漳州市加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的实施意见
为贯彻落实《福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》（闽政〔2010〕27号）和《福建省国土资源厅、福建省住房和城乡建设厅关于旧城镇旧厂房旧村庄改造工作的通知》（闽国土资综〔2010〕356号）精神，切实加快推进我市旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作全面开展，结合我市实际情况，提出如下实施意见：
一、认识“三旧”改造的重要意义
推进“三旧”改造是围绕加快转变，科学利用有限的土地资源，切实保障发展用地的重要途径。随着我市经济建设的迅猛发展，土地资源供需矛盾日益突出，大力推进“三旧”改造，促进存量建设用地“二次开发”，有利于土地利用方式从外延式增量扩张向内涵式存量挖潜转变，提高土地的利用效率和产出效益，促进土地节约集约利用。大力推进“三旧”改造，推动国土综合整治，有利于改善城乡面貌和人居环境，提升小城镇和新农村建设水平和质量，构建环境优美、设施齐全的生活生产空间。各县（区）人民政府、开发区管委会、市直有关单位要提高认识、广泛宣传，按照科学规划，有序推进；城乡统筹，协调发展；政府主导，市场运作的原则，切实做好“三旧”改造工作。
二、明确“三旧”改造用地的范围及具体认定方法
（一）“三旧”改造用地的界定：
1、城乡规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括抗震性能差、建筑物和构筑物存在安全隐患的用地；
2、因城乡规划需改变用途的用地，包括国有和集体土地上的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地，以及城市市区“退二进三”的工业用地；
3、布局散乱，条件落后的城中村和城镇规划建设用地外的自然村、行政村村庄用地；
4、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地，以及废弃的铁路、公路、码头和工矿用地等；
5、土地利用率低（建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出低）和不符合安全生产和环保要求的工业用地；
6、国有林场、农场危旧房和国有工矿棚户区用地；
7、县级或县级以上人民政府确定的其他需改造的“三旧”用地。
（二）具体认定办法
1、属前款第1、第2、和第3类改造用地的，由城乡规划部门负责认定并出具书面材料，作为实施方案的要件材料；
2、属前款第4类改造用地的，由发展改革和经贸部门共同负责认定并出具书面材料，作为实施方案的要件材料，其中，废弃的铁路、公路、码头和工矿用地由其原主管部门认定并出具书面材料；
3、属前款第5类改造用地的，由城乡规划、环保、安监部门共同负责认定并出具书面材料，作为实施方案的要件材料；
4、属前款第6类改造用地的，由建设或住房保障部门认定并出具书面材料，作为实施方案的要件材料。
三、确定“三旧”改造实施主体
1、“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，一律由政府收储后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。
2、对旧城镇实施成片改造、旧村庄实施整体改造（含“城中村”，具体标准由各县（区）人民政府、开发区管委会制定）的，由政府作为实施主体。对旧村庄实施综合整治的，经县（市、区）人民政府、开发区管委会批准，农村集体经济组织可作为实施主体。
3、对旧城镇实施零散改造和保护性整治的，由各县（区）人民政府、开发区管委会结合实际情况确定实施主体。其中，原国有土地使用单位可作为实施主体申请改造建设，但废弃铁路、公路、码头、工厂用地以及整体搬迁的旧厂房用地应以政府为实施主体进行改造。
4、漳州中心城市规划区内的“三旧”改造项目由市政府相关部门负责具体审批并组织实施，但旧村庄改造由土地所在地的区政府负责实施；规划区外的“三旧”改造项目由芗城、龙文区政府按行政管辖范围负责具体审批并组织实施。
四、实施“三旧”改造的步骤
（一）调查摸底
1、各县（区）人民政府、开发区管委会要对本地区“十二五”期间拟改造的“三旧”用地逐片、逐宗进行调查，掌握每片（宗）“三旧”用地涉及的土地、房屋、人口、手续等现状情况，填写《“三旧”改造项目基本情况调查表》（附件1），并在土地利用现状图上进行标注。要将《“三旧”改造项目基本情况统计汇总表》（附件2）上报市国土资源局、城乡规划局、建设局备案。要积极创造条件，在调查摸底工作结束后尽快建立“三旧”用地数据库和项目储备库。
2、各县（区）人民政府、开发区管委会每年至少要选择1个有影响力、成效好的项目，作为“三旧”改造的重点项目，进行重点推进和示范，并于2011年11月20日前，按规定向市国土资源、城乡规划、建设主管部门填写上报《“三旧”改造重点项目进度表》（2011年度）（附件3），以后每两个月更新上报一次。
（二）编制规划
1、各县（市、区）、开发区要在2011年11月30日前完成“三旧”改造规划（2011-2015年）的编制和审批工作任务。具体由城乡规划（建设）主管部门会同国土资源主管部门组织编制当地的“三旧”改造规划，经县（市、区）人民政府、开发区管委会批准后，报市国土资源、城乡规划、建设主管部门备案。
2、在编制具体改造项目的规划时，要结合土地资源禀赋，力求做到“人居环境得到明显改造、配套设施得到明显完善、土地利用得到明显提高，投入产出得到明显提升”。
（三）编制实施方案
“三旧”改造的项目实施方案由项目实施主体负责编制，内容包括：
1、拟改造地块的实施主体、改造方式和供地方式等；
2、拟改造地块的详细规划，改造后土地用途、用地界线、容积率、绿地率以及建筑高度、建筑密度、建设风格、配套设施；
3、拟改造地块的搬迁安置方案，明确补偿标准、安置方式和改造时间安排。
项目实施方案应当经县（市、区）国土资源主管部门和城乡规划主管部门同意后，报同级人民政府批准实施。
（四）实施改造
1、旧城镇改造。对危旧房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，可以根据城市规划进行成片集中改造；对零散分布的危旧房或结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的街区，可以采取修缮排危、加装电梯、立面整饰等多种零散改造方式进行改造；对历名文化街区、文物古迹和城市优秀近现代建筑等历史文化遗产，要按照国家有关法律法规和规范性文件要求进行保护性整治更新。
在旧城镇改造过程中，应当对路、水、电、气、排污、环卫、通讯等市政基础设施和公共服务设施同步建设。
2、旧村庄改造。对完善城市功能有较大影响的“城中村”和建设用地布局分散零乱、公共设施差的村庄，可以进行统一规划、分步实施、完善公共服务配套的方式实施全面改造；对人口、用地较集中但村容、设施较旧的村庄，可以采用清拆违建、整合交通、整饰立面、完善公共服务设施等多种方式进行综合整治，提升村庄功能。
鼓励引导零星分散的自然村向城镇、中心村、集镇或县域集中，改善村庄面貌。
3、旧厂房改造。一是整体搬迁方式改造。对位于城镇中心、环境污染较大或建筑容积率低的旧厂房，可以整体搬迁进工业园区，使用标准厂房，节约集约用地，降低污染，原址用地由政府收储；二是提升产能方式改造。在符合规划的前提下，对旧厂房进行拆迁重建、加层或立面整饰，提高容积率，增加投资强度，引进节能环保的先进生产技术，提高企业投入产出效益；三是改变用途方式改造。原土地使用者可将由出让方式取得的旧厂房用地根据城乡规划，经批准后改变用途，作为保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等用途，但应按规定经评估后依法补交出让金。如用于信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流等新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续。如用于商品住房，应由政府收储后统一以招拍挂方式出让。
五、实施“三旧”改造的政策扶持
（一）补偿安置政策
1、涉及国有土地上房屋征收的，按国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）及各地依照此条例制定的补偿标准予以补偿。选择产权调换的，尽量按就地或就近予以安置；符合保障性住房申请条件的，可优先安排入住改造范围内配建的保障性住房。可采取建设、购买、收回、置换等多渠道多方式筹措安置房源；安置小区的市政、医疗、教育等配套设施要同步完善。
2、优先提供搬迁安置用地。搬迁安置用地根据实际情况，可按大多数被征收人意愿灵活采取划拨、协议出让或使用集体土地等多种方式提供。由县（市、区）人民政府制定具体操作办法。
（二）地价优惠政策
1、由政府实施土地收储的，其土地补偿标准由土地储备机构按收购储备有关规定与土地使用权人协商确定。
2、积极扶持发展新兴产业，对利用旧厂房进行改造的，享受以下优惠政策：
对以“整体搬迁方式”改造旧厂房的，原址用地由政府收储，迁建用地以协议出让方式提供，按工业用地最低价出让；
对以“提升产能方式”改造旧厂房的，其增加容积率部分不再增收土地出让价款；
对以“改变用途方式”改造旧厂房的，按以下方式办理：
一是经批准改变用途后作为金融保险、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等用途的，按批准改变用途时点的新用途的出让地价与原工业用地剩余年期地价的差额补交土地出让价款后，再办理土地用途变更手续；二是经批准改变用途后用于信息服务、研发设计、仓储物流、创意文化等新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续；三是拟改变用途用于商品住房的，应由政府实施收储后统一以招拍挂方式出让。
3、使用原属划拨国有土地的，改变用途后符合规划但不符合《划拨用地目录》,经有权人民政府审批，可补办出让手续，补签土地出让合同，经评估后依法补交土地出让金（按原用途基准地价与评估价差补交）。使用原属农民集体所有的土地，可继续保留原所有权性质，也可申请征收为国有，然后按规定划拨或有偿协议出让给原土地使用单位继续使用。
（三）财政扶持政策
1、“三旧”改造地块的土地出让收益，优先用于“三旧”改造地块及其周边的基础设施建设。
2、农村集体建设用地“三旧”改造涉及土地用途改变，不改变土地所有权性质的，可将全部土地收益用于当地农村基础设施建设和公益事业；需改变土地所有权性质的，按规定办理征收后可通过招标、拍卖或挂牌出让的，出让收入属于市本级的，可将不低于土地出让净收益的30%用于当地农村基础设施建设和公益事业；出让收入属于县（市、区）的，具体比例由县（市、区）人民政府确定。省级、市级小城镇综合改革建设试点镇的土地出让收益，除按国家和省市相关政策规定必须保证的支出外，全额用于试点镇的发展，优先支持基础设施建设和土地整理。
3、农村集体建设用地“三旧”改造后复垦为耕地的，新增耕地每亩补助1.8万元，从土地开发整理资金中安排。
4、农村集体建设用地依法调整作为其他建设项目用地的，其流转价格由市场决定、流转收益的分配由集体土地所有者和原土地使用者协商约定。
六、加强组织领导
（一）健全机构、强化领导。市人民政府已成立由市政府分管领导为组长，规划、建设（房管）、国土资源、经贸、发展改革、环保、安监和农业等部门主要领导为成员的市“三旧”改造工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在市国土资源局。办公室负责“三旧”改造日常工作，成员由相关部门的业务科（股）室负责人抽调组成。各县（区）人民政府、开发区管委会也要成立相应机构，配备工作人员。要建立工作制度，落实人员经费及办公场所，确保调查摸底、规划编制工作按时高效完成，积极推进“三旧”改造工作。
（二）明确职责，通力合作。领导小组各成员单位要根据职责通力协作，密切配合，共同促进“三旧”改造工作。投资主管部门负责“三旧”改造中涉及固定资产投资项目的审批（核准、备案）和重大项目风险评估工作；规划主管部门会同国土资源主管部门负责指导、组织编制和审查市、县（区）“三旧”改造规划和项目实施方案，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续；国土资源主管部门负责土地收储，办理农用地转用和土地征收、土地供应、土地确权登记等，组织国有建设用地使用权招标、拍卖或挂牌等工作；住建部门负责国有土地上“三旧”改造的房屋征收拆迁管理，工程建设管理；相关主管部门要各负其责，共同推动“三旧”改造工作。
（三）高效服务，强化督导。市直有关部门要加强业务指导、简化审批环节、提供高效服务。对“三旧”改造项目，相关职能部门要优先受理、优先审核、优先发证；对需要在多个部门流转审批的，应实行并联审批。
各县（区）人民政府、开发区管委会和有关主管部门要认真学习、准确理解和熟练掌握“三旧”改造政策，统一认识，加强引导，正确实施；要强化监督检查，拓宽监督渠道，重视人民群众和社会舆论监督，在报批具体项目时，严格审核把关，确保真实性，杜绝弄虚作假、搭车报批；要不断总结经验，及时发现和解决存在的问题，确保“三旧”改造工作取得实效。
附件：1、“三旧”改造项目基本情况调查表
2、“三旧”改造项目基本情况统计汇总表
3、“三旧”改造重点项目进度表
