各县市区人民政府，各园区管委会，市级相关部门：
    《绵阳城区老旧小区治理工作指导意见》已经市政府同意，现印发你们，请认真组织实施。
 
 
                              绵阳市人民政府办公室
                              2015年11月17日
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 绵阳城区老旧小区治理工作指导意见
 
老旧小区治理是改善困难群众居住生活环境，建设幸福美丽绵阳的重要内容和举措，是一项惠民利民的重大民生工程。为加快推进我市城区老旧小区治理工作，特制定本指导意见。
指导思想
按照市委六届九次全会“加快建设国家科技城和幸福美丽绵阳”的要求，坚持“总体规划、综合治理，市区联动、属地负责，因地制宜、分类实施”的原则，开展城区老旧小区治理工作，提高老旧小区软硬件建设标准，改善群众生活环境，建立小区长效管理机制，提升人民群众幸福指数。
目标任务
按照“先易后难、统筹推进”的原则，2015年底前，全市完成30个（含绵阳城区19个）老旧小区治理试点工作；2018年底，基本完成全市1327个（含绵阳城区430个）老旧小区治理工作。通过4年的治理，力争实现全市老旧小区房屋使用安全，建筑功能完善，基础设施完好，公共区域灯亮、路平、排水管网畅通；技防、物防、消防设施齐备有效，电力、供水、通讯、宽带、广电等管线布置合理有序；基本实现有门卫、有保洁、有秩序维护、有设施设备维修保养等物业管理，达到小区绿化、亮化、美化、净化、文化，文明安全、和谐幸福的总体要求。
三、治理范围
2000年（含）前建成交付使用、规划建设标准不高、基础设施落后、功能配套不全的国有土地上的老旧小区。
四、主要内容
（一）改造硬件设施。修缮屋顶、楼道，根据鉴定意见对公共部位进行加固修缮，排除房屋安全隐患，改造、更新室内外公共照明设施；修整、翻建道路，清理、整修、补建排污、排水系统，新建、改扩建和整修非机动车库（棚）和机动车库（位），实施水、电、气“一户一表”改造，序化电力、通讯、广电等管线，完善垃圾收集点（房）、垃圾桶（箱）等环卫设施，按标准设置公共厕所；拆除违章建筑物、构筑物，优化绿化布局，维修改造原有休闲场地，有条件的配置健身器材等体育设施，合理设置宣传栏、阅报栏、公示牌等文化宣传设施；对未封闭管理的小区，坚持“宜封应封”原则，努力实现封闭管理，修缮、添置单元防盗门，重要部位安装视频安防监控系统，修缮公共消防设施，合理配置移动式灭火器材，增设物业管理用房、业主活动用房等。
（二）提升风貌品质。对临交通干道、临街等部位的房屋外立面进行整治改造，提升小区形象；保护老旧小区的历史形态，结合李白文化、三国蜀道文化、国防工业三线建设文化以及抗震救灾和灾后重建精神等特色文化，打造小区历史文化墙面，提升小区文化底蕴和品位。
（三）增设电梯。经增设电梯梯号全体业主书面同意，制定电梯增设和业主资金筹集方案，按程序申报批准的可以申请增设电梯。具体实施办法和资金补助标准另行制定。
（四）建立长效管理机制。在确定硬件改造方案的同时，建立健全老旧小区长效管理机制，使老旧小区的改造、使用、维护形成有机整体。
    1.物业管理机制。经半数以上业主同意，可实行以下三种物业管理方式：一是引入专业化物业服务企业进行物业管理；二是委托物业服务其他管理人（社区成立物业服务中心）进行物业管理；三是业主自治管理。具体服务和收费标准业主参照《绵阳市普通住宅物业管理服务标准》规定执行。
街道办事处、乡（镇）政府应指导小区自治组织，将改造后拟实施的物业管理方式、收费标准、物业服务标准、房屋专项维修资金保障机制等事项列入《小区物业服务协议》（下称《协议》）中，并将《协议》作为《老旧小区治理同意书》附件，组织业主表决，确定管理模式。
2.房屋专项维修资金保障机制。改造实施前，引导业主建立房屋专项维修资金。经三分之二以上业主同意，业主按房屋建筑面积10元/平方米的标准交存，由业主自筹和小区共有部分经营收益组成；业主可以选择由街道办事处、乡（镇）政府或社区代管，也可在街道办事处、乡（镇）政府、社区的指导监督下，由小区自治组织自行管理。
老旧小区房屋专项维修资金的使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二的业主同意。为保障老旧小区共用部位、共用设施设备及时维修，各小区应建立房屋专项维修资金的紧急使用预案。
3.社区综合治理机制。开展政策宣传，落实社区公共服务及便民利民措施；建立并加强老旧小区门卫和安全巡防，健全老旧小区治保会、调委会、治安巡逻队等群防群治组织，建立外来人员进出登记等各项制度，充分发挥社区民警和网格员的作用，开展治安防范宣传、平安小区创建等活动，引导居民增强自防意识，提升居民安全感、归属感和认同感。
五、工作流程
各县市区政府、各园区管委会是老旧小区治理的工作主体，应充分发挥属地政府的主导作用和群众的主体作用，“治不治理、治理什么”坚持由群众说了算，在群众自愿的基础上，组织实施辖区老旧小区治理工作，落实工作任务和措施，有序推进治理工作。老旧小区治理原则按以下程序实施，也可结合本地实际情况，探索创新老旧小区治理工作。
（一）成立组织。按照“先自治后治理”的原则，成立小区自治组织（业委会、家委会、院委会、自管委等），收集、整理老旧小区业主对治理项目及治理方案的意见和建议，认真开展调查摸底；宣传老旧小区治理政策，做好小区业主的宣传引导工作，调动业主参与、支持和配合老旧小区治理的积极性，及时向业主公告相关情况。
（二）提出申请。对小区业主进行治理意愿调查，按照《物权法》第七十六条规定，征得小区业主三分之二以上人数同意，方可启动小区治理方案制定工作，并由小区自治组织提交治理申请。
（三）安全鉴定。组织专业技术人员对拟治理小区的房屋安全情况进行核实，需进行房屋安全鉴定的，应委托专业鉴定机构进行鉴定，并按照鉴定意见进行治理，排除安全隐患。鉴定为拆除的，应按相关规定组织人员搬离，及时进行拆除，此类房屋不再纳入老旧小区治理范畴。
（四）意见征询。启动治理的老旧小区应根据具体情况，制定符合实际的治理方案以及《协议》草案，充分征求意见，并在显著位置公示。治理方案以及《协议》草案在征询意见的基础上，进行汇总完善，并报相关部门审批后，在待治理的小区范围内公示。
（五）表决同意。组织业主表决《老旧小区治理同意书》及《协议》，经专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二的业主表决同意后，方可实施小区治理。
 （六）组织实施。按建设程序组织实施，邀请小区自治组织参与治理的全程监督，小区自治组织配合施工单位做好群众工作，保证工程顺利实施。
（七）工程验收。小区自治组织、社区和相关部门组成专门的验收组，对照治理内容进行综合验收。
（八）物业管理。工程验收合格后，组织物业服务企业（其他管理人、自治组织）与治理实施单位进行物业承接查验，实施物业管理。
六、保障措施
（一）加强组织领导。
成立以市政府常务副市长为组长，分管副市长为常务副组长，联系副秘书长、市住建局局长为副组长，各县市区政府、园区管委会和市委宣传部、市委政研室、市综治办、市目督办、市住建局、市财政局、市城乡规划局、市公安局、市城管执法局、市民政局、市教体局、市消防支队以及水、电、气、广电、通讯等部门和单位相关负责人为成员的老旧小区治理工作领导小组。领导小组负责研究制定我市老旧小区治理政策，安排部署全市老旧小区治理工作，下达治理任务计划；定期召开例会和专题会议，分析老旧小区治理情况，协调解决治理工作中遇到的难题；指导、督促、检查和考核各地各部门老旧小区治理工作情况，适时进行通报。
领导小组办公室设在市住建局，办公室主任由市住建局局长兼任。
（二）明确部门职责。
市委宣传部负责做好老旧小区治理的宣传引导工作，指导监督老旧小区宣传文化设施建设；市委政研室会同市住建局和相关部门、单位，研究制定老旧小区治理有关政策；市综治办负责指导督促老旧小区综合治理工作；市目督办将老旧小区治理纳入市级民生工程，进行目标考核，会同市住建局和相关部门、单位，根据治理工作进度和时间节点，开展老旧小区治理工作情况督查考核；市住建局负责领导小组日常工作，牵头做好老旧小区治理工作的统筹协调和政策制定工作，负责指导督促各县市区（园区）做好老旧小区治理施工现场、工程质量、施工安全和工程竣工验收备案等工作；指导督查老旧小区物业管理落实情况；市财政局负责落实市本级老旧小区“以奖代补”资金；统筹安排上级财政下达的老旧小区改造专项资金；市城乡规划局负责将老旧小区纳入城市建设相关规划，其改造依据片区控制性详细规划实施;负责老旧小区增设物管用房、活动用房等的规划审批工作；牵头指导监督房屋风貌改造提升工作；市城管执法局负责整治老旧小区违章搭建、清理整顿路边市场及摊点，指导监督环卫、照明设施改造，整治周边广告店招，指导监督房屋风貌改造提升工作；市公安局负责指导监督老旧小区的人防、物防、技防设施建设；市消防支队负责指导监督老旧小区消防设施建设；市民政局负责指导督促老旧小区自治组织建设，指导监督社区居民委员会加强对老旧小区的服务管理，将尚未纳入社区管理的小区纳入社区管理平台；市教体局负责指导监督老旧小区体育健身场地和器材建设；各专业经营单位负责改造、维护、维修水、电、气、广电、通讯等公共设施设备，确保设施设备通畅、序化、整洁美观。
市级相关部门和水、电、气、广电、通讯等专业经营单位应根据职能职责积极向上争取资金，于2015年11月中旬前出台本单位职责范围内有关老旧小区治理标准、指导意见以及审批流程，按程序报市政府审定后组织实施。
（三）制定支持政策。
1.在坚持统一规划的基础上，针对不同小区优化规划条件。对于相邻小区，在各小区业主均有意愿的情况下，支持鼓励实施“拆围墙并小区”；根据具体情况，适时增加物业管理用房、业主活动用房和停车位等共用配套设施。
2.老旧小区治理原则上由各县市区（园区）审批，涉及到项目报建需市级相关部门审批的，国土、规划、住建、消防等部门指定专人负责，按照“急事急办、特事特办、简化手续、提高效率”的要求，实行并联审批，减免相关费用。
3.老旧小区治理实行“以奖代补”政策，对每个老旧小区硬件改造按一定标准给予补贴，市财政按锁定目标（430个老旧小区）给予25万元/小区的定额治理补贴资金，小区其余治理资金由各县市区（园区）补贴，且不低于市财政标准（25万元/小区）。补贴资金应在治理小区中统筹使用，资金具体使用办法由各县市区（园区）制定。支持建立物业管理机制，鼓励有条件的小区“拆墙并院，集中管理”，对实施物业管理和“拆墙并院，集中管理”的小区在设立业主大会（成立自治组织）时，给予5万元/小区的一次性筹建费用补助，补助费用由市、区（园区）两级财政按1：1比例分担。
市住建局要加强与国开行等金融机构的联系沟通，积极争取老旧小区改造融资支持资金，同时为各区融资做好指导工作；积极与国家住建部、省住建厅协调沟通，争取老旧小区治理专项补助资金。
    （四）强化宣传引导。
各级各部门要利用户外大屏、楼宇显示屏、灯箱广告、报刊、电视、网络等媒体，广泛宣传老旧小区治理有关政策规定，开展跟踪报道，宣扬典型事例，引导群众积极支持参与，营造老旧小区治理工作良好氛围。
（五）强化督促检查。
将老旧小区治理工作纳入目标管理，并进行严格监督检查和考核，对责任不落实、措施不到位、实施进度滞后、任务未完成的，进行通报批评、限期改正，视情对主要领导和分管领导进行约谈。
各县市根据本地实际情况，参照绵阳城区做法，制定辖区内老旧小区治理实施意见，严格要求、明确标准，同步推进、同步完成。将各县市区老旧小区治理试点情况和年度治理任务完成情况纳入目标考核，进行督查通报。
 
附件：绵阳城区老旧小区改造标准及责任分工表
 
 

附件
绵阳城区老旧小区改造标准及责任分工表
 

序号	项目	名称	标准	责任主体	业务指导督促部门
1	小区自治组织	有自治组织	1.每个小区应当在改造工作开始前按规定先成立小区家委会、院委会等自治组织，在改造之后按规定成立业主委员会。小区自治组织一般由3-7人组成，成员之间有明确的分工和各自的工作职责。 2.小区自治组织须按相关规定由小区业主选举产生。	涪城区、游仙区政府，各园区管委会	市民政局 市住建局
		有自治公约	小区自治组织要组织小区居民制定小区自治公约(章程),自治组织要依据公约(章程)开展居民自治。
		有自治管理	小区自治组织根据小区居民授权，切实有效管理好小区日常事务，尤其是小区的安全稳定、环境卫生、日常秩序等，要持续长效开展管理。
2	硬件改造	小区 公开栏	在小区入口处或明显位置设置小区事务公开栏，并明确公开标准（“三有一公开”）。小区区务公开栏可包含小区宣传内容。应将平安建设、文明倡导、法制宣传、安全提示、治安防范、治理小区事务公开及自治组织建立运行等诸多利民便民的信息情况在公开栏上广而告之。		市综治办 市民政局
		房屋共用部位整治	收集小区居民意见，对房屋公共部位设施设备进行修缮，排除房屋安全隐患。同时，建立相关改造档案，留存改造的图片资料。须按相关规定程序申报增设门卫室、物业管理用房（含物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等）、垃圾用房和通信设备用房。		市住建局 市城乡规划局
		基础设施整治	公共道路硬化平整，消防通道应满足荷载和宽度等相关标准；修复下水道井盖，位于车行道的检查井，应采用具有足够承载力和稳定性良好的井盖与井座；地下排水管道畅通，雨污分流并分类接入市政管网，确保防涝防淹；修建完善机动和非机动车库，规范使用；根据具体情况，设置垃圾收集点、公共卫生间及果屑箱；规范市场周边及摊位管理、改造完善照明设施、规范临街招牌；水电气实行管网改造一户一表，规范序化电力、燃气、广电、通讯、网络等外露管网管线；设置广电、通信等配线机架（房）和相应管线维护设备房；对户均容量不满足规范要求、存在安全隐患、高能耗配电变压器以及国家明文淘汰的的配电设施进行改造。		市住建局 市城管执法局 市文广新局 市级公共服务企业
		环境综合整治	未经许可侵占公共开间、严重影响市容等违章建（构）筑物，均要依法拆除，对其他违章建（构）筑物进行整改；绿化合理搭配、整洁有序、设施完善、应绿尽绿，原有古树名木、大树及其他植物保护良好。实施拆墙透绿、拆危建绿、见缝插绿，力所能及发展立体绿化。植物及设施管护良好；修缮小区休闲场地，增加健身等体育设施；规范小区宣传设施、小区标示标牌。		市委宣传部 市城管执法局 市住建局 市教体局

 
 

序号	项目	名称	标准	责任主体	业务指导督促部门
2	硬件改造	物防、技防、消防、整治	人防：设置门卫室，专人值守；无法修建门卫室的，应在小区出入口设置固定岗亭，专人值守。 物防：按照宜封即封的原则，对尚未实施封闭管理的小区尽量实施封闭管理，合理确定小区的大门和数量，安装自动栏杆，实行车辆进出发卡制度。小区围墙不低于1.8米，外围修建栅栏的应使用实心建材；易攀爬处应有防盗设施（防盗伞、带钩铁丝或抹黄油、防爬刺等）；设置机动车、非机动车停放点（棚）且停放有序，集中停放点应与楼房保持一定的安全距离；公共区域和单元楼道内应设置夜间照明装置；每个单元安装单元防盗安全门。 3.技防：在小区出入口、机动车和非机动车停放点等重要位置安装视频监控系统，有条件的地方，应设置监控室，安装周界报警系统、楼宇对讲系统等，加强日常维护与运行；无条件的，必须安装监控系统和简易技防装置（报警电铃、简易红外线报警器等）。 4.消防：每单元每层配置不低于2具mfz/abc2干粉灭火器；公共消火栓设施应保持完好，可随时启用；设置消防疏散通道和消防车通道。	涪城区、游仙区政府，各园区管委会	市公安局 市消防支队
		风貌品质提升整治	整治改造干道、临街等地的房屋外立面，注意保护房屋历史形态，结合“李白文化”、“三国蜀道文化”、“国防工业三线建设文化”等，打造小区历史文化墙面。		市城乡规划局 市城管执法局 市住建局 市文广新局
3	物业管理机制	管理 模式	引入专业化物业服务企业、物业服务其他管理人或业主自我管理的方式实施物业管理；引进物业公司管理的，聘请保安人员，未引进物业公司管理的，成立治保巡逻队，配置4-6人专兼职治保人员，开展全天候的巡逻守护工作。		市住建局 市公安局
		服务管理标准	服务、收费标准以《小区物业服务协议》约定为准。 1.物业服务主体明确；2.物业服务标准明确； 3.物业服务制度健全；4.物业服务信息公开。
4	房屋专项维修资金归集机制	资金 来源	由业主自筹和小区共有部分经营收益组成。
		交存 标准	建立和续筹老旧小区房屋专项维修资金，业主按房屋建筑面积每平方米10元交存
		资金 管理	业主可以选择由街道办事处（乡、镇人民政府）或社区代管，也可在街道办事处（乡、镇人民政府）、社区的指导监督下，由小区自治组织自行管理。
		资金 使用	经专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二的业主同意。为保障老旧小区共用部位、共用设施设备及时维修，各小区应建立房屋专项维修资金的紧急使用预案。