白山市中心区化解房地产库存落实意见

白山政办发〔2016〕13号  

各县（市、区）人民政府，市政府各委办局、事业单位，中省直单位：  

    按照中央和全省经济工作会议精神和省政府办公厅印发的《吉林省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》（吉政办发〔2016〕23号）文件要求，结合我市中心区房地产库存实际，经市政府研究同意，提出如下意见：  

    一、指导思想  

    全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央经济工作会议精神，坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，统筹推进去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，认真做好房地产去库存工作，加强房地产市场调控管理，推动房地产业转型发展，进一步促进全市房地产市场平稳健康发展。  

    二、工作原则  

    按照“一城一策、因城施策”和去库存、控增量、调结构、稳市场，棚改全部采用货币化安置的原则，主动适应经济发展新常态，突出问题导向，加快推进供给侧结构性改革，化解房地产库存，鼓励住房合理消费，盘活房地产市场，促进房地产市场平稳健康发展。   

    三、库存基本情况  

    截止2016年5月，白山市中心区已批准预售未售出商品房面积99.124万平方米，其中商品住宅47.719万平方米，非住宅51.405万平方米。  

    四、工作目标  

    结合白山市中心区房地产库存总量和库存结构等实际情况，计划用2年时间积极消化现有库存商品住宅，合理控制新建商品住宅增量，到2018年底市中心区商品房库存在现有基础上必保化解率达到30%，并力争化解率达到50%。  

    五、工作任务及责任分工  

    （一）支持新市民进城落户购房。  

    1．进一步简化农民租购房屋落户手续。凡在城镇购买或租赁住房的农民，符合当地落户条件的只需凭房屋产权证或依法签订的房屋买卖（租赁）合同，即可为其本人及共同居住生活的配偶、未婚子女、父母申请办理当地常住户口。  

    （责任单位：浑江区政府、市公安局）  

    2．保护进城农民合法权益。取得居住证和在地级以下城镇落户的农民及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，享有与市民平等的接受义务教育、基本医疗卫生服务、就业、社会保险、社会救助、住房保障等公共服务权利，其原有的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权不变。  

    （责任单位：浑江区政府、市公安局）  

    （二）加大货币化安置力度，增加政策性消费需求。  

    3．坚持把棚户区改造货币化安置作为房地产去库存的重要渠道。白山市中心区原则上不再新开工建设棚户区改造项目，对需要改造的棚户区地块采取货币化安置方式进行安置，货币化安置比例力争达到100%。研究将二手房做为货币化安置房源，解决安置房源单一，位置和结构不合理等问题。  

    （责任单位：浑江区政府、市发改委、市财政局、市住建局）。  

    （三）降低购房成本和门槛，积极支持市场化消费需求。  

    4．鼓励金融机构创新金融产品和服务，为购房人提供更为优惠、有针对性的购房贷款，降低购房信贷门槛。各金融机构在风险可控的情况下，降低住房贷款的首付比例，可根据借款人的实际，适当降低贷款利率。  

    推广“农民安家贷”等金融创新信贷产品，灵活认定收入证明，采取按月、季度、半年或整年的方式，优化还款频率。  

    对积极支持化解房地产库存的金融机构，可在住房公积金存储等方面予以相关支持。  

    （责任单位：市人民银行、市国有各商业银行、市住房公积金管理中心）。  

    5．用好用足住房公积金。我市住房公积金贷款职工不论购买第几套住房，均享受首套房的利率优惠。市本级住房公积金贷款单笔最高上限由40万元提高到50万元。装修贷款每平方米上限由1,300元提高到1,500元，单笔最高额度由15万元提高到20万元。同时进一步简化贷款手续，优化贷款流程，降低贷款成本。无不良信用记录，夫妻双方均有较高且稳定的工资收入，购买首套普通自住住房的，所购房屋面积不超过90平方米的，首付款比例可按不低于20%执行。放开民营企业、个体工商户缴存住房公积金和用住房公积金贷款购房问题。取消担保人在担保期间，不得申请住房公积金贷款的规定。  

    购买普通自住住房支取住房公积金的，材料有效期由原来的一年延长为五年。其中从来没有使用过住房公积金的购买普通自住住房材料有效期延长至十年。  

    放宽租赁住房的提取条件。凡能提供就业地或户口所在地住房产权管理部门出具的无房证明的，每年可提取不超过一万元住房公积金用于缴纳房租。上一年没有提取的可提取不超过二万元。放开提取住房公积金缴纳物业费（含卫生费）。  

    取消“每年只能提取一次住房公积金”的限制。除有住房公积金贷款未还清的，只要符合支取条件每年可多次支取，也可以以多个理由合并支取（支取额合并计算）。  

    放开无籍房、集资房提取住房公积金。计划2016年，将无籍房、集资房列为可以提取的范畴，且条件应适当放宽，材料有效期10年。  

    （责任单位：市公积金管理中心）。  

    6．减轻企业税费负担。房地产开发企业配套建设完成后，无偿移交的符合免税条件的学校、医院、幼儿园使用的房产和土地，免征房产税、城镇土地使用税。  

    调整土地增值税预征率，普通标准住宅按1.5%计征，非普通标准住宅按2%计征，其他类型房产按2.5%计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。  

    调整房地产开发企业销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率标准，位于白山市城区及郊区的按10%计征；位于其他地区的按5%计征。  

    房地产开发企业通过合并、分立、出售、置换等方式将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让的行为，不属于增值税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让不征收增值税。  

    认真贯彻落实国家“营改增”相关政策规定，支持化解房地产库存工作。  

    大力推行保函支付制度，允许房地产开发企业使用担保机构或银行出具保函代为支付政府返还类基金、保证金。  

    （责任单位：市国税局、市地税局、市住建局）  

    7．降低个人交易环节税收负担。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。  

    （责任单位：市国税局、市地税局）  

    8．取消相关限制性措施。取消住房限购、限贷政策，购房人无需提供住房所在地户籍证明、纳税或社保缴纳证明。取消商品房预销售价格备案审核制度。取消商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下所占比重必须达到70%以上的审批限制。  

    （责任单位：市规划局、市住建局）  

    9．规范审批和收费。全面开展房地产开发建设管理过程中的审批程序、审批条件、相关收费的合法性审查，没有法律、法规和政策规定依据的一律取消。各管理部门应建立开发项目审批、收费清单制度，2016年6月1日前向社会公布。  

    （责任单位：市发改委、市规划局、市环保局、市人防办、市国土局、市住建局、市人社局）  

    10．完善配套设施建设。要对已建成但未完成配套的住宅小区加快制定公共交通、教育、医疗卫生等配套基础设施和公共服务设施规划和建设计划，2016年6月1日前向社会公布。力争2—3年内完成供水、供电、供热、燃气、道路、绿化等配套设施建设。  

    （责任单位：市规划局、市住建局）  

    11．加快已交付使用房屋产权办理工作。要全面启动已交付使用未办理产权房屋的清理工作，制定加快房屋产权登记具体办法，解除交易限制。  

    （责任单位：市国土局、市住建局）  

    12．提高服务水平。住房公积金、房屋交易和产权等部门应优化办事程序，进行流程再造，缩短办理时限，减少办事环节，公开办事指南和办事依据，实行“一站式”服务，方便群众办理。  

    （责任单位：市公积金管理中心、市国土局、市住建局）  

    （四）加强土地供应调节，优化住房供应结构。  

    13．加强房地产市场调控力度，合理调控土地供应规模，科学编制供地计划，根据去库存工作实际进度，没有达到预期标准的，缩减商品房用地供地规模，直至暂停商品房用地土地供应。拟出让宗地红线外围必须完成供水、供电、供热、燃气、道路等市政配套设施建设，不具备条件的，一律不得出让。统筹城乡建设用地增减挂钩试点项目建设，支持房地产开发企业利用库存商品房置换农民原有住房。  

    （责任单位：市规划局、市国土局）  

    14．优化商品房供应结构。允许企业在符合规划的前提下，按照市场实际需求，调整住房户型结构，避免出现结构性库存。非商品住房库存量大的县（市、区），规划部门要根据实际，降低相应规划指标配比。  

    （责任单位：市规划局）  

    （五）培育房屋租赁市场。  

    15．培育住房租赁市场。采取政策性金融机构贷款支持，引导和鼓励有条件的国有企业收购或长期租赁库存商品住房，用做住房和公共租赁住房对外出租，满足新市民、外来务工人员、新就业大学毕业生等群体市场化住房租赁和住房保障需求。引导房地产中介机构、物业服务企业发展成为以住房租赁为主营业务的专业化企业，提供市场化的住房租赁服务。鼓励高校、科研机构通过发放住房补贴或购买、租赁商品住房方式，解决引进人才住房问题。建立住房租赁政府服务平台，推行统一的租赁合同示范文本，为自然人和企业租赁住房提供公共服务。  

    （责任单位：市财政局、市住建局）  

    16．支持非商品住房转型利用。对符合条件的非商品住房，可改为“创客空间”、电商用房、教育培训、幼儿园、养老院等用房，也可改造为酒店式公寓以及用于文化、旅游、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。支持房地产开发企业采用“先租后售”“租金抵房款”等租售并举的方式营销。  

    （责任单位：市规划局、市住建局）  

    （六）完善“一城一策”政策措施，落实政府主体责任。  

    17．本意见只适合白山市中心区。各县（市、区）政府可根据“一城一策、因城施策”的原则，制定本地区的房地产去库存工作的具体政策措施。  

    各县（市、区）政府是化解房地产库存、促进房地产市场平稳健康发展的责任主体，必须切实加强组织领导，摸清库存和市场情况，制定相关去库存工作措施。要建立去库存会商工作机制，由政府分管负责人牵头，组织住建、房产、规划、国土资源、财政和国税、地税、金融等部门定期研究房地产去库存工作，把控好去库存的节奏和力度。各有关部门要各负其责，通力协作，切实落实各项去库存政策措施。正确引导舆论，加大对去库存政策宣传力度，发挥正向激励作用，调动各方力量，形成工作合力，努力营造有利于去库存和房地产平稳健康发展的良好环境，确保去库存工作取得实效。  

    六、领导机构  

    为切实推进市中心区商品房去库存工作开展，加强组织领导，成立白山市中心区化解房地产库存工作领导小组。  

    组  长：刘凤春  白山市政府副市长  

    副组长：姜述军  白山市政府副秘书长  

            赵  靖  白山市住房和城乡建设局局长  

    成  员：郭嘉兴  浑江区政府常务副区长  

            刘文江  白山市住房和城乡建设局副局长  

            梁仁波  白山市发改委副主任  

            常志贤  白山市财政局副局长  

            王立君  白山市国土局副局长  

            徐彦奇  白山市公积金管理中心副主任  

            崔学敏  白山市人民银行副行长  

            韩英浩  白山市规划局副局长  

            郭静海  白山市公安局副局长  

            于权涌  白山市地税局副局长  

            孙文选  白山市国税局总经济师  

            王书军  白山市人社局副调研员  

            兰  辉  白山市环保局副局长  

            任洪林  白山市人防办副主任  

            刘  俊  白山市农业银行副行长  

    市中心区化解房地产库存工作领导小组下设办公室，负责组织市区房地产去库存工作的组织、协调、政策制定、资料汇总等工作。  

    主  任：姜述军  白山市政府副秘书长  

    副主任：郭嘉兴  浑江区政府常务副区长  

            刘文江  白山市住房和城乡建设局副局长  

    联络员：王洪锋  白山市住建局房地产市场监管科副科长  

            （联系电话：3280188）  

    附件：白山市中心区（浑江区）房地产去库存任务分解表  

                          白山市人民政府办公室 

                        2016年5月27日    

     附件  

白山市中心区（浑江区）房地产去库存任务分解表