长春市人民政府办公厅关于
加快培育和发展住房租赁市场的实施意见
各县（市）、区人民政府，开发区管委会，市政府各委办局、各直属机构：
为贯彻《吉林省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（吉政办发〔2016〕77号），推进首批全省培育住房租赁市场试点工作开展，经市政府同意，提出如下实施意见。
一、确定试点城市工作目标。到2018年底，培育出一批从事自持物业出租、专业化住房租赁运营的规模企业。到2020年底，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
二、积极培育市场供应主体。支持国有企业和社会资本建设或购买租赁住房向社会出租；支持房地产开发企业利用已竣工且具备使用条件的未售出自持物业，开展住房租赁业务；扶持具备条件的企业或新设企业利用自身优势，新建租赁住房或与房地产开发企业深度合作，购买或租赁库存房源开展专业化住房租赁业务；鼓励依法登记备案的房地产中介机构提供住房租赁托管服务，依法依规拓展房屋代理销售、居间代理服务及相关专业化服务。鼓励个人委托住房租赁企业、房地产中介机构、养老机构、旅游机构出租自有住房。
依法依规经营且无不良诚信记录的房地产企业、房地产中介机构、住房租赁企业均可向市房地产行政主管部门申请“购租并举”试点，经确认和办理租赁合同备案后，可享受本意见所规定相关优惠政策。国家、省另有规定的从其规定。
三、给予税收优惠政策支持。经确认的试点单位，租金标准符合“存量房监管服务平台”公布的指导价格水平，且租金收入单独核算的房地产企业、中介机构、住房租赁企业，租赁闲置住房（含租赁式住房或办公式公寓，商业用房除外）享受现行公共租赁住房相关税收优惠政策。
对个体工商户及其他个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
政府购买服务方式取得的租赁住房和房地产开发企业自持物业开展租赁业务的房屋，租赁业务终止后出售该房屋的，按照新建商品房办理销售、不动产登记手续，按有关税法规定缴纳相关税费。
四、允许改建房屋用于租赁。在满足居住建筑相关设计规范、技术标准前提下，允许房地产开发企业将商业、商务用地调整为居住用地，将商业办公用房改建为租赁式住房或办公式公寓，并履行法定审批程序。土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按居民标准执行。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。在符合住宅设计规范，不影响房屋结构安全和消防安全的前提下，允许户型改造后按套或间出租。
五、合理规划建设租赁住房。根据住房租赁市场需求和分布，制定城市租赁住房布局规划，集中选取配套设施相对完善的城市棚户区和旧城区改造地块建设租赁住房，并在年度住房建设计划予以安排。各区政府、开发区视本级财力情况自定租赁住房建设或购买目标。
六、加快推进货币化安置。公共租赁住房原则上不再新建，公共租赁住房保障对象逐步以政府发放租赁住房补贴为主，通过市场租房解决住房困难。棚户区改造逐步转向以货币化安置为主，回迁安置房原则上少建或者不再新建，鼓励回迁居民通过棚户区改造货币化安置服务平台或者直接从市场上购买或租赁住房。
七、完善小区基础设施配套。市区两级加大征拆力度，确保已批准列入建设计划未完工的项目按时竣工。已交付使用的公共租赁住房小区，已列入配套设施建设计划的，应按计划施工。未列入建设计划的，应制定、公布建设计划、施工日期和完成时限。
八、开展定向购租业务。鼓励国有企业、大专院校、科研院所、医院等企业和单位，直接或委托房地产开发企业、住房租赁企业和房地产中介机构，购买或租赁住房满足本单位职工居住需求。鼓励有实力的国有企业、住房租赁企业、房地产中介机构和社会资本等购买或承租住房，为社会提供住房租赁服务。
九、拓宽企业融资渠道。金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，应对住房租赁企业提供信贷支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
十、促进住房租赁消费。企业购买商品房用于租赁的，经市房地产主管部门核实，由市财政按照贷款利率高于基准利率的差额给予财政贴息，最高不超过0.5个百分点，贴息年限不超过3年。国有企业或者国有参股企业经市国有资产管理部门批准，可将过去5年和未来5年利润、股份分红等收益用于购买或租赁房屋，从事租赁经营。
十一、搭建住房租赁信息监管服务平台。2017年6月底前，完成住房租赁信息监管服务平台建设，提供房源信息核对服务，为房屋租赁企业、房地产中介机构和租赁登记备案提供方便。制定并推行统一的《住房租赁合同示范文本》，保护双方当事人的合法权益。市房地产行政主管部门可以委托行业协会（学会）或第三方机构，结合租赁登记备案信息和房地产中介机构租赁信息，采取科学的统计方法，按区域、用途在监管服务平台上发布房屋租金指导价格，合理引导租房预期。
十二、完善诚信等级评价体系。市房地产行政主管部门应及时公布经备案的房屋租赁企业、房地产中介机构名单，房地产中介机构和从业人员信用档案等信息，完善房地产开发企业、住房租赁企业、房地产中介机构和从业人员信用管理制度。对于失信房地产企业，各有关部门应实施联合惩戒，通过国家企业信用信息公示系统、政府诚信平台以及新闻媒体等予以曝光。
十三、建立健全管理体制。成立培育和发展住房租赁市场领导小组，建立市级各部门联动机制和市、区、街道、社区等“四级”管理体系。市房地产行政主管部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，会同有关部门加强住房租赁市场监管；市公安行政主管部门负责出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患等；市财政主管部门负责资金保障；市国土、规划、建委、公用等行政主管部门负责租赁住房规划布局、建设计划和基础设施配套建设；市工商、国资委、国税、地税和金融等行政主管部门应按照职责分工，贯彻落实国家、省、市政策，依法规范住房租赁经营活动。
本意见自发布之日起施行。
长春市人民政府办公厅
2017年5月12日
