吉林省人民政府关于建立政府土地收购储备制度和实行土地使用权招标拍卖的意见
吉政发(2001)27号
各市州、县(市、区)人民政府,省政府各厅委、各直属机构:
为盘活国有存量土地资产,优化土地资源配置,促进全省经济跨越式发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》等法律法规和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)精神,省政府决定在全省范围内建立政府土地收购储备制度,实行国有土地使用权招标拍卖。
一、全面建立政府土地收购储备制度
(一)土地收购储备制度的目标模式。由政府专门机构将待开发利用的城市国有土地,统一纳入政府土地储备库,并进行综合开发管理,根据城市规划及经济发展需要,以招标拍卖为主要方式,统一供应土地。
(二)土地收购储备的范围。1.经依法批准转用、征用后的土地;2.城市规划区范围内未确定土地使用权的土地;3.土地使用期限已满被依法收回的土地;4.依法收回的闲置土地;5.依法没收的土地;6.因单位搬迁、解散、撤销、破产或其他原因调整的原划拨的国有土地;7.因实施城市规划,政府指令收购的土地;8.所有用于房地产开发(经济适用住房等国家有特殊政策的除外)的土地,一律先进政府储备库,然后进入市场,不允许企业私自进行土地招商。9.其他应进行储备的国有土地。
(三)土地收购储备工作的原则。1.等价有偿原则。在土地收购过程中,土地收购储备机构要按等价有偿的原则,依据有关规定给原土地使用者以适当补偿。2.土地效益最大化原则。在符合城市规划要求的前提下,采用市场竞价方式确定土地使用者,实现土地资产价值最大化。3.公平原则。在收购储备过程中,不得因任何单位和个人的身份、地位、所有制等不同而采取歧视性待遇;也不得给予国家法律法规和政策规定之外的特殊优惠。4.主动公开供地原则。要建立国有土地信息发布制度,公开土地交易信息,确立政府在土地市场中的主导地位,形成土地使用权卖方市场。
(四)土地收购储备工作的程序。
土地收购储备工作,由市、县两级政府组织实施。1.市州、县(市、区)土地收购储备实施机构对拟收购地块进行权属核查、测算收购费用、编制土地收购储备方案,提出收购申请;2.政府土地收购储备决策机构批准收购;3.土地收购储备实施机构与被收购土地使用权人签订收购合同后,支付补偿费用,办理权属变更和土地入库登记。
(五)储备土地的管理。
土地入库后,如在短期内不能出让,土地储备机构可以依法将储备土地使用权抵押,或连同地上建筑物出租、临时改变用途。土地连同地上建筑物出租时,地上建筑物要进行房地产变更登记。所获收益,可视同土地收益金、土地出让金进行管理,依法上缴财政,并按照规定用途使用。
土地收购储备实施机构要在储备土地招标拍卖前,完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整等前期开发及出让的准备工作。
储备土地使用权出让,以招标拍卖为主要方式。除特殊情况经土地收购储备决策机构批准可协议出让外,凡竞争性较强的经营用地,一律由土地行政主管部门通过招标拍卖的方式出让。
二、大力推行国有土地使用权招标拍卖
(一)各地要结合本地实际,加大国有土地有偿使用力度,进一步扩大招标拍卖出让国有土地使用权范围,促进国有土地使用权出让由以协议方式为主向全面招标拍卖转变。
(二)以建立政府土地收购储备制度为基础,努力为土地使用权招标拍卖创造条件。一是要严格执行国家土地供应政策,凡是不属于划拨供地范围的项目用地一律实行有偿使用。二是要增强政府对土地市场的调控能力,尽快建立和完善土地有形市场,严格规范土地二级市场。三是要限制协议出让国有土地范围。采取协议方式供地的,必须做到在地价评估基础上集体审核,确定协议价格,协议结果向社会公布。四是商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后,同一地块有两个以上意向用地者的,都必须由市州、县(市、区)人民政府土地行政主管部门以招标拍卖方式提供,国有土地使用权招标拍卖必须公开进行。
(三)国有土地使用权招标拍卖的基本程序。1.有计划地对土地储备库的宗地进行前期开发,达到可招标拍卖的程度;2.成立招标拍卖委员会,组织招标拍卖活动;3.编制《招标(拍卖)说明书》,发布《招标(拍卖)公告》;4.确定国有土地使用权招标、拍卖底价;5.审查、确定投标(竞买)人资格,收取保证金;6.现场招标(拍卖),确定中标(竞得)人;7.签订《招标(拍卖)确认合同书》,收缴地价款;8.核发《建设用地批准书》,交付土地。
招标拍卖活动应依法予以公证,并现场公布公证结果。由招标拍卖委员会将招标拍卖结果报上一级土地行政主管部门备案。
三、加强领导,确保土地收购储备和招标拍卖工作顺利进行
建立政府土地收购储备制度,推行国有土地使用权招标拍卖工作政策性强,涉及部门多,牵扯面广,情况复杂,各地要切实解决好工作中的实际问题。
(一)市州、县(市、区)政府要加强对土地收购储备和招标拍卖工作的组织领导。主要领导要亲自抓,帮助研究解决工作中的实际问题。主管土地管理和财政工作的政府领导要切实搞好组织协调工作。计划、财政、编办、规划、城建、房产、物价、经贸、监察等部门要密切合作,共同担负起土地收购储备和招标拍卖的决策、组织等工作。各级土地行政主管部门要负责具体组织实施。
(二)各级土地行政主管部门、土地收购储备机构,要切实做好土地收购储备的日常工作,科学制定土地储备计划,抓好收购储备土地、管理入库土地、入库土地开发整理、土地使用权招标拍卖的准备及筹集、管理土地收购储备资金等具体工作。
(三)要采取多种方式筹措土地收购储备启动资金。资金主要来源:一是可以从收取的土地出让金中垫支;二是可以储备的土地使用权作抵押,申请银行贷款;三是以其他合法方式筹措。
(四)各地要依据法律法规和有关政策,结合本地实际制定具体的政策措施,如统一收购储备政策、合理分配收益政策、净地出让政策等。