巴中市人民政府办公室关于印发《巴中市农村集体经营性建设用地使用权流转管理办法（试行）》的通知

　　巴府办发〔2014〕51号
　　
 
各县(区)人民政府，市级有关部门，巴中经济开发区管委会：
　　《巴中市农村集体经营性建设用地使用权流转管理办法(试行)》已经市委深化改革领导小组第四次会议审议通过，现印发你们，请认真遵照执行。
 
 
　　          巴中市人民政府办公室
　　          2014年12月11日
　　巴中市农村集体经营性建设用地使用权
　　流转管理办法（试行）
 
　　第一章 总 则
　　
　　第一条 为建立城乡统一的建设用地市场，实行农村集体经营性建设用地使用权与国有土地同等入市、同权同价，维护农民生产要素权益，保障农民公平分享土地增值收益，保障集体土地所有者和使用者的合法权益，促进城乡统筹发展，根据《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》和《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《土地登记办法》、《中共巴中市委巴中市人民政府关于加快推进农村产权制度改革的意见(试行)》、《巴中市农村产权抵押融资实施方案》等有关规定，制定本办法。
　　第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指具有生产、经营性质的农村集体建设用地。包括：
　　(一)第二次土地利用现状调查成果认定属于经营性用途的农村集体建设用地;
　　(二)因企业原因无法继续生产经营的原乡镇企业用地;
　　(三)原村小学、卫生院(站、所)等乡(镇)、村、社公共设施、公益事业，因政策等原因无法继续使用，经县(区)人民政府审批同意改变为经营性用途的集体建设用地;
　　(四)其他。
　　第三条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权流转，是指符合土地利用总体规划和城乡总体规划以及产业规划，权属合法、界址清楚，已经依法批准为经营性建设用地并获得集体土地使用权证书的土地，在不改变集体土地所有权的前提下，以出让、出租、作价出资(入股)和转让、转租以及抵押等有偿方式转移集体建设用地使用权的行为。
　　除法律、法规另有规定外，中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织，均可申请参加农村集体经营性建设用地使用权流转活动。
　　第四条 本办法适用于巴中市行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权流转管理。
　　农村村民住宅和乡(镇)、村、社公共设施、公益事业建设使用集体土地不适用本办法，应依照土地管理法律法规规定办理。
　　第五条 市国土资源行政主管部门按照本办法规定负责全市范围内农村集体经营性建设用地使用权流转的管理和监督工作。
　　县(区)国土资源行政主管部门按照本办法规定负责本行政区域内农村集体经营性建设用地使用权流转的管理和监督工作。
 
　　第二章 流转方式
 
　　第六条 农村集体经营性建设用地使用权流转包括初次流转、再次流转和抵押。初次流转的形式包括农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资(入股)。再次流转形式包括农村集体经营性建设用地使用权转让、转租。
　　农村集体经营性建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向集体土地所有者支付土地价款的行为。
　　农村集体经营性建设用地使用权出租，是指集体土地所有者作为出租人将农村集体经营性建设用地使用权或随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　农村集体经营性建设用地使用权作价出资(入股)，是指集体土地所有者将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权作价出资(或入股)，出资份额(或股权)由土地所有者持有并参与分红、土地使用权由土地使用者持有的行为。
　　农村集体经营性建设用地使用权转让，是指土地使用者将农村集体经营性建设用地使用权或随同地上建筑物、其他附着物再转移的行为。
　　农村集体经营性建设用地使用权转租，是指土地使用者作为转租人将农村集体经营性建设用地使用权或随同地上建筑物、其他附着物转租给承租人使用，由承租人向转租人支付租金的行为。
　　农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指抵押人以其合法取得的农村集体经营性建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
 
　　第三章 流转管理
 
　　第七条流转的农村集体经营性建设用地应当符合土地利用总体规划和城乡总体规划，并遵守土地用途管制和遵循依法、自愿、有偿、平等、公开的原则。
　　流转的农村集体经营性建设用地可以用于工业、商业、旅游、娱乐、服务等生产、经营性项目，但不得用于商品房地产开发和其他住宅开发建设。
　　流转的农村集体经营性建设用地的开发利用，应当符合国家产业政策、土地供应政策、土地使用标准、环境保护、安全生产等法律法规的规定。
　　第八条农村集体经营性建设用地使用权初次流转涉及收回已确定使用权人的建设用地和宅基地使用权的，须经原土地使用者同意，集体土地所有者应当依据当地实际经济状况和国家补偿安置政策规定，给予原土地使用者合理补偿，其中，对符合宅基地申请条件的，应将重新分配宅基地或安排住宅一并纳入补偿范围。
　　农村集体经营性建设用地使用权流转涉及收回承包经营权的，应按法定程序调整或以其他方式补偿。
　　第九条 有下列情形之一的，农村集体经营性建设用地使用权不得流转：
　　(一)城市(含县城)规划用地范围内的;
　　(二)不符合土地利用总体规划或城乡总体规划的;
　　(三)未按规定办理土地确权登记手续的;
　　(四)土地权属有争议的;
　　(五)司法机关、仲裁机构或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地权利的;
　　(六)初次流转后，农村集体经营性建设用地使用者未按流转合同约定履行合同而再次流转的;
　　(七)未按政策落实农民社会保障的;
　　(八)法律法规规定的其他不得流转的。
　　第十条 农村集体经营性建设用地使用权初次流转和再次流转可以采取协议或者招标、拍卖、挂牌等交易方式，在县(区)建立的农村产权交易中心公开进行，并由交易机构出具鉴证文书。
　　协议或者招标、拍卖、挂牌的程序可参照国土资源部《协议出让国有土地使用权规范(试行)》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》的相关规定执行。
　　第十一条 以出让形式初次流转农村集体经营性建设用地使用权的，按下列程序办理：
　　(一)集体土地所有者申请办理建设用地规划设计条件等相关手续后，持农村集体经营性建设用地使用权流转决议，经乡(镇)人民政府审核同意，向土地所在地县(区)国土资源行政主管部门提出农村集体经营性建设用地使用权出让申请。
　　农村集体经营性建设用地使用权流转决议应包括拟流转土地的位置、面积、用途和流转形式、交易方式、出让价款、使用年限、到期后收回土地的条件等内容。集体土地所有者为村民小组的，流转决议应经三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。集体土地所有者为村农民集体的，流转决议应按《村民委员会组织法》的规定，提请村民会议讨论同意。集体土地所有者为乡(镇)农民集体的，流转决议应经乡(镇)农村集体经济组织讨论同意，没有乡(镇)农村集体经济组织的，由乡(镇)人民政府讨论同意。
　　(二)县(区)国土资源行政主管部门对出让农村集体经营性建设用地使用条件是否符合土地利用总体规划、土地供应政策、土地使用标准和土地权属是否明晰、有无争议以及是否符合本办法的相关规定等进行审核。符合要求的，出具核准文件。不符合相关要求的，不予核准，不得流转。
　　(三)集体土地所有者持核准文件委托县(区)建立的农村产权交易中心，按照本办法的相关交易方式组织实施出让活动。
　　出让成交后，出让(集体土地所有者)和受让(土地使用者)双方签订农村集体经营性建设用地使用权初次流转(出让)合同，交易机构出具鉴证文书。
　　(四)受让方(土地使用者)按出让合同约定支付全部价款后，持下列材料向土地所在地县(区)国土资源行政主管部门申请办理农村集体经营性建设用地使用权登记：
　　1.农村集体经营性建设用地使用权登记申请;
　　2.流转双方身份证明;
　　3.集体土地所有权证书和集体土地使用权证书或集体建设用地批准文件;
　　4.农村集体经营性建设用地使用权出让核准文件;
　　5.交易机构出具的鉴证文书;
　　6.农村集体经营性建设用地使用权初次流转(出让)合同;
　　7.出让价款支付凭证、税费缴纳凭证;
　　8.地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;
　　9.建设用地规划条件文件或规划许可证;
　　10.其他有关资料。
　　以出租形式和作价出资(入股)形式初次流转农村集体经营性建设用地使用权的，比照上述程序办理。
　　第十二条 以转让形式再次流转农村集体经营性建设用地使用权的，按下列程序办理：
　　(一)农村集体经营性建设用地使用者持集体土地使用权证书、集体土地所有者同意转让的决议，经乡(镇)人民政府审核同意，向土地所在地县(区)国土资源行政主管部门提出农村集体经营性建设用地使用权转让申请。
　　(二)县(区)国土资源行政主管部门对转让农村集体经营性建设用地使用权是否符合本办法规定的转让条件进行审核。符合要求的，出具核准文件。不符合相关要求的，不予核准，不得转让。
　　(三)农村集体经营性建设用地使用者持核准文件委托县(区)建立的农村产权交易中心，按照本办法的相关交易方式公开转让交易。
　　转让成交后，转、受让双方签订农村集体经营性建设用地使用权再次流转(转让)合同，交易机构出具鉴证文书。
　　(四)转、受让双方按合同约定结清价款后，持下列材料向土地所在地县(区)国土资源行政主管部门申请办理农村集体经营性建设用地使用权变更登记：
　　1.转、受让双方农村集体经营性建设用地使用权变更登记申请;
　　2.转、受让双方身份证明;
　　3.转让方原集体土地使用权证书;
　　4.集体土地所有者同意转让的决议;
　　5.农村集体经营性建设用地使用权转让核准文件;
　　6.交易机构出具的鉴证文书;
　　7.农村集体经营性建设用地使用权再次流转(转让)合同;
　　8.转让价款支付凭证、税费缴纳凭证;
　　9.其他有关资料。
　　以转租形式再次流转农村集体经营性建设用地使用权的，比照上述程序办理。
　　第十三条农村集体经营性建设用地使用权流转合同应当包括下列条款：
　　(一)流转双方的名称、住所和法定代表人的身份证号码或企业法人代码;
　　(二)土地面积及四至界址;
　　(三)流转形式;
　　(四)流转用途;
　　(五)使用年限;
　　(六)使用条件;
　　(七)建设动工及竣工时间;
　　(八)价款及支付方式;
　　(九)使用年限届满时土地及地上建筑物、其他附着物的处置方式;
　　(十)违约责任;
　　(十一)解决争议的方式等。
　　第十四条农村集体经营性建设用地使用权可以抵押。借款人可按有关规定将农村集体经营性建设用地使用权作为抵押担保，向金融机构申请贷款。借贷双方按照农村集体经营性建设用地使用权市场评估价值或抵押当事人认可的价值签订抵押合同和贷款合同后，共同持有效材料到土地所在地县(区)国土资源行政主管部门办理抵押登记手续后，金融机构发放贷款。
　　农村集体经营性建设用地使用权抵押的，土地所在地县(区)国土资源行政主管部门可参照国有土地使用权抵押登记有关规定，根据抵押权人和抵押人的申请并提交农村集体经营性建设用地使用证书、主债权债务合同(贷款合同)、抵押合同以及相关证明材料，办理抵押登记手续。
　　第十五条农村集体经营性建设用地使用权流转中涉及的土地登记，按照《土地登记办法》的规定办理。
　　第十六条 农村集体经营性建设用地使用权初次流转使用最高年限不得超过同用途国有建设用地使用权出让年限，再次流转使用年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。
 
　　第四章 流转价格和收益管理
 
　　第十七条县(区)国土资源行政主管部门应当制定本行政区域农村集体经营性建设用地使用权各类用途的流转基准价格，报县(区)人民政府批准后公布，作为本行政区域农村集体经营性建设用地使用权流转的指导价。
　　市、县(区)国土资源行政主管部门应当及时收集、整理、发布农村集体经营性建设用地使用权流转价格，并根据经济社会发展和土地市场状况，对农村集体经营性建设用地使用权流转基准价格适时进行调整更新。
　　第十八条 县(区)国土资源行政主管部门应当按照有关规定和程序，建立地价评估机构库，提供农村集体经营性建设用地使用权流转地价评估和咨询服务。
　　县(区)国土资源行政主管部门应当委托从地价评估机构库中随机抽取确定的土地评估机构评估确定农村集体经营性建设用地使用权流转基准价格。
　　农村集体经营性建设用地使用权初次流转、再次流转和抵押的宗地需要进行地价评估的，由当事人从地价评估机构库中随机抽取确定的土地评估机构进行地价评估。
　　第十九条 农村集体经营性建设用地使用权初次流转净收益，是指流转成交价款扣除土地补偿安置和社会保障费用、土地整理费用、县(区)和乡镇人民政府公共公益设施统筹费用以及流转交易产生的税费之后的收益，归土地所有者的农村集体经济组织全体成员所有，纳入集体资产管理。农村集体经济组织应当坚持“资产共有，统筹兼顾，促进发展，社保到位”的原则，按照《村民委员会组织法》村民自治等有关规定，实行民主决策和民主监督管理，结合公共设施、公益事业配套建设投入情况，制定农村集体经营性建设用地使用权流转收益的分配、使用管理办法。所在乡(镇)人民政府应当加强指导和监督管理。
　　农村集体经营性建设用地使用权再次流转(转让、转租)收益归转让方、转租方所有。
　　第二十条农村集体经营性建设用地使用权流转交易的服务费，按物价部门批准的收取标准由受让方向交易机构缴纳。
　　农村集体经营性建设用地使用权流转涉及的税费，依照有关规定执行。
 
　　第五章 监督管理
 
　　第二十一条 农村集体经营性建设用地使用者应按照批准的建设规划设计条件要求和批准的土地用途、土地利用条件、开发建设要求等使用土地。不按照批准用途使用农村集体经营性建设用地的，由集体土地所有者报县(区)国土资源行政主管部门审查，并经县(区)人民政府批准，收回农村集体经营性建设用地使用权，办理注销土地登记手续。
　　农村集体经营性建设用地使用者因自身原因超过流转合同约定的动工日期满一年未动工开发建设的，县(区)国土资源行政主管部门可报经县(区)人民政府批准，参照国有建设用地闲置费征收标准，向农村集体经营性建设用地使用者征收闲置费，直至动工开发建设或农村集体经营性建设用地使用者将农村集体经营性建设用地使用权交回原集体土地所有者。
　　农村集体经营性建设用地使用者确需改变土地用途和使用条件的，须经集体土地所有者同意，报经县(区)规划行政主管部门和国土资源行政主管部门审查并经县(区)人民政府审批同意，重新签订流转合同，并办理土地变更登记手续。
　　第二十二条 流转合同约定的农村集体经营性建设用地使用年限届满，使用者要求续期的，应当至迟于届满前一年向集体土地所有者提出申请，经集体土地所有者同意，重新签订流转合同，支付土地出让价款或租金，办理土地登记后，取得农村集体经营性建设用地使用权。
　　第二十三条流转合同约定的农村集体经营性建设用地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理农村集体经营性建设用地使用权注销登记，农村集体经营性建设用地使用权由集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、其他附着物按照流转合同约定处理。
　　土地使用者未按本条规定申请办理注销登记的，由土地所有者督促土地使用者限期办理;逾期不办理的，土地所有者可申请注销登记。国土资源行政主管部门进行注销公告，公告期满后直接办理注销登记。
　　第二十四条 农村集体经营性建设用地使用者依法取得的农村集体经营性建设用地使用权受法律保护，集体土地所有者在合同约定的使用期限届满前不得收回。
　　因城乡规划或公共利益需要，政府依法对农村集体经营性建设用地实行征收或征用的，集体土地所有者可提前收回农村集体经营性建设用地使用权，但应当对相关权益人依法予以补偿，集体土地所有者和使用者应当服从。
　　第二十五条因农村集体经营性建设用地使用权流转发生争议或者纠纷的，当事人应当依法协商解决。
　　当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府调解。
　　当事人不愿协商或者调解不成的，可以向仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
 
　　第六章 相关责任
　　第二十六条违反本办法有关规定或者弄虚作假，骗取农村集体经营性建设用地使用权权属登记的，由发证机关依法注销权属登记。
　　第二十七条国家工作人员在办理集体建设用地使用权流转工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第七章 附 则
 
　　第二十八条 国家和省对农村集体经营性建设用地使用权流转管理若有新的规定，按国家和省的规定执行。
　　第二十九条农村集体经营性建设用地使用权流转的核准文件、流转合同、流转交易鉴证文书等的样式，由市国土资源行政主管部门制定。
　　第三十条 各县(区)人民政府、市级相关部门可以结合本地实际和部门职能职责制定实施细则。
　　第三十一条 本办法由巴中市国土资源局负责解释。
　　第三十二条 本办法自发文之日起三十日后施行，有效期二年。