密政发〔2015〕53号
各乡镇人民政府，地区、街道办事处，县政府各委、办、局，各县属机构：
《关于加强住宅小区物业管理工作的意见(试行)》已经县政府第83次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。
密云县人民政府
2015年12月10日
关于加强住宅小区物业管理工作的意见(试行)
为规范住宅小区物业管理工作，建立完善与城市发展相适应的物业管理体系，进一步提升城市综合管理水平，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、北京市《物业管理办法》等有关法律、法规的规定，结合本县实际，提出如下意见。
一、指导思想
以科学发展观为指导，坚持“政府引导支持、部门协同联动、属地辖区负责、业主大会决定”原则，以法律法规为支撑，创新体制机制、理顺各方职责、规范物业服务、化解服务与收费矛盾，有效解决物业管理中存在的突出问题，逐步构建起管理规范、职责清晰、运转顺畅、服务到位、业主认可的物业管理长效机制，有效提升本县物业管理服务水平和居民幸福指数，推进本县物业管理体系与管理能力现代化，为建设和谐宜居的首善之区提供有力支撑。
二、工作目标
通过创新体制和完善工作机制，建立以专业的物业企业为主、业主自我管理为辅的物业管理模式，促进全县物业管理工作全面协调可持续发展。力争通过三年努力，基本实现以下目标：
(一)建立起县、镇街(地区)、社区三级监督管理，物业企业、业主委员会两个主体实施的“3+2”工作模式；
(二)实现住宅小区物业管理专业化与业主自我管理全覆盖；
(三)实现住宅小区业主大会、业主委员会或业主自我管理组织全覆盖；
(四)规范物业企业服务行为，实现服务标准化。
三、物业管理体系及县政府各部门职责分工
(一)物业管理体系
1.县政府：成立以主管副县长为组长，县住建委、县社会办、县城管执法监察局主要领导为副组长、相关单位主管领导为成员的密云县住宅小区物业管理工作领导小组(见附件1)，负责统筹协调推进全县住宅小区物业管理工作，研究解决物业管理工作中遇到的重大问题；领导小组下设办公室，办公室设在县住建委，负责政策制定、组织实施、部门协调、督查考核等日常工作。
2.镇政府、街道(地区)办事处：负责辖区物业管理活动的监督管理工作，协调、组织相关部门对辖区内违法违规行为进行处理。对小区业主大会、业主委员会的成立及开展活动进行协助、培训、指导、监督和管理；处理辖区内物业矛盾纠纷。鼓楼街道办事处、果园街道办事处、檀营地区办事处，通过制度创新、购买服务或从现有编制中调整等方式，分别专门成立4-6人的物业管理机构(其他镇视工作实际参照执行)，负责具体工作。
3.社区居委会：负责监督社区物业管理活动。对物业企业服务行为进行监督，指导和协助业主委员会日常工作，对违法违规行为进行劝阻和制止并报相关职能部门，协调处理日常物业矛盾纠纷。要设专人负责社区物业管理的日常工作。
4.业主委员会：受业主大会委托，负责对本小区实施管理。主要职责是制定或者修改管理规约、议事规则；与物业企业协商确定物业管理模式、服务内容、服务标准、收费方案；在物业企业提供服务满足双方约定的前提下，动员业主积极、主动缴纳物业费。
5.物业企业：按照物业服务合同和服务标准提供相应的服务，并按照收费方案及标准收取物业费；对管理区域内违法违规行为进行劝阻和制止，并报相关职能部门。
(二)县政府各部门职责分工
1.县住建委：负责本县物业管理活动的指导、监督和管理工作。宣传贯彻物业管理相关法律、法规和政策；指导物业企业提升资质等级，加强物业企业动态监管，监督物业企业履行服务合同；推广先进物业管理经验；指导属地镇街(地区)开展物业管理及培训工作；调处重大物业矛盾纠纷。
2.县社会办：负责指导属地镇政府、街道(地区)办事处开展物业管理政策宣传、组建管理业主委员会、开展相关业务培训等工作。
3.县司法局：负责指导物业管理行业建立矛盾纠纷调解组织，指导镇街(地区)调解组织做好物业矛盾纠纷调解工作，组织开展相关法制宣传教育活动。
4.县财政局：负责落实物业管理工作所需财政资金，并监管相关资金的使用。
5.县市政市容委：负责经营性停车场备案管理及相关设施设备监督管理。
6.县规划分局：负责对住宅小区进行规划验收，对住宅小区内违法建设和改变建筑物使用性质的行为进行认定，并依法处置。
7.县城管执法监察局：负责制止、查处、拆除住宅小区内的违法建设。
8.县环保局：负责依法查处物业管理区域内的噪声污染、粉尘污染、油烟污染和不按要求设置排水隔油设施等违法违规行为。
9.县园林绿化局：负责审定住宅小区绿化方案和检查监督绿化结果，依法查处破坏住宅小区内绿化的行为。
其它相关部门和单位依据职责做好物业管理相关工作。
四、工作措施
(一)建立三级物业管理联席会议制度
1.县级物业管理联席会议：由县住建委牵头，根据需要组织相关单位参加会议，主要任务是总结、部署全县物业管理工作；研究解决物业管理中出现的重点、难点、热点问题，研究制定和调整本县物业管理政策。
2.镇街(地区)物业管理联席会议：由属地镇政府、街道(地区)办事处牵头，根据需要，组织相关单位参加会议，主要任务是总结、部署本辖区物业管理工作；贯彻实施本县物业管理政策；研究组建业主委员会及自我管理工作；协调解决物业管理活动中出现的各类矛盾和问题。
3.社区物业管理联席会议：由社区居委会牵头，根据需要组织相关单位参加会议，主要任务是总结社区物业管理工作，研究改进措施及提高社区物业管理水平。
(二)提高物业服务质量，规范物业费收、缴行为
1.物业企业要增强服务意识，加强培训，提高物业人员的综合素质和服务水平，做到积极、主动、热情服务。
2.物业企业要在所管理服务的住宅小区内推行“四公开一监督”公示制度，即在小区内明显位置公开服务人员、服务内容和标准、物业服务收费价格、报修和投诉监督服务电话等内容，增强物业服务透明度，接受业主监督。
3.物业企业应按照相关规定及合同约定为业主提供优质服务，并收取物业费用。及时回应业主提出的问题，及时整改存在的问题，并进行跟踪管理，切实提高业主的满意度。
4.业主委员会应建立业主诚信档案制度，按管理规约和业主大会议事规则的约定，将物业企业提供的物业费收缴信息列入业主诚信档案。党员干部、机关事业单位及国有企业单位工作人员，应带头缴纳物业费。
5.业主买卖、抵押房屋应当结清物业费。
6.对恶意拖欠物业费的，根据《物业服务合同》约定，采取司法途径进行解决。
7.物业企业在征得镇街(地区)、业主委员会、居委会同意后，可以利用小区共用部位、共用设施设备进行经营，以充实物管资金。
(三)因地制宜推进物业管理区域整合和物业企业整合
采取区域整合和企业整合的措施，实现物业管理区域规模化、物业管理服务规范化。
1.物业管理区域整合
县住建委会同属地镇街(地区)，根据小区建筑规模、设施设备共用程度及管理服务现状等因素，研究提出物业管理区域整合建议，经业主大会同意后实施。
2.物业企业整合
对物业企业服务差的小区，结合物业管理区域整合情况，引导业主大会重新选聘优秀物业企业接管。
(四)建立考评机制，强化对物业企业监管
县住建委要规范物业企业服务行为和退出程序，指导属地镇街(地区)建立物业企业服务考评制度，对物业服务项目进行考评。考评结果报县住建委备案，作为物业企业晋升资质等级、承接物业项目的依据。
(五)加大对物业管理工作的资金支持力度
县政府安排三年物业管理支持资金(具体资金支持标准见附件2)，主要用于以下方面：
1.资金支持优秀物业企业新接管服务差的小区，用于物业企业进驻小区的启动资金；接管前三个月的物业费补贴；考评达到服务标准的奖励资金。
2.资金支持管理老旧小区的现有国有物业企业，用于奖励物业企业规范服务标准、提升服务水平。
3.资金支持鼓楼街道办事处、果园街道办事处、檀营地区办事处在物业管理活动中购买服务。
(六)加强物业管理业务培训
县住建委要会同相关部门采取多种措施，组织专业培训和业务学习交流，提升物业企业、业主委员会从业人员的综合素质。
(七)加强物业管理舆论宣传
通过报纸、电视、广播、网络等媒体加大对物业管理政策、法规的宣传力度，引导居民树立“花钱买服务”的消费意识。
(八)建立督查考核机制
将物业管理工作列入县政府绩效考核内容，作为年终评优的重要依据。县政府督查室要加大督查力度；各职能部门、各镇街(地区)要按照各自职责制定具体督查考核工作方案，切实加强督查考核，确保加强物业管理的各项措施落到实处、取得实效。
