各县市区人民政府、株洲经开区管委会，各有关单位：
《株洲市闲置土地处置、低效工业用地再开发利用实施方案》经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
 
 
株洲市人民政府办公室   
 2018年10月24日
 
 
为进一步盘活存量低效用地，优化城市空间布局，落实供给侧结构性改革，推动产业结构升级，促进土地资源节约集约利用，结合我市实际，制定本实施方案。
一、目标任务
盘活闲置土地、低效工业用地。通过清理、处置闲置土地和开展低效工业用地再开发，增加建设用地有效供给，切实把存量资源转化为生产力，提高土地资源要素配置效率和产出效益。促进产业转型升级，推进节约集约用地，进一步提高开发园区土地利用效率。到2018年底，各县市区闲置土地处理50%以上，园区盘活低效土地达到审定总面积的60%，2019年底完成率达到100%。
二、基本原则
（一）依法依规原则。闲置土地和园区低效用地清理认定和处置必须事实清楚，程序合法，处置适当，适用法律法规准确。
（二）政府主导原则。建立健全政府领导、部门协同、公众参与的工作机制，加强统筹协调，形成工作合力。市政府对低效工业用地再开发予以政策扶持，鼓励企业通过低效产业用地再开发加快产业转型升级，增强市场竞争力。对因政府各部门原因导致的闲置土地，要进一步传导压力，压实责任，推动闲置土地的清理处置工作。
（三）规划先行原则。根据土地利用总体规划、城镇总体规划和产业布局规划，在摸清闲置土地、园区低效工业用地的现状和开发潜力的基础上，按照节约集约用地原则科学制定处置方案，最大限度提高土地利用水平。科学制定低效工业用地再开发实施方案和闲置土地处置方案。
（四）分类处置原则。综合考虑土地供需情况、城镇改造计划，区分情况、一地一策、分类处理，保证工作规范运 作、切合实际，有序推进。
（五）市场运作原则。在公开、公平、公正、规范的基础上，运用市场机制和手段，充分调动土地权利人和社会各方的积极性。
三、实施范围及认定标准
（一）闲置土地调查处置范围为各县市区区域内。闲置土地包括以下情形：
1. 未经原批准用地的人民政府批准，超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发建设的；
2. 国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书未规定动工开发建设日期的，以实际交付土地之日起满两年未动工开发建设的（实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准）；
3. 已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地。其中，动工面积为用地面积，并非建筑面积。动工开发是指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。已投资额、总投资额均不包含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。
（二）低效用地调查再开发利用范围为各开发园区内。低效工业用地是指现状土地的开发利用、投入产出强度、容积率、建筑密度、产业类型、生产收入状况等未达到约定条件，仍有较大调整利用空间的非闲置工业用地。具体包括以下情形：
1. 已建成并投产，但容积率、建筑密度、投资强度、产出强度、绿地率低于合同约定条件的（合同未约定的按国家标准执行），以下简称开发不达标土地；
2. 动工开发且开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积三分之一以上或者已投资额（不包括取得土地使用权的土地价款和应缴纳税费）占总投资额百分之二十五以上，中止开发建设满一年的或超过合同约定竣工时间半年以上的，以下简称开发未完成土地；
3. 按照合同约定完成了全部开发建设，但竣工验收后一年以上未投产或投产后停产至今一年以上的，固定资产投资强度低于全市控制标准值、达不到合同（协议）约定值70％的，亩产税收达不到入园项目控制标准的（以下简称“产出利用效率低土地”）。投资强度参照《株洲市工业项目建设用地控制标准（2015）》，国家级园区入园项目年上缴税收不低于10万元/亩，省级及以下园区（工业集中区域）入园项目年上缴税收不低于7万元/亩，合同未按约定的国家标准执行；
4. 相关规定认为属于低效利用的其他情形，未经相关部门批准，擅自改变用途的工业用地，指没有按照出让合同、项目入园或项目合作等协议约定条件使用土地和房屋的情形的（以下简称“其他改变用途土地”）。
四、实施步骤
（一）闲置土地处置实施步骤
1. 清理调查阶段（2018年10月1日前）。各县市区采取利用土地供应台账、土地市场动态监测网，采取查阅资料、现场踏勘、通知约谈等方式开展闲置土地清理，彻底查清土地权利人、位置、面积、批准用途、出让金缴纳额、土地开发利用现状、合同履约情况、土地闲置时间及原因等情况。根据清理结果，建立闲置土地清理台账。
2. 分类处置阶段（2018年12月30日前）。分类处置闲置土地，因拆迁等原因造成的闲置土地，由市征拆办牵头，各县市区政府负责明确责任人，倒排时间表，按期完成征迁任务，消除闲置；因规划等原因造成的闲置土地，由规划局牵头，在规定期限内出台详细的规划方案，解决土地闲置问题；对于因融资造成的闲置土地，依据《闲置土地处置办法》进行处置；对于历史遗留的闲置用地，因矛盾较多，问题复杂，报市闲置土地处置、低效工业用地再开发利用工作协调小组逐项逐宗研究前，各县市区要对每一宗历史遗留闲置土地拟定处置方案，上报市闲置土地处置、低效工业用地再开发利用工作协调小组审定后确定处置时间，逐宗处置到位，2018年12月30日之前要处理50%以上，没有处理完的要列出时间表，限期处置到位。对闲置土地清理专项行动清理出来的闲置土地，各县市区要对每一宗地进行调查，分类进行甄别，提出处理意见，报市闲置土地处置、低效工业用地再开发利用工作协调小组审定后执行，2019年12月底以前要全部处置到位。
3. 检查验收阶段（2019年12月30日前）。各县市区在2018年12月30日前向市闲置土地处置、低效工业用地再开发利用工作协调小组上报年度清理处置工作总结。协调小组将于2019年12月上中旬组织检查组对各地闲置土地清理处置情况进行检查验收，并根据各地的检查情况总结全市闲置土地处置的成效，查找存在的问题。
（二）低效工业用地实施步骤
1. 调查摸底阶段（2018年10月1日前）。各县市区、开发园区为主体开展辖区内存量建设用地调查工作，全面摸清低效工业用地现状和开发潜力，划定拟纳入低效产业用地再开发的范围，形成各地块的调查表。
2. 审核认定建库阶段（2018年11月30日前）。各县市区组织发改、经信、财政、住建、国土、环保、税务等部门对每宗地进行审核认定，将认定的结果报国土资源局汇总后再统一报市闲置土地处置、低效工业用地再开发利用工作协调小组审定。审定后的低效工业用地，将宗地信息标在现状图上，建立低效工业用地数据库。经认定的低效工业用地，由国土资源部门在15个工作日内将书面通知送达至企业，企业应在被告知之日起一个月内，向国土资源部门提出盘活意见。
3. 制定再开发实施方案阶段（2018年12月30日前）。依据土地利用总体规划和城镇建设规划，结合土地供需情况，结合我市土地管理政策的延续性，区分情况、分类处置，逐宗地制定低效工业用地再开发实施方案，再开发方案需取得市发改、经信、财政、国土、住建、环保、区土地储备中心等部门的审查意见，明确改造开发利用的目标任务、性质用途、规模布局和时序安排等，报市政府批准后实施。
4. 低效用地分类处置全面实施阶段（2018年12月-2019年12月30日底）。各县市区依据市政府批准的再开发方案实施，规范运作，切合实际，力争处置一批、盘活一批低效工业用地。
五、分类处置
（一）因毛地出让，拆迁未完成导致的闲置土地
如土地受让人落实了项目和资金，并且有意愿继续开发建设，则与市拆迁办等相关部门联系，制定拆迁计划，限期完成拆迁工作，加速推进项目建设。
如土地受让人缺乏项目或资金，或无意愿继续开发建设，则与受让人协议有偿收回，协商确定土地收回价格。如受让人不同意协议收回，则可依据合同约定，由市政府进行有偿收回。
（二）因规划调整导致的闲置土地
如土地受让人落实了项目和资金，并且有意愿继续开发建设，则可以采取两种方法处置，一是与规划部门协调联系，调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。二是可以为国有建设用地使用权人置换“价值相当、用途相同”的国有建设用地。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明置换土地。
如缺乏项目或资金，或土地受让人无意愿继续开发建设，则可以与受让人协议有偿收回，协商确定土地收回价格。如受让人不同意协议收回，则依据合同约定，由市政府进行有偿收回。
（三）对于因企业自身原因造成的闲置土地
如土地受让人落实了项目和资金，并且有意愿继续开发建设的，采取延期处置方式。具体操作是：签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任，从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过三个月。
如土地受让人缺乏项目或资金，或无意愿继续开发建设，则采取限期动工的处置方式，对超过约定、规定的动工开发日期但未满一年的违约用地，可向土地使用者下达《责令限期动工通知书》，要求必须在三个月内动工。闲置土地属于园区的项目，需重新签订入园协议。
因企业原因未动工开发满一年、不足两年的，按土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。因企业原因未动工开发满两年的，由政府无偿收回国有建设用地使用权，闲置土地属于园区的项目，由园区收回，用于引进新的项目，促进园区发展。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。
（四）对因政府原因造成的历史遗留的闲置用地
因历史遗留闲置土地矛盾较多，问题复杂，从国土、规划、财政、发改、法制办、公安部门抽调专人组成闲置土地处置工作小组，将闲置土地分类逐项逐宗研究，与受让人逐一谈判，提出处理意见报土委会审定后执行。
（五）属于开发不达标类型的土地
1. 土地使用权人无法完成整改的，可在不改变土地用途的情况下，以合作等方式引进其他单位投资共同开发以达到约定条件要求。土地使用权人采取合作方式引进其他单位投资共同开发的，必须书面向市、县两级人民政府报告并取得同意。
2. 土地使用权人无法继续开发又无引进其他单位投资合作开发的，可由县市区人民政府收购并纳入土地储备，优先用于园区开发建设。
3. 土地使用权人在收到国土资源部门认定低效工业用地的通知之日起三个月内未提出整改措施，一年内未能自行整改到位的，由规划部门对其规划指标不达标的行为作出行政处罚，由国土资源部门依据原出让合同或划拨土地使用权决定书约定条件的规定追究违约责任，管委会可依据签订的招商引资等相关协议或约定追究违约责任。项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到本合同约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约。宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行合同。土地使用权人可以达到限期整改的，国土资源部门和各园区管委会与土地使用权人签订限期整改并达到约定条件的事项。
（六）属于开发未完成类型的土地
1. 土地使用权人可在不改变土地用途的情况下，采取合作等方式引进其他单位投资共同开发（必须符合现行产业政策的行业），土地使用权人必须书面向市、县两级人民政府报告并取得同意。
2. 土地使用权人无法独立完成开发又无引进其他单位投资开发的，可由县市区人民政府收购并纳入土地储备。由政府依法有偿收回土地使用权，根据土地储备管理办法的规定，评估机构对其工业用地、地上房屋和附属物等进行评估，根据评估结果确定补偿标准，签订补偿协议，对土地使用权人补偿到位后，由不动产登记机关办理注销登记手续，由土地储备机构对该宗土地进行收储，并按新的用途和要求重新供地。
3. 未完成建设部分，可分割转让给园区（根据入园时实际支付土地价），由园区开发建设标准厂房或另行招商。
4. 土地使用权人在收到国土资源部门认定低效工业用地的通知之日起三个月内未提出整改措施，一年内未能自行整改到位的，按原出让合同或划拨土地使用权决定书中约定条件的规定追缴违约金。
（七）属于产出利用效率低类型的土地
1. 土地使用权人无法自身改善经营状况而又闲置厂房的，应书面承诺尽快（约定时间） 出租闲置厂房，同时可以向管委会提出申请，管委会可支持、协助土地使用权人引进其他企业作为承租方租用厂房，并签订协议。
2. 因产业结构调整原因，土地使用权人有意转让土地使用权的，受让方使用土地应符合开发园区控制性详细规划及产业发展要求，应向园区管委会提出申请，受让方必须与园区管委会签订入园协议，并依法向土地所在地的县市区国土资源部门申请办理土地转让手续。经批准转让土地的，不得改变土地用途。
3. 土地使用权人不增加用地面积、不改变土地用途的前提下，通过调整内部布局提高土地利用效率。鼓励土地使用权人追加投资，将腾出的土地扩大再生产用于本单位新建标准厂房。新建标准厂房可安排自身新投入项目或直接对外出租厂房，也可以引入产业园区类的研发总部、众创空间、孵化器等产业企业合作开发。
4. 土地使用权人可以直接与县市区人民政府协商收购并纳入土地储备，优先用于园区开发建设。
（八）属于其他改变用途类型的土地
1. 土地使用权人可引进其他企业作为承租方租用厂房，有意转让土地使用权的，受让方使用土地应符合开发园区控制性详细规划及产业发展要求，应向园区管委会提出申请，受让方必须与园区管委会签订入园协议，并依法向土地所在地的县市区国土资源部门申请办理土地转让手续。经批准转让土地的，不得改变土地用途。
2. 土地使用权人无法再从事工业生产，又无引进其他工业项目投资开发的，可由所在园区收购或县市区人民政府纳入土地储备。对工业用地擅自改变用途的，国土、规划部门将责令限期改正，恢复工业用途。违法情节严重，在规定时限内未完成整改的，出让人可按照出让合同约定，依法收回工业用地使用权。
（九）低效工业用地再开发鼓励措施
鼓励拥有低效用地的土地使用权人积极实施土地再开发。在符合法律和市场配置原则的前提下，加大土地使用权人土地周边基础设施及公共设施配套投入、引导和扶持鼓励土地使用权人实施土地再开发，逐步提高开发园区土地集约利用程度。凡由国土资源部门出具低效用地认定意见并被列入全市低效用地监控目录的用地单位，依申请经人民政府批准可享受土地再开发鼓励政策。
1. 在低效用地处置中，土地使用权人主动与县市区人民政府协商收购，并将其土地纳入了土地储备的，可以申请适当减轻或免除原土地使用权人因开发未完成等原因造成的违约责任。
2. 通过合作方式引入投资或引进同类型新工业企业共同开发提高开发强度达到约定条件要求的，可以申请适当减轻或免除原土地使用权人因开发未完成等原因造成的违约责任。
3. 土地使用权人在符合开发园区控制性详细规划和产业发展要求、不改变土地用途的前提下，通过调整原有用地内部布局，自身追加投资规模，在原有用地范围内新建、扩建（加层）厂房，增加建筑面积、提高土地开发强度的，可以申请不再增缴土地价款。
4. 鼓励低效用地使用权人积极参与招商，对招商引资做出重大贡献的由市级或县级人民政府按照有关政策规定予以奖励。
六、组织实施
（一）加强组织领导
成立株洲市闲置土地处置、低效工业用地再开发利用工作协调小组, 由市政府常务副市长何剑波任组长，副市长谭可敏、何朝晖任副组长，市监委、市中级人民法院、市政府法制办、市公安局、市发改委、市财政局、市经信委、市国土资源局、市住建局、市规划局、市环保局、市国税局、市商务粮食局、各县市区政府、各园区管理委员会为成员单位。协调小组办公室设在市国土资源局，负责组织协调、监督管理及其他日常工作。协调小组定期召开会议，负责审议决定闲置土地处置和低效工业用地再开发工作中的重大事项。
（二）明确部门职责
1. 各县市区政府、园区是本辖区内闲置低效用地再开发利用的责任主体,负责开展调查摸底、认定上报工作；根据确定的实施计划，分别逐地块提出闲置土地清理处置工作方案和编制低效工业用地再开发利用方案；负责低效工业用地再开发涉及的土地收储相关工作；园区每年对本区低效工业用地情况要建立台账，并在年度进行自查，向协调小组提交报告。
2. 市规划局负责低效工业用地项目的规划审查，负责再开发利用方案规划审查，不得为闲置土地办理规划许可。
3. 市国土资源局负责根据前期调查、认定建立数据库，将专项规划上报低效工业用地再开发工作协调小组讨论，并报市人民政府审批；负责办理农用地转用、土地征收等用地报批及转让、供地手续，负责土地确权、登记发证工作；提供有关宗地的审批资料和发证资料，不得为闲置土地办理抵押登记。
4. 市发改、经信、财政、住建、环保、税务等部门按各自职责对低效工业用地认定及再开发利用方案共同把关，出具书面审查意见，不得为闲置土地办理立项、行政审批手续。
5. 市政府法制办负责法律指导，协助起诉执行。
6. 市商务粮食局负责统筹再开发利用招商引资工作，对招商引资做出重大贡献的实行奖励。
7. 市公安局负责闲置土地清理工作中违法案件的侦查，维护安全保障工作。
（三）提高行政服务效能
对闲置土地清理处置和低效工业用地再开发的重大事项，由市闲置土地处置、低效工业用地再开发利用工作协调小组专题会议协调。为提高工作效率，各相关部门要按照简化手续、开通绿色通道、落实承办科室、明确专人负责，切实做好部门服务工作。
 （四）建立长效机制
要从源头上消除因政府拆迁和规划等原因造成的闲置土地。一是土地开发利用要进一步做到规划先行，根据土地利用总体规划、城镇总体规划和产业布局规划来开发利用土地，避免因规划原因造成闲置土地。二是土地出让必须是净地出让，避免因征拆未完成造成闲置土地。三是进一步加大闲置土地的清理处置力度，特别是对新产生的闲置土地，要做到发现一起，处置一起，确保处置到位。四是要加强日常管理，按照职责分工，强化日常监督。
规范项目准入及供地审批，按照节约集约用地的原则，在严格执行国家颁布的土地使用标准、满足功能和安全要求的前提下，认真落实《株洲市工业项目建设用地控制标准（2015）》。各园区管委会每年开展一次土地利用调查，对辖区内不符合产业发展要求、不按约定条件开发利用、产能低下、圈而不用等空闲低效用地进行分类登记统计，由国土资源部门汇总后统一按程序报审认定，报协调小组认定后再按本实施方案进行分类处置。
低效用地被依法收回后，原则上只能用于开发园区安排新引进的工业项目。
凡存在低效用地而区政府、开发园区管委会又不申报并督促整改的，原则上不再向该园区安排工业用地以外的年度农用地转用计划；凡在该类园区中存在低效用地而又不主动整改的用地单位，各级国土资源部门将对其用地情况进行重点监管，并对新申请用地进行限制和约束。对认定为低效、闲置土地使用者单位或个人限制其不得参与全市范围内土地竞买。
低效用地再开发实施限期届满时，应由开发园区管委会牵头，组织发改、经信、国土、财政、住建、环保、税务等部门一起，对土地再开发的实施状况进行查验并作出结论。
（五）强化考核督查
各县市区人民政府要高度重视此项工作，明确职责，推动工作顺利开展。市政府对闲置土地处置和低效工业用地再开发利用工作基础薄弱、存在问题较多、清查、处置措施落实不力的县市区，进行重点检查。此次专项工作接受社会公众监督，清查、处置结果向社会公示。
年底将对各县市区人民政府工作成效显著的给予用地指标奖励；对工作中存在落实不力、影响效能的单位和个人，依据相关规定严格问责并扣减用地指标。