许昌市中心城区国有土地上房屋征收补偿实施细则
第一章总则
第一条为维护被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)合法权益,保障房屋征收与补偿(以下简称征收补偿)工作顺利实施,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》(豫政〔2012〕39号)和《许昌市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法(试行)》(许政〔2011〕34号)等规定,结合我市实际,制定本实施细则。
第二条在中心城区内国有土地上实施房屋征收补偿的,按照本细则执行。
第三条房屋征收补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产、停业损失的补偿;
(四)房屋征收的补助和奖励费用。
第四条市住房城乡建设局负责中心城区内房屋征收补偿工作的监督指导。魏都区、建安区人民政府依法作出房屋征收决定前,征收补偿方案应报市住房城乡建设局审核备案,并报市政府分管副市长批准。
市城乡一体化示范区、经济技术开发区、东城区管委会拟定房屋征收补偿方案后,经市住房城乡建设局审核,报请市人民政府进行论证,并征求社会公众意见。
房屋征收补偿方案应当包括以下内容:
(一)房屋征收目的及房屋征收补偿的法律依据;
(二)房屋征收范围和被征收房屋的基本情况;
(三)补偿方式、补偿标准;
(四)用于产权调换房屋的基本情况;
(五)停产停业损失补偿标准;
(六)征收补偿协议的签约期限;
(七)搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限;
(八)补助、奖励标准;
(九)征收主体、征收部门及受委托房屋征收实施单位;
(十)应当明确的其他事项。
第五条积极鼓励以协商方式签订房屋征收补偿协议,在协商期限内达不成征收补偿协议的,由市、区政府(管委会)根据被征收房屋房地产评估价值依法作出征收补偿决定。
第二章货币补偿
第六条住宅房屋被征收人选择货币补偿,在协商期限内签订征收补偿协议的,原则上按照改建(就近)地段新建普通商品住房的均价给予货币补偿,并按照被征收房屋价值的补偿费用,再给予10%的自行安置奖励费。
被征收人有异议或达不成征收补偿协议的,由房地产价格评估机构根据被征收房屋的区位、用途、结构、年限、楼层、面积、装饰装修及土地使用权等因素,评估确定被征收房屋的补偿价值。
第七条非住宅房屋货币补偿费,可以参照被征收房屋类似房地产的市场价格协商确定。被征收人有异议或达不成征收补偿协议的,由房地产价格评估机构根据类似房地产的市场价格评估确定。被征收人在协商期限届满前签订征收补偿协议的,按照被征收房屋货币补偿金额,另行增发10%的自行安置奖励费。
第八条积极鼓励被征收人选择房票安置,由被征收人自行向参与房票结算的房地产开发企业购买商品住房用于房屋征收安置。被征收人在协商期限内签订征收补偿协议,且在领取房票之日起规定期限内购买住宅房屋的,由征收人按购房价格的一定比例给予奖励。房票安置具体办法另行制定。
第三章产权调换
第九条被征收人选择住房产权调换方式的,在协商期限内签订征收补偿协议的,在切实保障被征收房屋套内面积不减少的前提下,可以按照以下原则进行产权调换:
(一)产权调换的住房为多层的,按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积,以1:1的比例进行产权调换。
(二)产权调换的住房为高层的,按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积,以1:1.2的比例进行产权调换。
产权调换住房建筑面积小于应补偿房屋建筑面积的部分,按产权调换房屋所在小区普通商品住房的市场均价予以货币补偿;产权调换房屋建筑面积大于应补偿房屋建筑面积的部分,在交付产权调换房屋时,由被征收人据实结算差价。
被征收人有异议或达不成征收补偿协议的,由房地产价格评估机构根据被征收房屋和产权调换房屋的区位、用途、结构、年限、楼层、面积、装饰装修及土地使用权等因素,评估确定被征收房屋、产权调换房屋的价值,由被征收人据实结算产权调换的差价。
第十条非住宅房屋被征收人选择产权调换的,被征收人依法按照被征收房屋的价值与产权调换房屋的价值,据实结算产权调换的差价。
第四章停产停业损失补偿
第十一条被征收人同时具备下列条件的,应当支付停产停业经济损失补偿费:1.因征收房屋造成停产停业的;2.具有合法的非住宅房屋所有权或使用权证明文件;3.具有合法有效的工商登记及纳税证明文件。
第十二条对被征收房屋停产、停业损失补偿标准,以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明为依据确定,不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据由房地产价格评估机构评估确定。
第十三条停产停业损失补偿期限,商业、服务性行业3个月,工业生产行业6个月。
第十四条被征收人选择货币补偿,且在协商期限内签订征收补偿协议的,可以参照房屋价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费。选择产权调换的,在协商期限届满前签订征收补偿协议的,根据产权调换房屋交付期限,每月按房屋评估价值的5‰支付停产停业损失补偿费。
第十五条被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失;没有约定的,由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配;协商不成的,由房屋征收部门将停产、停业损失补偿费办理提存公证手续后先予征收,在当事人协商或诉讼结果确定后支付。
第十六条房屋征收决定作出前,已停产、停业的非住宅房屋,不给予停产停业损失补偿。
第十七条被征收房屋原为住宅,但实际长期用于商业经营,且同时具备以下条件的,经被征收人申请,可以由所在社区、办事处认定为住改非房屋:1.实际用于商业经营性用房;2.依法取得工商营业执照、税务登记证,并连续一年以上依法纳税;3.房屋所有权证、营业执照和税务登记证的营业地点一致。经认定为住改非的房屋,在住宅房屋补偿的基础上,按本细则规定给予一次性停产、停业损失补偿,并可以另行增加20%的房屋补偿费。
第十八条征收非营利性单位房屋,造成停产停业的,根据其前6个月在劳动保障部门登记在册人员名单,按照我市最低工资标准发放工资补贴和社保费用。发放期限参照本细则规定的临时过渡期限执行。被征收人有异议或达不成征收补偿协议的,由房地产价格评估机构评估确定停产停业损失补偿费。
第五章装饰装修和附属物补偿
第十九条被征收房屋附属物及装饰装修、树木的补偿,参照《许昌市中心城区国有土地上房屋征收附属设施补偿参照标准》、《许昌市中心城区国有土地上房屋征收装饰装修补偿参照标准》、《许昌市中以城区国有土地上房屋征收树木补偿参照标准》(见附件1、2、3)执行。被征收人如有异议或达不成征收补偿协议的,由房地产价格评估机构以评估方式确定补偿费。
第二十条被征收人在协商期限内签订征收补偿协议的,可以按照被征收房屋合法建筑面积,以400元/平方米的标准,一次性支付被征收房屋装饰装修包干补偿费。
第二十一条被征收房屋有承租人的,装饰装修补偿费用应按照租赁合同约定支付;未约定的,由出租方和承租方在规定期限内协商确定。
第六章临时安置
第二十二条住宅房屋被征收人选择产权调换,产权调换房屋为期房的,按照被征收房屋合法建筑面积,以每平方米每月15元的标准计发临时安置费(月不足1000元的,按1000元计发)。被征收人常住户籍登记人口中年满70周岁的,或赡养人、扶养人、抚养人身体残疾,生活不能自理的,每人每月另行增加300元临时安置费。
被征收住宅房屋所有权人选择货币补偿或安置房为现房的,按上述标准一次性计发3个月的临时安置费。
第七章搬迁补助和提前搬迁奖励
第二十三条被征收房屋按照合法建筑面积,以20元/平方米的标准计发搬迁补助费(不足1000元的,按1000元计发);安置房为期房的按上述标准计发两次。
第二十四条被征收人具有下列情况之一,且在规定期限内签订征收补偿协议,并如约完成搬迁的,由被征收人提出书面申请并提供相关证明文件,经公示3日无异议后另行给予最高不超过6000元的搬迁补助费。
(一)被征收人为军(烈)属的;
(二)被征收人或其同住的赡养人、扶养人、抚养人身患重病或身体残疾,生活不能自理的;
(三)房屋征收期间,被征收人家庭遭遇重大自然灾害,导致家庭生活特别困难的;
(四)被征收人享受城市居民最低生活保障,确有困难的。
第二十五条非住宅房屋需要搬迁机器设备的,在协商期限内,可以参照住宅房屋搬迁费标准协商确定搬迁费。被征收人有异议或达不成征收补偿协议的,既可由房屋征收部门组织搬迁,也可由房地产价格评估机构评估确定搬迁费。房屋征收部门组织搬迁的,不予支付搬迁费。
第二十六条被征收人在协商期限内签订征收补偿协议的,每户按照被征收房屋合法建筑面积,给予100元/平方米的奖励。整体提前搬迁的,每户给予不超过80000元的奖励费。
第八章被征收人利益保障
第二十七条被征收人只有一套(间)住宅房屋,且总建筑面积低于50平方米的,房屋征收部门应当按照最低保障面积50平方米的标准,给予产权调换或货币补偿。
房屋征收部门应当将房屋征收最低保障情况在房屋征收范围内进行公示,公示期限不得少于3日。
第二十八条被征收人确有经济困难、身体残疾或患有重大疾病,在协商期限内签订征收补偿协议,并如约完成搬迁的,除按照本细则增发补助费外,由被征收人向所在社区提交申请和相关证明材料,经核实并公示无异议后享受以下待遇:
(一)选择房屋产权调换的,在同等条件下可以优先挑选安置房源;
(二)选择货币补偿方式,且符合保障性住房条件的,优先纳入住房保障对象;
(三)符合再就业条件的,优先推荐就业;
(四)符合城市居民最低生活保障条件的,优先办理相关手续。
第二十九条符合城市居民最低生活保障条件的困难家庭,因居住地发生变化的,凭迁出地社区和民政部门出具的证明材料,由迁入地社区和民政部门审查核定发放最低生活保障金。
第九章责任追究
第三十条市住房城乡建设、国土资源、财政、审计等部门应当加强对中心城区内各区政府(管委会)房屋征收补偿工作的监督检查,发现具有下列情况之一的,依法追究相关人员责任:
(一)违反本细则规定,擅自提高或降低房屋征收补偿标准、奖励标准的;
(二)未将房屋征收补偿方案报送市住房城乡建设局审核备案的;
(三)弄虚作假,欺骗当事人的;
(四)拒不履行房屋征收补偿费、补助费、奖励费发放等政府信息公开义务的。
第三十一条被征收人提供虚假证明材料骗取房屋补偿及补助、奖励等费用的,依法收回相关费用;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十章附则
第三十二条各县(市)政府可结合本地实际,参照本细则执行。
第三十三条本细则由许昌市住房和城乡建设局负责解释。
第三十四条本细则自公布之日起施行。2013年5月2日许昌市人民政府办公室印发的《许昌市区国有土地上房屋征收补偿安置实施细则》(许政办〔2013〕30号)同时废止。本细则公布前已实施的房屋征收项目,按原政策规定执行。
