吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了规范市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等法律、法规的规定，结合实际，制定本办法。
第二条 在市中心城区规划区内，因公共利益的需要征收集体土地上单位、个人的房屋及其附属物，并对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予补偿的，适用本办法。
本办法适用行政区域：吉州区、青原区、庐陵新区。
井冈山经济技术开发区内的集体土地上房屋征收与补偿的政策由井冈山经济技术开发区管理委员会另行制定。
第三条 集体土地上房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
第四条 市人民政府全面负责市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿工作。
吉州区人民政府、青原区人民政府负责所辖区域的集体土地上房屋征收与补偿工作。
庐陵新区管理委员会依据本办法，受市人民政府委托负责所辖区域的集体土地上房屋征收与补偿工作。
吉安市房地产管理局为市人民政府确定的市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿管理部门（以下简称市集体土地上房屋征收部门），履行以下工作职责：
（一）拟定市中心城区规划区内集体土地上房屋的征收与补偿工作的政策；
（二）审核房屋征收与补偿协议；
（三）存储和发放房屋征收与补偿资金；
（四）安置房的建设、管理、办证等相关工作事项；
（五）监督和指导各区的集体土地上房屋征收与补偿工作；
（六）市人民政府交办的工作。
各区人民政府（管理委员会）确定的集体土地上房屋征收与补偿管理部门（以下简称区集体土地上房屋征收部门），组织实施所辖区域内集体土地上房屋征收与补偿日常管理工作。
第五条 各区人民政府（管理委员会）发展改革、建设、城乡规划、国土资源、房产管理、财政、市场和质量监督管理、城管、公安、法制等有关部门应当按照各自职责，互相配合，保障市中心城区集体土地上房屋征收与补偿工作的顺利进行。
监察部门应当加强对参与集体土地上房屋征收与补偿工作的单位及其工作人员的监察。
审计部门应当加强集体土地上房屋征收补偿费用管理和使用情况的审计。
第六条 各区集体土地上房屋征收部门履行以下职责：
（一）组织实施所辖区域的集体土地上房屋征收与补偿工作；
（二）委托房屋征收实施单位，承担集体土地上房屋征收与补偿的具体工作，对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督；
（三）接受举报并及时核实、处理；
（四）拟定集体土地上房屋征收与补偿方案，经区人民政府（管理委员会）审批后，再报市集体土地上房屋征收部门审查备案；
（五）报请区人民政府（管理委员会）依照本办法的规定作出房屋征收决定；
（六）集体土地上房屋征收与补偿的宣传、解释工作；
（七）调查登记房屋征收范围内房屋的权属、区位等情况，并公布调查结果；
（八）房屋征收范围确定后，7日内书面通知国土资源、建设、城乡规划、房产管理、市场和质量监督管理、税务、公安有关部门暂停办理相关手续；
（九）向被征收人支付（代政府支付）被征收房屋价值的补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费以及补助和奖励，或者提供周转用房；
（十）与被征收人订立补偿协议；
（十一）报请区人民政府（管理委员会）依照本办法的规定作出补偿决定；
（十二）依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布；
（十三）依法承办集体土地上房屋征收与补偿工作的涉法涉诉事项。
第七条 集体土地上房屋征收补偿方案应当包括以下内容：
（一）房屋征收与补偿的法律依据；
（二）房屋征收的目的；
（三）房屋征收范围；
（四）被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；
（五）补偿方式、范围、标准和计算方法；
（六）用于产权调换房屋的基本情况、选购方法和交付期限；
（七）房屋征收补偿签约的期限、地点；
（八）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；
（九）补助和奖励标准；
（十）房屋征收实施单位；
（十一）住房保障；
（十二）其他事项。
第八条 区集体土地上房屋征收部门根据项目需要，可以委托除开发商、拆迁公司或其他企业、建设单位以及与房屋征收有利害关系的其他单位或者个人外的属地政府、政府派驻机构及相关单位作为集体土地上房屋征收实施单位，承担集体土地上房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
区集体土地上房屋征收部门对集体土地上房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
区集体土地上房屋征收部门应当对从事集体土地上房屋征收与补偿工作的人员，进行有关法律、法规和业务知识的培训，做到文明服务、规范上岗。
第二章 征收决定
第九条 为了保障国家安全，促进国民经济和社会发展等公共利益需要，有下列情形之一，确需征收市中心城区规划区内集体土地上房屋及附属物的，由区人民政府（管理委员会）作出集体土地上房屋征收决定。
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第十条 作出集体土地上房屋征收决定的程序：
（一）建设单位或项目实施单位提出申请。
（二）发展改革部门、国土资源部门、城乡规划部门出具相关预审意见：发展改革部门负责对拟建设项目是否符合当地的国民经济和社会发展规划进行审核，并出具预审意见。
城乡规划部门负责对拟建设项目是否符合城乡规划和专项规划进行审核，并出具预审意见，对符合规划的还应出具拟建设项目征收规划红线图；
国土资源部门负责对拟建设项目范围内土地是否符合土地利用总体规划进行审核，并出具预审意见。
（三）区集体土地上房屋征收部门对确需征收房屋的建设工程项目，应当会同城乡规划部门合理拟定房屋征收范围，报区人民政府（管理委员会）确定，并在房屋征收范围内予以公告。
（四）集体土地上房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
区集体土地上房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知国土资源、城乡规划、房产管理、市场和质量监督管理、税务、城管、公安等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明停办事项及暂停期限。暂停期限自征收公告之日起最长不得超过1年。
（五）区集体土地上房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及土地使用权等情况组织调查登记，房屋所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府、应当协助开展调查登记工作。并在房屋征收范围内向被征收人公布调查结果，被征收人应当予以配合。
（六）区集体土地上房屋征收部门拟定征收补偿方案，报区人民政府（管理委员会）审批。
（七）各区应当组织发展改革、财政、国土资源、建设、城乡规划、房产管理等有关部门对征收补偿方案进行论证，并将论证后的补偿方案在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。
（八）区人民政府（管理委员会）应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
（九）区人民政府（管理委员会）在作出集体土地上房屋征收决定前，可按照中共江西省委维护稳定工作领导小组《关于印发<第三方辅助评估主体开展社会稳定风险评估暂行规定>的通知》（赣稳发[2015]2号）的规定，在同级维稳部门的监管、指导下，引进第三方辅助评估主体（与评估主体没有行政隶属关系或经济利益关系，有独立的法人资格，取得相应资质证书，具备社会稳定风险评估能力的机构或者社会中介组织）对下列事项进行社会稳定风险评估，作出预警评价：
1.房屋征收事项是否经过合法性和可行性论证；
2.实施房屋征收是否会产生行政争议和具有化解的可能；
3.征收补偿资金和产权调换房源能否筹措到位；
4.拟定的征收补偿方案是否公平、合理。
社会稳定风险评估报告应当提出可实施、暂缓实施或者不可实施的意见。对可实施房屋征收的项目，区人民政府（管理委员会）应当制定社会稳定风险的防范、化解和处置预案。
（十）市中心城区房屋征收决定涉及被征收人数量较多，达1000户以上的，应当经市人民政府常务会议讨论决定。
（十一）区人民政府（管理委员会）作出集体土地上房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
征收补偿费用包括货币补偿和产权调换房屋建设（含安置房采购）等资金。
（十二）区人民政府（管理委员会）作出集体土地上房屋征收决定前，组织城乡规划、国土资源等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对房屋征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以不动产权（房屋所有权）证书为准。
（十三）对房屋征收范围内未依法登记的建筑，由房产管理部门会同国土资源、城乡规划及被征收房屋所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府等单位调查认定，并将调查认定的结果予以公示，公示期不得少于7日。
对调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对调查认定为违法的建筑或者超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
（十四）区人民政府（管理委员会）作出集体土地上房屋征收决定后，应当7日内在房屋征收范围内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项（被征收人对房屋征收决定不服的，60日内可依法向上一级人民政府申请行政复议，也可在6个月内向人民法院提起行政诉讼）。
第十一条 征收市中心城区规划区内集体土地上房屋中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等的，依照有关法律、法规的规定办理。
第三章 补 偿
第十二条 作出集体土地上房屋征收决定的区人民政府（管理委员会）应当对集体土地上房屋被征收人给予公平、合理补偿。补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿。
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿（具体补偿标准另行制定）。
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿（具体补偿标准另行制定）。
第十三条 区人民政府（管理委员会）应当对集体土地上房屋被征收人给予补助和奖励（具体补助和奖励标准另行制定）。
第十四条 市中心城区集体土地上房屋及附属物的征收评估工作由吉州房地产评估事务所、青原房地产评估事务所负责。
第十五条 被征收集体土地上房屋价值评估按房屋重置价格折旧进行评估，且应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等影响被征收房屋价值的因素。
第十六条 房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定，向区集体土地上房屋征收部门提供分户初步评估结果。房屋征收部门应当将分户初步评估结果告知被征收人。
分户初步评估结果告知被征收人7日后，房地产价格评估机构应当向区集体土地上房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
第十七条 被征收人或者区集体土地上房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核评估。
被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。市房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内对评估报告进行审核，出具书面鉴定意见。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
第十八条 被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换。安置房由市、区人民政府（管理委员会）统一规划、建设或公开采购，不得实行单独安排宅基地自建房屋方式。
第十九条 选择货币补偿的，对被征收集体土地上房屋进行重置价折旧评估，依据评估确定的价值对被征收房屋进行补偿；合法正房给予相应的补助，并根据签约时间，给予相应的奖励（具体补助、奖励标准另行制定）。
第二十条 选择房屋产权调换的，可由被征收人自行选择按集体土地上房屋征收相关政策文件执行，或选择参照国有土地上房屋征收相关政策文件执行。
选择按集体土地上房屋征收相关政策执行的，即对被征收集体土地上房屋进行重置价折旧评估，依据评估确定的价值结算被征收房屋与安置房的差价，并给予被征收人合法正房面积400元/平方米的购房补助。安置时对安置房总建筑面积和人均住房面积双指标控制，实行面积限量安置，超面积货币补偿。符合安置条件的，按其征收的合法正房面积进行安置，但每户安置总面积不得超过360平方米且人均安置面积不得超过60平方米，被征收合法正房面积超出安置总面积部分实行货币补偿。不符合安置条件且征收房屋后人均住房不足30平方米的，每人按30平方米享受安置价格给予安置。安置房超面积10平方米以内享受安置价格，安置房超面积10平方米以上部分按同地段同期商品房价格结算；附属建筑不参与产权调换安置，按房屋重置价格折旧后实行货币补偿。
应予计算安置人口的人员：父母为本村农村户口，其子女因读书而转为城镇户口的在校学生（小学、中学、大学）；因参军而将农村户口迁出居住地的现役义务士兵；原为本村农村户口的监狱服刑或劳动教养人员；因办理失地农民低保而农转非的；婚嫁后，因户口属性不同，房屋征收时仍不属本村农村户口的；因“招工招干”、征地、购买“农转非”指标等因素农转非，本人现无正式工作单位且在城区内无居住房屋的。
选择参照国有土地上房屋征收相关政策文件执行的，房屋产权调换后，被征收合法正房剩余面积小于安置房最小户型面积的，可按国有土地上房屋价格给予货币补偿。
第二十一条 因征收集体土地上房屋造成搬迁的，应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，应当向被征收人、支付临时安置费或者提供周转用房。产权调换房屋到期未交付的，应当自逾期之日起按原标准2倍支付临时安置费，直至安置房交付之日止（搬迁费、临时安置费具体标准另行制定）。
第二十二条 因征收集体土地上房屋造成停产停业损失的，应当予以补偿。给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：
（一）被征收房屋具有不动产权（房屋所有权）证书或者经有关部门认定为合法正房建筑；
（二）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；
（三）已办理税务登记并具有税负核定凭证。
第二十三条 因征收房屋造成停产停业损失的补偿期以月为单位计算。实行房屋产权调换的，补偿期自征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止；实行货币补偿的，补偿期最多不超过6个月。
第二十四条 征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。
第二十五条 房屋征收部门与被征收人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点面积和交付期限、产权调换房屋的差价结算、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议签约期限不得少于30日；房屋搬迁期限不得少于15日；货币补偿款应当在补偿协议约定期限内支付；对申请产权调换的当事人安置的临时过渡期限，多层建筑安置小区不超过24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十六条 房屋征收部门与被征收人在集体土地上房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由区集体土地上房屋征收部门报请作出集体土地上房屋征收决定的区人民政府（管理委员会）按照房屋征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定书应当载明被征收房屋基本情况、补偿决定内容和依据以及行政复议、行政诉讼的权利等事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。在给予被征收人补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。对按期搬迁的被征收人应当给予奖励。
第二十八条 按照补偿协议已完成搬迁或者按照补偿决定确定的搬迁期限已完成搬迁的房屋，房屋征收部门负责组织实施拆除。
承担房屋拆除工程的企业应当具有相应施工企业资质等级，并对施工安全负责。
第二十九条 对集体土地上房屋被征收的农民，尊重群众意愿，统一登记为“居民户口”，区人民政府（管理委员会）要及时依据法规做好户籍转换工作。被征收农民转为城镇居民后，在就业、养老、医疗、教育、社会保障等公共服务方面和社会保障方面，享有城镇居民同等政策和待遇，区人民政府（管理委员会）和有关部门要按规定做好相关工作。对城中村改造中户籍转换后，符合保障性住房政策条件的困难群众纳入住房保障体系，优先安排公共租赁住房。
第三十条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府（管理委员会）依法申请房屋所在地基层人民法院强制执行。申请人民法院强制执行前，应当依法书面催告被征收人履行搬迁义务。
申请机关向人民法院申请强制执行，除依法提供强制执行申请书及附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点及面积等材料外，还应当依法提供下列材料：
（一）征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；
（二）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；
（三）社会稳定风险评估材料；
（四）申请强制执行的房屋状况；
（五）被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；
（六）法律、行政法规规定应当提交的其他材料。
第三十一条 房屋征收补偿工作完结后，区集体土地上房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
审计机关应当加强对房屋征收补偿费使用情况的监督，对房屋征收补偿项目费用情况进行专项审计，并公布审计结果。
第三十二条 集体土地上房屋被依法征收后，房屋征收部门应统一向原登记机构依法依规申请不动产权（房屋所有权）证书注销登记手续。
第三十三条 对被征收人按规定的标准取得的房屋征收补偿款，免征个人所得税。选择产权调换的，被征收房屋与安置房的等面积部分免征契税，超面积部分按相应规定缴税；对被征收人因征收在市中心城区重新购置住房的（三年内），购房成交价中相当于征收补偿款的部分（或被征收房屋与重新购置住房的等面积部分)免征契税。
被征收房屋未办理不动产权（房屋所有权）证书但手续齐全，且认定为合法正房面积并选择产权调换，按认定的合法正房面积免征契税，超面积部分按相应规定缴税。
第三十四条 市中心城区规划区内集体土地上房屋的被征收户，在其房屋征收搬迁后购置新房或安置房办理不动产权（房屋所有权）证书时，经权利人义务人申请，需继承或赠与直系亲属为产权共有人的，经法定公证部门公证后，可凭吉安市房地产管理局出具的房屋征收证明，按征一补一的原则，免交房屋契税。超面积部分依法缴纳契税。
第四章 法律责任
第三十五条 市集体土地上房屋征收部门和区集体土地上房屋征收部门工作人员在房屋征收与补偿工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第三十六条 在集体土地上房屋征收与补偿工作过程中，对违法抢建房屋行为管控失职的工作人员，由组织、人社和监察部门依照有关规定问责、追责。
第五章 附 则
第三十七条 本办法自2017年5月1日起施行。
本办法施行前，市中心城区规划区内已实施或者正在实施的农房拆迁项目，按原规定执行。本办法施行后，国家、省新出台的法律、法规及政策与本办法不一致的，按国家、省新规定执行。本办法未尽事项，按国家、省有关法律、法规及政策执行。
附件1
吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则
第一章 总 则
第一条 为了规范我市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障集体土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江西省土地管理条例》等相关法律、法规和规章，以及《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。
第二条 本细则适用范围：在市中心城区规划区内，为了公共利益的需要征收集体土地上单位、个人的房屋及附属物、附着物的房地产估价活动，适用本细则。
第三条 市中心城区规划区内集体土地上房屋及附属物、附着物的征收评估单位为吉州房地产评估事务所、青原房地产评估事务所。
第四条 承担市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估的房地产估价人员应取得房地产估价师资格。每个集体土地上房屋征收估价项目，征收评估单位均应派出至少二名房地产估价师驻项目现场开展工作，估价作业人员应当持有市集体土地上房屋征收部门核发的评估工作人员上岗证作业。
第五条 市集体土地上房屋征收部门应与评估单位签订书面房屋征收评估委托合同，并对估价人员审核，颁发房屋征收评估人员上岗证。征收评估单位不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第六条 征收评估单位依照本细则和《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估指导标准》开展评估工作。
第七条 征收评估单位和人员在房地产评估过程中有不当行为，依据《房地产评估机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，触犯法律的将追究相关人员的刑事责任。
