迪政办发〔2016〕113号
各县、市人民政府，州直各委、办、局，开发区管委会：
《关于房地产去库存的实施意见》已经州人民政府第55次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
关于房地产去库存的实施意见
为认真贯彻落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大供给侧结构性改革重点任务，根据《中共云南省委云南省人民政府关于推进供给侧结构性改革的总体意见》（云发〔2016〕16号）及《云南省人民政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》（云政发〔2016〕43号）文件精神，现提出如下贯彻意见：
一、总体要求
全面落实《中共云南省委 云南省人民政府关于推进供给侧结构性改革的总体意见》（云发〔2016〕16号）及《云南省人民政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》（云政发〔2016〕43号）等文件精神，强化政府主体责任，将去库存与推进新型城镇化、促进常住人口市民化结合起来，与完善住房保障体系结合起来，与促进房地产市场供需平衡结合起来，与加快房地产行业转型升级结合起来，加强土地管控，加大棚户区改造货币化安置力度，多措并举，逐步消化商品房存量，有效控制增量，提振房地产市场信心和消费预期，防范市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。
二、工作目标
各县（市）人民政府是房地产市场调控的责任主体，县（市）长为去库存的第一责任人。各县（市）要摸清底数，结合实际，因地制宜，有效消化商品房库存、稳定房地产市场，研究制定房地产去库存具体工作方案，明确任务、创新举措、精准施策，推进商品房销售稳定增长，切实消化存量商品房。力争到“十三五”末，商品房库存周期明显缩短，全州商品房去库存周期基本控制在合理范围内，去库存周期低于全省平均水平。全面落实国家建筑业和房地产业“营改增”政策，消除重复征税，降低企业税费负担、融资成本和制度性交易成本，确保税赋只减不增。
三、主要措施及配套政策
（一）降低成本，全面落实营改增政策。
1.推进建筑业和房地产业营改增，做好政策的宣传工作，尽快适应新的计税制。
2.尽快完成工程计价依据调整，做好软件更新工作，进一步规范市场秩序，搞好跟踪服务。
3.建筑企业和房地产开发企业以营改增为契机，加强企业内部管理，促进转型升级，不断提高企业竞争能力。
（二）努力推进商品房去库存
1.鼓励农民进城购房。各县（市）人民政府要制定出台鼓励农民工和农民进城购房的政策措施。有条件的县（市），可以结合当地实际，对农民工和农民进城购买新建商品住房实行住房补贴，具体标准和办法由各县（市）人民政府制定。各县（市）人民政府要积极协调对接农业银行等金融机构，认真落实《中国农业银行关于做好支持农民进城购房信贷业务的通知》（农银发〔2016〕2号）信贷政策，做好农民工和农民进城购房信贷业务。其他金融机构也要积极探索，对农民进城购买普通自住住房提供信贷支持。扩大住房公积金覆盖面，加大公积金支持力度，把符合条件的个体工商户、私营企业员工逐步纳入住房公积金范围。农民工和农民进城购买商品房的，其土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济收益分配权保留不变；自愿退出宅基地的，集体经济组织给予一定补偿；农民工和农民进城购买新建商品房申请子女入学的，教育行政部门凭不动产证、房屋所有权证或经住房城乡建设（房管）主管部门备案的商品房购销合同，原则上按所在招生片区安排其子女就读。（各县（市）人民政府牵头；州住建局，州财政局，州发改委，州国土资源局，州教育局，州人力资源和社会保障局，州公安局，州金融办，州人民银行，州银监局，州农行配合）
2.发展住房租赁市场。各县（市）要加快建立政府住房租赁信息服务平台，推行租赁合同示范文本，公布经主管部门备案的房地产中介机构和从业人员信用档案，逐步实现房屋租赁合同网上登记备案。支持房地产开发企业租售并举，盘活闲置房源，将长期持有部分房源进入租赁市场进行对外出租或销售，鼓励房地产开发企业拓展教育、医疗、养老、体育用房租赁市场，并依法享受相应的优惠政策。对房地产企业的待售房产，未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的，不征收房产税。（各县（市）人民政府牵头；州住建局，州工商局，州地税局，州公安局配合）
3.区别调整房地产产品结构。经申请审核，在规划条件许可的前提下，允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构；对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，以满足合理的自住和改善性住房需求；分期建设已开工的房地产项目，对尚未动工建设的地块，允许调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目。房地产项目未预售的，房地产开发企业可申请调整商住比例。允许商业地产的大土地证换发小土地证。对非企业原因闲置的房地产用地，可适当调整开工和竣工时间。（各县（市）人民政府牵头；州规划局，州住建局，州国土资源局配合）
（三）保持房地产业持续稳定发展
1.优化用地及住房供应结构。各县（市）要摸清房地产存量底数，根据城乡规划、土地利用规划，组织编制住房建设规划和年度计划，综合衡量商品房销售速度和人口数量增长规模，实行房地产开发年度计划控制目标，合理确定年度商品房开发数量，避免出现商品房供应阶段性过剩，最终做到供给平衡。国土、规划、住建部门要根据住房用地年度供应计划、住房发展规划及年度实施计划，结合商品房待售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定土地供应规模，对于房屋供大于求、市场后续供应量较大的县（市），适度控制、减少或暂停房地产开发土地供应。禁止新开工和在建福利性建房，取消单位集资建房。（各县（市)人民政府牵头；州国土资源局，州住建局，州规划局配合）
2.引导房地产企业转型升级。 各县（区）人民政府要鼓励房地产企业通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作。对具备转让条件的开发项目，允许企业以投资、入股或转让方式进行合作，支持企业跨区域、多元化和品牌经营。在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税。（各县（市）人民政府牵头；州住建局，州国税局，州地税局配合）
3.清理不合理收费减轻企业负担。
（1）停止执行新建住宅项目供配电设施工程费。从2016年3月1日起停止执行新建居民住宅小区供配电设施建设费,由建设单位自主选择供配电设施施工主体并按照合同约定支付相关费用。
（2）对新开工的房地产项目，人防易地建设费、城市基础设施配套费延迟至办理《商品房预售许可证》时收取。
（3）各级各部门要对现行收费项目进行全面清理，对法律法规未作明确规定的保证金一律不得收取。（各县（市）人民政府牵头，州发改委，州供电局，州住建局配合）
（四）加大棚户区改造力度。
1.加大棚户区改造货币化安置力度。加大城市规划区范围内城镇棚户区（危旧房）和城中村改造力度，科学划定改造范围，合理确定改造方式，加快推进改造进度。加大棚户区改造货币化安置力度，实现棚户区改造与房地产去库存化良性互动。（各县（市）人民政府牵头；州住建局，州发改委，州国土局，州财政局配合）
2.理顺房地产市场监管与棚户区改造管理部门的机构和人员，健全房屋征收机构，统一管理机制。各县（市）人民政府要按照国家和省的有关规定，制定房屋征收安置补偿办法，依法实施房屋征收。对拒不执行房屋征收决定，影响棚户区和城中村改造项目实施进度的，要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，依法申请人民法院裁决执行，确保项目顺利实施。（各县（市）人民政府牵头；州住建局，州国土局，州规划局配合）
3.搭建房源信息和交易服务平台，引导棚户区改造居民自主选择购买。对棚户区改造项目使用开发性金融贷款的，取消货币化安置占总投资比例的限制。要依法采取有效的措施，引导房地产企业适当让利、让价棚户区改造住户。（各县（市）人民政府牵头；州住建局，州发改委，州财政局配合）
4.推进公租房保障货币化。自2016年起，我州不再新建公租房，对新增中低收入住房困难家庭以提供货币化租赁补贴和实物配租相结合。各县（市）政府购买商品房用作公租房的，列入保障性安居工程建设年度计划，所需资金从保障性安居工程专项资金中列支。鼓励和支持符合公租房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题。（各县（市）人民政府牵头；州住建局，州财政局，州发改委，州国土局配合）
（五）认真落实各项政策
1.落实信贷支持政策，加大金融支持力度。对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为不低于30%。各商业银行要积极争取个人住房贷款额度，优先满足个人购买普通商品住房贷款需求，缩短审批周期，加快受理、审批、发放个人住房贷款。各银行业金融机构要积极争取房地产开发贷款额度，对符合条件的房地产开发企业的合理融资需求，商业银行要进一步加大支持力度，优先保障普通商品住房开发和项目市场、资质良好、诚信经营的房地产企业开发项目合理资金需求，制定全州重点项目、重点企业支持名单，建立信贷审批绿色通道，进一步提高贷款授信审批效率，及时发放达到条件的开发贷款，保障重点项目资金需求。（各县（市）人民政府牵头；州人民银行，州银监局，迪庆州各商业银行，迪庆州农村信用合作联社，州住建局配合）
2.充分发挥住房公积金的支持作用。充分发挥住房公积金制度优势，加大住房公积金对房地产业的支持力度，不断拓宽住房公积金使用范围。允许无房缴存职工提取住房公积金支付廉租房、公租房和其他商品住房租金、物业管理费、房屋装修费，支持职工合理的住房租赁消费；启动住房公积金异地互认工作，开办住房公积金异地贷款业务，拓宽贷款业务范围，满足缴存职工异地贷款需求；首套及二套住房公积金贷款首付比例降至20%，取消第二套住房公积金贷款利率上浮，取消住房公积金贷款购房套数和面积限制；取消住房公积金异地贷款户籍限制，积极推进异地贷款业务；积极探索开展住房装修贷款业务；非房屋共有人的直系亲属间可以共同使用公积金贷款和支取住房公积金；适当提高住房公积金最高贷款额度，合理放宽住房公积金贷款申请范围，做到应贷尽贷；加大住房公积金贷款发放和提取使用力度，逐步将住房公积金个贷率提高到85%以上。（各县（市）人民政府牵头；州住房公积金管理中心，迪庆州各商业银行，迪庆州农村信用合作联社，州住建局配合）
3.落实税收优惠政策。根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税［2016］23号），认真落实各项税收优惠政策：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。“营改增”工作启动后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（各县（市）人民政府牵头；州地税局，州国税局，州财政局，州住建局配合）
