淮安市政府关于加强市区住宅小区综合管理工作的意见

市政府关于加强市区住宅小区综合管理工作的意见

淮政发〔2013〕16号
 
各区人民政府，市各委办局，市各直属单位：
为强化小区管理，提升人居环境，促进和谐社区建设，现就加强市区住宅小区（以下简称小区）综合管理工作提出如下意见。
一、强化小区的综合管理
市城管委应强化对小区综合管理的组织领导，研究决定小区综合管理重大事项，协调成员单位做好小区综合管理工作。各区政府（管委会）是小区综合管理的责任主体，须建立联席会议制度，强化组织协调；各街道（乡镇）和社区也应建立联席会议制度，协调解决本辖区范围内小区综合管理中存在的问题和矛盾。
二、构建齐抓共管的协作机制
（一）建立综合管理协调机制
1．建立规划联合审批机制。规划部门在小区规划审批时应邀请物业所在地的住建、民政、公安、民防、经信、城管、街道办事处（乡镇政府）及相关管线等单位参加，做到规划科学，避免出现遗留问题。
2．健全小区交付使用机制。市住房城乡建设局或辖区政府应邀请市规划、环保、民政、公安、消防、民防、经信、城管等部门和区管相关部门、街道办事处（乡镇政府）协调解决交付使用中发现的有关问题，相关职能部门应依法处罚，限期整改。
 3．建立监管综合会办机制。市城管办牵头组织有关部门会办解决小区综合管理中存在的问题，强化目标管理和监督考核力度。
（二）市直部门和辖区政府职责分工
市直部门、辖区政府及其下属相关单位应当按照以下职责分工，共同做好小区综合管理工作：
1．住房城乡建设部门
市住房城乡建设部门负责制定物业管理相关政策、物业服务企业三级资质审批、房地产开发监管（淮阴、淮安区除外）；负责清河、清浦、生态新城范围内维修资金、房屋质量、市政及绿化图章审批及验收的监督管理；依法查处监管范围内的违法行为。
2．城乡规划部门
规划部门负责建筑外立面改变、开挖建筑底层地面、规划用途变更的审批；负责物业服务用房和社区用房的规划审批；依法查处规划核实前超规划许可建设的违法建筑、擅自改变房屋外立面及在非承重墙开门（窗）、开挖建筑底层地面、擅自改变房屋用途等行为。
3．公安部门（消防部门）
公安部门负责保安服务监管；指导和督促物管企业做好交通标识、标线设置工作，对阻碍交通、停放大型车辆及危险化学品运输车辆进行调处；牵头做好平安小区创建、缓解停车难、新（老）小区技防设施建设和日常维护工作；依法查处社会噪音污染、擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会、违规强占物业管理项目及违反治安管理等行为。
消防部门负责消防监督管理，依法查处损坏（擅自拆除、停用）消防设施、占用（堵塞、封闭）消防通道（疏散通道、安全出口）等违法行为。
4．质量监督部门
质监部门负责电梯等特种设备和水、电、气、热等安全计量监管工作；组织全市有资质的电梯维保单位建立电梯应急救援社会网络；督促使用单位落实电梯等特种设备安全运行的基本要求和安全管理责任制；督促使用单位做好特种设备注册、维护保养、年检、作业人员持证上岗等工作；督促使用单位制定电梯应急排险救援预案并定期演练；处理特种设备安全事故，依法查处特种设备和计量管理中的违法行为。
5．物价部门
物价部门负责制定物业服务收费政策、物业服务收费标准，对物业服务收费明码标价实施监督检查，依法查处物业服务中乱收费等价格违法行为。
6．环保部门
环保部门负责环境噪音、大气污染的监督管理，依法查处环境噪声污染（由公安部门负责查处的除外）、餐饮油烟等大气污染的违法行为。
7．城管部门
城管部门负责依法查处未取得或利用失效建筑工程规划许可证以及其他未经规划部门审批的违反城市规划进行的建设行为；查处集贸市场以外无合法固定经营场所的无照经营行为；查处擅自饲养家畜家禽和食用禽类的违法行为；查处擅自设置户外广告、标识、画廊和牌匾等行为；查处超出门窗进行店外占道经营、作业以及擅自占用公共场地摆摊设点行为；依法查处擅自改变房屋外立面、非承重墙开门（窗）、开挖建筑底层地面、改变房屋用途等违法行为；牵头做好养犬监管工作。
8．民防部门
民防部门负责人防工程的监督管理；负责人防工程产权界定、开发利用审批及使用权变更备案；依法查处侵占、擅自使用人防工程等违法行为。
9．工商部门
工商部门负责工商登记中经营场所与经营范围的审查（擅自将住宅用房改变为经营用途的，工商部门不得核发相关证照）；依法查处违法违规广告、无证经营（由城管部门负责查处的除外）等行为。
10．辖区政府及下属单位
区政府对辖区小区管理负总责，负责制定辖区小区管理的相关政策，建立与新型社区管理工作相适应的体制机制，保证工作经费，建立年度目标考核体系、应急管理机制和老小区长效管理机制，协调解决信访投诉等问题。
区住房城乡建设部门负责辖区房屋质量、市政、绿化的监督管理（清河区、清浦区、生态新城除外）；负责房地产开发监管（指淮阴、淮安区）；负责物业服务企业三级资质申请接受、物业管理区域划分、维修资金、物业管理招投标、装饰装修、物业承接查验、物业服务行为监督管理；依法查处物业服务、装饰装修、绿化等监管范围内的违法行为。
街道办事处（乡镇政府）负责指导、协助设立业主大会和选举业主委员会，指导、监督业主大会、业主委员会日常活动；指导督促物业服务企业做好物业服务工作；组织物业管理检查考评工作；指导业主大会选聘物业服务企业；参与前期物业管理招投标、物业承接查验的监督管理；协调督促物业服务企业配合做好社区管理服务的相关工作；受理物业管理的信访投诉，调解物业管理纠纷，制止物业管理中违规行为，必要时提请有关部门查处违法行为。
社区居委会负责协助街道办事处（乡镇政府）指导协助设立业主大会和选举业主委员会，指导监督业主大会、业主委员会日常活动；对业主大会、业主委员会日常工作提出建议，指派代表参加首次业主大会筹备组；指导督促物业服务企业做好物业服务工作；参与物业管理检查考评工作；协调物业服务企业配合做好社区管理服务相关工作；调解物业管理纠纷，制止物业管理中违规行为。
（三）业主职责
业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。
（四）业主大会职责
制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会和更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；决定改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
（五）业主委员会职责
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。
（六）开发建设单位职责
按照规划要求进行开发建设，依法进行前期物业管理招投标，落实物业服务用房和社区用房，对前期物业服务进行监管，房屋交付符合规定并办理有关手续，做好物业承接查验并移交承接查验的相关资料，履行保修义务，缴纳首次业主大会会议筹备经费，提交首次业主大会会议相关资料。
（七）物业服务企业职责
依法承接物管项目，履行物业服务合同，公示物业服务内容和标准，严格按规定收取物业服务相关费用，定期公示物业服务收支情况，支持和配合召开业主大会会议，对违法行为及时制止并报告相关主管部门，依法接管或退出项目，并做好退出项目资料、费用移交工作，做好物业承接查验工作并及时备案，配合公安部门做好出租房屋登记工作。
三、保障措施
（一）健全基层物业管理机构。各区政府应建立健全住房城乡建设部门、街道（乡镇）、社区物业管理机构，配齐配强物业管理人员，保障物业管理工作经费，做到有部门管事、有队伍干事。
（二）有效落实业主自治制度。提高业主委员会成立率，5年内市区业主委员会成立率达90%，将业主委员会成立率纳入年度城市长效管理工作目标；筹备首次业主大会会议所需费用由开发建设单位承担，新建、在建开发项目，开发建设单位应按0.2元/平方米标准向街道办事处（乡镇政府）预缴首次业主大会会议筹备经费，预缴总额少于1万元的，按1万元预缴。对已全部交付使用，尚未成立业主委员会的物管区域，区政府通过以奖代补方式，按照每成立一个业主委员会5000元标准拨付筹备奖补资金，筹备奖补资金由本级财政承担；强化对业主自治组织活动的指导监督，对基层物管人员和业主委员会成员进行业务培训。街道办事处（乡镇政府）、社区主动做好业主委员会成立、换届和物业服务企业选聘等重点环节的指导工作，防范和及时化解矛盾纠纷；进一步加强和创新业主自治管理的制度建设，保证指导监督有章可依。
（三）实施老小区物业基本服务。原则上对2000年以前建成、难以实行市场化专业化物业服务的小区实施基本物业服务，做到有治安防范、清扫保洁、绿化养护、维修维护、停车管理。政府对实施基本物业服务的小区采取以奖代补方式给予扶持，其中，清河区、清浦区补贴经费由市、区两级财政各承担50%；淮阴区、淮安区、淮安经济技术开发区和工业园区补贴经费由本级财政承担。从2013年起，市级财政分别给予清河区、清浦区400万元、350万元补贴资金，补贴资金根据实施情况适时进行调整，补贴期限暂定为3-5年。实施基本物业服务并享受政府扶持的小区，业主应按不低于0.2元/平方米·月标准缴纳物业服务费。
（四）缓解小区停车难问题。对有条件的小区，由政府出资或吸引社会资金增建停车位；小区周边道路实施错时划线停车，尽量方便业主就近停车；物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠。
（五）扶持相关物业服务工作。对物业服务单位托管的保障性、安置性为主的小区以及享受政府补贴的小区，物业服务单位实施物业服务中缴纳营业税地方留成部分，按项目予以先征后返；廉租住房住户物业服务费予以减免，减免部分由同级财政承担；保障性、安置性为主的小区，建设单位按规划建筑面积的1%无偿提供经营性用房（在规划要点中明确），产权属同级物业主管部门，不得转让出售，出租收益统筹用于弥补物业服务经费不足部分。
（六）加强物业服务企业监管。建立物业服务保证金制度，物业服务企业向街道办事处（乡镇政府）或物业主管部门缴纳一定数额的保证金，在物业服务不到位时可动用保证金进行整改；建立健全物业服务企业和项目经理信用体系，实行“黑名单”制度，对信用缺失的企业和项目经理实行惩戒，把企业信用与物业服务招投标、资质管理等紧密联系，促进企业诚信经营；建立项目经理持证上岗制度 ，物业服务企业主要负责人和项目经理应参加年度继续教育，不断提高从业能力。
（七）健全信访矛盾调解机制。充分发挥社区调解组织作用，贯彻落实市委、市政府《关于创新社会管理加强城乡社区建设的意见》精神，加强社区调解组织建设，每个社区明确1名专职调解员，在小区建立调解组织，发展兼职调解员，及时发现、调解矛盾，将矛盾化解在基层、化解在萌芽状态。2013年试点，每个社区至少在一个小区建立矛盾纠纷调解组织，2015年前，300户以上规模小区全部建立矛盾纠纷调解组织。街道办事处（乡镇政府）组织推进小区矛盾调解组织建设，区综治办、司法局、住房城乡建设局给予指导协助；街道办事处（乡镇政府）、区矛盾调解中心要牵头处理小区矛盾纠纷。规范信访处理机制，信访工作机构或法定工作部门应依据《信访条例》有关规定，以书面方式做好受理、答复、复查、复核工作。
（八）强化小区综合管理宣传引导。通过广电、网络、报刊等广泛宣传小区综合管理的政策法规，不断提高群众的法律意识；要加大正面典型宣传，重点宣传业主的基本权利和义务，引导广大业主树立“花钱买服务”的消费理念。对毁坏绿化、乱搭乱建等违法行为要加大曝光查处力度，教育引导群众自觉维护小区环境，共同建设美好家园。
 
淮安市人民政府
2013年2月21日