关于印发乌兰察布市房地产去库存指导意见的通知
各旗县市区人民政府，市直有关单位：
《乌兰察布市房地产去库存指导意见》已经8月26日市党政联席会议研究同意，现印发你们，请认真遵照执行。
2016年8月30日
乌兰察布市房地产去库存指导意见
为深入推进供给侧结构性改革，全面完成去库存工作任务，结合我市实际，特制定本指导意见。
一、总体思路
认真贯彻中央、自治区经济工作会议精神，全面落实《乌兰察布市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（乌政发〔2015〕59号）和《乌兰察布市人民政府关于做好房地产去库存工作促进房地产业稳步发展的实施意见》（乌政发〔2016〕38号）精神，压实各旗县市区主体责任，加大棚户区改造货币化安置力度，因地施策，创新机制，多措并举，逐步消化商品房存量。加快农牧业转移人口市民化，积极吸引优秀人才来我市创业就业，借助房地产去库存，壮大旅游、信息、电子商务、四大新兴产业，做好“三篇文章”，承接产业转移，为未来产业发展留足空间。
二、目标任务
目前，全市房地产库存面积854万㎡，其中住宅564万㎡、5.2万套，非住宅290万㎡。已建成的住宅库存207万㎡、2万套，非住宅库存72万㎡；在建的住宅库存357万㎡、3.2万套，非住宅库存218万㎡。为加快推进房地产去库存工作，尽快完成去库存工作任务，2016年全市要完成商品住宅去库存2.1万套，非住宅去库存80万㎡；2017年要完成商品住宅去库存2.5万套，非住宅去库存120万㎡，到2018年底，基本完成去库存任务，去化周期约为29个月。
三、实施原则
（一）坚持去库存与棚户区改造相结合的原则。
（二）坚持去库存与农牧业转移人口市民化相结合的原则。
（三）坚持去库存与优秀人才引进相结合的原则。
（四）坚持去库存与调整优化产业结构、推进产业转型升级相结合的原则。
（五）坚持去库存与解决行政企事业单位业务用房、实验室用房、社会公益事业用房相结合的原则。
四、重点工作
（一）全力消化住宅库存。各旗县市区要紧紧抓住国务院棚户区改造三年行动计划的大好机遇，把棚改作为房地产去库存的重要手段，集中力量完成2016年16546套棚改任务，提前启动2017年2.3万套棚改任务和3.7万套储备项目。
一是提高棚户区改造货币化安置的比例。2016年，全市棚户区改造货币化安置比例要达到90%以上，各旗县市区要出台优惠政策，适当提高货币化安置奖励标准，依托政策的激励导向作用，提高货币化安置比例，但不得将货币化安置简单化为资金补偿，要着力解决存量房的去化问题。各旗县市区的老城区和城中村改造，原则上只拆不建。
二是创新征收安置方式。要在全市范围内推行房票安置自由选房制度。各旗县市区政府要根据各自实际制定房票制度的具体实施方案，明确安置房源的入围条件、楼层的优惠价格，房票的使用期限、安置比例、结算办法、优惠政策等，并加快组织实施。集宁区和察右前旗实行“房票互通”，统筹消化中心城区的存量住房。
三是推行“产权共有”模式。鼓励棚改居民选择大户型安置房源，对单户中超过安置标准的部分，棚改居民有购买意愿但暂时无能力的，由政府和棚改居民共同持有产权，政府持有的房屋产权部分，在5年内可由棚改居民享受公共租赁住房的租金优惠政策使用，可在入住时一次付清租金。棚改居民要按合同约定的年限和价格回购剩余产权，回购价格按安置时的楼层价格计算，共有产权面积原则上不超过安置面积的30%。
四是建立“房源超市”。各旗县市区要建立房源超市，搭建信息公开服务平台，畅通存量安置房源信息发布渠道，强化供需双方信息对接服务。建立房屋征收与补偿信息公开制度，规范公开方式，推进房屋征收与补偿信息公开透明。
（二）大力消化非住宅库存。非住宅去库存的重点是体量较大的写字楼和商业综合体。要本着“政府引导、政策扶持、企业主体、市场运作”的工作思路，坚持“分类施策、突出重点、分级负责、分期消化”的原则，在开发企业和建设单位加大自身促销力度的基础上，鼓励国有企业、民营企业或社会团体，采取择优收购、运营、入股、租赁等方式消化库存，宜购则购、宜租则租、一事一议。各旗县市区负责各自辖区内的非住宅去库存工作，集宁区由市区两级共同负责完成。
要充分发挥国有公司在非住宅去库存工作中的引领作用。各旗县市区要成立国有房地产经营管理公司，由公司根据经营发展的需要，按程序依法收购、经营房地产库存，发展楼宇经济，管理与棚改居民共同持有的产权。公司要按照国家去库存政策，加大优质资产储备，盘活房地产市场，壮大企业实力，增强融资能力，提高企业效益。要体现低成本收购，高质量运营，实现企业效益与社会效益双赢。
一是严格履行程序。根据各开发企业和建设单位提出的申请，国有房地产经营管理公司要认真调研，筛选优质房地产资源，向国有资产管理部门提出收购、租赁计划和运营方案，通过审批后实施。对收购资产的处置，或利用所收购资产进行融资的，必须经过国有资产管理部门研究决定。国有房地产经营管理公司的收购行为，要履行政府采购程序，依法择优收购。
二是合理确定采购价格。通过政府采购的方式，选择有相应资质等级的房地产估价机构进行第三方评估，收购价按照评估的成本价进行确定，原则上每一项目应由两家估价机构同时评估，以平均价格作为收购参考价。
三是强化经营管理。国有房地产经营管理公司完成收购后，要统筹规划，重新确定项目功能和业态，分类施策，合理运营，确保国有资产保值增值。并积极与金融机构合作，加大融资力度，加快资产变资本步伐。
四是加大支持力度。对国有房地产经营管理公司收购的项目，所欠缴的行政事业性收费、政府性基金及各种税费，在收购价款中一次性扣除，由公司代缴。市、县两级政府对国有房地产经营管理公司在收购、经营过程中，应给予适当补贴，并其对收购经营中所涉及的税费给予政策优惠。
（三）推进城镇人口集聚去库存。认真贯彻落实《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号）精神，加大农牧业转移人口市民化支持力度，制定完善引进人才优惠政策，吸引优秀人才到我市创业就业、购房置业，在促进城镇人口集聚的同时做好房地产去库存工作。
一是推进农牧业转移人口市民化。认真落实《国务院关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》（国发〔2016〕44号）精神，建立支持农牧业转移人口市民化的财政体系，制定配套政策措施，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农牧民进城购房。进城购房的农牧民若涉及农危改、生态移民搬迁、精准扶贫、异地搬迁和村庄撤并等各项惠民政策的可延续享用。
二是深入实施人才强市战略。认真落实《乌兰察布市引进和培养高层次人才实施办法》,鼓励市和旗县市区利用库存房地产建立人才公寓，为高层次人才提供与之相适应的实验室、办公和生活场所。鼓励大学以上毕业生、企业工作人员、创新创业人员、科技创新人才、文化创意人才来我市就业落户。放开外来人口城镇落户条件，推进在我市稳定就业和生活的非本市户籍人口购房落户，享受城镇居民同等公共服务。
三是加大住宅促销力度。对库存的高档住宅，主要围绕津京，加大招商引资力度，发展养老、旅游度假等产业，吸引外埠购房，带动住房消费。对一般性住宅，鼓励企业、机关、社会团体开展团购，政府给予一定比例的补贴。房地产开发企业采取让利促销及送装修、送家电、送物业服务等奖励措施，加快消化存量商品房速度。对结构允许改造的写字楼和大户型住宅，可改造成为小户型住宅进行棚改安置。鼓励各旗县市区对农牧民进城购房、引进的优秀人才购房出台具体的补贴、优惠政策。
（四）调整优化升级产业结构去库存。适应经济发展新常态，认真落实“五大发展理念”，加快转方式、调结构步伐，大力发展旅游、文化、健康、养老、体育、信息等产业和大数据关联产业，发挥产业集聚效应。围绕“大众创业、万众创新”，加快电商用房、就业创业园、“众创空间”、科技企业孵化器等平台建设。引进城市综合体、大型连锁超市商场、特色专卖店等项目，有效集聚城镇人气商气。根据产业发展需要，可通过收购、租赁、参股、联合、独资等多种形式开展合作，在培育主体、壮大规模的同时，实现商品房库存的消化。
一是发展旅游产业去库存。着眼于提升“中国草原避暑之都”的综合实力，围绕“吃住游购娱”，变房地产库存为度假酒店、居家式短租宾馆等旅游服务资源，提高游客停留时间和旅游满意度。
二是推动“四大新兴产业”破题去库存。充分挖掘我市文化、养老、体育、医疗“四大新兴产业”的资源优势，通过行业协会或招商引资，以独资、联合、参股等多种形式开展合作，在推动“四大新兴产业”取得重大突破的过程中实现去库存。
三是发展信息产业、电子商务去库存。依托华为云计算项目，积极布局“互联网+”新业态，在推动网游、手游、基因测序等关联企业向我市集聚的过程中实现去库存。
四是加强就业创业园、“众创空间”建设去库存。采取改建、租赁、收购、鼓励社会资本投资等多种办法，加强就业创业园、“众创空间”建设，在促进大众创业、万众创新的过程中实现去库存。
五是承接北京非首都功能疏解和产业转移去库存。认真落实2016年“承接首都产业转移攻坚年”各项任务，充分发挥京蒙对口帮扶的体制优势，推行政府、企业、社会资本联合的模式，在构建承接北京非首都功能疏解和产业转移平台体系过程中实现去库存。
（五）加快推进房地产用地结构调整。认真处理好城镇扩容与提质的关系，加快房地产用地结构调整。
一是从严控制房地产开发建设用地供应。实行房地产去库存与房地产开发建设用地挂钩制度，房地产去库存工作没有完成的各旗县市区，除了必要的回迁安置，原则上不再审批商品房建设用地。
二是加快房地产用地转型。各旗县市区要根据本地区房地产市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划内容，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家、自治区和我市支持的新兴产业，特别是养老、健康、文化、旅游、科教、体育等产业的开发建设。对按照新用途或新规划开发建设的项目，国土资源、住房城乡建设、城乡规划主管部门应及时重新办理相关用地手续，并重新核定相应的土地价款。
三是加快土地回购储备。因商品住房库存量较大、需要控制房地产开发规模的旗县市区，对已实际供地但未进行开发建设的房地产开发用地，政府可以回购用于土地储备。
五、工作举措
（一）推动工程完工。集中利用今明两年的时间，全面完成全市房地产在建项目。
一是加快在建项目的建设进度。对开发企业已无力启动的“半拉子”工程，国有房地产经营管理公司要通过打捆收购、集中招商，引进大型国有企业投资建设等多种方式，实现尽快完工。政府收购后用于棚改安置房的项目，政府可先行注入预付资金用于工程完工，与开发企业建立共管账户，确保政府购买资金的有效使用，并妥善解决回迁延期的突出问题。对尚未开工的回迁项目，要与开发企业对接，采取异地安置的办法解决回迁，消化存量。
二是加快审批办证速度。各相关部门要允许房地产企业在开发建设过程中缴纳的土地出让金、行政事业性收费、基础设施配套费、政府性基金提供实物抵押，尽快实现项目“五证齐全”，为政府回购、银行贷款、社会销售等创造条件。
三是尽快完善公共基础设施。对因公共基础设施不完善无法交工的项目，各旗县市区的自来水公司、供热公司要与开发企业签订合同，由自来水公司、供热公司进行施工，开发企业用现有房屋抵顶配套费、施工费等，政府用抵顶房屋作为棚改安置房源，缓解企业资金紧张的问题。
（二）多方争取金融支持。棚改是去库存的重要手段，资金是制约棚改的关键因素。各旗县市区要组建专门机构，抽组专业人员，加大资金筹措力度。
一是拓宽房地产融资渠道。充分发挥金融机构支持去库存的作用，强化风险共担意识，创新房地产项目融资模式，依托国有房地产开发运营管理公司有效盘活房地产资产，不断拓宽融资渠道。
二是积极争取政策性银行棚改信贷支持。积极协调国家开发银行、农业发展银行等政策性银行加大对城镇（城中村）棚户区改造、基础设施建设的信贷支持力度，全程跟踪落实项目贷款，确保棚改资金及时到位。
三是积极争取商业银行房地产信贷支持。协调商业银行加大对房地产项目的信贷支持，促进在建项目及早完工。
四是落实住房公积金和按揭贷款优惠政策。要进一步扩大公积金归集范围，放宽贷款和支取条件，提高贷款额度，延长贷款期限，降低贷款费用，优化办理流程，支持职工购买住房。要协调商业银行扩大个人住房信贷投放规模，有效释放住房刚性需求。执行最低个人住房贷款利率，全面落实居民住房按揭贷款最低首付比例、利息优惠等政策，有效降低个人购房成本。
（三）加大税费优惠政策的落实力度。严格落实国家和自治区税收政策，不断拓宽房地产开发企业降成本渠道。
一是清理规范新建商品房销售和进户环节收费行为。新建住房楼宇门、电梯、楼道照明等房屋附属设施以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等的建设安装费用，一律计入新建住房开发建设总成本，不得在房价外向购房者另行收取。严格执行自治区财政厅、发展改革委、经济和信息化委联合印发的《关于公布全区涉企行政事业性收费和政府性基金目录清单的通知》（内财非税〔2015〕74号）规定，凡未列入《内蒙古自治区涉企行政事业性收费目录清单》和《内蒙古自治区涉企政府性基金目录清单》的收费项目和基金，一律停止征收。(《内蒙古自治区人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》内政发〔2015〕58号)
二是客观认定公寓式房屋的居住属性。城市规划用途为商业性质，但实际为住宅的公寓式房屋的用水、用电、用气、用热价格按照住宅房屋标准执行；建设、销售、使用上述房屋过程中需缴纳的各种税费均按住宅房屋收取。(《内蒙古自治区人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》内政发〔2015〕58号)
三是合理调整契税、所得税等税率。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税，购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税；选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税，缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。(《内蒙古自治区人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》内政发〔2015〕58号)
对进城购买商品住房（含二手房）的农牧民（包括其他购房者），凡属首次购房的，可以由当地政府通过减免或补助方式给予50%的契税补贴。（《内蒙古自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》内政发〔2016〕26号）
将房地产开发企业所得税预售收入的计税毛利率比例在现行标准上降低1/3执行；将普通住宅、非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率在现行标准上分别降低50%执行（调整后预征率低于1%的按1%执行），进一步减轻企业运行成本，实现房地产降成本。（《内蒙古自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》内政发〔2016〕26号）
对棚改安置住房建设用地免征城镇土地使用税、印花税。（财政部、国家税务总局《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》财税〔2010〕42号）
四是进一步减轻住房交易负担。对个人转让自用5年以上住房，并且在自治区范围内是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。(《内蒙古自治区人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》内政发〔2015〕58号)
五是努力缓减房地产企业资金压力。为加快房地产开发项目建设速度，房地产开发企业在开发建设过程中缴纳的行政事业性收费、基础设施配套费、政府性基金可在工程竣工验收时缴纳。（内蒙古自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见内政发〔2016〕26号）
对开发价值低、改造难度大的棚户区项目，免收土地出让金。（《内蒙古自治区人民政府关于加快推进保障性安居工程建设的通知》内政发〔2010〕43号）
六、保障措施
（一）加强组织领导。各旗县市区为全市房地产去库存工作的责任主体，党政主要领导对去库存工作负总责，要切实做到工作亲自部署、重大问题亲自过问、重要环节亲自协调、重要事项亲自督办，将房地产去库存和棚改工作一并纳入对各旗县市区2016年度领导班子绩效考核指标，并逐级签订房地产去库存目标责任状。对工作落实不到位、底数不清、措施不力、完不成目标任务的地区和部门，对相关责任领导、责任部门和具体负责人严肃问责。
（二）分解落实任务。各旗县市区要根据各自房地产库存量，因地制宜、分类施策，积极创新工作机制，推行消化存量商品房新模式，出台适合各自实际的房地产去库存具体工作方案、实施细则和任务清单，并将目标任务逐项分解，进一步明确具体牵头单位、责任人员和完成时限，确保去库存任务按期完成。市直有关单位也要根据职能职责，研究制定去库存专项工作方案、具体措施和工作流程，全力搞好协调服务工作。
（三）加强调度督查。市住建委要会同发改、财政、国土等部门，加大联合督查力度，定期通报工作进展情况。要严格实行周报告、半月例会、月调度、季通报、年考核制度。各旗县市区政府要把棚改和房地产去库存全年任务数、本周完成情况、今年以来累计完成情况等工作进度，每周五向市政府上报，确保棚改和房地产去库存工作顺利进行。
（四）加强统筹协调。各旗县市区各部门要牢固树立“一盘棋”思想，实行部门联动，协作配合，不讲条件、不讲困难，涉及哪个部门的工作，哪个部门要全面负责，急事急办、特事特办。房地产去库存任务较重的旗县，要实行领导包片责任制，各包片领导要严格落实“包保”责任制，亲自督促检查，协调解决问题，推动工作落实。要坚持每周深入包抓项目一线开展调研，了解情况、宣讲政策，现场办公、破解难题。
(五)加强舆论引导。要全面做好宣传引导工作，充分利用网络、手机短信、微信平台、报纸等多种平台和媒介，通过点线面、大规模、全方位的宣传引导，广泛宣传房地产去库存工作的重要意义，持续加大相关政策措施的宣传力度，不断提升广大居民对去库存工作的认识度和参与率，充分调动全社会力量参与去库存工作，努力营造去库存的良好氛围。
