舟山市人民政府办公室关于印发《舟山市旧城改造、城中村改造、农房集聚建设房屋征收补偿指导意见》的通知
各县（区）人民政府，市政府直属各单位：
《舟山市旧城改造、城中村改造、农房集聚建设房屋征收补偿指导意见》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻实施。
 
 
                     舟山市人民政府办公室
                                                   2013年10月24日
 
 
舟山市旧城改造、城中村改造、
农房集聚建设房屋征收补偿指导意见
 
为推进城乡一体化进程，促进城市有机更新，提升城市品位，规范城乡房屋征收补偿安置标准，保障被征收人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规、政策的规定，结合本市实际，提出以下指导意见。
一、因实施旧城改造、城中村改造、农房集聚建设及其他因公共利益需要征收房屋的，应坚持公平、公正、合法、统一原则，结合地块实际，给予被征收人合理补偿。
二、房屋征收补偿一般实行属地管理。各县（区）政府、管委会负责所在地房屋征收与补偿工作，承担编制征收计划、制定补偿实施细则、落实房屋征收实施单位等职责。房屋征收部门具体组织实施。
市住房和城乡建设局、市国土资源局分别负责指导、协调、监督、考核国有土地和集体土地上房屋征收补偿工作。
三、统一安置补偿政策适用。同一地块上房屋征收应当由地块所在地县（区）政府、管委会作出房屋征收决定，适用同一征收补偿安置方案。
跨区的同一征收地块，可以由市政府作出征收决定，也可以由市政府视情授权各县（区）政府、管委会分别作出征收决定，但适用的征收补偿安置标准应当统一。
国有土地上房屋征收补偿应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定；集体土地上房屋征收适用《舟山市征收集体土地房屋补偿暂行办法》（舟政发〔2011〕35号）的规定。同一征收地块既有国有土地上房屋，又有集体土地上房屋的，集体土地上房屋的市场价参照国有土地上房屋市场价评估确定。
四、科学、民主制定房屋征收补偿方案。公平、合理的征收补偿方案是做好房屋征收工作的关键，必须坚持民主协商、科学决策、公开透明。房屋征收补偿方案应当事先征求被征收人、相关部门以及公众意见，并及时在征收范围内公布。房屋征收补偿方案应当包括房屋征收目的和范围；补偿安置的方式、标准；补助和奖励政策；临时安置补助费标准；安置房源的户型及分配方式；产权调换的过渡方式、过渡期限以及其他事项等内容。
五、采取有效措施限制不当增加补偿费用的行为。房屋征收部门应当根据规划部门出具的建设项目规划红线图拟定的房屋征收范围，及时发布房屋调查公告。自公告发布之日起，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋或者改变房屋用途、分户等不当增加补偿费用的行为；暂停征收范围内宅基地审批，暂停国有土地使用权的招、拍、挂。违反规定实施的，仍按实施前房屋状态进行补偿。房屋征收部门应当及时通知相关部门停止办理相关审批手续。
从严从紧控制国有土地上房屋分户行为。房屋分户不得突破《房屋登记办法》规定的基本单元。作为基本单元的房屋应当具有独立使用功能，分户后的房屋最低面积应不低于上一年度当地人均住房建筑面积（以市统计局统计数据为准）；有固定界址，户与户之间分隔墙体必须是原房屋的承重墙体。原房屋中作为厨房、卫生间使用的，不得单独分户。
六、合理核定被征收房屋价值。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法依市场价评估确定。实行产权调换安置的集体土地上房屋，也可按重置价结合成新等因素确定被征收房屋的价值。
被征收房屋的建筑面积和用途一般以《房屋所有权证》记载为准，对《房屋所有权证》的记载有争议的，以《房屋登记簿》的记载为准。《房屋登记簿》注记不明确的，由征收人结合房屋历史和实际使用情况认定。
被征收人改变房屋使用用途的，由国土资源、规划部门联合认定。
七、结合各地块实际，在征收补偿方案中明确规定合理的安置方式。
征收住宅房屋的，被征收人可以选择房屋产权调换，也可以选择货币补偿。
征收工业、仓储房屋，根据其合法用地面积结合建筑面积、建筑结构、生产规模，一般实行货币补偿。条件许可的，也可以采取异地厂房调换、土地置换或功能置换安置。
    征收商业、办公等其他房屋，一般实行货币补偿。在安置房源许可情况下，也可实行产权调换安置。
各县（区）政府、管委会可以结合当地实际，出台相关政策鼓励被征收人选择货币补偿。
八、安置房建设应当符合节约用地集约用地的要求。除偏远渔农村外，住宅安置房源应为多层、小高层或高层，不再建设独栋式或联排式住宅。
鼓励渔农村住宅集聚建设，允许跨村、跨乡镇建设“农民公寓”、村民联建房等土地利用率高的住宅，促进人口集聚。
    九、注重征收补偿政策公平性。各县（区）政府、管委会可以根据地块实际制定征收补偿方案，合理规定各项补偿标准；可以制定奖励政策，对按期签约、搬迁的被征收人给予签约奖、搬迁奖等鼓励提前签约、搬迁的奖励。但是应当保持政策的连续性和不同地块的平衡性，避免相互攀比，影响公平征收。