佳政发〔2016〕7号
佳木斯市人民政府关于
佳木斯市区棚户区改造房屋征收
货币化安置工作的实施意见
各县（市）区人民政府，市政府各直属单位：
为进一步做好我市棚户区改造房屋征收工作，根据《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）、《住房城乡建设部、国家开发银行关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》（建保〔2014〕155号）和《黑龙江省人民政府办公厅转发黑龙江省住建厅等6部门关于棚户区改造安置房屋购买工作的指导意见》（黑政办发〔2015〕15号）精神，结合我市实际，提出实施意见如下：
一、指导思想
深入贯彻国家和省城镇化工作精神，加快推进我市棚户区改造工程建设，通过货币化安置，改善城市居民住房条件，实现经济发展、社会进步的目标。
二、实施范围
我市城市规划区域内，纳入年度棚户区改造计划的国有土地上房屋征收项目。
三、货币化安置原则
房屋被征收人（以下简称被征收人）可自愿选择货币补偿或购买存量商品房。开发企业自愿提供房源，折价优惠，被征收人自主选择购买，按市场化原则公平交易。
四、货币化安置方式
货币化安置包含货币补偿、购买存量商品房两种方式。
（一）货币补偿。选定具有相应资质的评估机构，评估被征收房屋价格和被征收地段周边商品房平均价格，出具评估报告。市保障性安居工程建设领导小组（以下简称市安居领导小组）依据评估报告结合市城投公司测算的被征收地块原址建设的综合开发成本（包括前期费用、建安成本、配套费用、管理费和不超过3%的利润），确定补偿基准单价（每平方米价格）作为货币补偿依据，补偿基准单价不得低于被征收房屋评估报告的单价。
住宅房屋货币补偿总额包括搬迁费、奖励费、临迁补助费（6个月）和市政府确定的补偿基准单价×原房屋合法有效面积（有照面积、无照折后面积、低保和残疾人享受优惠面积总和）。
非住宅房屋按评估价格予以补偿。非住宅房屋货币补偿总额包括原房评估价格、奖励费、搬迁费、停产停业损失费（6个月）等补偿费用构成。
（二）购买存量商品房安置。购买存量商品房安置是指由政府统一搭建购置服务信息平台，将市区范围内符合棚改安置条件的存量商品房纳入平台，被征收人持“房票”到购置服务信息平台自主购买，用于被征收人安置用房。
住宅房屋“房票”的价值包括住宅房屋货币补偿总额和被征收住宅房屋上靠标准户型补贴。上靠标准户型补贴是指《佳木斯市国有土地上房屋征收与补偿办法》（佳政发〔2015〕9号）第二十二条确定的上靠面积×（市政府确定的补偿基准单价-新建房屋建安工程单价）。原房屋认定合法有效面积大于最大基本户型的，按照《佳木斯市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十二条第四款规定，可分别发放“房票”或按货币补偿价值补偿。
提供存量商品房条件:
1.依法取得开发企业资质证书、法人营业执照，正常营业的企业；
2.项目需取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，且所提供房源无房产抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况；
3.房屋工程质量必须达到国家建筑规范规定的质量合格标准；
4.项目配套基础设施齐全，符合入住条件；
5.所提供房源必须是满足自身回迁安置外的商品房；
6.提供房源的开发企业必须如实填写《房源信息登记表》(见附件)，在市政府购置服务信息平台统一对外公示。
五、操作程序
（一）搭建服务信息平台。市安居领导小组负责审核全市开发企业提供的存量商品房房源，由市政府统一建立存量商品房购置服务信息平台（购置服务信息平台设在市不动产登记中心）。
（二）确定房屋购买价格。由市安居领导小组负责对全市开发企业申报的存量商品房报价进行合理性审查。由市不动产登记中心提取存量商品房项目近3年网签均价，根据该均价下浮10%作为最高限价，由企业按每套房屋自主定价，在政府购置平台公示，挂牌价格包括经市物价监管部门批准的供热、物业等进户需缴费用（见附件）。
（三）签订购买框架协议。开发企业提供的房源通过自主报价和审核后，由市安居领导小组通知市城投公司，由市城投公司与开发企业签订购买框架协议（见附件），协议中明确购房价格、交付日期、质量要求、付款方式、协议套数、房屋面积等事项。协议签订后，房源即可纳入购置服务信息平台，由市公共资源交易中心通过政府网站、报纸、电视等向社会公开购买存量商品房信息。未经市政府同意，开发企业不得更改框架协议中约定内容。
（四）房源锁定、调整及退还方式。由市不动产登记中心实施动态管理，对进入平台的存量商品房进行无偿锁定，锁定期为3个月。锁定期内，开发企业可根据自身销售情况适时调整，需保证调整房屋为同质同价房屋。超过锁定期，无偿退还开发企业全部房源，由市安居领导小组重新组织开发企业申报房源，经审核后作为下一轮棚改安置用房，进入购置服务信息平台。市公共资源交易中心对房源信息及时更新，每月进行公示。
（五）被征收人持“房票”选房。被征收人应在取得“房票”后1个月内选定存量商品房，与开发企业签订商品房买卖合同。签订合同后，各区政府根据被征收地块“房票”价值和已选择的存量商品房挂牌价格确定结算差价，被征收人选择的存量商品房挂牌价格小于“房票”价值的，将剩余差额部分支付给被征收人；大于“房票”价值部分由被征收人于5日内将差额部分支付到市城投公司指定账户。市城投公司委托各区政府向被征收人开具《黑龙江省销售不动产统一发票》（各区政府提供发票及征收、安置协议复印件，盖章后交银行审核留存）。
被征收人逾期未选定存量商品房的按货币补偿总额给予货币补偿。
（六）房款结算。在被征收人与开发企业签订商品房买卖合同后，市城投公司根据各区政府及相关单位出具的确认手续，经银行审定，与开发企业签订总体购买协议，按照购买协议约定条款拨付开发企业购房款。
六、税费政策
被征收人选择购买存量商品房安置且不缴纳差价的，对购买的存量商品房屋免征契税；缴纳差价的，对差价部分按规定征收契税。
七、本实施意见自公布之日起30日后施行。本实施意见中与《佳木斯市国有土地上房屋征收与补偿办法》（佳政发〔2015〕9号）不一致的，以本意见为准。
附件：1.开发企业房源信息登记表
2.房地产项目基本情况
3.棚户区改造安置房屋购买框架协议
4.佳木斯市棚户区改造房屋总体购买协议
佳木斯市人民政府
2016年3月22日
棚户区改造安置房屋购买框架协议
甲方（预购方）：佳木斯市新时代城市基础设施建设投资（集团）有限公司
乙方（供应方）：
依据《中华人民共和国合同法》、《佳木斯市区棚户区改造安置房购买工作管理办法》及《佳木斯市人民政府关于佳木斯市区棚户区改造房屋征收货币化安置工作的实施意见》等相关规定，甲乙双方本着协商一致、平等互利的原则，就列入市政府统一建立存量商品房购置服务平台的商品房预购事宜，达成如下框架协议：
第一条 买卖约定
本合同系甲、乙双方就购买乙方在建商品房用于棚改安置的总体约定，具体购买标的，以征收主体和被征收人确定的房源为依据，最终以被征收人与乙方签订的商品房买卖合同为准。
第二条 列入存量商品房购置服务平台的房源情况
（一）项目名称：
项目地址：
房屋总套数： 套，房屋总面积： 平方米（明细附后，提供单位盖章确认）。
（二）甲方预购买房屋面积最终以被征收人与乙方签订的商品房买卖合同载明面积为准。
第三条 预售价格
项目地址或名称。 住宅购买均价为 元/平方米，暂控总价为 万元。
第四条 税收约定
甲乙双方在房屋交易中发生的营业税、城建税、土地增值税、企业所得税等税金由甲方代扣代缴。
第五条 交房期限
以被征收人与乙方签订商品房买卖合同约定的交付期限为准，但项目不晚于 年 月 日。
第六条 工程建设要求
（一）乙方依据政府有关部门审定批准的规划和建筑设计标准进行建设，严格履行基本建设审批程序。
（二）乙方建设的房屋质量应符合国家建筑工程质量验收标准，满足使用功能。
（三）乙方建设的房屋交付使用时达到简单装修标准：墙体粉刷、房间有门，卫生间铺瓷砖、有坐便和洗手盆。
（四）乙方建成后房屋所在小区基础设施完备，环境配套设施齐全。
第七条 相关义务
（一）乙方企业法人营业执照、开发企业资质证书等相关文件合法有效；
（二）乙方所售在建商品房无抵押、冻结、查封、权属纠纷且房屋不属于回迁户用房。
第八条 违约责任
乙方列入市政府统一建立存量商品房购置服务平台的商品房，经被征收人确认后的商品房如因乙方原因不能回迁的，乙方按照被征收人确认的房屋总价的10%支付违约费用，同时承担被征收居民不能按时回迁产生的费用。预购协议签订之日起，有效期3个月。
第九条 购房协议
正式购房协议以被征收人确认购买为基础。
第十条 争议解决
合同履行产生争议的，应由双方友好协商解决，协商不一致的，应向佳木斯市仲裁委员会提出仲裁申请。
第十一条 附则
（一）本合同一式四份，甲乙双方及市公共资源交易中心及征收主体各执1份，具有同等法律效力。
（二）本合同经甲、乙双方签字、盖章后生效。
甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：
年 月 日 年 月 日
附件4
佳木斯市棚户区改造安置房屋
总体购买协议
甲方：佳木斯市新时代城市基础设施建设投资（集团）有限公司
乙方：
按照《黑龙江省城镇保障性安居工程建设管理办法》（省政府令2015年1号）和《黑龙江省人民政府办公厅转发黑龙江省住建厅等6部门关于棚户区改造安置房屋购买工作的指导意见》（黑政办发〔2015〕15号）等文件精神，结合我市经济发展水平、房地产市场状况、棚户区改造规划及棚户区居民实际需求，在平等、自愿、公平和诚实信用基础上，甲乙双方就棚户区改造安置房屋购买事项协商一致，制定本协议。
一、甲方购买乙方位于 房屋，购买总套数 套，总建筑面积 ㎡。
所购房屋面积均以房产部门测绘面积为准。（需具备附件1：楼盘表，附件2：测绘报告，附件3：小区规划图）。
二、合同价款
甲方按照政府审定的价格购买乙方房屋，房屋价格为 元/㎡。此价格为甲方购买房屋的含税价格，甲方不再承担其他任何费用及乙方开发此项目所产生的任何债务。
协议总价款： 元。
三、甲方根据交付条件支付。本协议项下房屋形象进度 ，甲方先行支付购房款总价的 %给乙方，待工程完成竣工备案后，甲方再支付购房总价的 %，剩余总购房款的5%作为房屋质量保证金，按相关规定质保期满后付清。
四、交房期限： 年 月 日前。如乙方逾期未交付房屋应承担购买房屋总价款10%的违约金，支付给甲方，同时承担被征收居民不能按时回迁产生费用。
五、乙方必须保证所出具的建设用地规划许可证、土地使用权证、工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证等相关手续复印件真实合法有效，所有商品房销售合同中的附件真实准确有效，否则后果自负。
六、乙方开发建设的房屋必须依据政府有关部门审定批准的规划和建筑设计标准进行建设，房屋工程质量达到国家规定的质量合格标准，工程竣工验收合格并办理竣工备案手续，小区配套设施（包括小区内绿化、硬化等）按要求全部完成，满足使用功能。
七、乙方建设的房屋交付使用时达到简单装修标准：墙体粉刷、房间有门、卫生间铺瓷砖、有坐便和洗手盆。
八、甲方将购买的房屋分配给安置居民前，乙方负责结清水、电、暖等费用，并负责房屋的看管及维护等工作。
九、甲方将购买的房屋分配给安置居民后，乙方负责正式选定物业公司前的物业管理服务。
十、乙方保证出售给甲方的房屋不存在抵押、冻结、查封、权属纠纷且不属于房屋建设区域内安置拆迁户的回迁房。
十一、按照《房屋建筑工程质量保修办法》文件规定，自竣工验收备案之日起计算保修期。
十二、争议解决。合同履行产生争议的，应由双方友好协商解决，协商不一致的，应向佳木斯市仲裁委员会提出仲裁申请。
十三、本合同一式四份，甲乙双方及市公共资源交易中心及征收主体各执1份，具有同等法律效力。
十四、本合同经甲、乙双方签字、盖章后生效。
（乙方协调提供涉及到银行提款的相关附件）
甲方（盖章)： 乙方（盖章）：
法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：
年 月 日 年 月 日
