贵州弘宇房地产开发有限公司、陈光勇房屋拆迁

贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终2004号
上诉人(原审被告)贵州弘宇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区银花巷5号。
法定代表人黄建军，该公司董事长。
委托代理人张文飞，贵州钝初律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)陈光勇，男，1970年1月15日出生，布依族，住贵州省贵定县。
 
原审被告贵阳市南明区云关乡云关村民委员会，住所地贵州省贵阳市南明区云关村。
法定代表人罗征辉，该村委会主任。
委托代理人范进丹，贵州钝初律师事务所律师。
上诉人贵州弘宇房地产开发有限公司（以下简称弘宇房开公司）与被上诉人陈光勇、原审被告贵阳市南明区云关乡云关村民委员会（以下简称云关村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年11月16日作出（2015）南民初字第125号民事判决，上诉人弘宇房开公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2001年2月1日，原告陈光勇与被告云关村委会签订《合同书》，约定云关村委会将云关村汤巴关云关沙石厂进厂公路左侧壹亩荒坡给原告建厂使用，有偿使用期限为伍拾年；有偿使用金为每亩伍拾年共肆万陆仟壹佰贰拾伍元整。2005年4月1日，云关村委会出具证明一份，载明：“陈光勇在贵阳市南明区云关乡云关村汤巴关云关沙石厂进厂公路左侧荒坡建厂，有偿使用期限为伍拾年，在伍拾年之内荒坡使用权及所建厂房产权归陈光勇所有，厂房产权正在办理中”。同时查明，南明区同兴机械加工厂系原告作为投资人向工商行政管理部门申办的个人独资企业，并于2005年5月20日取得营业执照。同年7月28日，南明区同兴机械加工厂向村、乡及相关部门申请翻建厂房第一、二层616平方米。经审核，贵阳市南明区村镇建设管理站作出（2005年）建筑管（证）字第（100）号建筑施工许可证。2013年3月4日，被告云关村委会与被告弘宇房开公司签订《村民房屋拆迁产权调换协议》，将原告修建的上述厂房进行产权调换。其后，原告遂诉至法院，其诉请：一、被告双方之间签订的《村民房屋拆迁产权调换协议》无效；二、本案诉讼费用由被告承担。
原判认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方争议的焦点在于被告云关村委会与弘宇房开公司签订的《村民房屋拆迁产权调换协议》是否有效。关于合同效力问题，原告陈光勇与被告云关村委会签订的《合同书》意思表示真实，内容合法，系有效合同。合同签订后，原告经审批出资翻建了厂房第一、二层，面积为616平方米。该合同虽未明确约定所建厂房产权问题，但云关村委会出具的一份证明已载明伍拾年之内荒坡使用权及所建厂房产权归原告所有。由此表明，被告云关村委会不是该厂房的所有权人，其与弘宇房开公司签订《村民房屋拆迁产权调换协议》将原告修建的上述厂房进行产权调换，并未经过原告的追认，损害了原告的利益，属无权处分行为，故该协议无效。原告所持主张于法有据，法院予以支持。被告辩称的理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项之规定，判决：被告贵阳市南明区云关乡村民委员会与被告贵州弘宇房地产开发有限公司于2013年3月4日签订的《村民房屋拆迁产权调换协议》无效。案件受理费30元，由被告贵阳市南明区云关乡村民委员会、被告贵州弘宇房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，上诉人弘宇房开公司不服，向本院提出上诉称，一、原审被告与被上诉人签订的《合同书》违反法律规定，应当为无效合同。1、根据《中华人民共和国土地承包法》第八条，农村土地承包应该遵守法律法规，未经依法批准不得将承包地用于非农建设。被上诉人未经批准将农村用地变为建设用地已经违反了法律规定。同时根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，申请建设用地首先要申请国有土地，例外情形则是本集体成员兴办乡镇企业和农村建设住宅及公益性建设可以申请农民集体土地。被上诉人不是原审被告的集体组织成员，其成立的砂石厂也不属于公益性质，也不属于乡镇企业。故被上诉人擅自将农村用地变为建设用地，明显违反法律规定。2、被上诉人不是原审被告的集体组织成员，根据《中华人民共和国土地承包法》第四十八条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织成员以外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。从一审质证中，上诉人没有看到经村民或者村民代表同意上诉人承包的证据。被上诉人承包云关村的土地是违法的。被上诉人与原审被告签订的《合同书》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，属于无效合同，被上诉人当然不享有对《合同书》里面载明的土地使用权；二、一审认定同兴机械加工厂向村、乡及有关部门申请翻建厂房的第一、第二层616平方米，贵阳市南明区村镇建设管理站作出（2005）建筑管（证）字第100号建筑施工许可证，以此推断出616平方米的厂房属于被上诉人所有是错误的。1、上述建筑施工许可证上载明是云关村委会提出的申请，同兴机械加工厂负责建设。而陈光勇只是施工单位负责人。按惯例是谁申请谁所有。故一审以上述建筑施工许可证推断出616平方米的厂房属于被上诉人所有是错误的；三、一审认定上诉人与原审被告签订的《村民房屋产权调换协议》无效是错误的。原审被告是同兴机械加工厂厂房的土地所有人及构筑物的所有人。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条规定，房随地走，地随房走原则，不可能让土地所有权与房屋所有权分离。本案中，原审被告拥有争议房屋所涉土地的所有权是毋庸置疑的。根据上述法律规定，也当然对土地上房屋享有权利。被上诉人与原审被告签订的《合同书》无效，无权享有土地使用权。因该地段被列入征收红线范围，原审被告作为权利人，有权与上诉人签订产权调换协议，无须被上诉人追认，更不存在无权处分的情形。原判认定协议无效是错误的。请求二审依法撤销一审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求。一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人陈光勇答辩称：一、被上诉人与云关村委会签订的《合同书》合法有效，云关村委会将土地发包给集体经济组织外第三人，需经三分之二成员或村民代表同意，是其的义务而不是被上诉人的义务。二、上诉人对原判决的误读。原审认定616平方米的厂房是被上诉人所有不是基于建筑施工许可证，而是基于被上诉人出资修建了厂房及村民委员会出具的产权证明作出判决。三、原审判决结果正确。原审被告不是房屋所有权人，其与上诉人签订《村民房屋产权调换协议》无效是正确的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告云关村委会未答辩。
二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、证明、产权调换协议、建筑施工许可证、营业执照、合同书、申请翻建厂房报告、集体建房申请表、建设用地批准书、等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为双方当事人签订的《村民房屋拆迁产权调换协议》是否有效。争议的厂房616平方米是被上诉人出资修建。2005年4月1日，云关村委会出具证明一份：“陈光勇在贵阳市南明区云关乡云关村汤巴关云关沙石厂进厂公路左侧荒坡建厂，有偿使用期限为伍拾年，在伍拾年之内荒坡使用权及所建厂房产权归陈光勇所有，厂房产权正在办理中”。由此可见，原审被告云关村委会是明知该争议厂房的产权并非属于自己，其仍然与上诉人签订《村民房屋拆迁产权调换协议》，对该厂房作出处分，该行为系无权处分。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”。根据该规定，无权处分他人财产，如果权利人不予追认或无权处分人订立合同后未取得处分权的，则合同无效。原审被告至今未取得出卖房屋的所有权，即处分权。其也未获得权利人的追认。故原审被告与上诉人所签的《村民房屋拆迁产权调换协议》无效。
另，本案原审原告诉请为：一、被告双方之间签订的《村民房屋拆迁产权调换协议》无效；二、本案诉讼费用由被告承担。故原审被告与被上诉人签订的《合同书》是否有效，不宜在本案中审理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人贵州弘宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　甘　炫
代理审判员　　刘永菊
代理审判员　　柳　凡

二〇一六年五月十九日
书　记　员　　汤　津