德州市国有土地上房屋征收与补偿办法
（草案征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，适用本办法。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
第四条 市、县（市、区）人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
市住房城乡建设主管部门是市房屋征收部门，对本市房屋征收与补偿工作进行业务指导和监督管理。县 (市、区)人民政府确定的房屋征收部门，组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。
德州经济技术开发区管理委员会和德州运河经济开发区管理委员会受市人民政府委托，作为本管理区域房屋征收部门，负责组织实施其管理区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
市人民政府确定的重大项目的房屋征收与补偿工作由市人民政府或市人民政府指定的县（市、区）人民政府负责。
发展改革、教育、税务、民政、公安、人社、财政、审计、国土、环保、住房城乡建设、规划、城管执法、工商行政管理、公用事业、社会稳定管理等部门按照职责分工，做好房屋征收与补偿的相关工作。
广播电视、电力、通讯、供水、燃气、供热、公证等单位应当对有关的房屋征收与补偿工作予以支持和配合。
乡镇人民政府、街道办事处和居委会应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿工作。
第五条 市、县（市、区）人民政府应当将房屋征收与补偿必要工作经费纳入本级财政预算。
房屋征收与补偿中的预评估、评估、听证、鉴定、房屋拆除、法律服务等属于征收成本的费用，从土地出让金中列支。
财政、审计部门应当依法对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。
第六条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担下列房屋征收与补偿的具体工作。
（一）对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行前期调查；
（二）与被征收人就房屋征收补偿进行协商谈判；
（三）开展被征收人选取房屋征收评估、测绘机构的具体组织工作；
（四）依法组织拆除被征收的房屋及其附属设施；
（五）房屋征收部门委托的其他房屋征收和补偿工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第七条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门投诉、举报。接到投诉、举报的人民政府和部门应当及时核实、处理。
第八条 市房屋征收部门应当对县（市、区）房屋征收部门和征收实施单位的工作人员进行业务知识和相关法律知识的培训考核。
第二章 征收决定
第九条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府对国有土地上房屋依法进行征收：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
非因前款所列情形，不得对国有土地上房屋进行征收。
第十条 依照本办法第九条规定征收房屋的，由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出房屋征收申请，并提交下列材料:
（一）拟征收房屋范围；
（二）符合公共利益具体情形的说明；
（三）征收补偿资金及产权调换房屋落实情况；
（四）建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件；符合第九条第四、五项的建设项目，还应提交建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件；
（五）需要提交的其他相关材料。
第十一条 房屋征收部门经审查，认为房屋征收符合征收情形的，应当根据城市规划与土地预审相关文件等资料，结合房屋产权等实际情况，拟定房屋征收范围报市、县（市、区）人民政府。
市、县（市、区）人民政府决定启动房屋征收程序的，应当合理确定房屋征收范围，并在房屋征收范围、政府网站以公告形式发布房屋征收提示。
第十二条 房屋征收提示应当明确房屋征收范围，告知自公告之日起因下列行为导致增加房屋征收补偿费用的，对增加部分将不予补偿：
（一）新建、改建、扩建、装修房屋及其附属物；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）非住宅房屋租赁；
（四）新增工商营业登记或者其他社会组织登记；
（五）房屋权属分割和过户；
（六）其它不当增加补偿费用的行为。
房屋征收部门应当将前款规定限制事项书面通知民政、国土、规划、工商行政管理等有关部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过一年。
第十三条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位和房地产价格评估机构实施调查登记和预评估，确定相关文书送达地址、被送达人及联系方式等，被征收人、承租人应当予以配合。调查内容包括：
（一）被征收人基本情况；
（二）征收范围内房屋的地址、权属、用途、结构、建筑面积等情况；
（三）征收范围内房屋土地权属、用途、面积等情况；
（四）被征收房屋装饰装修、附属设施、附属物情况；
（五）未经登记建筑和临时建筑等情况；
（六）被征收房屋出租、抵押、查封情况；
（七）被征收人拟选择的补偿方式；
（八）征收范围内及就近地段房屋交易价格情况；
（九）因房屋征收造成停产停业损失等情况；
（十）被征收人是否符合住房保障条件的情况；
（十一）其他需要调查登记的情况。
税务、民政、公安、国土、工商管理、房管等部门应当按照各自职责向房屋征收部门提供被征收人、承租人纳税、户籍、不动产登记、工商登记等信息。
房屋征收部门应当根据调查登记、房屋预评估对征收补偿费用进行合理概算。
第十四条 被征收房屋的建筑面积和用途，以不动产（房屋）权属证书和不动产（房屋）登记簿的记载为准。不动产（房屋）权属证书与不动产（房屋）登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产（房屋）登记簿确有错误外，以不动产（房屋）登记簿为准。
不动产（房屋）权属证书、不动产（房屋）登记簿未记载或记载不明的，或确有特殊情形的，可以根据合法有效的竣工测绘报告认定房屋建筑面积，根据合法有效的规划证明文件认定房屋用途。
根据前款规定仍无法认定被征收房屋的建筑面积，房屋征收部门可以委托有资质的测绘机构进行测量确定。
第十五条 对未经权属登记的房屋，由房屋征收部门提请市、县（市、区）人民政府组织国土、住房城乡建设、规划、城管执法、房管等部门依法进行调查、认定和处理。对认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
第十六条 被征收人、承租人不配合调查登记的，房屋征收部门依法进行证据保全后，可以通过不动产（房屋）权属登记档案或者现场勘测结果进行登记，作为征收补偿的依据。
第十七条 房屋征收部门应当将房屋调查登记、认定和处理结果在房屋征收范围内公示。对房屋调查登记、认定和处理结果有异议的，市、县（市、区）人民政府应当组织有关部门及时复核、处理。
第十八条 房屋征收部门应当根据前期调查和项目费用概算拟定征收补偿方案，报市、县（市、区）人民政府。
征收补偿方案应当包括下列内容：
（一）房屋征收部门、房屋征收实施单位；
（二）房屋征收范围、征收依据、征收目的、签约期限等；
（三）被征收房屋的基本情况；
（四）补偿方式、补偿标准和评估办法；
（五）用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数，产权调换房屋的价值认定；
（六）过渡方式和搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准；
（七）补助和奖励等。
第十九条 市、县（市、区）人民政府应当组织发展改革、财政、国土、环保、住房城乡建设、规划等有关部门对征收补偿方案进行论证，并在房屋征收范围内予以公示。公示期限不得少于30日。
因旧城区改建需要征收房屋，超过半数的被征收人认为征收补偿方案不符合征收与补偿规定的，市、县（市、区）人民政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。听证工作由市、县（市、区）人民政府确定的部门或者机构组织实施。
对征收补偿方案存在异议的单位、个人，应持本人身份证明和房屋权属证明在公示期内向房屋征收部门提交书面意见。
市、县（市、区）人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布，公示期限不得少于3日。
第二十条 市、县（市、区）人民政府作出房屋征收决定前，应当组织相关部门按照有关规定对拟实施的房屋征收进行社会稳定风险评估。
第二十一条 作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当会同有关部门落实房屋征收补偿费用，确保房屋征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。
实行产权调换的，应当落实产权调换房源。
第二十二条 房屋征收事项符合法定条件的，房屋征收部门应当提请市、县（市、区）人民政府作出房屋征收决定。
房屋征收涉及被征收人300户以上或者市、县（市、区）人民政府认为应当集体审议的，房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。
市、县（市、区）人民政府应当自作出房屋征收决定之日起3日内在房屋征收范围内发布公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第三章 补 偿
第二十三条 作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人给予补偿，补偿内容应当包括：
（一）被征收房屋价值补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失补偿。
被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。
房屋征收可以采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的补偿方式。征收未超过批准期限的临时建筑，只给予货币补偿。
第二十四条 对被征收住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格的90%，由房地产价格评估机构评估确定。
对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。德城区、经济技术开发区、运河经济开发区旧城改造中涉及到的企业“退二进三项目”国有工业（仓储）用途出让或划拨土地使用权收回补偿标准执行德州市人民政府相关规定。
第二十五条 被征收人选择房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当以所提供的产权调换房屋与被征收人的房屋进行产权调换，并应根据被征收住宅房屋的具体情况给予公摊补助。产权调换房屋和被征收房屋的价值均依照本办法的规定进行评估确定。双方结清差价后，该产权调换房屋的所有权归被征收人所有。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十六条 被征收的住宅房屋用作营业用房，应当按照住宅房屋给予征收补偿，但房屋征收提示公告之前已取得营业执照、税务登记证并有纳税记录或税务部门出具的免税证明，且不动产（房屋）所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准为住宅房屋价值补偿标准的10%。
第二十七条 征收设有抵押的房屋（包括在建工程），执行国家有关担保的法律、法规的规定。
被征收人应当与抵押权人就重新设立抵押权或者偿还债务签订相关协议，并按规定注销原抵押权登记。
被征收人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存并通知被征收人；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。
征收被查封的房屋的，房屋征收部门应当将征收事项通知查封机关。
第二十八条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当对被征收人支付一次性搬迁费。被征收房屋内有大型设施、大型生产设备和大宗物品的，其搬迁费由按照本办法选定的房地产价格评估机构评估确定。对于不可搬迁或因搬迁无法恢复使用的重大设施设备，其补偿费用由评估机构按照重置价格结合成新扣除残值评估确定。房屋征收部门按评估结果支付补偿费的，重大设施设备由被征收人自行处置。
因征收住宅房屋需要临时安置的，房屋征收部门应当对被征收人支付临时安置费。选择货币补偿的，一次性给予3个月补偿；选择房屋产权调换的，按照补偿协议约定的过渡期限支付临时安置费；选择房屋征收部门提供的周转用房的，不支付临时安置费。
因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照标准双倍支付临时安置费；被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，自逾期之日起按照标准支付临时安置费。
第二十九条 因征收非住宅房屋给被征收人造成停产停业损失的，房屋征收部门应当向被征收人支付停产停业损失补偿费。
被征收人选择货币补偿的，给予一次性停产停业损失补偿费。被征收人选择房屋产权调换的，按照补偿协议约定的过渡期限支付停产停业损失补偿费；被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，不支付停产停业损失补偿费。
因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照标准双倍支付停产停业损失补偿费；被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，自逾期之日起按照标准支付停产停业损失补偿费。
第三十条 征收个人住宅，被征收人（包括其配偶及未成年子女）只有1套住宅房屋，且该房屋建筑面积低于46平方米的，被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当按照建筑面积46平方米进行货币补偿；选择产权调换的，房屋征收部门应提供不低于建筑面积46平方米的安置房。超出建筑面积46平方米以外部分且超过被征收房屋补偿价值的，按补偿协议约定结算差价。
第三十一条 被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县（市、区）人民政府应当直接配租、配售保障性住房，不再轮候。
被征收人符合住房保障条件，也符合享受最低面积补偿条件的，房屋征收部门应当征求被征收人意见，由被征收人选择住房保障或者享受最低面积补偿。
第三十二条 被征收人选择产权调换，因非被征收人原因无法回迁原址的，被征收人迁出后其直系子女（已出生且尚未入学就读的学龄儿童）的义务教育入学，征收之时可一次性选择继续在原房屋户籍所在地按照原招生办法入学，或者在产权调换房屋户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。
税务、民政、公安、人社等部门应按照各自职责支持房屋征收工作，应及时办理减免税费、被征收人的户口、社会救助、社会保障等相关手续，不得借故增加房屋征收部门和被征收人的负担。
第三十三条 房屋征收部门应与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
房屋征收补偿协议签订时，被征收人应当同时向房屋征收部门提交被征收不动产（房屋、土地）权属证书等书面资料。
第三十四条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府，按照征收补偿方案依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收房屋所有权人不明确包括以下情形：
（一）产权不明；
（二）产权人下落不明;
（三）产权人死亡，无继承人继承，或继承人不明确；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第三十五条 因被征收人不同意评估、测绘机构进场等原因导致房屋征收的评估、测绘无法正常进行的，房屋征收部门应当依法进行证据保全后，会同评估、测绘机构以实测占地面积、目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数，以相关参数作为房屋征收的评估、测绘工作依据，最终确定被征收房屋补偿金额并作出房屋征收补偿决定，有类似被征收房屋的也可以比照类似被征收房屋的补偿金额予以确定。
第三十六条 实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。
作出房屋征收决定的人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
禁止建设单位参与搬迁活动。
第三十七条 对按期签约、搬迁的被征收人，房屋征收部门可以给予搬迁奖励。被征收人属于享受最低生活保障待遇的本市户籍居民的，可以给予适当的困难补助。
第三十八条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
第三十九条 房屋征收实施单位应当委托具备相应建筑工程施工资质的建筑业企业实施拆除，并将拆除工程施工合同和扬尘防治专项方案等有关资料报送同级房屋征收部门备案。
第四十条 被征收人搬迁且房屋拆除后，房屋征收部门应当向不动产登记机构提出被征收房屋、土地注销登记申请，并将房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定以及被征收房屋清单、不动产（房屋、土地）权属证书等资料原件移交不动产登记机构。不动产登记机构应当依法办理房屋所有权、国有土地使用权注销登记。
第四十一条 房屋征收决定公告后，征收范围内需要迁移公共设施或者管线的，电信、电力、国防光缆、供水、燃气、供热等管线所属单位，要按照城市规划要求在规定期限内自行迁移。
第四十二条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
申请人民法院强制执行前，应当依法书面催告被征收人履行搬迁义务。
申请人民法院强制执行的，按照最高人民法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》等有关规定执行。
第四章 征收评估
第四十三条 被征收房屋和产权调换房屋的价值，应当由依法备案的房地产价格评估机构评估确定。市房屋征收部门应当会同房地产主管部门每年公布一批社会信誉好、综合实力强、依法备案的评估机构名单，供被征收人选择。
房地产价格评估机构应对各评估事项进行科学鉴定，独立、全面、客观、公正、准确地进行估价并出具评估报告。
第四十四条 房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，向社会发布征收评估信息，当年度评估机构名单内的评估机构可以在报名期限内向房屋征收部门提出房屋征收评估作业申请。房屋征收部门经审查后，将符合条件的评估机构名单、房地产价格评估机构选定方式等相关事项在房屋征收范围内予以公布，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为十日。超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构，视为共同协商选定。
被征收房屋所在地乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会可以组织被征收人协商选择房地产价格评估机构。
第四十五条 被征收人在公告协商期内协商不成的，则在上述期限届满后3日内由房屋征收部门组织采取公开抽签、摇号的方式随机选定房地产价格评估机构。
通过公开抽签或者摇号的方式确定评估机构的，候选的评估机构应当不少于三家并通过公开报名的方式确定，房屋征收部门应当提前3日在房屋征收范围内公告摇号或者抽签的时间、地点和候选的评估机构名单。
公开抽号时，邀请被征收人代表、被征收房屋所在地街道（镇）、社区（居）组织代表等参与监督，并由公证部门对抽号的过程和结果进行现场公证。
第四十六条 房地产价格评估机构确定后，房屋征收部门与其签订房屋征收评估委托合同，并将确定的房地产价格评估机构在房屋征收范围内公布。
第四十七条 房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。公示期限不得少于5日。
公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释；存在错误的，评估机构应当修正。公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供受委托范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。
房屋征收部门应当将分户评估报告转交被征收人，由被征收人签收；被征收人不签收的，房屋征收部门可以依法采取留置送达、邮寄送达、公告送达等方式，并邀请公证部门进行保全证据公证。
第四十八条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向作出评估报告的原房地产价格评估机构申请复核，房地产价格评估机构应当在10日内出具复核结果并送达。
第四十九条 对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
市房屋征收部门应当组织成立由注册房地产估价师以及价格、房地产、土地、城乡规划、法律等方面专家组成的房地产价格评估专家委员会。
房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内对评估报告进行审核，出具鉴定结论。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。
第五十条 房地产价格评估机构管理部门应当对评估机构实施综合信用评价管理，定期评价并依法公布评价结果。
对综合信用评价为优秀的评估机构，优先列入推荐名录。
第五章 法律责任
第五十一条 违反本办法规定的行为，法律、法规已规定法律责任的，依照其规定执行。
第五十二条 市、县（市、区)人民政府及其有关部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十三条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第五十四条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第五十五条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第五十六条 在房屋征收评估、测绘活动中，房地产价格评估机构及其从业人员、房地产测绘机构及其从业人员有违法违规行为的，由有关部门依法查处。
第六章 附 则
第五十七条 德城区、陵城区、经济技术开发区、运河经济开发区的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准和奖励、补助办法由市住房城乡建设主管部门会同市财政部门、市物价部门制定。其他县（市）的有关费用标准和奖励、补助办法由各县（市）自行制定。
第五十八条 本办法自 年 月 日起施行。本办法施行前，市、县（市、区）人民政府已经发布房屋征收公告的项目，仍按照原公告的房屋征收补偿方案执行。
关于《德州市国有土地上房屋征收与补偿办法
（草案送审稿）》的起草说明
为进一步规范我市国有土地上房屋征收补偿活动，保障被征收房屋所有权人的合法权益，更好推动房屋征收补偿工作顺利进行，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规的规定，市住建局代市政府起草了《德州市国有土地上房屋征收与补偿办法（草案送审稿）》。现对《办法（草案送审稿）》有关情况作如下说明。
一、立法的必要性
（一）房屋征收补偿立法符合各地立法趋势
当前，全国大部分地市均颁布了地方性法规或政府规章对本市国有土地上房屋征收与补偿进行立法规范。山东省内青岛市于2013年3月29日颁布了地方性法规，2017年6月30日进行修订。济南、枣庄两市分别于2013年7月20日、2015年5月22日颁布了政府规章，泰安市制定的政府规章于2017年9月15日向社会公开征求意见，即将出台。
（二）房屋征收补偿立法是制度更新的需要
我市历来对城市房屋征收等直接涉及当事人重大财产权利的事项高度重视，出台了一系列文件。但随着中央和省房屋征收条例的出台，我市房屋征收政策中部分内容，已与上级有关规定不一致，不能适应新的形势发展要求，需要重新制定。本办法对于原房屋征收政策中一些实施效果较好的、充分体现保障被征收人合法权益的规定，予以了一定的继承和提升。
（三）房屋征收立法是实际工作的需要
中央、省条例对于国有土地上房屋征收补偿的规定较为原则，实践中，在征收工作程序、补偿标准等方面缺乏具体法律规范，我市各县（市、区）制定的征收补偿政策又不规范、不统一，有的不尽合理，导致在征收程序、补偿安置等方面仍存在一些需迫切解决的问题，在一定程度上制约了我市房屋征收与补偿工作的开展，亟待通过地方立法来规范。同时，在近几年的工作实践中，我市在国有土地上房屋征收方面也积累、总结出一些好的做法和经验，需要梳理上升到市政府规章层面，加以巩固和推广。
二、《办法（草案送审稿）》的起草过程
为切实做好该项政策的制定工作，早在2015年我市即开始启动《办法》的草拟工作，成立专门的调研起草小组，深入推进立法调研和规章草案的论证修改工作。德州市法制办和德州市住建局先后多次深入到市、县级各相关部门、房屋征收评估机构、征收实施单位、省内典型市，组织开展了10余次不同形式的座谈会、研讨会及访谈，收集整理基层实践中的问题和对策建议。为提高起草质量，2016年8月12日，我们向24个市直部门、区县政府书面征求了意见。上述建议已成为在各次立法会商中修改条文的重要依据和参考。同时，为解决立法过程中部分关键、疑难问题，确保立法更具有前瞻性、可操作性，市法制办、市住建局组成联合调研组，于2017年12月赴西安、武汉、深圳开展了一次立法专题调研活动。在各轮调研的基础上，由市住建局组织了十数次立法会商通稿会，反复研究，数易其稿，形成了《办法（草案征求意见稿）》，在市政府和我局网站、微信公众号向社会公开征求意见，并再次送23个市直部门、三区征求意见，邀请专家论证，组织群众听证，修改完善后，经局党组会议讨论通过，形成了《办法（草案送审稿）》。
三、主要内容及需要说明的问题
《办法（草案送审稿）》共六章五十八条，分总则、征收决定、补偿、征收评估、法律责任、附则六章，在上位法的框架下，既是对省条例内容的进一步细化和完善，又是对我市房屋征收补偿政策的延续和提升。
（一）关于房屋征收补偿工作机制
1、关于房屋征收部门。明确市住房城乡建设主管部门是市房屋征收部门，县级人民政府确定的房屋征收部门和受市政府委托的经济技术开发区管委会和运河经济开发区管委会作为本管理区域房屋征收部门，负责组织实施其管理区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。市人民政府确定的重大项目的房屋征收与补偿工作由市人民政府或者市人民政府指定的县（市、区）人民政府负责。
2、关于征收配合单位。规定发展改革、教育、国土等部门，电力、通讯、供热等管线单位，乡镇人民政府、街道办事处和居委会等基层单位在职责范围内承担房屋征收与补偿的相关工作。同时，进一步明确了房屋征收实施单位的具体职责。
3、关于经费保障。为保障房屋征收顺利进行，本办法还明确市、县（市、区）人民政府应当将房屋征收与补偿必要工作经费纳入本级财政预算。房屋征收与补偿中的预评估、评估、听证、鉴定、房屋拆除、法律服务等属于征收成本的费用，从土地出让金中列支，解决了征收部门后期审计无依据的问题。
（二）关于房屋征收补偿程序
在征收情形、征收申请、确定征收范围、社会稳定风险评估等执行省条例规定的基础上，根据调研实际和制度设计，对以下问题进行重点规范：
1、关于前期调查和预评估工作。规定房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位和房地产价格评估机构实施调查登记和预评估，并进一步明确了调查的具体内容，从而为制订征收补偿方案提供参考依据。
2、确定未经权属登记房屋认定程序。规定由房屋征收部门提请市、县（市、区）人民政府组织国土、住房城乡建设、规划、城管执法、房管等部门依法进行调查、认定和处理。对认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
3、对限制事项进行细化。规定房屋征收范围确定后，存在新建、改建、扩建、装修房屋及其附属物，改变房屋和土地用途，非住宅房屋租赁，新增工商营业登记或者其他社会组织登记，房屋权属分割和过户等不当增加补偿费用行为的，对增加部分将不予补偿。
4、关于房屋面积和用途认定。规定第十四条 不动产（房屋）权属证书、不动产（房屋）登记簿未记载或记载不明的，或确有特殊情形的，可以根据合法有效的竣工测绘报告认定房屋建筑面积，根据合法有效的规划证明文件认定房屋用途。仍无法认定被征收房屋的建筑面积，房屋征收部门可以委托有资质的测绘机构进行测量确定。
5、明确不配合调查登记、不同意进场评估处理程序。被征收人不配合调查登记、不同意进场评估的，房屋征收部门可以通过房屋权属登记档案或者现场勘测结果估定相关评估、测绘参数。
6、明确征收设有抵押、被查封房屋的处置办法。规定被征收人与抵押权人达成达不成协议的，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存并通知被征收人；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。征收被查封的房屋的，房屋征收部门应当将征收事项通知查封机关。
7、规定了经政府常务会议讨论决定的情形。本办法对省条例规定的“房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定”中的具体数量进行了界定。根据调研周边地市情况并结合我市实际，本办法规定房屋征收涉及被征收人300户以上或者市、县（市、区）人民政府认为应当集体审议的，房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。
（三）关于房屋征收补偿
1、明确补偿方式。根据考察调研情况，本办法在省条例规定房屋征收可以采取货币补偿、产权调换补偿方式的基础上，增加货币补偿和产权调换相结合的补偿方式。同时，明确征收未超过批准期限的临时建筑，只给予货币补偿。
2、明确最低面积补偿标准。省《条例》规定最低面积补偿标准不得少于45平方米建筑面积，并授权设区的市人民政府确定具体标准。按照授权并经过对我市周边城市的考察学习，本办法沿用《德州市人民政府关于实施<山东省城市房屋拆迁管理条例>的意见》(德政发〔2007〕10号)文件标准，设定我市对被征收人（包括其配偶及未成年子女）进行的最低面积补偿标准为46平方米。超出建筑面积46平方米以外部分且超过被征收房屋补偿价值的，按补偿协议约定结算差价。
3、明确住宅房屋的最低补偿标准。考虑被征收住宅房屋的结构、成新、楼层、朝向等条件不同，为保障补偿公平，体现被征收房屋的价值差别，同时确保向下找差维持在一个相对合理的幅度内，根据省《条例》授权，本办法设定了我市被征收住宅房屋的最低补偿标准为房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格的90%。
4、明确“退二进三”项目国有工业（仓储）补偿标准。市财政局及中心城区征收部门提出，“退二进三”项目执行原有规定更有利于征收工作顺利进行，鉴于《省条例》释义明确评估不是征收的必经程序，因此办法规定德城区、经济技术开发区、运河经济开发区旧城改造中涉及到的企业“退二进三”项目国有工业（仓储）用途出让或划拨土地使用权收回补偿标准执行德州市人民政府相关规定，不采用《省条例》规定的对非住宅房屋价值的补偿通过评估确定的方式。
5、明确“住改非”补偿标准。此次制定“住改非”补偿标准遵循“尊重历史，实事求是”的原则，在充分进行市场调研的基础上，通过实践分析论证，结合我市实际，本办法规定被征收的住宅房屋用作营业用房，应当按照住宅房屋给予征收补偿，但符合相关规定的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准为住宅房屋价值补偿标准的10%。
6、明确搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费和奖励补助标准制定主体。由于我市各县（市、区）经济发展水平不同，补偿标准也各不相同，由市政府制定统一标准难度较大，在实际操作中也不利于工作的推进。为此，本办法在各县级市的补偿标准方面作了一定的“弹性”处理，明确中心城区的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准和奖励、补助办法由市住房城乡建设主管部门会同市财政部门、市物价部门制定。其他县（市）的有关费用标准和奖励、补助办法由各县（市）自行制定。另外，本办法进一步明确了大型设备的搬迁费由评估机构评估确定。对于不可搬迁或因搬迁无法恢复使用的重大设施设备，其补偿费用由评估机构按照重置价格结合成新扣除残值评估确定。
7、关于公摊补助。本办法明确被征收人选择房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当根据被征收住宅房屋的具体情况给予公摊补助。近几年来，房屋征收基本上为征收多层、补偿高层，高层住宅的公摊面积一般远远大于多层住宅，在一定程度上影响了被征收人居住条件的改善。调研中，很多地市对此都有明确规定，而且实践中我市进行的大部分房屋征收项目，都在具体工作中通过不同方式对被征收人增加了补偿。因此，为确保全市政策统一，本办法对此进行了规定，但不作具体标准，留待具体项目征收补偿方案中明确。
8、关于社会保障问题。办法明确被征收人选择产权调换，因非被征收人原因无法回迁原址的，被征收人迁出后其直系子女（已出生且尚未入学就读的学龄儿童）的义务教育入学，征收之时可一次性选择继续在原房屋户籍所在地按照原招生办法入学，或者在产权调换房屋户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。另外，本办法还对被征收人减免税费、户口迁移、社会救助等问题进行了规定。
（四）关于房屋征收评估
本办法中房屋征收评估的所有环节、所有程序执行的都是住建部《国有土地上房屋征收评估办法》和省条例的有关规定，为使评估工作更具有可操作性，增加了评估机构在报名期限内向房屋征收部门提出房屋征收评估作业申请、采取随机方式选定评估机构的具体操作流程、公证部门对抽号的过程和结果进行现场公证、被征收人拒签评估报告的送达方式、房屋征收评估和鉴定费用的承担主体等具体内容。
（五）关于法律责任
为突出立法的针对性和地方特色，草案对需要执行国家法律法规已有明确、具体规定的内容，如征收争议的处理，房屋征收与补偿违法行为的法律责任等，仅与上位法进行了衔接，没有再作重复性规定。