关于绵阳旧城区更新改造的实施意见

绵阳市人民政府 关于绵阳旧城区更新改造的实施意见     绵府发〔2018〕14号 　　科技城管委会，涪城区、游仙区人民政府，各园区管委会，科学城办事处，市级有关部门，有关单位： 为认真贯彻落实市委经济工作会议精神，进一步做大做美城市，切实改善人居环境，拓展城市空间，优化城市布局，完善城市功能，提升城市品质，根据住房城乡建设部《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》（建规〔2017〕59号）、《四川省加快推进新型城镇化工作领导小组办公室关于加强城市生态修复和城市修补工作的实施意见》（川城镇化办〔2017〕13号），现就绵阳旧城区更新改造工作提出如下实施意见。 一、总体要求 （一）指导思想。全面贯彻党的十九大、中央城市工作会议和习近平总书记系列重要讲话精神，坚持以人民为中心的发展理念，以问题为导向，按照“建设新城、完善组团、提升旧城”的总体要求，着力改善生态环境质量，提高城市宜居水平；着力转变发展方式，提升城市治理能力；着力构建现代公共服务体系，补齐城市发展短板，稳步推进旧城区更新改造工作。 （二）基本原则。旧城区更新改造遵循“政府主导，市级统筹，区级主体，循序渐进”的原则。市人民政府负责绵阳旧城区更新改造工作的组织协调和统筹推进。市级部门各司其职，做好旧城区更新改造的指导工作。区人民政府（园区管委会）为旧城更新改造的责任主体、工作主体和融资主体，负责统筹考虑、综合平衡编制年度实施计划，有序推进项目实施及周边基础设施建设。市、区国有公司作为棚改贷款的承接主体，负责配合区（园区）做好资金筹集。 （三）目标任务。实施“三年棚改攻坚”计划，以棚改旧改、重大基础设施建设等项目为突破口，统筹推进片区科教文卫、公共交通、商业网点、基础设施、公共绿地等改造提升，力争三年实现重点突破，五年基本完成，推动旧城区人居环境大幅提升、城市路网进一步优化完善、交通出行根本好转、公共服务资源配置更加均衡、现代公共服务管理体系基本建立。 二、改造范围及方式 （一）改造范围。 具有下列情形之一的可依法按程序纳入旧城区更新改造： 1.危房集中、基础设施落后、环境状况恶劣、存在安全隐患的区域； 2.严重影响市容市貌、道路交通、人居环境和城市功能布局的地段； 3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施的区域； 4.因城市公共设施建设需要改建的房屋及附属物； 5.城市规划区范围内的“城中村”“城边村”“城郊村”； 6.经市人民政府批准应当进行旧城区更新改造的其它情形。 （二）改造方式。 1.净地出让改造。实施整体连片拆除改造的项目，由区人民政府（园区管委会）组织实施征收搬迁，回购土地使用权，完成产权注销登记手续后，由市土地储备部门采取登记储备方式纳入市政府土地储备库。土地公开向社会出让，确定开发改造主体。涉及原地安置还房的项目，由项目所在地区人民政府（园区管委会）负责明确安置还房等相关条件，并可将其作为土地出让附加条件。 2.整合改造。列入旧城区更新改造专项规划或年度实施计划的项目，单个土地使用权人自有土地占项目改造范围总用地面积70%以上且被整合土地面积最大不超过3000平方米的，经区人民政府（园区管委会）审查同意，报经市人民政府批准，可由土地使用权人实施整合改造。被整合房屋由区人民政府（园区管委会）组织实施征收搬迁，回收土地使用权，完成产权注销登记手续后，由市土地储备部门采取登记储备方式纳入市政府土地储备库。整合土地采取协议供地方式出让给整合改造主体。涉及原地安置还房的项目，由项目所在地区人民政府（园区管委会）负责明确安置还房等相关条件，并可将其作为土地出让附加条件。 3.综合整治改造。对不影响城市规划实施、房屋主体结构安全的老旧小区、“城中村”改造项目，由小区业主委员会或村委会组织小区业主或村民因地制宜采取建筑节能改造提升、改水、改电、改厕、风貌提升、加装电梯等方式完善提升建筑使用功能，开展小区配套设施综合治理，增添健身休闲、文化娱乐等设施，绿化美化小区环境，提升小区宜居水平。 4.微更新改造。历史文化街区、历史文化建筑、三线建设保护遗址等改造项目，可由原产权人或采取政府回购等方式，按照规划保护要求，对建筑功能、建筑风貌、周边环境进行整体打造提升和开发利用，增强片区整体风貌协调性，延续城市文脉。 零星地块上的建筑无法纳入整体连片改造的，在符合城市规划的前提下，可原址原规模进行重建改造。 三、工作步骤 （一）编制旧城区更新改造专项规划。根据城市总体规划、片区控制性详细规划，结合市政基础设施、公共服务设施、海绵城市等专项规划，编制旧城区更新改造专项规划。全面开展旧城区产业分布、生态环境、城市基础设施、公共服务、历史文化保护等方面的现状调查和评估，系统梳理更新改造的范围、对象，明确区域更新改造重点内容；根据法定规划及前期调研情况，确定改造方式、策略及技术要求，形成技术导则。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市城乡规划局、市国土资源局、市教体局、市卫生计生委、市文广新局、市环境保护局、市城管执法局、市商务局） （二）制定改造年度实施计划。根据旧城区更新改造专项规划，建立项目清单，明确项目位置、类型、数量、规模、完成时间和阶段性目标。按年度编制实施计划，明确目标任务，落实责任主体、工作主体、融资主体，按程序报批。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市财政局、市城乡规划局、市国土资源局、市教体局、市卫生计生委、市文广新局、市环境保护局、市城管执法局、市商务局） （三）组织推进实施。按照旧城区更新改造年度实施计划，合理安排改造时序和资金，先期启动试点工作，探索经验。在此基础上，每年组织实施一批有实效、有影响、可示范、群众支持度高的旧城区更新改造项目。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市财政局、市城乡规划局、市国土资源局、市教体局、市卫生计生委、市文广新局、市环境保护局、市城管执法局、市商务局） 四、规范管理 （一）规划管理。 1.强化规划引领。按照统一规划、适度整合、突出特色和提升品位的要求，在绵阳市城市总体规划指导下，依据城市控制性详细规划和城市规划管理技术规定，科学确定规划条件，对重要地段编制地块修建性详细规划和城市设计方案，报市规委会审议、市人民政府审批后实施。（牵头单位：市城乡规划局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会） 2.促进公共设施配套。严格执行城市总体规划和片区控制性详细规划，旧城区更新改造腾退的不具备开发条件的土地优先纳入公益设施建设管理范畴，增加片区公共绿地、文化服务设施、街头游园、基础设施等土地供给。（牵头单位：市城乡规划局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会） （二）用地管理。 1.采取多种方式供地。旧城区更新改造项目整理出来的土地，符合“净地”出让条件的，可根据城乡规划意见、产业政策、项目特点，分别采用招标、拍卖、挂牌、协议等多种方式供地。（牵头单位：市国土资源局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市城乡规划局） 2.加强旧城区改变土地使用条件管理。根据旧城区更新改造专项规划和年度实施计划，符合整合改造条件的项目，经市人民政府批准后，可由土地使用权人按照相关法律和城乡规划意见申请办理改变土地使用条件事宜。涉及工业用地改变为经营性用地的，按照市国土资源局《关于进一步规范完善市辖区工业用地改变为经营性用地的审批管理办法》（绵国土资发〔2015〕47号）的规定和程序办理。不符合整合改造条件的存量土地严禁调规变性，统一由政府实施回购。（牵头单位：市国土资源局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市财政局、市城乡规划局） （三）搬迁管理。 1.大力推行“模拟搬迁”。充分尊重民意，将“模拟搬迁”作为项目征收搬迁工作的重要环节，改造范围内群众100%同意改造，且在模拟搬迁期限内，签订“模拟搬迁”协议的户数达到改造范围内总户数90%以上的，项目启动实施；否则项目终止，原则上五年内不再启动。涉及国防、能源、交通、科教、文卫、市政基础设施等公共利益项目，由区人民政府依法实施征收。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会） 2.严格执行征收搬迁补偿政策。坚持“依法征收、阳光征收、和谐征收”，国有土地上房屋征收搬迁补偿按照现行征收补偿有关政策和标准执行，不得随意压低或提高。“城中村”“城边村”“城郊村”等集体土地上房屋搬迁补偿按现行征地拆迁有关政策和标准执行。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市国土资源局） 3.严肃查处违规搬迁。严禁任何单位或个人假借旧城区更新改造，私自约定征收搬迁补偿条件，签订搬迁补偿协议，启动搬迁工作。市、区征收主管部门不定期开展巡查，发现一起查处一起，依法追究相关单位和责任人的责任。开发企业未经批准介入搬迁的，将其违法违规行为纳入企业信用体系管理。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会） 4.规范政府直管公房搬迁补偿。政府直管商业、办公用房搬迁，原则上采取货币补偿安置。政府直管住房，可采取货币补偿安置或产权调换。货币补偿金额由评估机构评估确定。确需产权置换的，按房屋权属证书记载建筑面积1:1进行还房，发放一次性搬家补偿费、室内装饰装修费，不再核计补助、奖励、停产停业损失费、过渡安置费等费用。政府直管住房承租住户符合住房保障条件的，按现行住房保障政策执行，优先予以保障。不符合住房保障条件的，由承租住户自行过渡。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市财政局、富达公司、康居公司） 五、支持政策 （一）规划支持政策。 1.因地制宜执行规划技术管理规范。旧城区更新改造项目确因周边客观条件限制，不能满足现行规划技术管理规定的，在满足国家消防、日照、安全等强制规定的前提下，经征求有关相邻权利人意见，并经专家论证通过后，新建建筑退距可按照不低于现状水平控制。（牵头单位：市城乡规划局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会） 2.实施规划前置服务。纳入年度实施计划的旧城区更新改造项目，在符合片区控制性详细规划的前提下，由区人民政府（园区管委会）负责组织编制项目修建性详细规划或城市设计，优化区域空间形态和建筑风貌，送市城乡规划局预审并报市规委会审定。市城乡规划局按照市规委会审定意见出具规划预审意见函，作为项目测算和融资质押的规划依据。（牵头单位：市城乡规划局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市住房城乡建设局、市国土资源局） （二）用地支持政策。 1.安置房建设用地管理。旧城区更新改造项目因地制宜推进货币化补偿安置。具备独立划定安置房小区建设用地的项目，区人民政府（园区管委会）可通过政府购买公共服务方式确定安置房开发建设主体，经市住建部门核准后，可按规定采取划拨方式供地。安置房小区建成后，由安置房开发建设主体再行向市国土部门申请办理土地划拨转出让有关手续，并交纳土地出让金。（牵头单位：市国土资源局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市财政局、市城乡规划局、市住房城乡建设局） 2.支持整体成片开发。符合整合改造条件的项目，由项目改造主体向区人民政府（园区管委会）提出书面申请。区人民政府（园区管委会）初审并出具书面确认书报市城乡规划局。市城乡规划局开展规划审查并出具整合审查意见送市国土资源局。市国土资源局审核并制定供地方案报经市人民政府批准后，被整合土地可采取协议出让方式供地。被整合土地出让价格，根据征收拆迁成本与土地净地评估价格比较结果，按“就高不就低”的原则确定。被整合用地上老旧房屋按照下列标准计算奖励建筑容量：住宅按照房屋权属证书记载建筑面积2.5倍计算奖励建筑容量，商业及其他按房屋权属证书记载建筑面积2.0倍计算奖励建筑容量。奖励建筑容量仅用于抵扣项目改造主体自有存量土地基准容积率至控规容积率应交纳土地增容费的新建筑建容量。奖励建筑容量抵扣后超出部分，由项目改造主体自行承担。区（园区）征收部门对整合部分老旧房屋面积进行审核报市规划部门。市规划部门核定奖励建筑容量并函告市国土部门。市国土部门在核定土地增容费时予以执行。（牵头单位：市国土资源局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市城乡规划局、市财政局） 3.简化安置房办证流转环节。旧城区更新改造项目采取产权调换方式进行征收搬迁补偿安置的，由安置房开发建设单位办理国有建设用地使用权和新建房屋初始登记后，凭区（园区）征收部门出具的征收搬迁补偿协议、被拆除房屋的权属证明和税务部门出具的被征收搬迁人完（免）税凭证等资料，向不动产登记部门申请将安置房屋从开发建设单位转移至被征收搬迁人名下。（牵头单位：市国土资源局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市税务局） 4.存量土地回购补偿。不符合整合改造条件的或土地使用权人主动放弃整合改造的，由区人民政府（园区管委会）负责按现行土地回购补偿有关政策回购土地使用权。（牵头单位：市国土资源局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市财政局、市城乡规划局、市住房城乡建设局） （三）财税支持政策。 1.加大财政支持力度。区人民政府（园区管委会）按照旧城区更新改造规划要求，统筹实施本辖区内改造项目及周边基础设施建设，自行负责项目融资和贷款偿还，实行自负盈亏。市级财政将项目土地出让地方留存部分净收益和缴纳的城市配套费全部返还区（园区），不分享项目开发建设和销售过程中产生的税收。中央、省财政补助资金、基础设施配套资金等按项目进行安排。（牵头单位：市财政局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会） 2.积极争取上级财政补助资金和基础设施配套资金。符合危旧房棚户区改造申报条件的项目，区人民政府（园区管委会）加快做好项目储备、前期论证和申报工作，积极争取财政补助资金、基础设施配套资金和政策性贷款。市发改、财政、住建等部门要加强指导和协调，协助区（园区）做好向上资金争取和融资工作。（牵头单位：市财政局、市发展改革委；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市住房城乡建设局） 3.规费减免。符合棚户区改造条件的项目，经区人民政府（园区管委会）批准后，安置房建设所涉行政事业性收费减免政策按国家现行政策执行，所涉经营服务性收费按相关标准下限收取。项目享受的减免政策须在土地出让条件中予以公告。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会、市国土资源局、市公共资源交易服务中心、市人防办、市水务局、绵阳供电公司、燃气集团等） 4.税收优惠。对新建或通过收购筹集的安置房源涉及的税费，符合《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)规定的，依法落实相关税收减免政策。（牵头单位：市税务局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会） 5.鼓励选择货币补偿安置的征收搬迁业主到指定新区购房。选择货币补偿安置的征收搬迁业主在科技城集中发展区购房的，保留其子女自签订征收搬迁补偿协议之日起七年内义务教育原址就近入学资格。（牵头单位：市教体局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会） （四）融资支持政策。 1.多元筹措旧城区更新改造资金。市、区两级可通过政府购买服务、争取地方政府债券资金等多种方式，争取旧城区更新改造资金。对有重大影响的成片旧城区更新改造项目，可由市区联合组建独立的项目开发公司，向国内外招商引资，或通过PPP模式引入社会资本参与旧城区更新改造。〔牵头单位：市财政局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市住房城乡建设局、市（区）政府平台公司〕 2.切实做好金融服务。积极争取政策性银行等金融机构支持，扩大旧城区更新改造项目信贷投入规模；积极引导和鼓励市内外银行业金融机构、各类保险资产管理公司、金融租赁公司和信托公司等加大对旧城区更新改造项目的信贷支持力度，简化信贷手续，提高服务效率；充分发挥贷款类、权益类、融资租赁类、不动产类等信托产品的融资作用。〔牵头单位：市政府金融办；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市财政局、绵阳银监分局、市（区）政府平台公司〕 六、保障措施 （一）加强组织领导。成立由市长任组长，常务副市长任常务副组长，分管规划、国土、住建的副市长任副组长，市级相关部门和区人民政府（园区管委会）主要领导为成员的绵阳市旧城区更新改造（棚改攻坚）工作领导小组，全面负责旧城区更新改造工作的组织领导、政策制定、改造规划和年度实施计划的审批确定，研究解决旧城区更新改造中的重大事项。领导小组办公室设在市住房城乡建设局，由常务副市长的联系副秘书长任办公室主任，分管副市长的联系副秘书长、市住房城乡建设局局长任办公室副主任。办公室内设综合协调组、规划管理组、土地管理组、资金保障组等四个工作组，分别由市住房城乡建设局、市城乡规划局、市国土资源局、市财政局主要领导任工作组组长。综合协调组负责领导小组办公室日常工作，统筹协调旧城区更新改造工作，其他工作组分别牵头协调处理旧城区更新改造中所涉规划、土地、资金等具体问题，提出解决方案，报市旧城区更新改造（棚改攻坚）工作领导小组审议。领导小组每月召开一次工作推进会，及时分析、研究、协调和处理旧城区更新改造具体问题，确保旧城区更新改造工作有力、有序、有效推进。市人民政府每半年召开一次专题会议，听取旧城区更新改造工作进展情况，研究解决旧城区更新改造中的重大问题。 （二）加大“放管服”力度。市级有关部门要紧紧围绕“市级统筹、区级主体”的旧城区更新改造新模式，加大工作机制改革创新力度，采取“特事特办”“开辟绿色通道”“下放审批权限”等多种措施压缩审批时限，提高审批效率，推动审批工作扁平化管理；大力推行行政审批备案制，向对口单位、直属分局下放旧城区更新改造项目立项、环评、财评、施工许可、商品房预售、项目修建性方案评审、土地报征、供地方案编制、产权注销等业务办理和行政审批预审工作。不能下放的，市级有关部门要明确工作完成时限。（责任单位：市发展改革委、市财政局、市国土资源局、市城乡规划局、市住房城乡建设局、市环境保护局等部门） （三）建立旧城区更新改造周转金制度。市级财政设立额度为1000万元的旧城区更新改造周转金，用于旧城区更新改造规划编制、调查摸底、项目包装、规划设计、宣传协调等前期费用（列入项目土地成本），实行专账核算、循环使用。区（园区）财政自行设立旧城区更新改造周转金。（牵头单位：市财政局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市住房城乡建设局） （四）加大宣传力度。通过报纸、电视、电台、政务网专栏等媒体，大力宣传旧城区更新改造的重要意义、改造政策和美好前景，激发社会各界对旧城区更新改造的广泛关注和积极参与。市、区有关部门要深入基层和群众，认真听取意见，积极做好动员、解释和说服工作，为推进旧城区更新改造奠定良好基础。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市级有关部门） （五）加大对乱搭乱建、违规抢建的查处力度。市、区城管部门要将规划实施的旧城区更新改造区域纳入重点监控范围，不定期开展专项巡查，及时查处乱搭乱建、违规抢建行为，勒令相关权利人限期整改，拒不整改的，依法依规予以强制拆除。在征收搬迁时，对违规搭建的建（构）筑物不予补偿。（牵头单位：市城管执法局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市级有关部门） （六）强化督促检查，逗硬奖惩。将旧城区更新改造工作纳入区（园区）年度目标任务，签订目标责任书，按年度进行考核。市目督办会同市住房城乡建设局加强对旧城区更新改造工作进展情况的督查，确保按计划推进。（牵头单位：市目督办、市住房城乡建设局；责任单位：涪城区、游仙区政府，各园区管委会，市级有关部门） 七、其他事项 （一）本意见自印发之日起三十日后执行，有效期五年。本意见出台前已经市人民政府批准且启动搬迁的项目，按《绵阳市人民政府关于旧城区改建工作的意见》（绵府发〔2012〕33号）、《绵阳市人民政府办公室关于印发〈绵阳市人民政府关于旧城区改建工作的意见〉5个配套实施办法的通知》（绵府办发〔2013〕17号）、《绵阳市人民政府办公室关于印发〈绵阳市旧城区改建规划管理工作实施办法（试行）〉的通知》（绵府办发〔2014〕40号）的有关规定执行。 （二）本意见执行中的具体问题，由市政府法制办会同市级有关部门负责解释。 绵阳市人民政府 2018年9月25日