榆林市人民政府办公室关于印发榆林市房地产去库存优结构实施细则的通知
榆政办发〔2016〕39号
各县区人民政府，市政府各工作部门、各直属机构：
《榆林市房地产去库存优结构实施细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
榆林市人民政府办公室
2016年8月30日
（此件公开发布）
榆林市房地产去库存优结构实施细则
为了进一步落实《榆林市房地产去库存优结构实施意见》，有效化解库存，促进全市房地产市场平稳健康发展，特提出以下实施细则。
一、夯实地方政府责任
（一）夯实责任主体。各区县政府是维护和促进本地区房地产市场平稳运行和健康发展的责任主体。
（二）工作责任。各区县政府、各开发区管委会和市政府相关职能部门要强化工作责任，根据当地实际情况，制定科学、合理的监管体系。建立房地产市场运行监测预警机制，定期分析研判房地产发展趋势，准确把握房地产市场走势，及时公布商品住房供应、交易和价格走势情况，稳定市场预期。强化对预售许可、预售资金、二手房交易资金的监管。各区县政府、榆林中心城区各规划行政主管部门要建立商品房在建项目台账，每月将在建项目的规模、投资、进度等基本情况报送市住建局。住建部门要对已取得预售许可的房地产项目建立监管台账，加强预售审批后的监管。
二、严格管控房地产用地供应
（三）建立房地产去库存与用地供应的联动机制。各区县政府、各开发区管委会和市政府相关职能部门要在调查分析的基础上，根据实际情况，重新调整基准地价。房地产主管部门要定期将各区县、各开发区的各类房屋存量情况通报国土部门。国土部门对库存消化周期超过18个月的区县、开发区，暂停房地产用地供应;消化周期超过12个月低于18个月的区县、开发区，适当减少用地供应。
三、简化行政审批
（四）简化程序，提高办事效率。各区县政府、各开发区管委会和市政府相关职能部门在房地产开发项目审批中，有涉及土地、规划、住建、消防、质监、人防、环保、不动产登记等审批事项的要简化行政审批程序，提高办事效率。
（五）已供地未实施或部分实施的房地产项目，在符合规划条件、不增加容积率且满足公共基础设施配套的前提下，建设单位申请土地用途在居住、商业、旅游、娱乐四类经营性用途(工业除外)之间调整的，由规划主管部门审批实施。
（六）在不改变用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、日照影响、建筑外形并满足公建配套等规划条件的前提下，建设单位调整房屋户型，不需重新进行规划审批，由建筑设计单位出具户型变更设计，并经施工图审查机构、消防审查后，即可调整。房屋户型调整后，相关建筑设计图纸资料报规划主管部门备案。
（七）严格按照国家《建设项目环境影响评价分类管理名录》确定的环境影响评价类别编制环评文件，不得擅自改变环境影响评价类别。对符合编制“环境影响评价登记表”的房地产项目由建设单位自行填报，不得要求其委托有偿服务的环评资质单位填报。将房屋建筑工程的防雷审查统一纳入施工图审查。
（八）严格执行人防工程布点规划。单建地下停车场等地下工程，与人防工程布点规划相吻合的，须建设人防工程，其他由建设单位自主决定。
四、支持在建项目建设
（九）下调房地产项目土地增值税预征率，其中普通住宅下调至1%。对列入棚户区改造计划的项目，经税务主管部门审核增值额不超过扣除项目金额20%的普通住宅部分，可在履行核准备案后不预征土地增值税。对经土地增值税清算，增值率未达到20%的普通住宅所预缴土地增值税予以返还。
（十）经国土部门审批同意，房地产项目可分期缴纳土地出让金，已签订土地出让金分期缴纳合同的建设单位，可凭《国有建设用地出让成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》等土地权属证明文件资料，先行办理项目《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，并可在取得上述证件后，办理不超过出让用地建设规模1/2的《商品房预售许可证》。剩余1/2的预售许可手续待其土地出让手续完善后再予办理。
（十一）开发建设单位确因资金困难无法如期全额缴纳规费的，应向规划、人防部门提出书面申请并出具按期补缴承诺，经审批后，规划、人防部门可先予办理相关建设手续。城市基础设施配套费、人防工程易地建设费可部分缓至竣工验收之前缴纳。
（十二）建设项目的地下室用途为非商业的，不再缴纳城市配套费。
（十三）规划建设项目规模较大、分期建设的房地产开发项目，实行分批分幢验收。竣工项目经过规划、消防、环保、竣工备案等验收合格后即可分幢办理房屋产权登记手续。待规划建设项目全部建成竣工后再进行综合验收，综合验收时限为15个工作日。在项目验收过程中，除执行国家有关法律法规外，不得增设任何附加条件。
五、支持住房消费
（十四）积极发挥住房公积金作用。市住房公积金管理中心要严格落实中省住房公积金政策，提高贷款额度，延长贷款年限；拓宽贷款品种，实行市内通贷；放宽提取范围，降低提取门槛；精简审核流程，提高工作效率。房地产开发企业不得拒绝购房者使用住房公积金贷款购房。2016年全市释放住房公积金49亿元。
（十五）落实信贷支持政策。严格执行人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）的相关政策，对积极支持个人住房贷款的银行，财政部门优先安排项目资金、住房公积金、住房专项维修资金、预售资金的存储。
（十六）落实税收优惠政策。严格执行财政部、国家税务总局、住建部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)的相关政策，降低房屋交易成本，优化交易流程，取消一切无法律法规依据的证明。
六、加大棚改货币化安置力度
（十七）充分利用国开行、农发行支持棚户区改造的金融政策，大力提高棚户区改造货币化安置率。根据中省要求，我市目前库存量较大的榆林中心城区、神木县、府谷县、定边县、横山县原则上货币化安置率要求达到100%，其他县货币化安置率要求达到80%。于2016年7月1日后实施的棚户区改造项目被征收人用棚改补偿资金购买存量商品住房的，均给予资金奖励。具体奖励办法按照《榆林市利用存量商品住房作为棚户区改造安置房市级奖励办法》榆政办法〔2016〕32号执行。
七、鼓励移民搬迁户进城购房
（十八）打通易地扶贫、避灾、生态、采煤塌陷区以及其他移民搬迁政策与商品房去库存和保障房分配政策通道，充分盘活存量商品房。按照中省移民搬迁“三靠近”和优先采取货币化安置的原则，鼓励搬迁移民进中心城区、县城、园区、重点镇购买存量商品房。各区县政府可选择“五证齐全、城镇规划区内、房地产企业在公开销售价格的基础上自愿给予房价10-20%优惠”的存量商品住房作为安置房源对移民搬迁户进行集中安置。移民搬迁安置区（点）建设部门可将移民搬迁户的配套设施建设费直接补贴给安置房源的开发企业，开发企业要给予移民搬迁购房户所补配套设施费1.5倍的房价优惠。用于易地扶贫搬迁的安置房源单套面积不高于120平方米，用于避灾、生态、采煤塌陷户以及其他移民搬迁的安置房源面积不受限制。被安置的移民搬迁户可在安置房所在地办理本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续，并享受城镇居民同等的教育和基本公共服务资源。
八、支持农民进城购房
（十九）引导鼓励农民进城购房。农民进城购买存量商品房的，只要家庭成员中有1名户籍未迁出农村，其所有家庭成员仍享受原家庭在农村的一切权益。农民进城购买存量商品房的可在房屋所在地办理本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续，并享受城镇居民同等的教育和基本公共服务资源。市住房公积金管理中心要积极探索将进城务工人员纳入公积金归集机制。各区县政府要积极引导商业银行支持农民购房贷款。开发企业要积极让利于购房农民。
九、加快遗留问题处理
（二十）对于存在遗留问题的房地产项目，要认真分析历史成因，国土、规划、住建等部门要按照“尊重历史、面对现实”的原则，妥善处理。在保证质量、安全的情况下，四邻无争议的房地产项目，可按照项目建设时的规范标准，由项目审批单位牵头，相关部门参与，按照“一事一议”的原则完善相关手续，进行审核验收。
（二十一）对已经规划许可，2015年5月1日前已施工至正负零零以上(含正负零零)且主体结构不具备整改条件的房地产项目，按照2015年5月1日前施行的最新规范进行消防审核及验收。施工时间由设计、建设、施工、监理单位共同提供，并对证明材料的真实性负责。
《榆林市房地产去库存优结构实施细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
榆林市人民政府办公室
2016年8月30日
（此件公开发布）
榆林市房地产去库存优结构实施细则
为了进一步落实《榆林市房地产去库存优结构实施意见》，有效化解库存，促进全市房地产市场平稳健康发展，特提出以下实施细则。
一、夯实地方政府责任
（一）夯实责任主体。各区县政府是维护和促进本地区房地产市场平稳运行和健康发展的责任主体。
（二）工作责任。各区县政府、各开发区管委会和市政府相关职能部门要强化工作责任，根据当地实际情况，制定科学、合理的监管体系。建立房地产市场运行监测预警机制，定期分析研判房地产发展趋势，准确把握房地产市场走势，及时公布商品住房供应、交易和价格走势情况，稳定市场预期。强化对预售许可、预售资金、二手房交易资金的监管。各区县政府、榆林中心城区各规划行政主管部门要建立商品房在建项目台账，每月将在建项目的规模、投资、进度等基本情况报送市住建局。住建部门要对已取得预售许可的房地产项目建立监管台账，加强预售审批后的监管。
二、严格管控房地产用地供应
（三）建立房地产去库存与用地供应的联动机制。各区县政府、各开发区管委会和市政府相关职能部门要在调查分析的基础上，根据实际情况，重新调整基准地价。房地产主管部门要定期将各区县、各开发区的各类房屋存量情况通报国土部门。国土部门对库存消化周期超过18个月的区县、开发区，暂停房地产用地供应;消化周期超过12个月低于18个月的区县、开发区，适当减少用地供应。
三、简化行政审批
（四）简化程序，提高办事效率。各区县政府、各开发区管委会和市政府相关职能部门在房地产开发项目审批中，有涉及土地、规划、住建、消防、质监、人防、环保、不动产登记等审批事项的要简化行政审批程序，提高办事效率。
（五）已供地未实施或部分实施的房地产项目，在符合规划条件、不增加容积率且满足公共基础设施配套的前提下，建设单位申请土地用途在居住、商业、旅游、娱乐四类经营性用途(工业除外)之间调整的，由规划主管部门审批实施。
（六）在不改变用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、日照影响、建筑外形并满足公建配套等规划条件的前提下，建设单位调整房屋户型，不需重新进行规划审批，由建筑设计单位出具户型变更设计，并经施工图审查机构、消防审查后，即可调整。房屋户型调整后，相关建筑设计图纸资料报规划主管部门备案。
（七）严格按照国家《建设项目环境影响评价分类管理名录》确定的环境影响评价类别编制环评文件，不得擅自改变环境影响评价类别。对符合编制“环境影响评价登记表”的房地产项目由建设单位自行填报，不得要求其委托有偿服务的环评资质单位填报。将房屋建筑工程的防雷审查统一纳入施工图审查。
（八）严格执行人防工程布点规划。单建地下停车场等地下工程，与人防工程布点规划相吻合的，须建设人防工程，其他由建设单位自主决定。
四、支持在建项目建设
（九）下调房地产项目土地增值税预征率，其中普通住宅下调至1%。对列入棚户区改造计划的项目，经税务主管部门审核增值额不超过扣除项目金额20%的普通住宅部分，可在履行核准备案后不预征土地增值税。对经土地增值税清算，增值率未达到20%的普通住宅所预缴土地增值税予以返还。
（十）经国土部门审批同意，房地产项目可分期缴纳土地出让金，已签订土地出让金分期缴纳合同的建设单位，可凭《国有建设用地出让成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》等土地权属证明文件资料，先行办理项目《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，并可在取得上述证件后，办理不超过出让用地建设规模1/2的《商品房预售许可证》。剩余1/2的预售许可手续待其土地出让手续完善后再予办理。
（十一）开发建设单位确因资金困难无法如期全额缴纳规费的，应向规划、人防部门提出书面申请并出具按期补缴承诺，经审批后，规划、人防部门可先予办理相关建设手续。城市基础设施配套费、人防工程易地建设费可部分缓至竣工验收之前缴纳。
（十二）建设项目的地下室用途为非商业的，不再缴纳城市配套费。
（十三）规划建设项目规模较大、分期建设的房地产开发项目，实行分批分幢验收。竣工项目经过规划、消防、环保、竣工备案等验收合格后即可分幢办理房屋产权登记手续。待规划建设项目全部建成竣工后再进行综合验收，综合验收时限为15个工作日。在项目验收过程中，除执行国家有关法律法规外，不得增设任何附加条件。
五、支持住房消费
（十四）积极发挥住房公积金作用。市住房公积金管理中心要严格落实中省住房公积金政策，提高贷款额度，延长贷款年限；拓宽贷款品种，实行市内通贷；放宽提取范围，降低提取门槛；精简审核流程，提高工作效率。房地产开发企业不得拒绝购房者使用住房公积金贷款购房。2016年全市释放住房公积金49亿元。
（十五）落实信贷支持政策。严格执行人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）的相关政策，对积极支持个人住房贷款的银行，财政部门优先安排项目资金、住房公积金、住房专项维修资金、预售资金的存储。
（十六）落实税收优惠政策。严格执行财政部、国家税务总局、住建部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)的相关政策，降低房屋交易成本，优化交易流程，取消一切无法律法规依据的证明。
六、加大棚改货币化安置力度
（十七）充分利用国开行、农发行支持棚户区改造的金融政策，大力提高棚户区改造货币化安置率。根据中省要求，我市目前库存量较大的榆林中心城区、神木县、府谷县、定边县、横山县原则上货币化安置率要求达到100%，其他县货币化安置率要求达到80%。于2016年7月1日后实施的棚户区改造项目被征收人用棚改补偿资金购买存量商品住房的，均给予资金奖励。具体奖励办法按照《榆林市利用存量商品住房作为棚户区改造安置房市级奖励办法》榆政办法〔2016〕32号执行。
七、鼓励移民搬迁户进城购房
（十八）打通易地扶贫、避灾、生态、采煤塌陷区以及其他移民搬迁政策与商品房去库存和保障房分配政策通道，充分盘活存量商品房。按照中省移民搬迁“三靠近”和优先采取货币化安置的原则，鼓励搬迁移民进中心城区、县城、园区、重点镇购买存量商品房。各区县政府可选择“五证齐全、城镇规划区内、房地产企业在公开销售价格的基础上自愿给予房价10-20%优惠”的存量商品住房作为安置房源对移民搬迁户进行集中安置。移民搬迁安置区（点）建设部门可将移民搬迁户的配套设施建设费直接补贴给安置房源的开发企业，开发企业要给予移民搬迁购房户所补配套设施费1.5倍的房价优惠。用于易地扶贫搬迁的安置房源单套面积不高于120平方米，用于避灾、生态、采煤塌陷户以及其他移民搬迁的安置房源面积不受限制。被安置的移民搬迁户可在安置房所在地办理本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续，并享受城镇居民同等的教育和基本公共服务资源。
八、支持农民进城购房
（十九）引导鼓励农民进城购房。农民进城购买存量商品房的，只要家庭成员中有1名户籍未迁出农村，其所有家庭成员仍享受原家庭在农村的一切权益。农民进城购买存量商品房的可在房屋所在地办理本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续，并享受城镇居民同等的教育和基本公共服务资源。市住房公积金管理中心要积极探索将进城务工人员纳入公积金归集机制。各区县政府要积极引导商业银行支持农民购房贷款。开发企业要积极让利于购房农民。
九、加快遗留问题处理
（二十）对于存在遗留问题的房地产项目，要认真分析历史成因，国土、规划、住建等部门要按照“尊重历史、面对现实”的原则，妥善处理。在保证质量、安全的情况下，四邻无争议的房地产项目，可按照项目建设时的规范标准，由项目审批单位牵头，相关部门参与，按照“一事一议”的原则完善相关手续，进行审核验收。
（二十一）对已经规划许可，2015年5月1日前已施工至正负零零以上(含正负零零)且主体结构不具备整改条件的房地产项目，按照2015年5月1日前施行的最新规范进行消防审核及验收。施工时间由设计、建设、施工、监理单位共同提供，并对证明材料的真实性负责。
