江城县棚户区改造贷款项目房屋
征收补偿安置方案
第一章 总 则
第一条 项目实施目的
为加快棚户区改造步伐，切实改善居民的住房条件，规范棚户区改造范围内土地及房屋征收补偿安置工作，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，进一步优化人居环境，提升城市品位，完善城市功能，确保棚户区改造项目顺利实施，根据相关法律法规的规定，按照江城县国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划及专项规划的要求，制定本方案。
第二条 法律政策依据
《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部建房〔2011〕
77号）、《云南省土地管理条例》、《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》（云南省人民政府令第 195 号）、《云南省人民政府办公厅关于做好棚户区改造货币化安置工作的指导意见》（云政办发〔2015〕91号）《江城县2013年房屋征收补偿标准》和其他相关法律法规及政策。
第三条 遵循原则
（一）公平、公正、公开和依法实施的原则；
（二）尊重历史、面对现实、征收补偿一视同仁的原则；
（三）征收补偿标准与社会经济发展程度相适应的原则。
第四条 征收范围
按照江城县县城总体规划及相关专题规划，以及实施提升县城人居环境行动的需要，县城规划区内符合棚户区改造政策的房屋。分期实施，主要包括电力公司片区、交警大队片区、一中连接线片区、原商业局片区、粮食局片区、三角花园片区、职中片区等片区以及零星符合条件需纳入改造的房屋，2017年改造约150户。
第五条 相关主体
征收主体：江城县人民政府；
征收部门：江城县城市棚户区改造项目建设指挥部；
征收实施单位：江城县住环局、勐烈镇人民政府及东城社区和西城社区；
被征收人：征收范围内房屋及附属物、土地及附着物、公共设施等的权利人。
第六条 征收期限
自征收决定公布之日起3个月内完成。
第七条 补偿方式
统一以货币化方式进行补偿安置，需购买商品房的提供商品房房源。
第二章 补偿内容
第八条 征收补偿的内容
被征收房屋价值补偿（包括房屋分摊土地面积）；被征收临时建筑价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第九条 被征收房产价值的补偿
被征收房产的价值，包括被征收房屋及其占用范围内的土地、房屋装饰装修价值和室外附属设施的价值。被征收房屋的价值由具有相应资质的评估机构评估确定或者参考市场价确定。其中房屋装修上限标准为300元/平方米，下限标准为200元/平方米；主房市场参考价：框架结构2100元/平方米，砖混结构2000元/平方米。
有土地来源证明文件，有批准建设文件但尚未申请登记的建筑物，实际建筑面积小于批建面积的按实际建筑面积计算，实际建筑面积大于批建面积的，大于面积按评估单价的95%计算；仅有土地来源证明文件的，按评估单价的90%计算。
经建设规划部门批准同意建设的车库、车位，按评估机构评定价格进行补偿，原购买价超过评定价格的，按实际购买价给予补偿。未经建设规划部门批准但由单位统一组织建设的，由单位提供相关证明材料按评估机构做出评估价扣除折旧后协商补偿。
第十条 水、电、通讯、通信、太阳能等设施统一按3000元/户补偿。
第十一条 被征收临时建筑的补偿
未超过批准期限的临时建筑的价值，由具有相应资质的评估机构按重置价结合新旧程度评估确定。
第十二条 搬迁费
公告发布后在规定期限内搬迁的，每户一次性给予3000元的搬迁费补助。
第十三条 临时安置补偿
按被征收房屋核定面积15元/平方米/月给予被征收人临时过渡安置补偿，不足600元/月的，按600元/月发放；临时安置过渡期按6个月计算，被征收人一次性领取补偿费用。
第十四条 停产停业损失的补偿
（一）征收商业、服务性行业用房，一层按50元/平方米/月、二层按25元/平方米/月，二层以上按10元/平方米/月的标准给予停产停业损失补偿，补偿时间按3个月计算。
（二）征收生产用房屋，按近3年的平均效益计算（不满3年的，按照实际年限计算），一次性给予6个月的停产停业损失补偿。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据由评估机构评估认定。
（三）自行住改商的，给予2个月营业损失补助。
第三章 房屋征收
第十五条 面积认定
（一）有房屋权属证书且面积无异议的以房屋权属证书登记的建筑面积为准；
（二）对房屋权属证书记载的面积有异议的或没有房屋权属证书的，按房地产测绘机构实测的面积进行认定。
（三）原住房经建设规划部门批准改成门面（商铺）的，按有资质的评估机构做出的评估价进行协商补偿。未经建设规划部门批准，房屋所有权人擅自改变土地使用性质和改变房屋使用功能的（含住房改门面），办理相关经营许可的，可适当认定经营面积，经营面积最高不得超过主房总面积的30%。
第十六条 产权及用途认定
(一)被征收房屋的用途，以房屋权属证书、批准建设文件的记载为准。
1.凡持有《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《房屋所有权证》等合法手续的房屋所有权人。
2.未办理房屋所有权证、土地使用证的世居住房(1987年1月1日前)；具备住建、国土缴纳有关费用的有效凭证进行拆旧立新、改建、扩建的房屋，必须具备规划和用地批准手续。
（二）房屋征收公告发布之日前，已经依法改变用途的，按照所批准改变的用途结合实际用途进行补偿。
（三）住宅用房，实际用于经营的，且被征收人在征收公告发布之日前已取得合法证照，其房屋价值按住宅计算，给予停产停业损失补偿；未取得合法证照的，不给予停产停业损失补偿。
（四）房屋产权属行政事业单位所有，由用地单位组织以个人入股的形式集资建盖的房屋、单位内部竟卖的门面房由单位提供证明材料按原投入金额协商补偿。房改售房中为职工配建的柴房（杂物间）折价处理给个人的，由原产权单位提供建（购）房证明材料，按评估价扣除折旧后补偿给原产权单位，由原产权单位将补偿款交付相关权益人。
第十七条 户的认定
按照对物不对人的原则，以征收一套房屋认定为一户。
第十八条 单位职工居住本单位合法分配的住宅用房，按以下补偿政策执行。
(一)符合房改政策的，按照市场评估价给予全额进行补偿。
（二）在房改售房中部分家庭因各种原因形成双边或多边购房，取得两套或两套以上福利房产权证的，按照房改政策一户家庭只能享受一次福利性分房的规定，被搬迁人其中一套在搬迁范围内，其另一套视为符合房改政策可保留的房改房（福利房）；若两套或两套以上房屋都在搬迁范围内，被搬迁人可选择其中一套作为符合政策的房改房（福利房）进行补偿，其余住房按照权利归属和产权比例予以补偿。
第十九条 不予补偿的房屋
（一）发布征收公告之日起，在房屋征收范围内新建、扩建、改建、改变土地及房屋用途和装修房屋，土地及房屋产权转移、分割和抵押等不当增加补偿费用行为的，不予补偿。
（二）没有任何证明文件、批准文件的房屋，一律视为违法建筑，不予补偿。
（三）超过批准期限的临时建筑不予补偿。
（四）不予补偿的房屋，自行拆迁的，可根据房屋的结构给予被征收人适当的拆除补助。由征拆单位组织拆除的，不予补偿。
第二十条 搬迁期限
自签订征收补偿协议之日起3个月内完成。
第四章 土地征收
第二十一条 单独持有土地使用证无建筑物或只有简易房的，按相关土地政策给予补偿。
第五章 货币补偿
第二十二条 货币补偿的方式
货币补偿直接采用一次性货币补偿。
第二十三条 货币补偿总额
直接货币补偿：即征收人根据征收补偿协议一次性支付给被征收人征收补偿款。
货币补偿总额=房屋评估价值+临时建筑评估价值+搬迁补偿+临时安置补偿+停产停业损失补偿+奖励及补助+其他涉及费用。被征收人在规定期限内签订协议并搬迁交房的由房屋征收部门按征收协议约定的货币补偿总额一次性付清。
第六章 优惠政策
第二十四条 纳入棚户区改造房屋取得货币补偿并用于购买的安置房，按《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定减免相关税费。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。
第七章 奖励及补助
第二十五条 为了鼓励被征收人早签、快迁，给予被征收人提前签约搬迁奖励.
（一）凡在征收公告规定期限内签订协议的，一次性奖励2000元／户；
（二）签订协议并在签订协议60天内搬迁交房的，依时序实行梯次奖励：第1天至第20天内搬迁并交房的给予奖励2万元／户，第21天至第40天内搬迁并交房的给予奖励1.5万元／户；第41天至第60天内搬迁并交房的给予奖励1万元／户；超过60天的不给予奖励。
第二十六条 征收住房按照货币化安置政策，按被征收住房面积，给予200元/平方米的安置资金补助。
第二十七条 本方案中第十九条规定不予补偿的房屋，房屋所有权人在规定的时间内主动拆除的，给予一定的助拆费，补偿标准上限为：全框架结构的750元/平方米，半框架结构的600元/平方米，钢结构、砖混结构500元/平方米，砖木结构为400元/平方米，简易房为180元/平方米。
第二十八条 凡在规定的征收实施期限内完成搬迁的产权持证人和共同居住的(配偶、父母、子女)，为重度残疾人（残疾等级为四级以上的智力、精神残疾人，残疾等级为三级的肢体残疾人）、城镇特困供养人员、孤寡老人或永久性瘫痪、严重精神病、恶性肿瘤、癌症等重大疾病的。由被征收人出具合法有效证件，经征收部门审查确认，并公示无异议后给予5000元/户的困难补助；低保户给予3000元/户的困难补助，此条款不得重复享受。
第八章 征收执行规定
第二十九条 签订房屋征收补偿协议，由具有完全民事行为能力的户主或由被征收人家庭年满18周岁以上的全部成员推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为签约代表，并领取征收人付给被征收人的各项费用。征收人对被征收人家庭成员中发生与征收房屋有关的分家产、继承等纠纷，一律不负责任。
第三十条 被征收房屋有出租的，由被征收人与承租人依法办理相关解除租赁合同的事宜，征收人不负责对承租人进行安置、补偿。
被征收房屋有抵押担保的，由被征收人与抵押权人依法办理相关的补救措施或重新完善相关的手续，征收人予以配合。
被征收房屋有被查封的，征收人应当及时通知作出查封裁定的人民法院，并且协助人民法院进行处理。
第三十一条 被征收房屋有产权纠纷、或产权人下落不明、或房屋所有权不明确的房屋，由房屋征收部门将房地产有关事宜作证据保全，补偿方案由房屋征收部门提出处理意见，补偿费作公证提存，先行搬迁，待纠纷解决或产权明晰后发放。
第三十二条 被征收人必须于领取补偿及补助资金前自行缴清房屋被征收前所使用的水、电、有线电视、电话等费用。
第三十三条 对超过棚户区改造项目具体规定的期限，不签订协议又不搬迁的，依法强制拆除。
第三十四条 在征收范围内已签订房屋征收补偿协议并搬迁交房的被征收人，其房屋由征收部门组织拆除。原房屋所有权人或使用人不得损坏房屋的结构、不得擅自拆除房屋的设施和材料，违者将按照造成的实际损失从征收补偿款中双倍扣除，并承担由此造成的安全责任。
第三十五条 住建、规划、国土、市场监管、公安、民政、综合执法等有关部门，自县人民政府发布征收公告之日起，暂停办理房屋征收范围内新建、扩建、改建、改变土地及房屋用途，土地及房屋产权转移、分割和抵押，新增工商营业登记注册、分立公有房屋承租关系、户籍迁入或分户，店面门头装修审批、户外广告发布的审批等事项。
第三十六条 征收国家机关、事业单位、社会团体以及交由国有资产经营管理有限公司管理运营的土地和房屋，必须服从城市建设的需要，按城市棚户区改造的时间结点要求，保证按期搬迁、服从安置，而且不享受本方案所规定的补偿、奖励及补助。
征收国有企业的土地和房屋，如暂时达不成协议的，按照先拆迁腾地、后协商解决的原则办理。被拆迁人及其上级主管部门必须服从城市建设的需要，按城市棚户区改造的时间结点要求，保证按期搬迁、服从安置。
第三十七条 房屋征收过程中涉及公共设施的，由产权单位自行搬迁，不予补偿。
第三十八条 在签订房屋征收补偿协议时，被征收人必须移交被征收土地和房屋的权利证书或证明文件，由征收部门统一向相关部门申请注销。
第九章 争议处理
第三十九条 被征收人与房屋征收部门签约后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第四十条 被征收人在规定的签约期限内与房屋征收部门达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，县人民政府将依法申请人民法院强制执行。
第十章 工作纪律规定
第四十一条 在房屋征收补偿工作中，党政机关、事业单位以及基层组织工作人员徇私舞弊、滥用职权、失职、渎职或参与、支持、唆使被征收人阻挠房屋征收工作的，按照相关规定处理;构成违法犯罪的，依法追究法律责任。
第四十二条 在征收过程中，被征收人有下列情形之一的，由公安机关根据《治安管理处罚法》给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）敲诈勒索财物的；
（二）组织、煽动、参与闹事，扰乱社会秩序的；
（三）阻碍国家机关工作人员依法执行公务的；
（四）阻扰征收工作，扰乱生产经营秩序的；
（五）其它妨碍社会管理行为的。
第十一章 附 则
第四十三条 本方案包括全县三年内符合条件纳入改造的棚户区，三年后如果上级政府不再下达改造指标，该方案自动废止。
第四十四条 本方案由江城县住房城乡建设和环境保护局负责解释。
第四十五条 本方案自发布之日起施行。未尽事宜，以江城县人民政府出台的补充规定和解释为准。
