各县（市）、区人民政府，徐州经济技术开发区、新城区管委会，市各委、办、局（公司），市各直属单位：
《供给侧结构性改革去库存的实施意见》已经市政府第54次常务会议研究同意，现予以印发，请认真贯彻实施。
徐州市人民政府
2016年6月17日
供给侧结构性改革去库存的实施意见
（2016年6月）
根据中央和省委、省政府决策部署，为贯彻《省政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》（苏政发〔2016〕47号）精神，落实去库存工作要求，支持居民自住和改善性住房需求，提升住房品质和居住环境，有力推动商品房去库存工作，结合我市实际，特制定如下实施意见。
一、指导思想
全面贯彻中央和省委、省政府关于深化住房制度改革和提高户籍人口城镇化率的要求，认真落实去库存工作部署，突出分类指导，因城施策，强化属地政府的主体责任，坚持房地产去库存与推进新型城镇化、促进常住人口市民化相结合，与完善住房保障体系相结合，与促进房地产市场供需平衡相结合，与加快房地产行业转型升级相结合，实施精准去库存、联动去库存和转型去库存，统筹做好住宅类商品房和非住宅类商品房去库存工作，推动房地产业供给侧结构性改革，综合运用税收、财政、金融等手段，推动房地产业加快转型升级，切实防控市场风险，逐步化解房地产库存，提高群众宜居水平，促进房地产业持续健康发展。
二、工作目标
各县（市、区）政府（管委会）完成市目标考核工作领导小组下达的商品房去库存任务，确保达到上级下达的考核指标。
到2016年底，全市商品房库存规模和住宅类商品房去化周期有明显下降，住宅类商品房去化周期力争控制在16个月以内，以县（市）为单位的去化周期原则上不超过18个月。到2018年底，全市住宅类商品房去化周期力争控制在14个月内，以县（市）为单位的去化周期原则上控制在16个月左右。到2020年底，全市基本建立符合经济社会发展规律、购租并举的住房体系，实现房地产市场供求基本平衡、结构基本合理，住宅类商品房库存去化周期保持在合理区间，非住宅类商品房库存有效化解。
三、主要措施
（一）深入推进新型城镇化，落实户籍制度改革措施。按照我市城镇体系规划推进全域新型城镇化，促进农业人口向城镇转移，有效释放农业转移人口的城镇购房需求。推进户籍改革措施实施，全面放开五县（市）、铜山城区和建制镇落户限制，有序放开市区落户限制，全面实行全市范围内本地居民户口通迁制度，重点解决农村学生升学、参军进城、在城镇就业和居住5年以上以及举家迁徙的农业转移人口等4类群体落户问题。不断提高大中专院校毕业生、技术工人、留学回国人员等常住人口的城镇落户率。到2020年，实现城乡基本公共服务均等化全覆盖的常住人口城镇化率达到68%，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距在5个百分点以内。促进城镇落户的农业转移人口享有与城镇居民同等的劳动就业、基本公共服务等权利。积极支持具有消费能力的农业转移人口通过商品住房市场自主购买或租赁住房，鼓励开发企业给予适当优惠折扣出售存量商品房。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市发改委、公安局及市相关部门）
（二）鼓励新市民进城购房，促进商品房消费。一是加大对农民进城购房信贷支持力度，各银行业金融机构对农民进城购买首套住房（含新房、二手房）的，在符合政策的前提下，在收入认定、首付款比例、贷款利率、还款方式等方面给予便利和优惠。要积极协调银行业金融机构推行农民进城购房贷款政策，降低农民进城购房成本，增强购房预期。对农业转移人口进城购买新建商品住房的，取得房产证（不动产权证）一年以上且实际居住，同时在城镇有合法稳定工作的，各级教育行政主管部门按当地招生入学政策安排其子女就近入学就读。二是鼓励商品住房库存较大的县（市、区）出台购房优惠政策，对居民首次和农民进城购买商品住房的适当给予购房补贴，加快商品住房去库存。三是鼓励各地政府通过搭建商品房团购平台、组织房交会等形式，指导房地产开发企业调整营销策略，适当降低销售价格，加快销售进度，积极消化库存。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市教育局、人民银行徐州市中心支行）
（三）深化住房制度改革，建立购租并举的住房制度。暂停政府新建经济适用房，从2016年起，各地原则上不再新建公租房，推进进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系。以满足新市民住房需求为出发点，建立购租并举的住房制度。大力发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资购买商品房，积极培育以住房租赁为主营业务的专业化、规模化经营机构，增加租赁市场房源供应。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。定期制订和发布住房保障标准和政策，充分发挥基层住房保障窗口的作用，扩大住房保障覆盖面，解决在城镇稳定就业的新就业大学生、外来务工人员和青年医生、教师等专业技术人员住房问题，提高已建成公租房的分配率和入住率，做到应保尽保。加大住房保障货币化力度，积极探索保障性住房与商品住房对接渠道，转变以政府投资集中建设保障房为主的模式，通过部分购买库存商品住房或发放租赁补贴来解决公租房等保障房房源；鼓励通过发放购房补贴，由经适房保障对象自主从市场购买普通商品住房；鼓励通过发放租金补贴，由公租房保障对象到市场租房。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市财政局、房管局）
（四）加大棚户区改造力度，提高棚改货币化安置比例。加快落实棚改三年规划，力争到2020年全市改造城镇棚户区、城中村约6251万平方米，基本完成棚户区改造任务，改善居民住房条件和生活环境。大力推进棚改安置货币化，调整优化征收补偿政策措施，通过团购存量商品住房、搭建购房服务平台、直接发放货币补偿等方式，引导棚改居民优先选择货币化安置，加快消化库存商品住房。将棚户区改造与房地产去库存有机结合起来，2016年货币化安置比例原则上不低于60%，其中县（市）、铜山区、贾汪区原则上不低于55%；加大对货币化安置比例较高棚改项目的金融支持，商品住房库存大于18个月的县（市、区）进一步提高货币化安置比例，从严控制商品住房库存较大的地区新建棚改安置住房项目贷款。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市建设局、人民银行徐州市中心支行）
（五）充分挖掘潜力，用好用足住房公积金。一是着力做好住房公积金归集扩面工作。认真落实《住房公积金管理条例》，突出重点，加快非公企业建制扩面，督促企、事业单位为职工及时足额缴纳公积金， 2016年市公积金归集额不低于68亿元；探索试点将符合条件的进城务工人员纳入公积金制度实施范畴。二是进一步加大公积金放贷力度。落实住房公积金差别化贷款政策，继续做好住房公积金省内异地个人住房贷款，进一步探索资产证券化试点工作，探索公积金、商业组合贷款方式，提高居民的购房能力；扩大放贷规模，2016年力争发放公积金贷款52亿元，支持1.5万户以上家庭购买住房。三是进一步提高公积金的使用率。发挥住房公积金改善民生方面的制度优势，研究政策措施，服务经济社会发展，提高公积金的使用率，进一步创新工作举措，简化办事环节，优化服务流程，加快住房公积金贷款审核、放贷速度，手续完备后在3个工作日办结。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市住房公积金管理中心、人民银行徐州市中心支行）
（六）全面落实财税金融优惠政策，降低居民购房成本。按照保障首套、支持改善的要求，切实发挥金融信贷政策的杠杆作用，积极支持居民自住和改善性住房贷款需求。银行业金融机构要认真贯彻国家差别化住房信贷政策，加大购房信贷支持力度，落实家庭购买住房贷款最低首付款比例；根据购房人信用、购房贷款偿还能力，最大限度地提供优惠贷款利率；银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。严格执行国家出台的房地产交易环节的契税、增值税、个人所得税、印花税和土地增值税等优惠政策。全面清理涉房金融收费，严禁银行业金融机构违规收取承诺费、资金管理费，严格限制收取财务顾问费、咨询费。依法依规查处打击为客户提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、违反住房信贷政策等行为。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市金融办、财政局、国税局、地税局、工商局、公安局、银监局徐州分局、人民银行徐州市中心支行）
（七）合理安排土地供应规模，把握土地供应节奏。充分发挥土地“闸门”调节房地产市场的关键作用，把土地供应与去库存有机结合起来。一是合理控制土地供应节奏。根据市场供需情况和调控要求，把握市场商品住房可售面积、开工未批售面积、未开工住宅用地数量和去库存任务完成情况，科学编制年度土地供应计划，合理确定土地供应规模，把握供应节奏、数量，促进供需平衡、结构优化。严格控制商业、办公类开发用地供应。二是平衡区域土地供应。按照规划引领、分区统筹、协调均衡的原则供应土地，对于土地供应量和商品房库存量较大、结构不合理的区域，放缓土地供应。优先供应有市场需求、配套成熟的地块；对需求不足、配套不到位的区域减少土地供应；商品住房库存去化周期超过20个月的区域暂缓商品房用地供应。对房产供应明显偏多或在建房用地规模过大的地区，根据实际，研究制定房地产未开发用地的用途转换方案。通过调整土地用途、规划条件等，引导未开发用地转型利用。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市国土局、规划局）
（八）推进房地产开发投资，鼓励企业转型升级。认真执行房地产开发投资政策，加大投资力度，用足用好房地产业政策。一是根据我市商业、办公类商品房库存较大的实际，合理调减商业、办公类用房的投资，鼓励支持开发企业结合产业发展的需要，扩大新兴产业、文化地产、养老地产、旅游地产等功能性地产和复合地产投资，促进现代服务业发展，并按规定享受国家和省、市有关政策优惠，培育房地产新的增长点。二是鼓励房地产开发企业大力发展新型建造方式，推广装配式建筑和成品住房，开发建设绿色、低碳、节能环保的高品质住房，提升住房品质。房地产开发企业开发成品住房发生的实际装修成本，可按规定在税前扣除。三是鼓励支持优质诚信房地产开发企业做大做强，推进强强联合、兼并重组和优胜劣汰，提高产业集中度。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市发改委、国土局、规划局、建设局）
（九）优化商品房供应结构，完善城镇功能配套建设。一是优化商品住房供应结构。根据商品住房市场销售和库存实际情况，有效调节商品住房供应总量，优化供应结构。对在建项目不改变用地性质和容积率等前提下，允许房地产开发企业适当调整优化套型结构，满足居民自住和改善性住房需求。二是放缓非住宅类商品房供应。根据我市商业、办公等非住宅类商品房累计可售量较大的实际，推进房地产产品结构调整，调减优化商业、服务用房结构比例和规划布局。三是加强土地供给侧改革。土地出让前，规划引领，配套先行，加快建设重点区域学校、医院、公共交通、体育、绿化、公园等公共配套设施规划建设，提高交通可达性和生活便利性，提升城市宜居性，满足居民购房需求，促进库存商品房消费，加快人气聚集。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市国土局、规划局、建设局）
（十）加强预售管理，合理把握商品房供应节奏。根据房地产市场实际和商品房库存情况，有效把握预售商品房供应节奏，积极消化存量，科学控制增量，确保商品住房去化周期持续下降、只降不增。商品房预售许可实施批次控量预售，并结合项目预售情况，对后续商品房预售有保有压，分类确定商品房预售项目建设工程形象进度，确保市场供需总体平衡，形成供销良性循环。对同一个商品房建筑工程项目，已批准预售商品房备案销售率（不含地下车库，以下同）未达50%的，原则上暂缓新审批该项目预售；备案销售率超过50%低于75%的，多层建至一半以上、高层（含小高层）达到三分一以上的，可以申办预售；备案销售率超过75%的，适当降低预售形象进度，多层商品房建至出地面两层以上、高层（含小高层）的出地面三层以上的，可以申办预售。提高行政办事效率，对申请商品房预售资料齐全、符合预售条件和建设工程预售分类形象进度的，5个工作日内核发《商品房预售许可证》。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市房管局）
（十一）支持商业办公用房转型，逐步消化非住宅类商品房库存。各级政府指导和支持房地产开发企业招商引资，将库存商业、办公用房改造为孵化器、众创空间、主题楼宇和功能街区等用房，大力发展总部经济、楼宇经济、街区经济；对领取商品房预售许可证超过3年以上未出售的非住宅类商品房，鼓励开发企业转化为自持物业，出租经营，以租待售。支持各地根据实际情况出台相关优惠政策，鼓励大众创业，购租商业、办公用房。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市财政局、国土局、规划局、建设局、房管局）
（十二）清理涉房收费，减轻企业负担。全面清理房地产开发、销售过程中的行政事业性收费和政府定价管理的经营服务性收费，开展涉房收费检查，着力解决搭车收费、指定中介垄断收费等各种乱收费行为，切实减轻企业成本和居民购房负担。取消房地产开发、销售过程中行政事业性收费项目后，有关部门和单位依法履行行政管理职能所需的经费，由同级财政预算统筹安排，保障相关工作正常开展。对房地产开发项目预征的土地增值税，项目建成后按规定进行清算，需要退还的要及时足额退还。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市财政局、物价局、国税局、地税局及相关部门）
（十三）加强商品住房价格管理，保持房价相对稳定。物价部门要充分发挥价格调节作用，坚持市场导向，对新建普通商品住房项目销售价格环比低于原价格3%或上涨10%等价格异动的，实行明码标价申报制度。物价部门要积极与相关部门沟通，认真开展商品房价格监测工作，建立监测信息月报制度。坚决查处违反明码标价、“一价清”、虚假促销、恶意倾销、价格欺诈等价格违法行为。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市国土局、房管局、物价局）
（十四）加强房地产市场监测分析，防范市场风险。各有关部门要建立信息交流平台，加强部门间的信息共享，切实做好房地产市场监测分析和预警预报，不断提高监测分析水平，为政府决策的科学性与针对性提供依据。强化房地产市场风险管控，市国土、规划、建设、房管、物价等部门和各县（市、区）政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会要加强对开发企业尤其是中小开发企业土地摘牌、开发建设、房屋销售等环节的监管，预防和化解企业经营风险、合同违约风险、调价风险和违规风险。各县（市、区）政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会要落实社会风险隐患管理主体责任，加强商品房项目建设和销售情况风险隐患评估，及时采取有效措施，防止建设工程和预售项目烂尾，维护购房人的合法权益。规范房地产开发企业的建设行为，加强项目开发过程的动态监管，建立预警机制、风险评估机制、信息沟通机制、应急处置体制，特别是中后期阶段，加强在建项目巡查监管。对停工半年以上的工程，要提前对开发企业提出警告，由开发企业做出复工计划并尽快复工；对停工一年以上的工程，要对开发企业和开发项目进行调查，查明原因，限期复工；对停工一年半以上的工程，要对开发企业和项目进行通报，暂停其继续开发新项目。对违法违规行为依法严肃处理，情节严重的要予以曝光。建立房地产重大问题协处机制，对问题较多的房地产开发项目要进行集中排查摸底，查明现状和问题症结，落实责任，加快解决，维护社会稳定。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市国土局、规划局、建设局、房管局、物价局）
（十五）加强市场监管，推进房地产业诚信体系建设。加大对违法违规行为的查处力度，严厉打击房地产领域违法违规开发建设、违规预（销）售、恶意价格竞争等行为，切实维护市场秩序，保护合法权益。加强对房地产开发建设、经营中无房地产开发资质、超资质建设、无照经营、虚假营销、霸王合同等行为的查处力度，净化房地产市场环境。严格落实商品房买卖合同在线网签和即时备案制度，抓好存量房合同网上备案管理；进一步完善商品房预售款监管政策，各地要结合实际，健全商品房预售资金监管和存量房交易资金监管机制。加强房地产开发、建筑企业诚信体系建设，将不良行为纳入行业信用档案管理。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市建设局、房管局、工商局）
（十六）加强房屋租赁管理，规范活跃市场。进一步完善房屋租赁监管制度，定期出台房屋租赁指导价标准，稳定租赁市场预期；建设全市统一的房屋租赁信息平台，加强信息收集和利用，活跃租赁市场，推进住房梯度消费；推行“网格化”管理与“下沉式”管理，实现部门配合协作的制度化、规范化；建立房屋租赁中介机构信用档案制度，强化日常监管，规范租赁市场秩序；强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市财政局、房管局、工商局）
（十七）提升物业管理水平，促进人居环境改善。落实属地管理原则，强化物业管理新机制建设。推行物业管理“互联网+”行动计划，提升物业管理和服务体系智慧化建设，促进跨界融合发展，推进电商平台进社区，树立一批特色鲜明的智慧物业典型；规范、完善物业管理的公共服务、特约服务和专项服务，分层次开展不同等级的物业服务质量评价，全面推进物业服务行业信用信息管理系统建设，强化基础数据和信用信息的采集、录入和动态监管，加强对重点联系企业的服务与指导，支持物业企业做大做强做优。鼓励物业企业创新和延伸服务内容，积极开展社区电子商务、住房调剂、居家料理、老年康复及其它个性化服务，使物业管理服务工作成为社区公共事务管理及精神文明、社区文化建设的重要载体，提升居民的舒适度、满意度。有序推进老旧小区综合整治，加快配套基础设施建设，扶持和推进老旧小区、保障性住房和棚改安置住房小区实施专业化物业管理服务，完善提升老旧小区社区物业服务站建设，研究对营改增后税负增加的物业企业的相关支持政策。继续推进幸福家园创建，营造更加宜居的生活环境，提高群众的满意度。（责任单位：各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会，市财政局、房管局、国税局）
四、保障机制
（一）强化组织领导。各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会要高度重视房地产去库存工作，将其作为稳增长、调结构、惠民生、防风险的一项重要任务，认真研究谋划，强化整体部署，发挥综合效应，切实抓好落实。要坚持精准发力，采取针对性强的政策措施，综合运用税收、信贷、土地供应等调控手段，扩大有效需求，打通供需通道，加快消化库存。要健全统计监测制度，全面准确掌握房地产库存包括潜在库存情况，统筹做好推进去库存工作。全面加强房地产市场监管，准确把握走势，及时化解风险。
（二）强化主体责任。各县（市）区政府、徐州经济技术开发区管委会、新城区管委会要切实承担房地产去库存的主体责任，对存量商品房详细情况开展全面调查，结合实施保障性安居工程和城市棚户区危旧房拆迁改造，抓紧制订本地区商品房去库存实施意见，细化任务分解和措施落实，确保目标任务落实到位。各地去库存工作方案报至市房地产市场调控工作领导小组办公室（设在市房管局），每个月28日前报送去库存工作情况，年底前报送年度任务完成情况。
（三）强化督查考核。市房地产市场调控工作领导小组办公室具体负责，实行定期督促检查和情况通报制度，实施月报告、季检查、年考核。对领导重视、措施得力、成效显著的予以通报表彰；对履行去库存、稳市场主体责任不力、效果不明显的县（市、区）予以通报批评，必要时进行约谈，并按有关规定予以追责。各地要及时总结促进房地产市场平稳健康发展的好做法，提炼形成可复制的经验，在全市推广。
（四）强化舆论引导。各地、各部门要加强与新闻媒体的沟通，加大房地产市场的正面宣传力度，准确宣传房地产去库存政策，客观报道房地产业进展情况。对涉及房地产市场的不实信息要及时予以澄清，稳定市场心理预期，提高市场透明度，发挥政府信息资源对市场的导向作用，客观引导房地产投资和住房消费，大力营造有利于房地产业发展的良好氛围，有力推进去库存工作，切实拓展税源，进一步促进全市房地产业的健康发展，为建设“强富美高”新徐州作出更大贡献。
