齐抓共管工作机制，加强对商业房地产项目的后续综合管理。
（二）对于商业房地产开发企业涉嫌违反土地出让合同要求的，由国土部门予以查处。
（三）对于商业房地产企业未能按规划要求进行建设的，由规划部门予以查处。
（四）对于商业房地产项目销售合同及广告涉嫌违法的，由工商部门予以查处。
（五）对于房地产开发企业采取售后包租或者委托第三方变相售后包租的方式销售未竣工商品房的，由房管部门依法予以查处，并可视情况冻结该项目商品房网上签约功能。
（六）对不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，由金融监管机构、公安部门依法予以查处。
五、强化风险防范，确保商业房地产项目平稳运营
（一）加强分类指导。各区人民政府（管委会）要会同相关部门加强对现有商业房地产项目的分类指导，对于运行正常、市场前景良好的商业房地产项目要予以支持并规范其运作；对于运行状况较差、存在潜在风险的商业房地产项目，要督促房地产开发企业或项目管理机构，通过完善管理、合作经营等多种方式，改善项目运营状况；严格禁止售后包租或委托第三方变相售后包租，同时要加强对公寓式酒店等商业业态的管理，防止造成安全隐患；对于个别管理混乱、市场风险极大的商业房地产项目，要采取必要的经济、法律等手段及时予以处置和化解，切实维护社会和谐稳定。
（二）加强排查处置。各区人民政府（管委会）要高度重视现有商业房地产项目，逐一进行梳理排查，对一些存在潜在风险的项目要积极协调、妥善处理，总结经验教训，有针对性地制订应急处置措施和现场处置方案，明确各部门的职责和要求，确保对突发事件迅速作出反应，及时有效地处置，确保商业房地产项目平稳运行。
（三）加强责任追究。相关职能部门要进一步强化大局意识和责任意识，依法履行工作职责，积极回应群众关切，主动衔接配合，形成监管整体合力。进一步加大督查力度，对因疏于监管、推诿塞责、处置不力等原因造成社会严重不良影响的，要建立问责机制，依法追究相关职能部门和人员责任。
（四）加强宣传引导。各区人民政府（管委会）、各有关部门要高度重视售后包租、约定回购等带来的潜在社会风险，加强商业房地产评估信息、投资政策、房产法律法规等宣传，引导广大投资者充分认识市场风险并采取扎实有效措施，予以防范和化解。对商业房地产开发商与投资者的矛盾纠纷，要劝导其通过法律途径依法维权。
六、其他
本意见所称商业房地产项目是指在商业服务业用地上所开发建设的商品房项目。商业服务业用地包含商业用地（B1）、娱乐康体用地（B3）和其他服务设施用地（B9）等类用地。
居住用地上的集中设置配套商业用房（邻里中心），参照本意见执行。
本意见自2015年1月1日起施行。
南通市人民政府
2014年12月30日