锡政办发（2005）84号
各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
市房产管理局等部门《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
二ＯＯ五年七月二十五日
关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见
市房产管理局 市发展和改革委员会 市财政局 市建设局
市规划局 市国土资源局 中国人民银行无锡市中心支行
市物价局 市地税局 中国银监会无锡监管分局
为认真贯彻落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见的通知》（国办发 〔2005〕26号）和《省政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》（苏政办发〔2005〕55号）精神，进一步加强对房地产市场的引导和调控，切实稳定住房价格，促进我市房地产业健康发展，结合我市实际，现提出如下意见：
一、正确认识房地产市场发展形势，把握调控目标和要求
近年来，我市认真贯彻《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）精神，全面落实国家宏观调控政策，采取了积极有效的措施调控和规范房地产市场，取得了初步成效：房地产市场运行基本遵循了经济发展规律，房地产业发展规模与城市化进程要求基本适应，对经济社会发展的贡献度较大，市场供求总量基本平衡，房地产新开工面积逐年加大，房价处于区域中等水平，价格基本反映了价值，坚持了经济适用住房和拆迁安置房建设，城市拆迁改造形成的被动刚性需求得到较大程度消化，廉租住房政策不断得到调整，初步构建了面向低收入特困群体的住房保障体系，全市房地产业总体保持了健康有序的发展态势。我市房地产业在快速发展的同时，也存在一些矛盾和问题亟待整治。
当前，我市稳定住房价格的目标和任务就是要坚决贯彻国务院、省政府办公厅文件精神，及时解决住房市场运行中的矛盾和问题，保持住房价格相对稳定，尤其要稳定和控制二手住房价格；保持供给结构基本合理，进一步改善商品住房供给结构；保持供求总量基本平衡，加快商品住房开发建设速度；保持市场健康规范发展，加强房地产市场秩序的整顿和监管，促进房地产业健康发展。
二、加强规划调控和土地供应管理，优化住房供给结构
根据我市不同收入家庭的住房需求，调整优化住房供给结构，形成以普通商品住房为主体，以经济适用住房和廉租住房为保障，以高档商品房为补充的住房供应体系。强化规划调控，着力增加中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的供应量，提高市场供应比例。在符合城市总体规划的前提下，优先安排中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租住房规划项目用地。
适当提高居住用地在土地供应中的比例，着力增加中低价位普通商品住房和经济适用住房的用地供应，确保每年新开工建设的经济适用住房面积达到当年新开工建设住房面积的10%左右。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由规划管理部门依据控制性详细规划出具建筑高度、建筑密度、容积率、绿地等规划设计条件，由房产、建设、规划、物价等部门提出住房销售价位、套型面积、配套设施、建设进度等控制性要求，保证中低价位、中小套型住房的有效供应，普通商品住房中小户型的比例一般要达到60%左右。继续严格控制低密度、高档住房的建设。
加强房地产开发用地监管，切实制止囤积土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，足额征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；对不符合法律规定条件的房地产开发项目，严禁转让，依法制止“炒卖土地”行为；对不按土地出让合同约定或履行《国有土地划拨决定书》规定的，依法追究违约责任。
三、加强房地产交易行为管理，规范市场竞争规则
以整顿和规范房地产市场秩序为切入点，加快完善市场竞争规则：
一是严格市场准入。房地产企业参加商品房项目用地的招投标和从事房地产开发经营活动须具备相应房地产开发资质；中介企业从事房地产中介服务活动，须经工商登记及房管部门核发资质或备案登记。
二是切实规范房地产开发各环节经营行为。首先是规范广告行为，房地产开发商取得规划许可证前不得刊登项目形象广告，取得预售许可证前不得刊发销售广告，预销售过程中不得发布不实价格和销售进度信息。其次是规范预销售行为，开发商取得预售许可证后二十日内必须开盘销售，分批销售的，批次间隔不得超过十五日，开发商预留房源不得超过可售总量的10%，预留房源必须在申报商品房预售许可时同时申报，等到工程竣工后才能销售；房地产开发商未取得商品房预售许可证，不得采用预定或预约、认购、定购等方式变相预售商品房，不得收取任何名义的款项，对无证预售行为，要依法处罚。第三是严格商品房合同备案管理，开发商与购房人约定签约决策期限不得超过十日，购房合同签订及登记备案必须上网同时进行，开发商和中介代理企业不得虚构销售合同，不得为炒房者变更或撤销合同提供便利，一经发现炒房，立即禁止该楼盘预售，直至建成现房、开发商初始登记后方可销售。第四是规范营销代理行为，开发商委托代理企业销售必须登记，营销代理机构必须具备房地产经纪、咨询服务资质，销售人员须持证上岗。
三是加强商品房预售款的监管。开发商在申领预售许可证前，须设立预售款专用帐户并在预售方案中说明，预售款必须进入专用帐户用于工程建设，预售款开户银行对资金流向负责跟踪。
四是严格房地产开发建设环节的管理。落实好项目手册、项目资本金和住宅小区交付使用等制度，项目资本金达不到要求的房地产开发项目，有关部门不予批准和办理开工手续。
五是加大对房地产企业失信行为的曝光力度和惩罚力度。建立房地产市场纠纷调处机制，对于不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积等控制性项目建设要求的，记入房地产企业信用档案，予以曝光，对严重违规行为坚决予以打击，切实发挥失信惩戒作用。
四、严格执行享受优惠政策的普通住房界定标准，加强税收征管
支持城镇居民合理住房消费，控制投资性购房需求，坚决遏制投机性炒房。对属于改善住房条件购买普通商品住宅的，继续给予相应的政策优惠，享受优惠政策的普通住房应同时具备三条标准：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；（二）单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均成交价格1.44倍（含1.44倍）。对个人承买不符合上述标准的住房，以契税纳税义务发生时间为准，2005年6月1日以后（含6月1日）不予减免契税。对投机性和投资性购房等房地产交易行为，运用税收等经济手段加以调节，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人购买住房以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
2005年6月1日前已批准的容积率在1.0以下（不含1.0）的住宅项目清单，由规划管理部门一次性提供给财政和地税部门，以后新批住宅项目中容积率在1.0以下（不含1.0）的，批准后及时提供。各级别土地上住房平均交易价格由房管部门会同有关部门依据房地产市场信息系统生成的数据，经加权平均后测算形成住房综合平均价格，报市政府确定，每半年公布一次。
对单位或个人将购买住房对外销售的，房管部门应在办理房屋权属登记后，通过房地产信息系统及时向地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。地税、财政部门从房管部门获取的信息只能用于征税之目的，并有责任予以保密。房地产权属登记机关在办理房地产权属登记时，应严格按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，要求出具完税（或减免）凭证；对于未出具完税（或减免）凭证的，不得办理权属登记。
五、积极培育住房租赁市场，扩大住房保障政策覆盖面
进一步完善城镇拆迁安置房、经济适用住房和廉租住房的建设、供应和销售管理政策，在鼓励居民买房自住的同时，引导不同收入的家庭通过租赁方式满足不同层次的住房需求，保障城镇最低收入住房困难家庭的基本住房需求。一是建立住房保障专项资金制度，切实落实利用财政专项资金、公积金增值部分等多种资金筹措渠道，以确保住房保障的资金来源。二是建立具有保障性质的租居房市场，通过对剩余未售公房的管理和利用，收购和置换普通住房，在经济适用房总量中安排5%左右用于租居等途径，每年组织不少于1.5万平方米租居房，供符合条件的低收入家庭租赁居住。三是全面落实廉租住房制度。根据我市廉租住房需求，以发放住房租赁补贴为主，实物配租和租金减免为辅，扩大廉租住房保障政策的受益面，提高保障水平，将住房保障对象的标准调整为连续享受低保满六个月或持有市总工会颁发的《特困职工证》、家庭人均住房使用面积10平方米以下，适当提高租金补贴标准，到2006年底，基本解决城市最低收入住房困难家庭基本住房需求问题。
六、提高市场透明度，正确引导居民合理消费
在我市已有的市场监测体系的基础上，按照建设部《房地产市场信息系统建设纲要（试行）》的要求，完善市场信息统计指标体系，充分利用现代信息技术手段，追踪房地产市场运行轨迹，拓展市场信息的覆盖面，力求全面客观实时反映房地产市场宏观态势和微观变化。2005年7月底前，市辖七区商品房预售、登记发证和房地产信息工作要实现集中统一管理，到2005年底，江阴、宜兴两市与市区统一信息管理平台。同时，积极应用电视、网络、报刊等媒体平台，加大宣传力度，坚持正确的舆论导向，及时披露土地供应、住房供求、价格水平与价格变化情况等相关信息，提高房地产市场透明度，正确引导居民合理消费和心理预期，使居民潜在的住房需求有序释放。
七、加强房地产信贷管理，防范贷款风险
市人民银行加大“窗口指导”力度，严格房地产信贷管理，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构和客户结构，鼓励增加对中低价位普通商品住房和经济适用住房开发的信贷投入，继续严格控制对高档商品房的开发贷款。加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买中低价位普通商品住房。各商业银行要进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度，防范贷款风险。
八、完善调控协调机制，及时分析研究房地产市场情况
加强房地产市场监管和调控，及时消除影响房地产市场发展的政策性、体制性障碍，保持我市房地产业稳定协调健康发展，这是一项系统工程，各有关职能部门要按照国务院办公厅文件要求，切实履行做好稳定住房价格工作职责。为加强房地产市场调控工作的组织协调，由市住宅建设领导小组牵头，落实房地产市场联席会议制度，联席会议的主要任务是：及时分析房地产市场情况，进行信息沟通，协调、落实相关政策，对稳定住房价格、促进房地产业持续健康发展工作进行研究部署，加强督促检查。
