牡丹江市人民政府办公室关于印发牡丹江市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的通知
各县（市）、区人民政府，市政府各直属单位：
经市政府同意，现将《牡丹江市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
牡丹江市人民政府办公室
2017年7月6日
抄送：市委各直属单位，军分区，师院，医学院。
市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，市检察院。
牡丹江市人民政府办公室2017年7月6日印发
牡丹江市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案
根据《国土资源部印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点方案〉的通知》（国土资发〔2017〕12号）的要求，结合我市实际，制定本实施方案。
一、总体要求
（一）指导思想。
坚持以全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神和习近平总书记系列重要讲话为指导，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照国土资源部统一部署，坚持市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的原则，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，着力构建完善土地二级市场规则，为全市经济社会持续健康发展提供用地保障。
（二）基本原则。
1.把握正确方向。坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，落实“放管服”总体要求，强化监管责任，不断健全和发展城乡统一建设用地市场。
2.规范市场运行。完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体能在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行、健康有序发展，促进要素流通，提高资源配置效率。
3.维护合法权益。充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益，切实维护土地所有权人权益。
4.提高服务效能。强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，提升服务水平，提高办事效率，方便群众办事。
5.注重改革协同。注重与不动产统一登记协同，加强部门协作，形成改革合力。
（三）试点目标。
通过改革试点，到2018年年底，在我市建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，市场规则基本完善，土地资源配置效率显著提高。
（四）试点范围。
试点的范围是牡丹江市区（东安区、西安区、阳明区和爱民区）国有建设用地使用权的转让、出租和抵押，重点针对土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况。
二、政策措施
（一）完善交易机制。
1.完善建设用地使用权转让机制。
（1）明确建设用地使用权转让形式。各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。
（2）明确建设用地使用权转让条件。以出让方式取得的国有建设用地使用权转让需满足下列条件：一是按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权证；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；三是转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证或不动产权证书；四是经不动产权籍调查确定符合转让条件的；五是改变土地用途的，需经批准后重新核定土地出让金。
以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让需满足下列条件：一是经市政府批准；二是取得国有土地使用权证；三是具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四是经不动产权籍调查确定符合转让条件的；五是改变土地用途的，需经批准后重新核定土地出让金。
划拨土地转让后，一是不符合划拨条件的，应当由受让方办理土地使用权有偿使用手续，并依照有关规定缴纳土地使用权有偿使用费；二是转让后仍符合划拨条件的，依法办理相关手续。
以作价出资（入股）和授权经营方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让规定。为妥善解决历史遗留问题，保障群众利益，维护社会稳定，对于我市目前仍存在的个别“烂尾”房地产开发用地经市政府或政府相关部门认定确属无法进行开发建设的，可按用地现状条件转让，以充分盘活利用土地。
（3）允许分割转让土地使用权。达到转让条件的土地使用权可以分割转让。一是新建项目土地使用权分割转让的，应继续执行原项目规划建设方案，由转让双方共同指认用地界线，经有关职能部门同意后，方可办理分割转让；二是已建成项目土地使用权分割转让的，应与地上建筑物一并办理转让手续，由转让双方共同指认用地界线办理分割转让；三是土地使用权分割转让完成后，各职能部门按照土地转让手续为转让双方办理相关各类审批手续，确保项目顺利推进；四是土地使用权分割转让完成后需改变规划条件的，按规定向规划部门申请办理。
（4）实施差别化的税费政策。按照省政府降低企业成本的要求，重新确定我市城镇土地使用税标准和等别。土地交易环节各项税费按国家规定标准的下限执行。
2.完善建设用地使用权出租机制。
（1）以出让方式取得的建设用地使用权出租或以租赁方式取得建设用地使用权转租的，不得违反法律法规和出让合同或租赁合同的相关约定。
（2）以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应经依法批准，并按照其使用的土地位置、用途和面积，依据相应年租金标准缴纳土地收益金。
（3）土地使用权出租的，出租人与承租人应当签订出租合同，出租人应当依照规定申请办理备案。
（4）工商部门需定期将企业或个人以出租方式取得房屋及土地进行经营的工商登记信息传递给国土部门，或将相关登记信息与国土部门联网，以便国土部门进行核查，防止国有资产流失。
（5）由市财政局（国资委）牵头，各行政主管部门配合，在全市范围内开展划拨土地使用权出租的自查，如实填报相关信息，补办土地使用权出租备案，补缴土地收益金。
（6）将划拨土地使用权出租纳入国土资源日常巡查工作，各类国土资源违法案件举报途径对于违规出租划拨土地的案件进行受理，严格查处，加强监管。
3.完善建设用地使用权抵押机制。
（1）放宽对抵押权人的限制。按照债权平等原则，自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。鼓励、引导借贷双方在办理抵押登记前到公证处对借款合同进行公证，明确双方的权利义务及违约罚则，做到合同真实合法，手续完备，证据齐全。
（2）确定划拨建设用地使用权抵押价值。以划拨方式取得的建设用地使用权可依法抵押，其抵押价值应根据划拨建设用地使用权权益价格设定。划拨土地权益价格按照拟出让土地市场价格的40%确定。
（3）以出让方式取得的建设用地使用权抵押时，如抵押金额不超过该宗地土地出让金数额，可不进行地价评估直接办理抵押登记；如抵押金额超过该宗地土地出让金数额，需重新委托地价评估并按要求进行备案后方可办理抵押登记。
（二）创新运行模式。
1.建立交易平台。
在市不动产登记中心设立国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易大厅，作为服务场所，集中办理土地二级市场交易事务。由市不动产登记中心暂时负责我市土地二级市场各类信息发布、交易、受理、审批以及交易数据的汇集和交易档案的管理。
2.规范交易流程。
（1）信息审核与发布。土地使用权人可在交易中心申请发布土地转让、出租和抵押信息。其他法人、自然人也可在交易中心申请发布土地使用权买卖、求租的需求信息。交易中心在受理土地交易信息后，要组织人员对交易信息用地基本情况进行审核。对于拟出租、抵押土地，重点是对用地现有权属情况进行核实，对原土地使用者是否按照划拨决定书或出让（租赁）合同约定进行开发建设进行审查；对于拟转让土地，同时审核是否达到规定的转让条件。审核通过的，在交易中心及相关网站上发布交易信息。
（2）达成交易，签订合同。交易双方根据不同的交易类型，在平等自愿基础上签订交易合同。
（3）交易审查与备案。以划拨方式取得的建设用地使用权交易的，重点针对交易的合法合规性等进行审查；对于土地使用权转让，重点针对交易价格是否明显低于市场价值进行审查。审查完成无异议的，将交易结果进行备案并传递给不动产登记中心和辖区国土分局、所。
（4）办理交易登记。交易双方在完成审核后，持交易合同、补交土地出让金（年租金）、土地收益金和完税凭证等要件，在不动产登记中心申请办理交易登记，完成交易。
（5）制定统一的交易合同文本。交易各环节要统一合同文本，规范交易行为。
（6）交易监管。各国土分局、所，依据交易中心传递的交易结果，负责对辖区范围内交易土地进行日常监管。
（7）加强与不动产登记衔接。为了促进二级市场的活跃和发展，对于按市场化方式取得的，且出让（租赁）合同、划拨决定书或相关法律、法规没有明确限制转让、抵押要求的土地，可以适当简化审查流程，只由登记部门在登记时审核和登记。完善信息系统，将土地二级市场交易信息与不动产登记信息互推共享，实现交易结果和登记结果共享，消除“信息孤岛”，确保相关业务办理的连续、安全、便捷和高效，保障土地交易秩序和安全，维护当事人合法权益。
3.健全服务体系。
（1）做好咨询和调解服务。在土地二级市场交易大厅设立咨询窗口，提供法律、政策咨询服务，协调矛盾，化解纠纷，营造良好的交易环境。
（2）提高办事效率。在土地二级市场交易大厅设立税务窗口，集中收取土地交易各项税费。鼓励各金融机构设立办事窗口，为交易各方提供一站式服务，提高办事效率和服务水平。
（3）培育和规范中介组织。发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，鼓励具有相应资质和业务往来的中介组织，在本着合法和诚信的原则下，参与我市土地二级市场交易活动，为交易双方提供咨询、估价、经纪等服务。同时应加强对中介组织的指导和监管力度，引导其诚信经营。对于失信的组织要坚决予以取缔并追究相应责任。
4.加强监测监管。
（1）强化监测分析。健全土地二级市场动态监测监管制度，将各类交易信息及时录入土地市场动态监测与监管系统，掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息，分析研判市场形势。
（2）强化价格监管。完善公示地价体系，定期发布基准地价或标定地价。逐步完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动，维护市场平稳运行。交易主体应当如实申报交易价格，不得瞒报或者作不实申报。申报价格低于标定地价70%的，政府可行使优先购买权；高于标定地价30%，政府可依法依规实施交易管制。
（3）加强合同履约监管。土地转让后，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，受让人应依法履行。市国土、规划、住建等部门要加强合同履约监管，并将相关情况纳入诚信体系进行信用考评。
5.强化部门协作。
市国土、规划、住建、财政、税务、中级法院、工商、国有资产管理、金融监管等部门要建立联动机制，落实相关责任，强化沟通衔接。加强涉地资产处置的衔接，国有资产等管理部门进行国有资产处置时涉及建设用地使用权转移的，在处置前应取得规划、国土部门出具的意见，并如实告知当事人。
6.加强涉地司法处置的衔接。
对于司法处置涉及建设用地使用权转移的案件，市国土资源局应加强与各级人民法院的沟通，主动提供所涉不动产的权利状况。
（1）各级人民法院对牡丹江市辖区范围内的土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土、房产部门查询该土地、房屋的权属情况。国土、房产部门应积极配合，如实提供。对于书面查询的，国土、房产部门应于收到查询函件之日起10个工作日内予以书面答复。
（2）国土、房产部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出书面审查建议，但不应停止办理协助执行事项。
（3）执行现有地上建筑物的完全出让国有土地使用权，有以下情形之一的，人民法院在处置前应征求规划部门、国土（不动产登记）部门意见；规划、国土（不动产登记）部门应在收到人民法院征询意见函之日起10个工作日内予以答复。一是被执行人部分缴纳土地出让金，但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地出让金，由国土、房产部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，人民法院应依法裁定解除。二是属于在建工程的，应向规划部门、国土、房产部门核实确认该在建工程是否符合现行规划要求、土地用途、土地使用剩余年限等情况。人民法院拍卖该在建工程时，应当告知拍卖单位如实按照规划部门、国土、房产部门核实的情况进行拍卖，不得擅自更改相关规划指标。三是土地出让合同中有特别约定条款，应向国土（不动产登记）部门核实确认合同特定条款的处理意见。四是已取得规划部门审批的“一书两证”，但已过期失效的。
（4）人民法院执行中涉及的国有土地使用权属于以下情形之一、又不宜委托其他拍卖机构拍卖的，人民法院应报不动产登记联席会议研究，提出处置方案，明确应上交国家的土地出让金数额，报经市政府后，委托市国土、房产部门处理。
一是无地上建筑物的土地使用权。二是存在非法占地、违法建设、擅自改变土地用途等行为未处理的。三是存在土地闲置、拖欠地价款等违规违约行为未处理的。四是地上建筑物已取得权属证明但与产权登记不符的。五是建设项目取得规划部门审批的“一书两证”，但已过期失效的。市国土、房产部门在处置中应依法执行有关法律的规定，保护当事人的合法权益，并在法院委托后二个月内处理完毕。转让所得款项，扣除人民政府应收取的土地税费、政府确定的土地出让金后，其余价款应在到款后5个工作日内汇至相关人民法院指定的银行账户。土地使用权处置机构可依最高人民法院规定的比例向买受人收取佣金。人民法院对涉及上述情形的土地使用权采用变卖、以物抵债方式处置的，在处置前应先征询政府土地储备机构是否有收购的意愿。如果政府土地储备机构对上述土地使用权有储备意愿的，应及时向人民法院提出书面申请，由人民法院召集各方当事人协商解决。
（5）执行有地上建筑物的划拨国有土地使用权和限制性出让（自用自营）国有土地使用权，人民法院在处置前应向市国土部门核实确认应补交的土地出让金数额。
（6）作价抵债经申请执行人和被执行人协商同意，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务。
三、组织实施
（一）成立组织。成立由市政府市长任组长的国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作领导小组。领导小组下设办公室，办公室主任由市国土资源局局长担任，负责日常工作。同时建立我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作联席会议制度，由领导小组组长委托副组长或办公室主任，根据工作需要或实践中遇到的热点和难点问题不定期召开会议，妥善解决各类问题。
（二）职责分工。市国土资源局作为我市试点工作的具体承担单位，负责试点方案的起草、上报，试点工作的实施、机制的建立和试点成果总结；市编委办负责试点部门、人员和编制的确定；市财政局负责试点经费的保障；市地税局负责制定试点税收差别化税收政策；市文广新局负责试点工作的舆论宣传，其他成员单位在本部门职责范围内，按照试点方案的部署全力配合市国土资源局，形成工作合力，保证我市试点工作的顺利推进。
（三）工作安排。按照国家的统一部署，本方案于2017年3月底报省国土资源厅审核，经省政府同意后于2017年4月15日前报国土资源部。待国土资源部批复方案后全面推进试点实施。在国土资源部批复方案前，应完成试点交易场所的设立和工作部门、人员编制的确定。市财政部门做好试点工作所需经费的保障。2017年3月底前，形成试点工作启动报告和实施方案，经省级政府同意后报国土资源部；2017年11月底前，就试点做法与成效等形成年度进展报告，经省级政府同意后报国土资源部；2018年8月底前，形成试点总结报告，总结政策实施效果、提出相关法律法规的修改建议，经省级政府同意后报国土资源部。
（四）技术保障。引入第三方机构开展二级市场调查、研究、评估和信息系统建设等工作。特别是围绕试点工作，建设与不动产登记、法院、税务、工商等部门实现实时数据交换的工作信息系统。系统主要包括综合业务管理平台、信息管理与发布平台、综合业务监管平台、数据统计分析与决策平台和数据综合处理平台。通过上述平台的建设，整合现有网络信息资源，提高系统服务功能，实现与各部门之间资源共享、业务结合，形成完善的信息化体系，为我市土地二级市场交易试点工作顺利推进提供基础保障。
