上海市实行城乡建设用地增减挂钩政策推进农民宅基地置换试点工作的若干意
沪府办发〔2010〕1号
上海市人民政府办公厅转发市农委、市规划国土资源局《关于本市实行城乡建设用地增减挂钩政策推进农民宅基地置换试点工作的若干意见》的通知
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市农委、市规划国土资源局《关于本市实行城乡建设用地增减挂钩政策推进农民宅基地置换试点工作的若干意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。
海市人民政府办公厅
二○一○年一月十一日
关于本市实行城乡建设用地增减挂钩政策推进农民宅基地置换试点工作的若干意见
为贯彻落实党的十七届三中全会及九届市委七次全会精神，加快本市新农村建设步伐，节约集约利用土地，推进小城镇建设，根据市委、市政府的要求，在总结前五年试点的基础上，本市在有条件的区县继续推进农民宅基地置换试点工作。现就本市实施城乡建设用地增减挂钩政策，推进农民宅基地置换试点工作提出以下若干意见：
一、重要意义
农民宅基地置换是统筹城乡发展，破除城乡二元结构，加快新农村建设的重要举措。通过宅基地置换，有利于促进农村人口居住相对集中，改善农民居住条件和生态环境质量，实现农民居住布局从自然形态向规划形态的转变；有利于增加耕地有效面积，提高耕地质量，促进农业适度规模经营；有利于农民宅基地的价值显化，实现农民财富的积累，增加农民家庭财产性收入；有利于盘活农村集体建设用地，实行城乡建设用地增减挂钩，探索集体建设用地流转的新途径，节约集约利用土地资源；有利于推进农村城镇化，促进郊区经济社会发展。
二、基本原则
开展农民宅基地置换要按照国土资源部《关于城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》及本市关于城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点的规定，通过城乡建设用地增减挂钩的方法，“依法、自愿、有偿、规范”地推进农民宅基地置换试点工作。
（一）科学规划，合理布局。依据上海市土地利用总体规划和城乡规划的要求，科学规划，合理选址，引导城乡布局结构调整和布局优化；与新市镇规划相衔接，推进小城镇建设。
（二）农民参与，保障利益。鼓励和引导农民自愿参与农民宅基地置换，保障农民合法利益，让农民群众得实惠。
（三）政府主导，市场运作。坚持农民宅基地置换公益性，区县政府是农民宅基地置换试点工作的责任主体，开发主体应当是全资国有或集体公司，实行封闭运作、独立核算。建立利益平衡机制，寻求各方共赢的局面。
（四）政策聚焦，分类指导。整合相关政策，形成政策合力和工作活力。根据区域特点和发展差异，加强分类指导，积极探索，创新机制，创出特色。
三、具体条件
开展农民宅基地置换试点工作，应当具备以下条件：
（一）农民集中居住区选址符合本市城乡发展规划和土地利用规划、区县域规划和乡镇规划。原则上以镇为单位，推进农民宅基地置换试点，促进农民居住向城镇集中。
（二）实施农民宅基地置换试点区域要有85%以上的农户签字同意置换。
（三）实施农民宅基地置换试点区域要选择有产业支撑、农民非农就业比较充分、乡镇工作基础好的地方。
（四）确保宅基地置换项目区内的建设用地总量不增加，耕地面积不减少，耕地质量有提高。
（五）实施农民宅基地置换试点区域经济发展较快，具备较强的经济实力，能通过建设用地节余指标的开发和流转，保证宅基地置换试点项目所需资金。
（六）区县、乡镇政府有推进农民宅基地置换的积极性，有熟悉业务、责任心强、会做群众工作的队伍。
四、政策措施
（一）列入城乡建设用地增减挂钩试点，统筹土地利用。按照城乡建设用地增减挂钩试点的原则，将农民宅基地置换试点区域（拆旧地块）和农民集中居住区建设及节余建设用地开发（建新地块）共同组建成项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内建设用地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，达到城乡用地布局更加合理，提高农村城镇化水平。
（二）下达城乡建设用地增减挂钩周转指标，实现边建边垦。预先下达的周转指标，专项用于控制项目区内建新地块的规模，同时作为拆旧地块整理复垦的耕地面积的标准。项目区建设用地实行边建边垦、封闭运作，一般在三年内归还，利用时间差，筹措农民集中居住区建设资金。建设用地节余指标可在市域范围内通过土地有形市场调剂到项目区外使用。
（三）建设农民集中居住区，减免相关费用。在农民选择房型的基础上，按照规划和相关技术标准，精心设计、高质量施工建造农民集中居住区，减免农民集中居住区建设所涉及的各种相关行政事业性收费，免收相关施工、勘察、设计市级交易服务费；按照本市相关规定建设民防工程、绿化设施等后，免收民防工程建设费、绿化保证金等相关收费；给予农民集中居住区供电配套工程收费优惠政策。
新建农民集中居住区内建筑工程报建、招标、报监、施工许可、竣工备案等，由区县政府负责实施。
（四）统一置换标准，维护农民利益。置换农民宅基地及其房屋，按照农民原房屋的市场评估价和新建房屋的建设成本实行等价交换；在市政府规定的农民建房标准范围内，对新、旧房屋建筑面积进行等量置换，使农民不出钱或少出钱。承包土地已流转、在城镇就业的农民，自愿放弃宅基地置换安置房的，可按照置换住房的价格予以补偿。
（五）依法颁发房屋产权证，加强物业管理。农民集中居住区用地一并实行征收和出让，并按照规定缴纳土地出让收入，其收入全部缴入相关区县级国库，在按规定提取相关费用后，由区县政府安排支出，用于农民集中居住区基础设施建设。农民宅基地置换的房地产，应当按照市相关规定办理房地产登记。农民集中居住区物业管理和配套设施用房只登记不发证，归全体业主所有。要按照本市物业管理的有关规定，针对农民集中居住区房屋建设、环境配套、居民需求、服务约定等情况，确定物业管理模式和组织形式，加强物业管理，建设管理有序、服务完善、文明祥和的和谐社区。
（六）加大扶持力度，促进资金平衡。农民宅基地置换项目的节余建设用地出让时，市级土地出让金收入按照“依法征收、适度结算”规定支持区县政府，由区县政府按照国家和本市有关规定统筹安排使用，支持宅基地置换试点工作；土地出让金收入的区县部分也要支持宅基地置换试点工作。市和区县财政扶持资金必须专款专用，封闭运作。节余建设用地开发，免收耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费。
（七）积极创造条件，提高农民保障水平。可根据农民愿望和地区经济条件，按照“土地处置、户籍转性、社会保险落实”三者整体联动的原则，提高农民保障水平。对置换区域内农业人员，经与集体经济组织协商一致，在将土地承包经营权退还给集体经济组织后，具备条件的集体经济组织可按照有关政策，为其落实小城镇社会保险。
（八）完善集体资产收益管理，保障农民长远利益。农民集中居住后，要根据实际情况成立村社区股份合作社，统一管理农民集中居住区商业配套用房经营性收入、集体农用地流转开发收入及其他相关集体收入，使农民有一个长期稳定的收益。
五、工作程序
（一）专项调研，摸清现状。对符合农民宅基地置换试点条件的地方，要组织专项调研，摸清项目区农用地和建设用地的情况、农民的户数人数，农民宅基地及房屋的情况、征询农民置换的愿望与要求，为编制规划做好准备。
（二）编制方案，科学论证。按照本市城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的规定，由区县政府负责组织编制农民宅基地置换项目区的专项规划和实施规划，统筹确定项目区规模、范围和布局，项目实施的时序，周转指标规模及使用、归还计划，拆旧区整理复垦和安置补偿方案，资金预算与筹措等。项目区选点布局要听取各方意见，特别是要充分听取当地农民和社会公众意见。
（三）申请上报，组织审核。区县政府将农民宅基地置换项目区专项规划和实施规划申报市推进农民宅基地置换试点工作联席会议办公室（以下简称“市推进办”）和市规划国土资源局，在市规划国土资源局下达项目区规划批复后，区县政府与市规划国土资源局签订“项目区土地整理复垦任务责任书”，明确项目区拆旧整理复垦任务和周转指标使用要求，再由市推进办组织对相关方案进行会审后，下达批复。
（四）组建项目主体，组织实施。区县推进农民宅基地置换试点工作联席会议办公室（以下简称“区县推进办”）按照批复的宅基地置换项目专项规划和实施规划，组织推进和监督。要确定项目区实施主体，具体负责实施。
（五）加强监管，确保拆旧区土地复垦。严格执行土地复垦相关规定，项目区所在区县政府对项目区土地整理复垦任务负责，区县长为第一责任人。对项目区实施情况特别是挂钩指标的下达、使用和归还，由市、区县推进办进行全程监管，项目完成后进行专项审计，组织相关部门验收。对未能按照计划及时归还指标的，要限期整改；对擅自扩大项目区范围，突破周转指标规模和未按时复垦的，要认真查处，并扣减年度土地利用计划指标。
六、组织领导
建立市推进农民宅基地置换试点工作联席会议制度，分管副市长为召集人，市农委、市规划国土资源局、市发展改革委、市财政局、市建设交通委、市住房保障房屋管理局、市人力资源社会保障局、市民政局、市监察局等部门负责人参加；完善由各成员单位参加的市推进办。市相关部门要根据农民宅基地置换试点要求，制定切实可行的支持政策和措施，切实发挥联席会议的作用。参加农民宅基地置换的区县要成立以区县分管领导为组长、相关部门和乡镇领导参加的领导小组和工作班子，加强组织领导和政策协调，有序、有力地推进农民宅基地置换试点工作。
上海市农业委员会
上海市规划和国土资源管理局
二○○九年十二月三十一日