各县（市）区人民政府，市直各委、办、局（公司）：
《福州市规范农村住宅建设规划用地管理的实施意见》已经市政府2013年8月5日第19次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
福州市人民政府
2013年8月21日
福州市规范农村住宅
建设规划用地管理的实施意见
为进一步规范我市农村村民住宅建设规划用地管理工作，引导村民有序开展住宅建设，改善农村人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》（闽政〔2004〕21号）、《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189号）等相关法律法规及政策规定，结合我市实际，制定本实施意见。
一、适用范围
本实施意见适用于我市行政区域内行政村村民新建、原址拆建住宅的用地、规划、建设和产权登记管理。已完成村改居的村和已纳入市“三旧”改造范围的行政村，其住宅规划建设不适用本实施意见。
二、农村村民住宅规划建设管理机构
县（市）区人民政府、乡镇人民政府（街道办事处）负责本行政区域内农村村民住宅规划建设工作，并指定一个职能部门作为牵头部门，负责农村村民住宅规划建设日常事务。牵头部门在县（市）区、乡镇（街道）行政服务中心（便民服务中心）设置专门窗口集中收案，受理本行政区域内农村村民住宅建设申请。对农村村民住宅规划建设事务实行“集中式管理”，统一收案、集中分案、并联审批、跟踪督办、统一监管。
属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由乡镇人民政府（街道办事处）行政服务中心（便民服务中心）受理。属新建、扩建的，由县（市）区级行政服务中心或者受委托的乡镇人民政府（街道办事处）行政服务中心（便民服务中心）受理。乡镇人民政府（街道办事处）尚未设立行政服务中心（便民服务中心）的，由牵头部门负责受理。
三、农村村民自建住宅申请条件
（一）村民建房申请应当符合下列条件之一：
1．因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；
2．同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；
3．因国家或者集体建设、实施镇乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；
4．因发生或防御自然灾害，需要安置的；
5．原有住宅属D级危房需要拆除重建的；
6．向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；
7．县（市）区人民政府规定的其他情形。
（二）村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：
1．现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；
2．分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；
3．年龄未满18周岁的；
4．不符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划的；
5．将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；
6．不符合“一户一宅”政策规定的。
四、农村村民申请住宅建设程序
（一）村民委员会在县（市）区人民政府、乡镇人民政府（街道办事处）的指导下，制定本行政村宅基地使用方案。鼓励集约节约用地、统一建设农民公寓。宅基地使用方案应明确宅基地分配原则、公共设施配套、住宅空间布局形式、本村村民申请宅基地应当具备的条件、批准标准等内容，并应按照《中华人民共和国村民委员会组织法》要求召开村民会议表决通过。
（二）村民以户为单位向所在的村民委员会提出建房申请。并提交以下材料：
1．《村民住宅建设和用地申请表》一式五份；
2．户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；
3．申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）；
4．属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门或村镇建设管理机构出具的危房鉴定书；
5．拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；
6．具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图；
7．出具符合“一户一宅”的保证书。
（三）村民委员会根据已通过的本行政村宅基地使用方案对村民申请进行审核，出具审核意见。
（四）由村民委员会在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，属于原址拆建的，还应当同时公示原状建筑实测图（含四至图），公示期不少于15日。如无异议，村民委员会出具审核意见。
（五）申请人或村民委员会持申请材料报所在乡镇人民政府（街道办事处）审核，乡镇人民政府（街道办事处）根据经批准的城乡规划，在5个工作日内加具审核意见。
（六）申请人持申请材料向县（市）区或乡镇人民政府（街道办事处）行政服务中心（便民服务中心）的政务窗口递交资料。村民也可委托村民委员会递交资料。
申请材料存在可以当场更正的错误的，应指导当场更正；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场或者在5个工作日内一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；申请材料齐全、符合规定，或者申请人按照要求提交全部补正材料的，应予受理。
（七）政务窗口受理或者不予受理农村村民住宅建设申请，应出具加盖专用印章的书面凭证，注明收案日期和办结日期。
（八）政务窗口受理村民住宅建设申请后将材料递交牵头部门。牵头部门经初步核查后，将申请材料分送国土、规划、建设等相关行政主管部门，实行联合办理、并联审核。
1．国土资源部门负责审查：
（1）是否符合“一户一宅”的规定；
（2）是否符合镇乡土地利用总体规划；
（3）是否已完善用地手续；
（4）是否违法用地及是否已查处结案；
（5）是否位于地质灾害危险区域；
（6）其他法律、法规、规章中要求审查的内容。
2．城乡规划部门负责审查：
（1）是否符合城乡规划；
（2）建筑基底面积及建筑面积是否超过法定标准；
（3）建筑间距、建筑外立面、建筑高度以及房屋使用功能等是否符合规划设计要求；
（4）是否有违反规划许可建设行为及是否已查处结案；
（5）其他法律、法规、规章中要求审查的内容。
3．建设部门负责审查：
（1）是否直接选用《美丽乡村民居设计图集》的方案。
（2）自行委托建筑设计单位或设计工程师进行设计的，设计单位需持有效资质，设计工程师需持执业资格，所设计图纸符合规范要求。
（3）其他法律、法规、规章中要求审查的内容。
4．涉及农业、林业、水利等行政主管部门需要审查的内容，由牵头部门会同相关行政主管部门办理。
（九）农村村民住宅建设申请应自政务窗口受理申请之日起30个工作日内办结（依法办理农用地转用审批的期限除外）。其中，相关行政主管部门应在20个工作日内依法作出审核、审批决定；如各行政主管部门均审核、审批通过的，在10个工作日内，规划部门发放《乡村建设规划许可证》；建设部门发放《施工许可证》；属新建、扩建的，国土部门发放《建设用地批准书》。相关行政主管部门在20个工作日内不能作出审核决定的，经本级人民政府负责人批准，可以延长15个工作日，并应将延长期限的理由通过受理窗口告知申请人。
申请人的申请符合法定条件、标准的，各行政主管部门应当依法作出同意申请的审核、审批决定。如行政主管部门依法作出不同意申请的审核、审批决定的，应当说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
牵头部门跟踪督办案件的办理情况，在规定时限内收集各行政主管部门的审核、审批决定。在联合审核过程中，牵头部门可以组织相关行政主管部门对农民建房有关问题进行会审，相关行政主管部门视审核需要可到申请人拟建住宅现场开展踏勘等工作。
（十）牵头部门收集、综合各行政主管部门的审核、审批决定，填写《农村村民住宅建设申请审核情况汇总表》。如各行政主管部门均审核通过，规划、国土、建设部门应在规定时限内完成制作《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》、《施工许可证》，并交牵头部门。
（十一）牵头部门将审批资料交由受理窗口发还给申请人。
五、农村村民住宅建设、监管和验收
（一）农村村民住宅的建设，由村民选择具有施工资质的单位或具有注册建造师、监理工程师执业资格的个人及其组织的施工队伍承接工程施工及相关管理工作，并依法承担相应的质量安全责任。
（二）施工单位、个人应当按照有关施工技术标准、规范、规程进行施工，使用符合工程质量要求的建筑材料、建筑构配件和设备，保证工程质量和安全。有关行政主管部门、乡镇人民政府或街道办事处应安排工作人员或技术人员定期和不定期对村民住宅建设进行巡查，并对工程质量、工程安全进行监管和指导。
（三）农村村民住宅建设完工后，应当持以下资料向规划部门申请竣工规划验收。
1．《乡村建设规划许可证》。
2．竣工图。如住宅建设没有变更或者变更不涉及主体结构的，可以施工设计图作为竣工图；如采用《美丽乡村民居设计图集》的方案进行施工的，应提供方案中的设计图。
3．规划验收申报表。
规划部门应当会同乡镇人民政府（街道办事处）、国土部门实施规划验收，并自受理之日起15个工作日内完成审核，作出验收合格或者不合格的决定。验收合格的，出具规划验收合格证。
六、住宅建设涉及农用地转用的审批
在土地利用总体规划确定的镇乡、村庄建设用地区范围内申请住宅建设用地，涉及办理农用地转用的，由县（市）区行政服务中心统一受理，并联办理，并按批次以县（市）区人民政府名义组卷报市国土资源局审核，由市人民政府审批农用地转用审批手续。
七、农村村民住宅产权登记与发证
申请人备齐产权登记资料向国土资源、房管部门申请办理土地、房产登记。涉及违法建设的，需提交执法部门出具的违法建设处理决定书及查处结案材料，方可办理产权登记。
八、监督和检查
（一）市规划、国土、建设、市容等部门是我市农村村民住宅规划建设管理的主管部门，应在各自职权范围内加强我市农村村民住宅规划建设管理、指导工作。
（二）县级规划、国土、建设、城管执法局负责具体指导及办理所在本行政区域内农村村民住宅的规划、国土、建设、执法工作。
（三）各县（市）区人民政府、乡镇人民政府（街道办事处）和各部门应积极、稳妥、快速处理农村村民住宅规划建设过程中的各种问题和投诉。各县（市）区人民政府、乡镇人民政府（街道办事处）指定的牵头部门是行政区域内农村村民住宅规划建设管理牵头部门，负责协调本地区的农村村民住宅规划建设管理工作。投诉的受理和处理遵循“向谁投诉，由谁负责答复”的原则，涉及其他单位的，应转其他单位办理后再由本单位回复投诉人，或者把其他单位的投诉方式告知投诉人。
（四）各县（市）区人民政府及各乡镇人民政府（街道办事处）应当加强对本行政区域内农村村民建房活动的监督检查，严格执行本实施意见的规定，发现有未取得规划许可或未按许可内容进行建设的，应根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条规定处理。
九、鼓励及保障政策
（一）鼓励城乡建设用地增减挂钩服务农村住房建设。对空心村、空心房、危旧房等农村宅基地重新规划、整治，一部分复垦为耕地，一部分改建为新村。复垦新增耕地形成的挂钩指标用于城镇建设的，应从土地出让金收益中转移部分资金到农村，支持农村建设发展。在项目实施上，利用增减挂钩以及其他渠道筹集的资金，统一规划设计、统一提供宅基地并统一建房、统一基础设施和公共设施建设。
（二）乡镇人民政府（街道办事处）应通过配套完善公共设施，使农村道路、通信、绿化、卫生院、文化站等公共设施有根本的改观，促进群众生活条件明显改善。
（三）村民经批准使用集体土地建设住宅，只需向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用。村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公共服务设施建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。
（四）农村住宅建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包人支付补偿安置费用。补偿安置费用由建房户分摊缴纳。
（五）农村住宅建设小区涉及跨村使用土地的，由乡镇人民政府召集相关村充分协商，进行土地权属置换，置换后的集体土地所有权可确定为乡镇集体所有或村集体所有。置换中涉及原土地所有权人或原承包人的土地减少的，使用土地的村民委员会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原土地所有权人或原承包人支付补偿安置费用。补偿安置费用由建房户分摊缴纳。
（六）县（市）区规划建设管理部门和乡镇人民政府（街道办事处）应当及时提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，加大技术宣传力度，主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。
