濮阳市人民政府关于促进全市房地产市场平稳健康发展的若干意见

濮政〔2015〕17号

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各县（区）人民政府，开发区、工业园区、示范区管委会，市人民政府有关部门：
住房问题既是民生问题，又是发展问题，关乎千家万户切身利益。为进一步改善房地产市场调控，规范房地产市场秩序，稳定市场预期，根据国土资源部、住建部（国土资发〔2015〕37号），财政部、国家税务总局（财税〔2015〕39号），中国人民银行、住建部、银监委（银发〔2015〕98号）以及省住建厅等五部门《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（豫建〔2014〕119号）精神，结合我市实际，特制定如下意见：
一、加大保障性住房建设与管理力度
（一）优化住房保障资源配置。各县（区）政府、市直有关部门要按照国家要求，落实好土地、财政、税收、信贷等相关优惠政策，多渠道筹措保障房房源。住建部门要及时总结地方经验，进一步加大住房保障货币化工作力度，将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房。对已建成保障性住房项目要完善配套尽快决算，尽快投用。逐步扩大保障面，将外来务工人员住房困难问题列入保障范围，切实解决我市城镇中低收入家庭住房困难问题。要抓住机遇，加强组织领导，强化措施，确保完成棚户区改造目标任务。按照棚户区改造采取实物安置和货币安置相结合的原则，结合实际，积极推行货币化安置措施，提高安置效率。进一步规范棚户区改造方式，配套完善棚户区改造项目基础设施，保证棚户区改造项目快速、有序推进，提升城市形象。
（二）完善配套土地政策和用地手续。将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房和公共租赁住房建设的，国土部门应重新核定相应的土地价款，更改土地出让合同。对购买在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租赁住房的，要签订土地出让补充合同，明确土地分摊、地价款核算等事项。改变尚未开工房地产项目的宗地用途，或整体购买在建、已建成商品住房项目用于公共租赁住房，符合划拨用地条件的，应重新办理划拨用地手续，核发划拨用地决定书。
（三）加大对保障性安居工程建设的金融支持。银行业金融机构要积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。
（四）保障房与商品房建设协调发展。要结合实际，因地制宜，保障房与商品房建设两轮驱动，有序供应，探索实行公租房租售并举，协调平衡发展，避免盲目开发建设和资源浪费。
二、支持住房合理消费需求
（五）积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自行确定。对购买首套房屋的认定以房屋所有权登记部门提供的缴存职工申请家庭名下现有住房套数为准。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。银行业金融机构可向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。
（六）加强金融服务工作，缓解房地产企业资金压力。银行业金融机构应积极争取上级政策和开发贷款额度，合理配置信贷资源，市政府金融办、人行濮阳市中心支行、濮阳银监分局要对各商业银行房地产金融服务情况进行监督、牵线搭桥，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。对于建设144平方米以下中小户型、普通商品房项目，项目最低资本金按20%执行，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
（七）鼓励支持房地产信贷。对积极支持保障性住房和房地产信贷的银行，在住房公积金、住房维修资金存储方面优先支持。
（八）降低和减免住房交易有关税费。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对个人购买90—144平方米（不含90平方米）普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按2%税率征收契税。对个人销售或购买住房的暂免征收印花税；对个人销售住房的暂免征收土地增值税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明，且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
（九）积极发展住房置业担保。成立股份制住房置业担保机构，积极发展个人住房贷款业务，为中低收入家庭的购房，提供担保融资服务。
三、充分发挥住房公积金作用
（十）提高住房公积金贷款额度。住房公积金管理委员会要根据我市住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，适度提高首套住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）额度。逐步将具有稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，对农民工购房、租房给予支持。
（十一）放宽住房公积金贷款条件。职工连续正常缴存6个月（含）以上，可申请住房公积金贷款购房。对曾经在异地缴存住房公积金，在我市缴存不满6个月但断缴不超过一年的，缴存时间可根据缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。使用公积金贷款购买首套自住房，首付款比例降为20%。对购买首套房屋的认定以房屋所有权登记部门提供的缴存职工申请家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）名下现有住房套数为准。第二套公积金贷款的发放对象，仅限于缴存职工申请家庭名下现有住房为普通自住房（指多层或高层成套住宅，不含精装修住宅、公寓式住宅及独栋、联排等别墅型住宅，下同），且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套公积金贷款首付款比例降为30%。对于拥有一套普通自住房但从未使用过公积金贷款的家庭，为改善居住条件购买第二套普通自住房申请公积金贷款的，执行首套自住房贷款政策。
（十二）增加住房公积金贷款品种。开展异地贷款，户籍在我市辖区的职工在省内其他城市缴存住房公积金，在我市辖区（含各县县城及建制镇）购买自住住房的，可持就业地住房公积金中心出具的缴存证明，向我市住房公积金管理中心及各县（区）管理部申请公积金贷款，对其贷款资格审查与我市缴存职工相同。市住房公积金管理中心应与各委托银行协商制定组合贷款业务开办预案，待我市公积金贷款发放率达到85%以后，适时开展个人住房组合贷款业务。在确保资金安全的前提下，为缴存职工提供较多的资金政策支持。
四、完善住房和土地供应机制
（十三）抓好住房用地供应。要进一步做好住房用地征收和供应工作，根据商品住房用地供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。国土部门要根据当地商品住房库存量和市场供求变化情况，因地制宜，合理确定商品住宅用地供应量。加强对已供住房用地的监管工作，严格督促按合同约定条件建设，及时发现处置闲置土地，打击违法转让土地行为。
（十四）促进房地产用地结构调整。国土、住建和规划等部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。
（十五）完善住房供应结构。取消“70/90”限制，在商品住房项目中，不再对套型面积做统一要求，在优先满足首次置业的中小户型住房需求的原则下，允许开发企业开发建设满足市场各类需求的住房。对房地产开发企业适应市场变化, 原供地条件有限制的，在不变更容积率、建筑密度等指标，并满足公共配套设施的情况下作出的户型调整，规划部门应及时审批。对于在建商品住房项目，国土、规划部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。
（十六）提升住宅品质和城市住宅小区品位。打造生态宜居环境，提高绿地率和停车配位，降低容积率和建筑密度，建设节能环保型住宅，满足不同层次居民住房需要。
（十七）积极发展房屋租赁市场。发挥房屋买卖市场和房屋租赁市场的双轮驱动作用，支持基金或民间资本进入房屋租赁市场，通过成立专业房屋租赁机构，开展房屋租赁专业化、规模化经营。支持房地产开发企业建设、经营租赁型普通商品房；支持房地产经纪机构开展房屋租赁托管业务。要加强对房屋租赁备案工作的支持力度，公安部门在核发暂住（居住）证、工商部门在核发营业执照过程中，将房屋租赁备案证明作为居所和场地的依据，形成综治、公安、工商、税务、价格、财政、土地、卫生计生、教育、房管等有关部门协同配合，齐抓共管的管理机制。
五、优化市场发展环境
（十八）提高服务水平。各部门要积极支持房地产项目建设，要简化行政审批环节，简化办事程序，缩短审批时限，实行一站式服务，能同时进行的，平行受理，并联审批或联合审批，进一步清理取消不合理收费项目。文物、环保部门对房地产开发项目要提前做好文物勘探和环境评估工作，确保项目按时开工建设。供电、供气、供水、通信等行业要积极主动配合，实施跟踪服务。配套设施建设与房地产项目同步设计、同步施工、同步投用。支持相关部门成立房地产综合服务企业，对房地产的融资、建设、信息、交易、租赁、测绘、评估等相关业务提供优质高效的服务。
（十九）支持房地产企业优化重组。促进现有企业整合重组，政府在立项、税收、资质等方面给予支持，扶持一批管理科学、资金雄厚、信誉良好、抵御风险能力强的大型房地产开发企业。支持有资信实力和品牌优势的房地产企业，通过兼并、收购、重组等方式形成竞争力强的大型企业和企业集团，对具备转让条件的开发项目，允许企业以投资、入股或转让方式进行合作，鼓励规模化开发和集团化运作，支持企业跨区域、多元化和品牌经营。
（二十）改革工程建设项目招标投标监管方式。除国有资金投资的房地产项目外，其它房地产项目可以由建设单位自主选择招标发包或直接发包，建设单位要依法将工程发包给具有相应资质等级的勘察设计、施工、监理等单位，并承担相应的责任。要依法快捷办理质量安全监督、建筑工程施工许可等手续，确保工程建设项目合法合规。
（二十一）调整城市基础设施配套费征收方式。对需要预售的住宅商品房项目，城市基础设施配套费在办理《商品房预售许可证》前按照规划部门核定面积交纳。
（二十二）加强商品房预售监管。商品房预售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”界定为：低层和多层（即六层及以下）建筑主体施工形象进度达到地面二层，中高层（即七层至九层）建筑主体施工形象进度达到地面三层，高层（十层及以上）建筑主体施工形象进度达到地面四层及以上。已取得土地使用证、规划许可证、施工许可证，且形象进度符合上述条件的项目要及时发放预售许可证，并对商品房预售许可情况进行公示。落实商品房预售资金监管规定要求，适时出台实施办法，打击资金抽逃、转移、挪用等行为，保护消费者合法权益。
（二十三）强化合同意识。严格履行商品房买卖合同，支持房地产企业适应市场形势作出价格调整。对出现合同纠纷问题,各县（区）政府和相关部门要按属地原则依法处理，做好维稳工作。
（二十四）加强市场监管。市住建、国土、规划、城市综合执法、房管、工商、税务等部门应加强房地产市场秩序监管，引导房地产市场秩序健康有序发展。严厉打击建设、经营过程中的违法违规行为。对存在违规建设、违规销售、虚假宣传等行为的房地产开发企业和中介机构，要加大查处力度。建立健全房地产企业和执（从）业人员信用档案体系，加强信息互通，协调配合，将不诚信企业记入“黑名单”档案。要根据开发建设单位信用等级实行守信激励、失信惩戒、严罚重管，对其新建项目暂缓审批。
六、建立市场监测分析机制
（二十五）建立健全房地产市场信息系统和房地产市场监测分析机制。稳定房地产市场发展由市人民政府负总责，各县（区）人民政府、有关部门抓落实。各县（区）政府和有关部门要在国家和省、市统一政策指导下，根据权责一致要求，因地、因时施策，科学主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。市、县（区）住建、房管、发展改革、财政、国土、规划、住房公积金、统计、税务、金融等部门要定期召开稳定房地产市场平稳发展联席会议，发挥行业协会作用，加强对房地产市场运行情况及发展趋势的分析研究，定期公布土地供应、开竣工量、住房供应和房价变动等情况，逐步完善以月报为主的房地产市场监测分析体系，各业务系统间逐步实现互联互通、信息共享。
（二十六）加强舆论正确引导。大力宣传国家、省、市出台的房地产市场政策措施及其成效，着力稳定市场信心。新闻媒体要加强正面引导，防止虚假信息和不负责任的猜测、评论误导消费，稳定市场预期。
本《意见》自下发之日起施行，各县（区）可结合当地实际，研究制定促进房地产平稳健康发展的具体措施。




2015年4月15日

濮阳市人民政府办公室                   2015年4月16日印发